职业限制与信贷要求对房地产投资的影响分析

在工作期间开始投资房地产时，职业限制以及个人信用和收入要求可能会使投资难以进行。下文概述了可能会受到禁止从事副业的就业规章制度限制的职业，以及可能会增加贷款审批障碍的信贷和收入要求的情况（您最终应查看自己雇主的规章制度）。

可能受到禁止从事副业的就业规章制度限制的职业

• 公务员（国家公务员和地方公务员）：法律（《国家公务员法》和《地方公务员法》）原则上禁止公务员从事第二职业。因此，财产投资受到严格限制。不过，根据国家人事局的规定，某些小规模的房地产租赁并不构成副业，具体来说，"5 套以下住房 "和 "10 套以下公寓"（国家人事局第 14-8 条规定，业务通知（2023-04））的房地产租赁是可以允许的。此外，还建议年租金收入低于 500 万日元，且雇员本人不从事财产管理（将管理外包给承包商）。如果超过这些规定，则会被视为副业而受到禁止。公务员在进行财产投资时，需要仔细考虑在多大程度上不超过这些法律标准。
  国家公务员法》第 103 条（1947-10 年）/《地方公务员法》第 38 条（1950-12 年）

• 金融机构雇员（如银行家、证券公司雇员）：银行和证券公司等金融行业的雇员在职业上要遵守非常严格的内部投资交易规则。例如，大多数公司禁止或要求事先通知股票投资和外汇交易，以防止内幕交易。至于财产投资，每个金融机构的内部规定不同，应对措施也不同，但在某些情况下，内部规定一般禁止投资（例如，只有在通过继承获得财产的例外情况下）。因此，为金融机构工作的人员必须彻底检查其内部合规部门的指示和规定。

• 专业人士（律师、注册会计师、医生等）：与公务员不同，法律不禁止律师、会计师和医生等专业人士从事第二职业。因此，他们基本上可以将房产作为自有资产的一部分进行投资。事实上，据说这些具有国家资格的职业由于没有退休年龄限制，信用度更高、更稳定，也更容易获得贷款。不过，在某些情况下，您所属的组织（如您工作的律师事务所、会计师事务所或医院）的规章制度可能会限制您从事第二份工作。此外，由于这些专业人士的日常工作都很繁忙，他们需要注意自己的房产租赁业务不要影响到日常工作。建议这些专业人士根据自己的工作模式，事先向其雇主或所在机构了解是否允许他们从事第二份工作。

(除上述情况外，一些普通私营公司也有禁止兼职的规定）。不过，尽管在很多情况下，房地产投资被视为 "资产管理"，不构成兼职，但由于各公司有自己的解释，因此必须事先确认）。

从信贷和收入角度看房地产投资困难的情况

在房地产投资贷款审批过程中，与借款人个人信用有关的项目，如收入、职业稳定性和债务状况等，都会受到严格检查。如果不符合这些要求，借款人可能无法获得贷款，从而难以进行房地产投资。主要有以下几种情况。

• 工作年限短：如果就业时间不长，在未来能否继续获得稳定收入的问题上，更容易受到金融机构的负面评价。许多金融机构将至少两到三年的工龄作为贷款条件，如果你在雇主那里工作的时间很短，就会被认为缺乏稳定性，无法承受长期还款。特别是，如果您刚换工作，工作时间很短，那么贷款审批的障碍就会大大增加。如果您的工作时间不足一年，您很可能会在贷款审批过程中遇到困难。

• 就业状况不稳定（如非正规就业、自营职业）：如果您的 就业状况是非长期的，这也很可能对您的贷款审批不利。如果您有固定期限的工作，如临时工或合同工，或者您是自由职业者或自营职业者，收入很容易波动，金融机构就会对您的还款能力更加谨慎。事实上，大公司的全职员工在筛选方面更有优势，而那些在中小型企业工作的人和自营职业者往往处于劣势。如果你的职业属性决定了你的收入不稳定，那么你是否有可能稳定地偿还贷款将受到严格审查，这可能成为贷款审批过程中的一大障碍。

• 年收入低：房产投资贷款通常要求年收入高于一定水平，年收入低往往会被判定为还款能力不足。一般来说，年收入至少达到 700 万日元才有可能顺利通过贷款审批，而500 万日元左右的年收入可能不足以通过贷款审批。各金融机构的标准不尽相同，但在某些情况下，例如城市银行会将最低年收入设定在 500 万至 600 万日元之间。如果您的年收入达不到标准，除非您用更多的个人资金补充收入或利用公共金融机构（如日本金融公库），否则很难开始投资房地产。

• 如果您有很多其他贷款：如果您已经有多项贷款，如房贷、车贷或卡贷，这将不利于您获得新的房产投资贷款资格。债务与年收入的比率（还款负担率）被认为很高，当贷款总额超过年收入的 8 倍时，审批过程往往会变得更加困难。事实上，一些金融机构将债务总额的上限设定为年收入的 10-20 倍左右，如果债务超过这一上限，即使没有拖欠还款，也不会获批新的贷款。即使个人年收入很高，如果现有的借贷负担很大，也会被视为 "未来欠款的高风险"，这就增加了新的房地产投资贷款被拒的可能性。因此，在开始投资之前，最好先理清其他借款情况，降低还款比例。

• 年龄较大：借款人的年龄也会影响贷款的可获得性。如果借款人完全还清贷款时的年龄超过 80 岁，长期计划的贷款尤其难以获得银行批准。这是因为金融机构注重还款期内的稳定收入，担心申请人年龄较大时会因退休而减少收入的风险。许多金融机构将全额还款的年龄上限设定在 80 岁左右，超过这一年龄限制的计划一般较难获得批准（有些机构允许申请人在 85 岁以下）。因此，在五六十岁或以后办理房产投资贷款时，应注意自己的全额还款年龄。

• 不良信用记录：有污点的个人信用记录会成为贷款审批的致命障碍。如果以前有过财务事故记录（如长期拖欠或债务合并），要想获得新的贷款就会非常困难。即使没有那么严重，信用卡逾期还款记录或过多的贷款记录也会降低您的信用度。金融机构也会检查申请人的信用报告，看是否存在任何问题。例如，即使有一些未使用的信用卡也会被视为一种风险，因此通过注销不必要的信用卡来保持良好的信用记录非常重要。在房产投资贷款过程中，对您的信用状况的检查比抵押贷款过程中更为严格，因此，如果您对自己的信用报告有任何担忧，应事先完善。

最后：一定要查看雇主的相关规定。

如上所述，除公务员等部分职业外，房地产投资基本是自由的，但每个企业都有自己的用工规定和副业规定。即使不存在法律问题，有些公司也会对副业有自己的限制，或者如果公司规模超过一定程度，需要进行申报。因此，在您真正开始投资房地产之前，请务必查看您工作单位的相关规定。如有必要，可以咨询您的上司或人力资源部门，以明确是否需要获得许可或通知。另外，根据自己的收入、就业和信用情况，提前与金融机构讨论融资方面的问题，制定合理的计划也很重要。由于个人情况不同，条件也不尽相同，因此在投资房产之前，请务必查看工作单位的相关规定，并对自身属性进行全面审查。