房产投资：高净值人士抵御通胀的最佳策略

2025 年，日本的通货膨胀率达到 3.3%，是七国集团国家中最高的。随着物价持续上涨，许多投资者都在寻找保护资产的方法。尤其是高净值人士，他们对投资房地产作为对冲通胀的手段越来越感兴趣。

为什么房地产是很好的通胀对冲工具？在本文中，INA & Associates Ltd 从专业的角度解释了为什么房地产可以抵御通货膨胀，并提出了有效的资产保护策略。

我们将系统地为您提供资产保护所需的知识，从房地产作为实物资产的特点、租金收入与通胀挂钩的性质，到富裕人士实施的具体投资策略。

通货膨胀时代资产管理的重要性

日本通货膨胀率的现实情况。

2024 年至 2025 年期间，日本经济明显有摆脱长期通货紧缩的迹象。根据日本总务省公布的最新数据，2025 年 6 月消费物价指数同比上涨 3.3%，为去年 11 月以来的最低点，但仍处于高位。

尤其值得注意的是，日本的通胀率已达到七国集团国家中的最高水平。服务价格和商品价格分别同比上涨了 1.3% 和 5.6%，进口通胀特征明显。这种情况与日本经济的传统观念背道而驰，投资者迫切需要制定新的资产管理策略。

通货膨胀对资产的影响

物价上涨会降低现金和存款的实际价值。例如，如果通胀率每年持续上升 3%，那么目前的 100 万日元在一年后的实际价值将只有 97 万日元。这种现象被称为 "通胀风险"，对于资产组合中现金比例较高的投资者来说，问题尤为严重。

另一方面，实物资产的价值往往会随着物价上涨而增加。在通胀环境下，房产、黄金和股票等实物资产有可能保值，有时甚至增值。这一特性正是房产投资作为抵御通胀的措施备受关注的根本原因。

为什么房产投资是对冲通胀的首选

房地产投资之所以是绝佳的通胀保值工具，是因为它具有多方面的特点。首先，房地产是一种有形资产--土地和建筑物，相对于纸币币值的波动而言比较稳定。其次，租金收入往往会随着通货膨胀而增加，因为它会根据市场供需平衡进行调整。

此外，房地产投资往往利用金融机构的贷款。在通胀环境下，杠杆效应会更加明显，因为借款的实际负担会减轻。这些综合效应使房产投资成为一种非常有价值的投资工具，既能保值，又能积累资产，尤其是在高净值人群中。

房地产抵御通胀的三大决定性原因

理由 1：作为实物资产的内在保值性

房地产的最大优势在于其作为实物资产的性质--土地和建筑物。与现金和债券等金融资产不同，房地产因其实物存在而在币值波动时保持相对稳定的价值。

根据国土交通省发布的房地产价格指数，公寓价格在过去 30 年中上涨了 42.8%，从 1994 年的平均价格 3 204 万日元上涨到 2023 年的 4 575 万日元，显示了资产价值的长期保值性。这一增长反映了土地的稀缺性和建筑物重置成本的增加，清楚地表明了在通胀环境下的保值功能。

特别是在城市黄金地段，人口集中和开发限制进一步加剧了土地的稀缺性。在东京市中心的商业区和住宅区，供应限制对价格造成持续上涨的压力，价格涨幅超过通胀率的情况并不少见。

原因 2：与通胀挂钩的租金收入

租金收入是房地产投资盈利的基础，具有随通胀而上涨的特点。这是由于租赁市场的供需平衡以及租户的支付能力会随着通胀而提高。

一般采用 "租金个案比较法 "来确定租金，其依据是同一地区类似物业的租金水平。在通胀环境下，新合同的租金会分阶段上涨，这在现有合同的续签中也会体现出来。不过，由于租金的实际涨幅主要基于正在执行的合同，因此在一定程度上往往会被低估，这也是事实。

不过，对于地理位置优越、需求稳定的房产，租金上涨的压力是肯定存在的。尤其是符合以下条件的房产，通胀联系更为明显

• 交通便利：距离主要车站步行 10 分钟以内
• 生活便利：靠近商业、医疗和教育设施
• 房龄短：房龄少于 15 年
• 适当的平面设计：符合市场需求的平面设计

理由 3：大幅减轻借贷负担的效果

当房地产投资利用金融机构的融资时，通货膨胀具有减轻实际借贷负担的效果。这是 "通胀对冲 "的重要组成部分之一。

例如，在每年持续通胀 3% 的环境下，固定利率为 2% 的抵押贷款的实际利率为负 1% 。这意味着借款的实际负担逐年减轻，为投资者创造了优势。

对于长期固定利率贷款的投资者来说，这种效应尤为明显。在日本抵押贷款市场上，以 35 年固定利率借款可使投资者长期受益于通货膨胀。

不过，在以浮动利率借款的情况下，这种影响可能有限，因为利率可能会随着通胀而上升。因此，在进行房产投资以抵御通胀时，利率类型的选择也是一个重要的战略因素。

高净值人士采取的抵御通胀投资策略

资产在 1 亿日元或以上的高净值人士对房地产投资的定位

房地产投资在高净值人士的资产管理中占据核心地位。其首要原因是稳定的盈利能力、抗通胀能力和遗产税保护能力。

INA & Associates Ltd 为超高净值客户提供的投资策略主要遵循以下原则

多元化原则：房地产投资占总资产的 30-50%，并与股票、固定收益和另类投资保持平衡。这样，各资产类别的风险互为补充，从而获得稳定的回报。

以地段为重点的原则：通过集中投资于城市黄金地段，我们将确保需求的稳定性和价格的升值潜力。我们尤其关注东京中心五区（千代田区、中央区、港区、新宿区和涩谷区）和大阪中心区的物业。

以现金流为导向的原则：我们注重持续租金收入带来的稳定现金流，而不是简单的价格收益。这就建立了一个不易受市场波动影响的盈利结构。

具体的物业选择标准

对于高净值人士而言，物业选择是物业投资中极为重要的因素。抗通胀房产的选择标准如下

评估地理位置条件

• 距离主要火车站步行 7 分钟以内
• 通往多条火车线路
• 邻近商业和医疗设施
• 是否有未来重建计划

建筑质量评估

• 楼龄在 15 年以内（适用于 RC 建筑）
• 适当的维护和管理系统
• 确保抗震性
• 设施规格的市场适用性

盈利能力评估

• 表面收益率达到或超过 4%（在市中心）
• 空置率在 5%或以下
• 租金下降风险低
• 未来租金上涨的潜力

使用杠杆策略

使用适当的杠杆策略对于高净值房产投资非常重要。有效利用金融机构的贷款可以提高自有资金的使用效率，并最大限度地发挥通胀保护的作用。

最佳借贷比例：通常的做法是，用贷款支付房产价值的 70-80%，其余部分用自有资金支付。这样既能确保充分的风险控制，又能提高资产回报率（ROE）。

利率类型的选择：在通货膨胀的环境下，以长期固定利率借款是有利的。利用当前的低利率环境，积极考虑 35 年固定利率借款。

还款策略：在等额本息还款的基础上，充分利用通货膨胀对减轻实际还款负担的影响。对提前还款将慎重考虑，并根据其他投资机会进行判断。

构建投资组合的做法

要实现有效的资产保护，就必须构建由多个物业组成的投资组合，而不是投资于单一物业。

区域分散：主要投资于东京市中心，同时也投资于大阪、名古屋和福冈等主要城市，以分散区域风险。

物业类型多样化：通过组合不同的物业类型，如单间公寓、家庭型公寓和小型办公楼，提高抵御市场波动的能力。

收购时机多样化：我们不一次性收购大量物业，而是根据市场周期分阶段收购物业，以实现收购价格的均衡化。

通过这种综合方法，高净值人士可以通过房产投资实现有效的通货膨胀保护和长期资产保值。

房产投资的风险和注意事项

作为对冲通胀工具的局限性

虽然房产投资可以很好地对冲通胀，但必须明白它并不是万能的。尤其应仔细考虑以下几点

流动性限制：与股票或债券相比，房产的流动性较低，很难应对市场的突然变化。出售通常需要 3-6 个月，根据市场情况可能需要更长的时间。

对当地经济的依赖性：房地产的价值高度依赖于其所在地区的经济状况。随着时间的推移，特定地区的房地产价值有可能因人口减少或产业结构变化而下降。

维护成本上升：在通胀环境下，楼宇维护成本也会上升。维修、管理费和物业税等成本可能会对盈利造成压力。

了解市场风险

利率上升的风险：如果利率随通胀上升，房地产对投资收益的相对吸引力可能会下降。此外，如果以浮动利率借贷，还款负担也会增加。

空置风险：经济状况的变化可能会导致租赁需求下降和空置率上升。这种风险对于地段或建筑质量较差的房产尤为明显。

法规变化风险：法规变化，如税收制度或建筑法规的变化，可能会影响房地产投资的盈利能力。

成功的关键因素

适当的物业选择：重要的是根据对三个关键因素（位置、建筑质量和盈利能力）的综合评估，选择具有长期竞争力的物业。

审慎的财务规划：避免过度杠杆化，制定财务计划时要留有足够的余地，以应对利率上升和出现空置的情况。

与专家合作：房地产投资需要专业知识。我们与值得信赖的房地产公司、税务会计师和财务规划师合作，确保您做出正确的投资决策。

持续的市场分析：房地产市场不断变化。通过定期的市场分析审查您的投资策略非常重要。

结论。

在当前通胀率为 3.3%的经济环境下，房地产投资是抵御通胀的最有效措施之一。由于房地产具有三个特点--作为实物资产的保值功能、租金收入与通胀挂钩的性质以及减轻实际借贷负担的效果--房地产既能保护资产，又能积累资产。

特别是在高净值人群中，通过适当的地点选择、杠杆策略的使用和投资组合的多样化，可以实现长期的资产保护。不过，必须充分了解流动性限制和市场风险，并与专家合作做出审慎的投资决策。

作为下一步行动，我们建议您首先咨询值得信赖的房地产投资专业人士，以确定最适合您的资产状况和投资目标的策略。INA&Associates 为超高净值客户提供适合其个人资产状况的最佳房地产投资策略。

常见问题

问 1：开始投资房地产的最低资金要求是多少？

答 1：对于市中心的单间公寓投资，可以从价值约 3,000 万日元的房产开始。个人资金的标准金额为房产价格的 20-30%（600-900 万日元），外加其他费用。但必须确保有足够的备用资金。

问题 2：如果通货膨胀率下降，房产投资的好处会丧失吗？

答 2：即使通胀率下降，房产投资的基本优势依然存在。无论通胀率如何，您都可以享受到稳定的租金收入、资产长期保值和遗产税保护等好处。

问题 3.农村地区的房地产是否具有抵御通胀的优势？

答 3：与城市地区相比，农村地区房地产的通胀保护效果有限。这是因为由于人口减少和经济活动减少，很难期望租金和资产价值上涨。建议选择城市地区好地段的房产作为抵御通胀的措施。

Q4.房产投资和股票投资哪个更能抵御通胀？

答 4：两者各有特点。房产投资具有稳定性和可预测性，而股票投资则具有流动性和增长潜力。理想情况下，应将两者结合起来使用，以最大限度地发挥抵御通胀的作用，同时通过分散投资来控制风险。

问题 5.房地产投资是否有税务方面的考虑？

答 5.房地产投资有各种税务方面的考虑。房产投资有折旧确认、损益分享和减少遗产税评估价值等优势，但也有转让所得税和房产税等成本。建议咨询税务顾问或其他专家。