没有建筑规划摘要的房产如何顺利获得银行贷款

在考虑房产投资时，您可能会遇到没有建筑计划摘要的房产。对于考虑购买此类房产的投资者来说，最关心的问题就是能否获得银行融资。

建筑计划摘要是申请建筑许可证时提交的重要文件，也是金融机构在贷款审批过程中用来检查房产是否合法合规的基本文件。缺少这份文件会对融资产生重大影响。

在本文中，我们将根据 INA & Associates 有限公司在大量房地产交易中积累的经验，详细解释没有建筑规划摘要的房地产融资的现实情况和具体解决方案。

在房地产投资中，获得适当的融资是成功投资的重要因素。即使房产没有建筑计划概要，只要了解并采取适当的措施，仍有可能获得融资。我们提供实用信息，让投资者可以安心进行房地产投资。

什么是建筑计划概要？

建筑计划摘要是根据《建筑标准法》申请建筑许可时与建筑许可申请表一起提交的重要文件。该文件概括了建筑物的基本平面图，包含有关整体建筑计划的信息，从建筑师、设计师、施工监理和建筑承包商的基本信息，到场地和建筑物的概况。

建筑计划概要中应包含的主要信息如下。首先是建筑师的信息，包括其姓名和地址。其次，建筑师的姓名、建筑师事务所的名称和地址、建筑师执照的类型和注册号都要作为建筑师的信息注明。建筑监理的信息也是如此，建筑承包商的信息则包括承包商的商号或名称、地址和建筑执照号。

地块信息详细说明了地块位置、地块面积、建筑覆盖率、容积率、分区和其他城市规划限制。建筑概况包括基本建筑数据，如用途、结构、层数、建筑面积、总建筑面积和高度。

这份建筑规划摘要是一份在建筑许可审查完成后向公众提供的文件。换句话说，对于合法建造的建筑物，该文件应始终存在并由行政当局保存。但在实际房产交易中，这份文件可能会因为各种原因而无法获得或丢失。

在房地产贷款审批过程中，金融机构会严格检查房地产的合法合规性。建筑规划摘要是证明房产建造符合建筑法规的重要证据之一。对于金融机构来说，确认拟融资的房产不是违章建筑是正确评估融资风险的一项重要任务。

如果没有建筑规划摘要，金融机构将很难核实房产是否符合法律规定。这是贷款评估过程中的一个主要不利因素，在某些情况下可能会导致贷款本身的困难。文件不全可能是一个致命的问题，尤其是对那些对房产进行严格检查的金融机构而言。

没有建筑规划摘要对融资的影响

对于没有建筑计划概要的房产，银行融资的实际情况因金融机构而异。但总的来说，它们在贷款审批过程中都要经过非常严格的评估。

首先，一般金融机构，如大型银行和地区性银行，往往将提交建筑计划概要作为融资的先决条件。这些金融机构要求提交建筑计划概要（建筑确认申请登记簿的登记证明）或检验证书，作为确认房产合法合规的文件。如果没有这些文件，贷款审批程序可能会在贷款审查阶段中止。

以社区为基础的金融机构（如新金银行和信用社）可能不像大型银行那么严格，但要求提供其他文件的情况仍然很普遍。这些金融机构了解当地的情况，如果有合适的替代文件，它们可能会考虑为没有建筑规划摘要的房产提供融资。

与银行相比，非银行金融机构可能表现出更大的灵活性，但它们往往收取更高的利率。贷款条件通常也更严格，可能要求更高的自有资金比例。

在没有建筑计划摘要的情况下，房产融资可能会比较困难，主要原因有以下几点。

首先，很难核实法律合规性。金融机构需要确保拟融资的房产符合《建筑法》。如果没有建筑计划概要，这个验证过程就会变得非常困难。金融机构别无选择，只能采取谨慎的态度，因为如果他们为非法建造的房产提供融资，就会承担巨大的风险。

第二，难以评估抵押品价值。违建房产将来可能会受到行政指导或重建令的约束。由于存在抵押物价值大幅下降的风险，金融机构对此类房产的贷款犹豫不决。

第三，出售时的风险。没有建筑规划摘要的房产将来出售时也会面临类似的问题。很难找到买家，售价也可能较低，因此该房产被视为金融机构的高回收风险。

在实际贷款审查过程中，金融机构通常会对没有建筑规划摘要的房产采取以下措施。首先，他们会要求提供替代文件。如果能提供其他文件，如分类账记录证明或建筑规范合规情况调查报告，贷款机构可能会考虑融资。

其次，我们会收紧贷款条件。可能会增加一些条件，如提高利率、提高资产负债率或增加担保人。也可以考虑缩短贷款期限或减少贷款金额。

此外，还可能要求额外的抵押或担保。可能会附加一些条件，如提供其他不动产作为额外抵押或由信用担保协会提供担保。

替代方案和解决方案

即使房产没有建筑规划摘要，也可以通过采取适当的替代措施获得房产融资。本节将详细介绍切实可行的解决方案。

重新获得建筑规划摘要

最基本的解决方案是重新获取建筑平面图摘要。建筑计划摘要是一份公开文件，保存在提交建筑许可申请的市政当局的建筑指导部门。

获取建筑计划摘要的程序相对简单。首先，向对房产所在地有管辖权的市政当局的建筑指导部门查询。许多市政当局接受柜台申请或邮寄申请。

申请所需的文件包括申请表（市政府指定的表格）、身份证明复印件和费用（挂号现金信封或定额汇票）。费用因市町村而异，但一般在 100 日元至 500 日元之间。就东京都而言，阅览是免费的，但无法获得副本，因此应考虑其他办法。

从申请到获得通常需要一到两周的时间。但是，如果房产年代久远，或者由于市町村合并导致管辖范围发生变化，调查时间可能会更长。

在某些情况下，可能无法获得建筑规划摘要。对于没有提交建筑许可申请的违章建筑，当然不存在建筑规划摘要。此外，对于年代久远的建筑，文件也可能没有保存。此外，文件也可能因灾难或其他原因而丢失。

使用分类账条目证明

如果无法获得建筑平面图摘要，可以使用分类账条目证明。该文件证明了在都道府县保管的建筑物登记簿中的记录。

台账记录证明包括建筑确认编号、确认日期、建筑师、设计师、建筑承包商和建筑轮廓。由于其包含的信息与建筑平面图摘要相同，一些金融机构可将其作为替代文件。

申请手续在都道府县政府建筑指导部门或申请机构办理。申请所需的文件包括申请表、身份证和费用。费用因都道府县而异，但一般为几百日元。

不过，各都道府县要求查阅和复印账簿记录证明书的范围有所不同。有些都道府县限制非利害关系人申请。事先向主管都道府县确认非常重要。

进行建筑标准法合规性调查

如果无法获得建筑平面图概要或分类账分录证明，或者金融机构不接受这些替代文件，有效的解决办法是进行《建筑标准法》符合性调查。

建筑法规符合性调查是根据国土交通省（MLIT）制定的《现有建筑状况调查指南》进行的调查。在这项调查中，建筑师会对现有建筑进行详细调查，检查其是否符合《建筑标准法》。

调查的内容非常广泛。首先，调查确认建筑物的用途、结构和规模等基本信息。其次，详细调查建筑物是否符合《建筑标准法》的各项规定。具体来说，我们会检查建筑物在结构安全、消防安全、疏散安全、卫生环境和无障碍设施等方面是否符合现行的《建筑标准法》。

如果调查后确认该房产符合《建筑标准法》，我们将出具《建筑标准法符合情况调查报告》。该报告是向金融机构证明房产符合法律规定的重要文件。

调查可由指定的验证和检查机构或建筑师事务所的建筑师进行。在选择调查机构时，必须事先确认该机构是否得到金融机构的认可。

其他替代文件

除上述主要替代文件外，还可根据情况使用其他文件。

如果有检验证书，这是最有希望的替代文件。检验证书是证明建筑物已通过竣工检验的文件，也是符合《建筑法规》的重要证据。

如果有建筑许可证，建筑许可证也可作为替代文件。不过，一些金融机构可能会要求提供额外的文件，因为建筑许可证表示在开工前获得许可，并不保证竣工后符合要求。

如果是现有的违规建筑，可以准备一份 "现有违规建筑调查报告"，以证明建筑在建造时符合法律法规，即使某些部分不符合现行法律规定。

费用和程序细节

为没有建筑规划摘要的房产实现融资的各种程序需要不同的费用和时间框架。下表对主要程序的细节进行了比较。

根据建筑物的大小、结构和用途，建筑规范符合性现状调查的费用差别很大。对于普通住宅，费用在 20 万至 30 万日元之间，但对于大型建筑物或结构复杂的建筑物，费用可能超过 50 万日元。

勘测费分为文件勘测费、现场勘测费和报告编写费。书面勘测包括检查现有图纸和文件。在实地勘察中，建筑师会实际前往现场，对建筑物的现状进行详细勘察。在编写报告时，建筑师会根据勘察结果编写一份详细的报告。

勘察时间也因建筑物的大小和复杂程度而异。对于普通住宅，勘察工作可在一个月左右完成，但对于大型建筑或具有特殊结构的建筑，勘察工作可能需要两个月或更长时间。

有些金融机构可能只接受某些测量机构出具的报告。请务必事先向您考虑融资的金融机构核实，并选择一家认可的勘测机构。

如果调查发现有不符合建筑法规的地方，可能需要进行补救工作。由于补救工作的费用需要单独支付，因此在委托调查之前最好预留一定的预算。

与金融机构的谈判策略

与金融机构进行适当的谈判对于没有建筑规划摘要的房产成功融资非常重要。我们在此提供实用的谈判策略。

首先，提前准备极为重要。在与金融机构洽谈之前，应尽可能多地准备备选文件。尝试获得建筑计划概要，如果无法获得，应说明原因。还应组织有关房产、购买价格和投资计划的详细信息。

同时咨询几家金融机构是有效的方法。通过咨询不同特点的金融机构，如大型银行、地区银行、信用社和非银行，您可以找到最佳的融资条件。

在咨询过程中，重要的是要诚实地解释房产存在的问题，而不是隐瞒这些问题。有条理地解释缺少建筑计划大纲的原因、正在考虑的替代方案的情况、房产的吸引力及其投资价值等。向金融机构工作人员表明您是一个诚实可靠的借款人。

分阶段提出备选文件是有效的。首先，建议提交建筑计划摘要或分类账分录证明，这些都比较容易获得。如果这些都不能接受，建议进行建筑法规合规性调查。

在谈判贷款条件时，灵活性非常重要。接受较高的利率、较高的资产负债率或较短的贷款期限等条件可以增加融资的可能性。但是，必须以不损害投资利润为前提。

结论。

即使房产没有建筑计划摘要，也可以通过采取适当措施获得银行融资。关键是要找出确切的问题并选择最佳解决方案。

解决问题的最基本方法是重新获得建筑计划概要。在许多情况下，这可以比较容易地从市政当局的建筑指导部门获得。由于费用不高，大约几百日元，建议先尝试这种方法。

如果无法获得建筑平面图概要，也可以使用其他方法，如分类账记录证明或《建筑标准法》遵守情况调查。尤其是《建筑标准法》合规状况调查是最可靠的解决方案，尽管价格昂贵。

获得合适的融资是房地产投资成功的重要因素。如果您遇到没有建筑规划摘要的房产，重要的是不要放弃，而是要咨询专家，找到最佳解决方案。

在 INA & Associates Ltd，我们可以凭借在此类复杂问题上的丰富经验和专业知识为您的房地产投资提供支持。如果您正在考虑购买没有建筑规划摘要的房产，请联系我们。我们将为您提供适当的建议和具体的解决方案。

常见问题

问 1：我是否应该避免购买没有建筑规划摘要的房产？

答 1：不一定。如果你能澄清没有建筑图摘要的原因，并且有合适的替代方案，你可以考虑购买房产。但是，如果存在违章建筑的可能性，则需要谨慎决策。我们建议由专家进行详细调查，充分评估风险后再做决定。

问题 2：谁承担建筑法规合规性调查的费用？

答 2：一般来说，获得贷款的买方承担费用。不过，也可以通过与卖方协商，由卖方承担部分或全部费用。这可以采取调整购买价格的形式。重要的是，在签订合同之前要明确商定费用的负担。

问题 3：是否所有金融机构都接受替代文件？

答 3：不同金融机构的反应差异很大。大型银行相对严格，可能不接受替代文件。另一方面，社区金融机构和非银行可能会表现出灵活性。重要的是要咨询几家金融机构，找到最合适的贷款人。

问题 4：如果在建筑法规合规性调查中发现不符合要求的情况，该怎么办？

答 4：如果发现不符合规定的情况，贷款人将考虑是进行补救工作，还是将建筑物的现状视为现有不符合规定的情况。一般来说，如果不符合要求的情况较轻，则会进行纠正工作；如果需要进行重大翻修，则会按现有不符合要求情况处理。最佳行动方案将与金融机构协商确定。

问题 5：是否物业越旧，就越有可能找不到建筑规划摘要？

答 5：没错。特别是对于 20 世纪 50 年代以前建造的建筑物，文件可能保存不当。如果辖区因市政当局合并而发生变化，文件也可能丢失。在购买旧房产时，必须事先检查是否有相关文件。