Polarização e Desafios no Mercado de Escritórios em Tóquio

No mercado de escritórios da região central de Tóquio, grandes mudanças estruturais estão ocorrendo por trás do clima econômico aparentemente dinâmico. Uma pesquisa realizada pelo Nihon Keizai Shimbun revelou que a área vaga em "edifícios vagos de longo prazo" - aqueles com mais de 20% de vacância por mais de um ano - aumentou 12 vezes em apenas três anos. O que essa situação significa para o mercado de escritórios de Tóquio? Este artigo detalha a contínua polarização do mercado de escritórios no centro de Tóquio, o contexto do rápido aumento de edifícios vagos de longo prazo e o impacto sobre os proprietários e investidores.

A situação atual do mercado de escritórios: superficialmente dinâmico e internamente distorcido

A realidade do rápido aumento de edifícios vagos de longo prazo

Uma sensação de "saturação de vagas" está começando a aparecer em grandes edifícios de escritórios no centro de Tóquio. Uma pesquisa realizada pelo Nihon Keizai Shimbun sobre a área vaga de grandes edifícios (com uma área útil total de mais de 5.000 tsubo) que estão desocupados há mais de um ano e mais de 20% da área útil total revelou que esse número chegará a aproximadamente 185.000 metros quadrados em 2024, um aumento acentuado de 12 vezes em comparação com 2021. Em termos de número de edifícios, isso representa um aumento de sete vezes em relação a 2021, para 16,6.

Clara polarização do mercado de escritórios

Os dados mais recentes mostram uma "polarização" contínua no mercado de escritórios de Tóquio. As taxas de vacância são extremamente baixas em "edifícios Classe A" bem localizados e altamente funcionais e, especialmente em áreas centrais como Otemachi, Marunouchi e Yurakucho, o número de edifícios vagos de longo prazo permanece em zero.

Por exemplo, a taxa de vacância para edifícios de escritórios Classe A no final do primeiro trimestre de 2025 é a seguinte

Como mostram esses números, a situação dos edifícios de primeira linha na área central é quase "sem vagas": de um total de 238 edifícios de Classe A, 158 (66%) estão totalmente ocupados e apenas sete têm uma taxa de vacância superior a 20%.

Por outro lado, as vagas de longo prazo estão concentradas em determinadas áreas. As áreas de Harumi, Kachidoki e Tsukishima respondem por cerca de 35% do total, e as áreas de Toyosu, Ariake e Tatsumi por cerca de 26%, sendo que a área de Wangan sozinha responde por cerca de 61% do total de áreas vagas de longo prazo.

Além disso, a taxa de vacância de edifícios recém-construídos (com menos de um ano) em abril de 2025 era extremamente alta, de 26,26%. Isso indica uma situação de excesso de oferta em algumas áreas de redesenvolvimento.

Fatores por trás do aumento das vagas de longo prazo

Excesso de oferta devido ao redesenvolvimento

Um dos principais fatores por trás do aumento acentuado das vagas de longo prazo é o aumento da oferta devido ao redesenvolvimento ativo. De acordo com uma pesquisa do Xymax Research Institute, espera-se que a área útil alugada de grandes edifícios nos 23 distritos de Tóquio atinja aproximadamente 24 milhões de m² até o final de 2025, um aumento de aproximadamente 20% em comparação com o final de 2014.

Na área da baía, em particular, a reforma relacionada às Olimpíadas e os projetos de grande escala foram concluídos um após o outro, resultando em uma grande oferta de espaço para escritórios. No entanto, em muitos casos, a área é menos atraente do que o centro da cidade em termos de acesso ao transporte e qualidade das instalações ao redor, e está enfrentando dificuldades na competição por locatários.

Nos cinco anos a partir de 2025, espera-se que a nova oferta atinja 4,59 milhões de m² nos 23 distritos de Tóquio, e é provável que a sensação de excesso de oferta em algumas áreas continue.

Mudanças nos critérios de seleção de escritórios corporativos

Após o desastre do coronavírus, os critérios de seleção de escritórios corporativos também mudaram significativamente. A combinação de duas grandes tendências - a intensificação da concorrência por recursos humanos e o retorno em grande escala aos escritórios - levou a uma mudança qualitativa na demanda por espaço para escritórios.

Em um cenário de escassez de recursos humanos devido à queda da taxa de natalidade e ao envelhecimento da população, as empresas começaram a posicionar o ambiente de escritório como parte de sua estratégia de recursos humanos para garantir pessoal talentoso. Além disso, após a convergência do Corona, houve uma tendência crescente de "retorno ao trabalho", com a taxa de implementação do teletrabalho caindo de 51,6% em março de 2024 para 44% em maio do mesmo ano.

De acordo com essas mudanças, as empresas estão dando mais ênfase às seguintes condições

1. Acessibilidade (proximidade de estações de trem e acesso a várias linhas)
2. Alta resistência a terremotos
3. Instalações e tecnologia de última geração
4. Ampla área útil (promove a comunicação entre as equipes)
5. Bom ambiente ao redor (restaurantes, instalações comerciais, etc.)

Há uma crescente "fuga para a qualidade" em direção a edifícios de primeira linha que atendem a esses critérios, com instalações mais antigas e edifícios com localização inconveniente cada vez mais fora do processo de seleção.

Correlação entre as características da área e a ocupação

A área da Costa do Golfo, onde as vagas de longo prazo estão aumentando, enfrenta os seguintes desafios comuns

1. Acesso limitado ao transporte público (alguns com apenas uma única linha)
2. Falta de restaurantes e instalações comerciais para os funcionários de escritório
3. Baixo reconhecimento do nome e força da marca em comparação com o centro da cidade
4. Intensificação da concorrência devido à oferta simultânea de grandes edifícios

O efeito combinado desses fatores criou uma situação em que as vagas de longo prazo ocorrem e permanecem fixas em algumas áreas.

Análise da área: comparação entre os cinco distritos do centro de Tóquio e a área da baía

Crescimento constante nos cinco distritos centrais de Tóquio

A taxa de vacância no Distrito Comercial de Tóquio (distritos de Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku e Shibuya) melhorou em relação ao ano anterior para 3,73% em abril de 2025. Em particular, o distrito de Chiyoda tem a menor taxa de vacância, 1,05%, e as vagas em áreas nobres continuam extremamente raras.

Os aluguéis de escritórios nos cinco distritos do centro de Tóquio também estão em alta, com aluguéis médios em fevereiro de 2025 de JPY 20.481/tsubo (mensal), um aumento de 3,56% em relação ao ano anterior. O aumento nos aluguéis de edifícios de Classe A é particularmente acentuado, com o aluguel médio (incluindo despesas comuns) para edifícios de Classe A nos cinco distritos do centro de Tóquio no final do primeiro trimestre de 2025 sendo de JPY 35.520/tsubo, um aumento de 4,9% em relação ao ano anterior.

Situação difícil na área de Wangan

Em contrapartida, o mercado de escritórios na área de Wangan enfrenta sérios desafios. 61% das vagas de longo prazo estão concentradas nas áreas de Harumi, Kachidoki e Tsukishima e Toyosu, Ariake e Tatsumi, onde a recuperação do mercado tem sido lenta.

Embora o redesenvolvimento em larga escala tenha levado à oferta de um grande número de novos edifícios de escritórios na área da baía, a demanda dos locatários não acompanhou esse ritmo. Em particular, as mudanças nas práticas de trabalho desde o desastre do Corona levaram a uma maior ênfase na acessibilidade ao transporte, com uma tendência crescente de retorno ao centro da cidade, onde várias linhas atendem a área.

A tabela abaixo compara as taxas de vacância e as características por área principal:

Impacto sobre os proprietários e investidores

Problemas e medidas para os proprietários

Os proprietários de edifícios com vacância prolongada enfrentam o duplo desafio da diminuição da lucratividade e do aumento da carga de custos de manutenção. Em especial, os edifícios na área da baía ou em locais com acesso precário ao transporte estão enfrentando uma concorrência crescente por inquilinos, e as seguintes medidas são necessárias

1. Revisão da definição do aluguel: definição flexível do aluguel para aumentar a competitividade do mercado
2. Investir em renovação: aumentar o valor atualizando as instalações e acrescentando comodidades
3. Consideração de mudança de uso: conversão para uso residencial, comercial ou misto quando a demanda por escritórios não for esperada
4. Reforçar os incentivos ao locatário: por exemplo, cobrir os custos de construção interna e estender os períodos de aluguel gratuito
5. Estratégias de diferenciação: oferecer conceitos exclusivos e serviços distintos

Especialmente em edifícios com mais de 30 a 40 anos, a demanda está diminuindo devido ao envelhecimento das instalações e a problemas de resistência sísmica, tornando essenciais as estratégias de longo prazo com vistas à renovação e reconstrução em larga escala.

Impacto no mercado de investimentos imobiliários

A polarização dos edifícios de escritórios também teve um impacto significativo no mercado de investimentos imobiliários. As estratégias de investimento dos REITs voltados para escritórios também estão mudando, com uma concentração cada vez maior de investimentos em propriedades de primeira linha em áreas de primeira linha.

Espera-se que a proporção do investimento em escritórios aumente em 2025, com os preços das propriedades de primeira linha em alta. Por outro lado, os imóveis com alto risco de vacância a longo prazo podem enfrentar uma avaliação de risco mais rigorosa por parte dos investidores, levando a cap rates mais altos (preços mais baixos).

Nesse ambiente de mercado, os seguintes pontos são importantes para os investidores

1. Determinação das características do local (acesso ao transporte, conveniência, potencial futuro)
2. Avaliação precisa das especificações e da competitividade do edifício
3. Análise de risco do mix de locatários e duração dos contratos
4. Compreensão da perspectiva de oferta para cada área
5. Avaliação do potencial de aumento de valor a longo prazo

Perspectiva futura: equilíbrio entre oferta e demanda

Perspectiva de curto prazo (2025-2026)

De 2025 a 2026, espera-se uma grande oferta nova (500.000 m² em 2025 e 400.000 m² em 2026) no centro de Tóquio. No entanto, o esgotamento das vagas em edifícios existentes levou a uma mudança na demanda em direção a propriedades recém-fornecidas, com muitos dos oito edifícios programados para serem concluídos em 2025 tendo uma alta taxa de oferta.

Espera-se que a taxa de vacância para edifícios de Classe A no centro de Tóquio continue a melhorar até 2027, após o que se espera que comece a aumentar. Por outro lado, em áreas com condições de localização inferiores, é provável que as taxas de vacância permaneçam altas no futuro próximo.

Perspectiva de médio e longo prazo (a partir de 2027)

Espera-se que o equilíbrio entre oferta e demanda permaneça apertado em 2027, uma vez que a nova oferta deverá ser relativamente baixa. 2028-2029 verá uma das maiores novas ofertas da história (800.000 m² em média em dois anos), mas existe a possibilidade de atrasos ou revisões nos planos devido ao aumento dos custos de construção, o que limitará qualquer redução do equilíbrio entre oferta e demanda. A diminuição das tensões pode ser limitada.

No médio e longo prazo, os seguintes fatores afetarão o mercado de escritórios

1. Mudanças na força de trabalho de escritórios devido à queda da taxa de natalidade e ao envelhecimento da população
2. O grau em que a hibridização do trabalho remoto e da presença no escritório se consolidou
3. Evolução das estratégias de escritórios corporativos (em direção à descentralização e à consolidação)
4. Tendências de entrada e saída de empresas internacionais em Tóquio
5. Mudanças qualitativas no espaço do escritório devido à evolução tecnológica

Conclusão.

O mercado de escritórios no centro de Tóquio passou por uma grande mudança, com o número de edifícios com vagas de longo prazo de um ano ou mais aumentando 12 vezes em três anos. Entretanto, isso não significa que o mercado como um todo esteja estagnado; ao contrário, é um fenômeno que indica a progressão da "polarização".

As taxas de vacância são extremamente baixas em edifícios de primeira linha com excelentes localizações e instalações, especialmente em áreas centrais como Otemachi, Marunouchi e Yurakucho, e os aluguéis estão em alta. Por outro lado, em algumas áreas, especialmente na área da baía, as vagas de longo prazo estão aumentando devido ao excesso de oferta causado por reformas e acesso limitado ao transporte.

Espera-se que o mercado de escritórios se torne ainda mais "seletivo" em termos de localização e especificações. Os proprietários e investidores de imóveis agora precisam compreender com precisão as mudanças no ambiente do mercado e tomar medidas estratégicas com base nas características de cada imóvel.

Os critérios usados pelas empresas na seleção de espaços para escritórios também estão mudando, com mais ênfase na qualidade do ambiente de escritório sob a perspectiva de facilitar o trabalho dos funcionários, melhorar a produtividade e fortalecer a competitividade na atração de talentos, em vez de simplesmente reduzir custos. Essa tendência continuará e será um fator que polarizará ainda mais o mercado de escritórios.

Perguntas frequentes

P1: O que exatamente você quer dizer com "edifícios vagos de longa duração" no centro de Tóquio?

R1: Um "edifício vago de longo prazo" é um grande edifício de escritórios (com uma área útil total de mais de 5.000 tsubo) que teve uma taxa de vacância de mais de 20% por mais de um ano. De acordo com uma pesquisa do Nihon Keizai Shimbun, aproximadamente 16,6 edifícios com uma área útil total de 185.000 m² se enquadrarão nessa categoria até 2024.

P2: Por que a taxa de vacância é particularmente alta para edifícios de escritórios na área da baía?

A2: Os principais motivos para a alta taxa de vacância na área de Wangan (Harumi, Kachidoki, Tsukishima, Toyosu, Ariake, Tatsumi, etc.) são (1) grande oferta devido à reforma, (2) acesso limitado ao transporte público, (3) desenvolvimento lento do ambiente ao redor para os funcionários de escritório e (4) a tendência de escolher locais centrais da cidade para escritórios após o Corona. Aproximadamente 61% dos edifícios vagos de longa duração estão concentrados nessas áreas de baía.

P3: O que significa exatamente "polarização" do mercado de escritórios?

R3: A "polarização" do mercado de escritórios refere-se à situação em que as áreas nobres (Otemachi, Marunouchi, Yurakucho, etc.) com boas localizações e edifícios Classe A altamente funcionais têm taxas de vacância "esgotadas" de cerca de 1%, enquanto as taxas de vacância permanecem altas em áreas com localizações inferiores e edifícios com instalações mais antigas, e uma grande lacuna na definição de aluguéis se desenvolveu. Isso se refere a uma situação em que as taxas de vacância permanecem altas em áreas com localizações ruins e em edifícios com equipamentos mais antigos, e em que há grandes lacunas na definição do aluguel. Espera-se que essa tendência continue e se expanda no futuro.

P4: Que medidas os proprietários de edifícios com vacância de longo prazo devem tomar?

R4: Os proprietários devem tomar as seguintes medidas para lidar com as vacâncias de longo prazo: (i) revisar os aluguéis para aumentar a competitividade do mercado; (ii) renovar atualizando as instalações e acrescentando comodidades; (iii) fortalecer os incentivos aos inquilinos, como a extensão dos períodos de aluguel gratuito; (iv) considerar a conversão para outros usos além de escritórios (residencial, comercial, uso misto); e (v) diferenciar-se oferecendo conceitos e serviços exclusivos. diferenciação por meio de conceitos e serviços exclusivos. É importante uma abordagem estratégica adaptada à localização e às características da propriedade.

P5: Como você prevê a mudança do mercado de escritórios no futuro?

A5: Espera-se que o mercado de escritórios permaneça relativamente estável em 2027, com nova oferta em 2025-2026, mas a oferta e a demanda continuarão apertadas; a maior oferta nova da história está planejada para 2028-2029, mas existe a possibilidade de que o plano seja revisto devido ao aumento dos custos de construção. A longo prazo, prevê-se que as empresas se tornarão mais orientadas para a "fuga para a qualidade" e que a polarização por localização e especificação aumentará ainda mais. Além disso, o grau em que o trabalho remoto está se tornando mais estabelecido e o declínio da taxa de natalidade e o envelhecimento da população também serão fatores que provocarão mudanças qualitativas na demanda por escritórios.

Informações de referência

1. Nihon Keizai Shimbun, "Vacant buildings in central Tokyo for more than a year surge, 12 times in three years, with clear struggles in the Wangan area", www.nikkei.com
2. Miki Shoji, "Rental office rents and vacancy rates in Tokyo" (Aluguéis de escritórios e taxas de vacância em Tóquio), www.e-miki.com
3. Xymax Research Institute, "Office Vacancy Monthly Report Tokyo April 2025" soken.xymax.co.jp
4. Jones Lang LaSalle, "Latest Trends in the Tokyo Office Leasing Market" (Últimas Tendências no Mercado de Locação de Escritórios em Tóquio), www.joneslanglasalle.co.jp
5. Mori Building, "Tokyo 23 Wards Large Office Building Market Trend Survey 2025", www.mori.co.jp

Oferecemos consultoria sobre realocação de escritórios e investimento imobiliário. Podemos ajudá-lo a fazer a melhor escolha no mercado de escritórios de Tóquio, que está cada vez mais polarizado. Ao considerar uma revisão do ambiente de seu escritório ou a reestruturação de sua estratégia de investimento, recomendamos que leve em conta a perspectiva de um especialista.