Por que os Imóveis nas Áreas Premium de Tóquio Nunca Desvalorizam?

Nos últimos anos, os preços dos imóveis no centro de Tóquio continuaram a subir, com a mídia noticiando essa tendência diariamente. Ao mesmo tempo, não é incomum ouvir pessoas expressando preocupação sobre por quanto tempo esse aumento de preços continuará e se acabará estourando como uma bolha. É natural se preocupar com o futuro dos preços ao lidar com o caro ativo imobiliário.

No entanto, nós, especialistas em imóveis, analisamos que a atual formação de preços em áreas premium nos centros das cidades não se deve a um mero boom especulativo. Há "fatores estruturais" sólidos que sustentam os preços e continuam a elevá-los.

Neste artigo, eu, INA & Associates Ltd, apresentarei uma perspectiva minuciosa, baseada em dados e especializada sobre os mecanismos estruturais que explicam por que os preços dos terrenos em áreas premium nos centros das cidades não caíram. Esperamos que isso ajude aqueles que estão pensando em comprar, vender ou investir em imóveis a enxergar o valor essencial.

Em primeiro lugar, a que se refere o termo "área premium do centro da cidade"?

Nas notícias e relatórios do mercado imobiliário, termos como "central three wards" e "central five wards" aparecem com frequência. Essa é a linguagem comum do setor imobiliário, por assim dizer, referindo-se a um grupo de áreas em Tóquio que são consideradas particularmente valiosas. Entender as definições e características do motivo pelo qual essas áreas são chamadas de "premium" é o primeiro passo para decifrar a estrutura dos preços dos terrenos.

Essas áreas são os centros de negócios, comércio, cultura e política no Japão, além de serem o nexo da rede de transporte do país. Sua conveniência e valor de marca as diferenciam de quaisquer outras áreas e as tornam uma fonte especial de valor.

Estrutura forte que sustenta os preços dos terrenos: três fatores decisivos

Há três fatores estruturais principais por trás do aumento de longo prazo nos preços dos terrenos em áreas premium no centro da cidade, que são menos afetadas pelas flutuações econômicas. Eles interagem entre si para formar um mecanismo robusto de manutenção de preços.

1. "Demanda" esmagadora e "escassez" absoluta.

A base dos preços dos imóveis é o equilíbrio entre oferta e demanda. As áreas premium nos centros das cidades são a manifestação mais aguda desse princípio.

Do lado da demanda, além da forte demanda corporativa por espaço para escritórios, há também uma forte demanda por moradia por parte dos japoneses abastados e compradores de imóveis (nos últimos anos, a presença de "power couples", famílias em que ambos têm renda alta, tem aumentado) que querem morar perto do trabalho. Além disso, tendo como pano de fundo a rápida desvalorização do iene a partir de 2022, os imóveis japoneses que se tornaram subvalorizados, especialmente as propriedades em áreas premium do centro de Tóquio com valores estáveis, são alvos de investimento extremamente atraentes para investidores estrangeiros. Assim, a forte e diversificada demanda doméstica e internacional continua a se concentrar nos centros das cidades.

No lado da oferta, entretanto, a situação é completamente diferente. Nos centros das cidades, os terrenos são fisicamente muito limitados e é quase impossível garantir novos terrenos grandes. Em particular, quando se trata de áreas com um bom ambiente de vida, a escassez é absoluta. Esse desequilíbrio extremo entre a oferta e a demanda - entre a demanda avassaladora e a escassez absoluta - é o fator fundamental que sustenta estruturalmente os preços nas áreas premium do centro da cidade e exerce forte pressão de alta.

2. o "redesenvolvimento em grande escala" continua a renovar o valor da cidade

Aumentando ainda mais o valor das áreas premium do centro da cidade, há uma série incessante de projetos de reforma em grande escala. Esses projetos não se limitam a renovar prédios antigos, mas também atualizam as próprias funções da cidade e desempenham um papel na criação de valor futuro.

Por exemplo, o Azabudai Hills, inaugurado em 2023, e o Takanawa Gateway City, que está em andamento, são símbolos disso. Essas reformas criarão escritórios de última geração, instalações comerciais e hotéis de classe mundial e ambientes verdes exuberantes, tudo em um só lugar. Ao mesmo tempo, novas estações serão abertas e a infraestrutura será desenvolvida, aumentando drasticamente a atratividade e a conveniência de toda a área. Essas expectativas futuras são levadas em conta nos preços atuais dos imóveis, elevando ainda mais os preços dos terrenos.

3. aceleração da "tripolarização" do mercado imobiliário

O último fator é uma perspectiva mais macro, ou seja, as mudanças estruturais que estão ocorrendo no mercado imobiliário do Japão como um todo. Atualmente, o mercado imobiliário japonês está passando por um fenômeno conhecido como "tripolarização". Essa é a ideia de que os valores dos imóveis serão claramente divididos nos três grupos a seguir

1. Áreas em que os valores são mantidos ou aumentados
2. Áreas em que os valores estão diminuindo lentamente
3. Áreas que se tornarão infinitamente sem valor ou terão um valor negativo

O topo dessa tripolarização, ou seja, as "áreas que mantêm ou aumentam o valor", é representado pelas áreas premium nos centros das cidades. À medida que a população japonesa declina, as pessoas e as empresas estão se concentrando cada vez mais nos centros das cidades, que oferecem maior conveniência e valor de marca. Como resultado, o dinheiro e a demanda estão sendo absorvidos das áreas rurais e suburbanas para os centros das cidades, criando uma estrutura em que o valor das áreas premium dos centros das cidades aumenta de forma relativa e absoluta. Acreditamos que essa tendência importante provavelmente se acelerará ainda mais no futuro.

Resumo: os valores dos imóveis nas áreas premium do centro da cidade serão mantidos estruturalmente

Neste artigo, explicamos os motivos pelos quais os preços dos terrenos em áreas premium no centro da cidade não caíram, com base em três fatores estruturais.

Para resumir os pontos principais,

• O equilíbrio entre oferta e demanda de uma demanda doméstica e internacional avassaladora e a escassez absoluta de terrenos
• Reformas em grande escala que renovam constantemente o valor da cidade e continuam a criar atrações futuras.
• A "tripolarização" contínua do mercado imobiliário japonês como um todo e a concentração de fundos e demanda no topo.

O forte entrelaçamento desses fatores garantiu que os valores dos imóveis nas áreas premium do centro da cidade fossem sustentados por uma estrutura extremamente estável que não pode ser abalada por booms transitórios ou flutuações econômicas de curto prazo. Os imóveis nessas áreas podem, portanto, ser avaliados como excelentes ativos, não apenas como espaços para moradia ou locais de negócios, mas também como ativos que podem se manter e aumentar de valor no longo prazo.

Ao considerar a compra ou o investimento em imóveis, é de extrema importância não se deixar enganar por flutuações de preço de curto prazo ou informações superficiais, mas avaliar o valor intrínseco do ativo e a "estrutura" por trás desse valor. Nós da INA & Associates Ltd. trabalhamos de perto com o histórico de ativos e as metas de cada cliente individual e oferecemos estratégias de propriedade ideais com base em nosso conhecimento especializado. Não hesite em entrar em contato conosco.

Perguntas frequentes (Q&A)

P1: Se a economia japonesa piorar ou as taxas de juros subirem, os preços dos terrenos no centro de Tóquio realmente não cairão?

R1: Não se pode descartar que uma recessão econômica ou o aumento das taxas de juros possam afetar o mercado imobiliário como um todo, criando uma fase temporária de ajuste de preços. No entanto, os fatores estruturais explicados neste artigo, como a estrutura de oferta e demanda, o aumento do valor por meio do redesenvolvimento e a concentração de fundos devido à tripolarização, são tão fortes que não podem ser abalados por flutuações de curto prazo na economia. Em particular, o valor de escassez das áreas premium no centro da cidade, que atraem a atenção dos investidores em todo o mundo, fornece a base mais sólida para a sustentação de preços a longo prazo, superando as mudanças no ambiente financeiro. O importante é ter uma visão de longo prazo dos valores dos ativos, em vez de se deixar influenciar pelas flutuações de preço de curto prazo.

P2: Se eu fosse investir no centro da cidade no futuro, há alguma área "alvo"?

A2: Os três distritos do centro de Tóquio (Chiyoda, Chuo e Minato) e os cinco distritos do centro de Tóquio (incluindo Shinjuku e Shibuya), onde os valores dos ativos já estão estabelecidos, continuam sendo destinos de investimento estáveis. Além disso, do ponto de vista do potencial futuro, as áreas onde está planejado o redesenvolvimento em grande escala e as áreas onde a conveniência será dramaticamente aprimorada pelo desenvolvimento da infraestrutura de transporte serão o foco de atenção. Os exemplos incluem a área ao redor da estação de Shinagawa, que será a primeira estação da Linha Central Linear do Shinkansen; as áreas de Nihonbashi e Yaesu, onde vários projetos de renovação estão em andamento; e a área de Takanawa Gateway City, onde será criado um novo centro de intercâmbio internacional. No entanto, mesmo dentro da mesma área, as condições das propriedades individuais variam muito, portanto, selecionar uma propriedade com base no conhecimento especializado é a chave para o sucesso. Consulte um especialista como nós.

P3: É possível para uma pessoa que mora em uma área rural investir em imóveis em áreas premium no centro da cidade?

R3: Sim, é perfeitamente possível. Na verdade, muitos de nossos clientes moram em áreas rurais e estão investindo em imóveis em Tóquio. Atualmente, muitos processos podem ser realizados on-line, desde a coleta de informações sobre a propriedade até a visualização e assinatura de contratos. O mais importante é que você precisa encontrar uma empresa imobiliária em que possa confiar para ser um parceiro confiável. Com o nosso suporte completo - desde a seleção de propriedades, planejamento financeiro e suporte financeiro até a administração e operação de aluguel pós-compra - você pode aproveitar os valores superiores dos ativos das áreas premium do centro da cidade sem restrições geográficas. Estamos sempre disponíveis para consultas on-line, portanto, sinta-se à vontade para entrar em contato conosco primeiro.