Guia Completo sobre Preços de Referência para Terrenos no Brasil

Os preços padrão dos terrenos são um fator de decisão extremamente importante no investimento imobiliário e nas transações de terrenos. No entanto, muitas pessoas podem ter perguntas como "O que é o preço padrão do terreno?", "Qual é a diferença entre o preço padrão do terreno e o preço oficial do terreno?" e "Como posso descobrir?

Os preços padrão de terrenos são um indicador de preços de terrenos publicado com base nas pesquisas de preços de terrenos das prefeituras realizadas anualmente por cada prefeitura. Em 2024, os preços padrão de terrenos aumentaram 1,4% em média, ano a ano, em todo o país, registrando um crescimento positivo pelo terceiro ano consecutivo. Essa tendência indica um mercado imobiliário dinâmico e é uma informação importante para investidores e proprietários de terras.

Este artigo fornece uma visão geral abrangente das informações que nós, como profissionais do setor imobiliário, precisamos compartilhar com você, desde os conceitos básicos de preços padrão de terrenos até as últimas tendências e formas específicas de pesquisá-los. Uma compreensão adequada dos preços de terrenos é a base para decisões sábias de investimento imobiliário. Leia até o fim e use essas informações para construir seu patrimônio.

Conhecimento básico dos preços padrão de terrenos

O que é um preço de referência do terreno?

Os preços -padrão de terrenos são os preços-padrão de terrenos publicados como resultado de pesquisas de preços de terrenos conduzidas por cada prefeitura de acordo com a Lei Nacional de Planejamento do Uso da Terra . Oficialmente chamados de "Prefectural Land Price Survey Prices", os preços de terrenos a partir de 1º de julho são pesquisados todos os anos e publicados no final de setembro.

A pesquisa padrão de preços de terrenos abrange aproximadamente 20.000 "locais de referência" em todo o país. Esses locais de referência são selecionados por cada prefeitura como terrenos padrão na região e são definidos de acordo com o uso, como terrenos residenciais, comerciais e industriais. As pesquisas são realizadas com base em avaliações profissionais feitas por avaliadores de imóveis, com pelo menos um avaliador de imóveis por local realizando a avaliação.

A característica mais importante do preço padrão da terra é que a pesquisa também inclui áreas fora das zonas de planejamento urbano. Isso permite que as tendências de preços de terrenos não apenas em áreas urbanas, mas também em áreas rurais e suburbanas sejam verificadas, tornando-o um indicador que reflete com mais precisão a situação real dos preços de terrenos em todo o país.

Diferenças entre os preços padrão de terrenos e os preços oficiais de terrenos

No setor imobiliário, os preços oficiais de terrenos são usados como um indicador importante juntamente com os preços padrão de terrenos. Embora ambos tenham características semelhantes, há algumas diferenças importantes.

A diferença mais importante é o período de pesquisa. Enquanto o preço oficial da terra é baseado em 1º de janeiro, o preço de referência da terra é baseado em 1º de julho. Essa diferença de tempo de seis meses permite combinar os dois e obter um quadro semestral das tendências de preços de terras.

Outra diferença importante é o escopo da pesquisa. Enquanto os preços oficiais da terra cobrem principalmente as áreas de planejamento urbano e, portanto, concentram-se nas tendências das áreas urbanas, os preços de referência da terra incluem áreas fora das áreas de planejamento urbano e, portanto, permitem que as tendências dos preços da terra em uma gama mais ampla de áreas sejam verificadas. Devido a essa característica, os preços de referência da terra desempenham um importante papel complementar aos preços oficiais da terra.

Objetivo e função dos preços de referência da terra

Os preços de referência da terra servem a vários propósitos e funções importantes no mercado imobiliário.

O primeiro é fornecer um indicador para transações de terras em geral. Como informações objetivas e confiáveis sobre o preço da terra, os preços de referência da terra servem como referência para indivíduos e empresas na determinação de preços em transações de terras. Em particular, eles são uma base importante para determinar o nível de preço adequado em áreas onde há poucos exemplos de transações ou terrenos em locais especiais.

A segunda função é servir de base para calcular o preço de aquisição de terras para projetos de obras públicas. Ao adquirir terras para projetos de obras públicas, como construção de estradas e desenvolvimento urbano, o preço de referência da terra é uma base importante para calcular o valor adequado da indenização. Isso garante uma aquisição de terras justa e transparente.

O terceiro objetivo é usá-lo como base para a avaliação de propriedades. Quando os avaliadores de propriedades avaliam propriedades individuais, os preços de referência da terra são uma importante fonte de comparação. Em particular, as comparações com locais de referência em locais e usos semelhantes permitem avaliações mais precisas.

Além disso, os preços de referência dos terrenos também podem ser usados como referência para instituições financeiras em suas decisões de empréstimo e avaliações fiscais. Em alguns casos, eles são usados como garantia para empréstimos garantidos por imóveis e como referência para avaliação de terras no cálculo de impostos sobre herança e doações.

Últimas tendências em preços básicos de terrenos em 2024

Tendências nacionais de preços de terrenos

Os preços de referência dos terrenos em 2024 mostram sinais positivos em todo o país. De acordo com a Pesquisa de Preços de Terrenos das Prefeituras de 2024, publicada pelo Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo (MLIT) em 18 de setembro, a média nacional para terrenos residenciais e comerciais de uso geral aumentou pelo terceiro ano consecutivo, e todos registraram aumentos em relação ao ano anterior.

O aumento médio nos preços de terrenos para uso geral foi de 1,4% em comparação com o ano anterior, um número significativamente maior do que os 0,8% registrados no ano anterior. Essa tendência de aumento é analisada como o resultado dos efeitos combinados da recuperação gradual da economia japonesa, do ambiente de taxas de juros baixas contínuas e da atividade crescente de projetos de renovação, especialmente em áreas urbanas.

Para terrenos residenciais, a média nacional aumentou 0,8% em relação ao ano anterior. Isso representa um aumento em relação ao aumento de 0,5% do ano anterior e acredita-se que seja o resultado da demanda firme por moradias, principalmente em áreas urbanas, e do crescente interesse em áreas residenciais suburbanas devido à disseminação do teletrabalho.

A tendência em propriedades comerciais foi ainda mais acentuada, com a média nacional aumentando em 2,3% em relação ao ano anterior. Esse número representa uma expansão significativa em relação ao aumento de 1,5% do ano anterior, sendo que a recuperação do turismo receptivo e o aumento do investimento em imóveis comerciais em áreas urbanas foram os principais impulsionadores.

Análise das tendências por região

As tendências nos preços básicos de terrenos nas três principais áreas metropolitanas mostraram um aumento bem acima da média nacional. Em todas as áreas metropolitanas de Tóquio, Osaka e Nagoya, a média para todos os usos, terrenos residenciais e terrenos comerciais aumentou, com a faixa de aumento se expandindo em relação ao ano anterior.

Na região de Tóquio, o aumento nos imóveis residenciais foi particularmente acentuado, com um aumento de 3,6% em relação ao ano anterior. Isso se deve à tendência de retorno ao centro da cidade e ao aumento da demanda por ambientes residenciais de alta qualidade. Além disso, algumas áreas comerciais nos 23 distritos de Tóquio registraram um aumento significativo de 9,7% em relação ao ano anterior, indicando uma nova apreciação da atratividade de Tóquio como um centro comercial internacional.

Nas zonas regionais, a média para todos os usos, terrenos residenciais e comerciais aumentou pelo segundo ano consecutivo. Particularmente digno de nota é o fato de que a média de todos os usos aumentou pela primeira vez em 32 anos, desde 1992, em todas as regiões, exceto nas quatro cidades regionais (Sapporo, Sendai, Hiroshima e Fukuoka). Acredita-se que isso seja o resultado dos efeitos combinados das políticas de desenvolvimento regional, da expansão das empresas para as áreas regionais e da recuperação do turismo.

Nas quatro cidades regionais, a média para todos os usos, terrenos residenciais e comerciais continuou a aumentar por 12 anos consecutivos, mas a extensão do aumento tendeu a se contrair em comparação com o ano anterior. Isso se deve ao fato de que o nível de preços atingiu um determinado patamar devido aos aumentos contínuos até o momento, e que a vantagem relativa diminuiu devido ao aumento dos preços dos terrenos em todo o país.

Fatores por trás do aumento dos preços básicos de terrenos

Vários fatores econômicos e sociais estão agindo em conjunto para impulsionar o aumento dos preços básicos dos terrenos em 2024.

O fator econômico mais importante é a política de flexibilização monetária em curso do Banco do Japão. A manutenção de um ambiente de taxas de juros baixas manteve baixos os custos de financiamento para investimentos imobiliários e aumentou a disposição dos investidores em investir em imóveis. Outro fator importante é a tendência de recuperação econômica gradual, que levou a um melhor desempenho corporativo e ao aumento da demanda por espaço para escritórios e investimentos em propriedades comerciais.

Em termos de fatores sociais, a recuperação dos efeitos da infecção pelo novo coronavírus teve um impacto significativo. Em particular, a recuperação gradual do turismo receptivo levou a um ressurgimento da demanda imobiliária em áreas turísticas e comerciais. Outro fator que contribui para o aumento dos preços dos terrenos é a crescente demanda por ambientes residenciais e de escritórios de alta qualidade devido ao desenvolvimento de novas formas de trabalho.

Fatores específicos da região também são importantes. Por exemplo, nas cidades de Kikuyo e Otsu, na província de Kumamoto, o anúncio da construção de uma fábrica pela TSMC, uma importante fabricante de semicondutores de Taiwan, levou a um rápido aumento no número de empresas relacionadas e na demanda por moradia para seus funcionários, com todas as áreas residenciais, comerciais e industriais registrando aumentos significativos nos preços dos terrenos.

No vilarejo de Onna, na província de Okinawa, a taxa de aumento nos preços dos terrenos residenciais foi a mais alta do país devido às características de localização da área, próxima a pontos de mergulho e outros recursos turísticos, e à demanda de fora da província para fins de realocação. No vilarejo de Hakuba, na província de Nagano, a recuperação da demanda turística, inclusive de turistas estrangeiros, estimulou o investimento em terrenos para hotéis e condomínios, resultando na quarta maior taxa de aumento nos preços de terrenos comerciais do Japão.

Como pesquisar e utilizar os preços padrão de terrenos

Como pesquisar preços básicos de terrenos

As informações mais confiáveis e abrangentes sobre como verificar os preços padrão de terrenos podem ser encontradas no site oficial administrado pelo Ministério de Terras, Infraestrutura e Transporte. Os principais métodos de pesquisa são explicados em detalhes abaixo.

A "Biblioteca de informações imobiliárias " do Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo é a ferramenta mais importante para a pesquisa de preços padrão de terrenos. Esse site permite a pesquisa centralizada de dados da Land Price Survey e da Prefectural Land Price Survey (preços básicos de terrenos). O procedimento de pesquisa é o seguinte.

Primeiro, na página superior da Biblioteca de Informações Imobiliárias, clique em "Search data" (Buscar dados) em "To view land price information" (Exibir informações sobre preços de terrenos). Em seguida, selecione a prefeitura e o município da área que deseja pesquisar e especifique o uso (residencial, comercial, industrial etc.). Você também pode definir critérios mais detalhados, como a distância de uma estação ou área.

O National Land Price Map (Mapa Nacional de Preços de Terrenos ) é um site operado pelo Asset Valuation System Research Centre (Centro de Pesquisa do Sistema de Avaliação de Ativos), onde quatro informações oficiais de avaliação de terrenos, incluindo preços padrão de terrenos, podem ser visualizadas em um mapa. O site é caracterizado por sua capacidade de verificar intuitivamente os preços de referência de terrenos em um mapa. A seleção da área que você deseja verificar no mapa exibe o valor de referência do terreno para aquele local, facilitando a comparação com as áreas vizinhas.

Você também pode verificar informações detalhadas sobre os preços padrão de terrenos no site oficial de cada prefeitura. Algumas prefeituras fornecem análises e explicações mais detalhadas das características regionais do que o site do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte. Em especial, as informações sobre tendências do mercado imobiliário local e previsões futuras costumam ser mais extensas nos sites das prefeituras.

Como ler os dados de referência de preços de terrenos

Para compreender e utilizar com precisão os dados de referência de preços de terrenos, é importante entender o significado e a leitura dos números exibidos.

Os preços de referência dos terrenos geralmente são expressos em termos de preço por metro quadrado (ienes/m²). Por exemplo, se o preço for indicado como "150.000 ienes/m2", significa que o preço por metro quadrado do terreno de referência é de 150.000 ienes. Nas transações reais de terrenos, esse preço unitário é multiplicado pela área do terreno para calcular o valor total.

A taxa de variação é mostrada em comparação com o mesmo período do ano anterior e é expressa como "+2,5%". Um valor positivo indica um aumento e um valor negativo indica uma diminuição, sendo que um valor mais alto indica uma flutuação maior. Observando a taxa de alteração, é possível identificar as tendências de preços de terrenos em uma área.

Os dados padrão de preços de terrenos também incluem condições detalhadas do terreno. Incluem informações como a distância da estação mais próxima, a largura da estrada, a proporção entre a construção e o terreno e a proporção da área útil, o ambiente ao redor etc. É importante considerar essas condições e compará-las com o terreno em que você está interessado.

Ao fazer comparações entre áreas, é fundamental fazer comparações entre áreas com o mesmo uso (por exemplo, residencial, comercial etc.). As comparações também podem ser feitas entre locais com condições semelhantes, como localização e acessibilidade de transporte, para permitir uma análise mais significativa.

Uso em investimentos imobiliários

Os preços dos terrenos podem ser usados como um indicador importante para decisões de investimento em imóveis . Entender como usá-los adequadamente possibilitará decisões de investimento mais precisas.

A análise das tendências nos preços de referência dos terrenos é extremamente útil na seleção de áreas para investimento. Ao analisar as tendências dos preços básicos de terrenos nos últimos anos, é possível avaliar o potencial de crescimento e as perspectivas futuras de uma área. Pode-se esperar que as áreas com uma tendência contínua de alta apresentem um aumento na demanda no futuro e, portanto, sejam consideradas atraentes como alvos de investimento.

Os preços de referência dos terrenos também são uma referência importante para determinar o preço adequado. Ao comparar o preço pedido com o preço padrão do terreno nas proximidades da propriedade em questão, é possível determinar se o preço pedido está em um nível adequado. No entanto, como os preços de referência dos terrenos são preços de terrenos para condições padrão, é necessário levar em conta as diferenças de preço dependendo das condições individuais da propriedade (por exemplo, lotes de esquina, lotes de formato irregular, condições de acesso à estrada etc.).

Do ponto de vista da avaliação de risco, a estabilidade de preços de uma área pode ser avaliada pela análise do padrão de flutuações nos preços padrão de terrenos. Áreas com grandes flutuações têm potencial para altos retornos, mas também têm um alto risco de queda nos preços. Regiões com valorização estável podem ser consideradas como um investimento de baixo risco.

Os preços de referência dos terrenos também são úteis para determinar quando vender. Se a taxa de aumento dos preços básicos dos terrenos desacelerar ou atingir um nível relativamente alto em comparação com as áreas vizinhas, esse é um indicador de quando considerar a venda.

Conclusão.

Os preços de referência dos terrenos são um indicador essencial para investimentos imobiliários e transações de terrenos. O indicador, que é pesquisado pelas prefeituras a partir de 1º de julho de cada ano e publicado em setembro, desempenha um papel complementar aos preços oficiais de terrenos e serve como base para uma compreensão precisa das tendências de preços de terrenos em todo o país.

Em 2024, os preços padrão de terrenos aumentaram 1,4% em média em todo o país, registrando crescimento positivo pelo terceiro ano consecutivo. Esse aumento é o resultado dos efeitos combinados de vários fatores, incluindo uma recuperação econômica gradual, um ambiente contínuo de taxas de juros baixas, uma recuperação do turismo receptivo e um maior investimento de capital corporativo. A tendência de aumento dos preços de terrenos em todo o país foi confirmada, com as três principais áreas metropolitanas apresentando aumentos particularmente acentuados e, mesmo nas áreas regionais, algumas áreas começaram a subir pela primeira vez em 32 anos.

Para saber mais sobre os preços padrão de terrenos, você pode obter informações confiáveis com eficiência usando sites oficiais, como a Biblioteca de Informações Imobiliárias do Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte e o Mapa Nacional de Preços de Terrenos. Uma compreensão adequada de como ler os dados e uma análise abrangente da taxa de mudança e das condições do entorno permitirão a tomada de decisões de investimento mais precisas.

Mudanças na política monetária, condições econômicas e mudanças demográficas são fatores de influência importantes para as tendências futuras de preços de terrenos. É importante monitorar continuamente as tendências dos preços de referência dos terrenos para tomar decisões de investimento adequadas em um mercado imobiliário em constante mudança.

Ao considerar o investimento em propriedades ou transações de terrenos, recomendamos uma combinação de análise baseada em dados objetivos, como preços de referência de terrenos, e julgamento abrangente de especialistas. Faremos o possível para apoiá-lo na construção de seus ativos. Não hesite em entrar em contato conosco.

Perguntas frequentes

P1: A que devo me referir, aos preços básicos de terrenos ou aos preços oficiais de terrenos?

R1: Os preços padrão de terrenos e os preços oficiais de terrenos são complementares, portanto, é recomendável consultar ambos. Como os preços oficiais de terrenos são de 1º de janeiro e os preços de referência de terrenos são de 1º de julho, uma comparação entre os dois lhe dará uma ideia das tendências de preços de terrenos em um período de seis meses. Embora os preços oficiais de terrenos sejam úteis ao considerar investimentos em áreas urbanas devido ao grande número de locais, os preços de referência de terrenos podem ser mais informativos para terrenos em áreas rurais e suburbanas.

P2: Quais são as características das áreas em que os preços de referência dos terrenos estão subindo?

A2: As áreas com preços básicos de terrenos em alta em 2024 são caracterizadas por melhor acessibilidade de transporte, projetos de renovação em andamento, sucesso em atrair empresas e uma recuperação na demanda turística. Em particular, aumentos notáveis serão observados em áreas com uma concentração de indústrias de semicondutores, turismo de entrada e áreas de renovação urbana. As áreas residenciais suburbanas com bom acesso aos centros das cidades também estão atraindo atenção devido à disseminação do teletrabalho.

P3: Com que frequência os preços de referência de terrenos devem ser verificados?

R3: Os preços padrão de terrenos são anunciados uma vez por ano, portanto, é recomendável verificá-los pelo menos uma vez por ano. No entanto, se estiver investindo ativamente em propriedades ou pensando em comprar ou vender, é ideal verificá-los trimestralmente e, juntamente com os preços oficiais de terrenos, monitorar as tendências a cada seis meses. Também é aconselhável verificar sempre que houver mudanças importantes na política econômica ou anúncios de grandes empreendimentos na área.

P4: Qual é a diferença entre os preços padrão de terrenos e os preços reais de transação?

R4: Os preços básicos de terrenos são preços de terrenos em condições padrão e, portanto, diferem dos preços reais de transação. Em geral, o preço real costuma estar na faixa de 0,8 a 1,2 vezes o preço base do terreno, mas varia muito dependendo das condições de localização, do formato do terreno, das condições de acesso à estrada e do equilíbrio entre oferta e demanda no mercado. Em transações individuais, é importante ter uma avaliação detalhada feita por um especialista, usando o preço base do terreno como referência.

P5: É possível prever futuros preços de referência de terrenos?

R5: É possível prever os preços de referência futuros da terra até certo ponto, analisando tendências passadas e examinando indicadores econômicos, mas é difícil prever com certeza. Isso se deve aos efeitos combinados de vários fatores, como política monetária, condições econômicas, tendências demográficas e planejamento urbano. Ao tomar decisões de investimento, é importante gerenciar o risco considerando vários cenários e fazendo referência a análises de tendências passadas. Em combinação com a análise de mercado feita por especialistas, é possível tomar decisões mais precisas.