No investimento imobiliário e na utilização de ativos, "como aumentar o valor da propriedade que você possui" é um tema universal. Muitas pessoas tentam aumentar o valor "acrescentando" algo, como adicionar novas instalações ou realizar grandes reformas. Entretanto, nós, profissionais, acreditamos que a essência da revitalização da propriedade está em "extrair" o valor potencial inerente da propriedade. Neste artigo, nós, da INA & Associates Ltd, explicamos o conceito e os métodos específicos de "extração de valor" na revitalização de imóveis que praticamos, de uma forma que seja fácil de entender para o consumidor comum.
O conceito de "extração de valor" na revitalização de imóveis
A revitalização de imóveis se refere aos esforços para restaurar e melhorar o valor de imóveis cujo valor diminuiu devido à dilapidação ou a mudanças nas necessidades do mercado, fazendo as modificações apropriadas. Isso vai além da mera renovação e reforma. A chave é reconhecer o potencial inerente da propriedade em termos de história, localização e estrutura e elaborar uma estratégia para aproveitá-lo ao máximo.
Considere, por exemplo, a reabilitação de uma casa antiga. Se você adotar apenas uma abordagem "complementar", instalando os equipamentos mais modernos, a atmosfera única e o valor histórico da propriedade poderão ser perdidos. Em vez disso, um ponto de vista que "extraia" o charme original da propriedade, por exemplo, utilizando o gosto de colunas e vigas antigas e, ao mesmo tempo, garantindo o isolamento e a resistência a terremotos de acordo com o estilo de vida moderno, resultará em um valor único, ou seja, alta lucratividade eaumento do valor do ativo.
Três métodos principais de reabilitação de imóveis
Existem três métodos principais de reabilitação de imóveis. É importante entender as características de cada um deles e fazer a escolha mais adequada de acordo com a situação da propriedade e os objetivos do proprietário. Uma visão geral de cada método e suas vantagens e desvantagens estão resumidas abaixo.
| Método | Visão geral | Vantagens | Desvantagens |
|---|---|---|---|
| Renovação | Um método de aumentar o valor de um edifício existente renovando o interior e os equipamentos ou alterando o layout. Geralmente usado na utilização de prédios vagos e na reabilitação de casas antigas. | Economia de custos em comparação com a reconstrução. Período de construção relativamente curto. A história e o caráter da propriedade podem ser utilizados. |
As restrições estruturais podem permanecer. Há limitações na solução de problemas fundamentais (por exemplo, resistência sísmica). |
| Reconstrução | Um método de demolição de um edifício existente e construção de um novo. Esse é o método de escolha quando é necessário lidar com mudanças nas regulamentações ou quando se deseja maior liberdade de projeto. | Alto grau de liberdade de projeto. Os mais recentes padrões sísmicos e de economia de energia podem ser cumpridos. A proporção de área útil pode ser maximizada se o edifício estiver em conformidade com os regulamentos. |
Tende a ser o mais caro. Longo período de construção. Há custos de demolição de edifícios existentes. |
| Recombinação de ativos | Um método de vender imóveis próprios e usar os recursos para comprar uma nova propriedade geradora de renda. Isso é eficaz quando você deseja revisar fundamentalmente o local e o tipo de propriedade. | Pode mudar a área e o tipo de propriedade. Pode mudar para uma propriedade que exija menos esforço de gerenciamento. Pode ser eficaz como uma medida de herança. |
Necessidade de se desfazer de um terreno ao qual você tem um forte apego. O momento da venda e da compra é difícil. Incidência de impostos, como o imposto de transferência. |
Conhecer corretamente os valores dos imóveis: a importância da avaliação de imóveis
Para uma reabilitação de propriedade bem-sucedida, é essencial primeiro ter uma noção exata do valor atual da propriedade. Para isso, é realizada uma avaliação do imóvel. Há vários métodos de avaliação, mas o Método de Capitalização de Renda é particularmente usado para avaliar o valor de propriedades que geram renda.
O Método de Capitalização de Renda é um método de cálculo do valor de uma propriedade com base na renda (por exemplo, renda de aluguel) que a propriedade gerará no futuro. A fórmula é expressa como "receita anual ÷ taxa de capitalização", e a "taxa de capitalização", que é derivada de exemplos comerciais de propriedades semelhantes nas proximidades e tendências de mercado, é um indicador importante. Por meio dessa avaliação, a lucratividade após a reabilitação é prevista e a adequação do plano de investimento é julgada.
Conclusão: para uma reabilitação de propriedade voltada para o futuro
Este artigo explicou a arte da reabilitação de imóveis sob a perspectiva de "extrair" em vez de "agregar" valor. A chave é identificar o valor intrínseco da propriedade e elaborar uma estratégia para maximizá-lo. Os seguintes pontos devem ser reiterados
- Determine as fontes de valor: antes de acrescentar algo novo, o primeiro passo é compreender profundamente o potencial da propriedade em termos de história, design e localização.
- Selecione a melhor abordagem: escolha entre os métodos de "reforma", "reconstrução" e "reconfiguração de ativos" que melhor se adaptem aos seus objetivos, ao seu orçamento e às condições do imóvel.
- Use o conhecimento especializado: desde a avaliação da propriedade até a renovação e a verificação das regulamentações, obter o apoio de um profissional de confiança é fundamental para o sucesso.
O setor imobiliário é um ativo altamente individual, e não há duas propriedades iguais. É por isso que é necessário um plano de reabilitação personalizado para cada casa, em vez de uma abordagem única para todos os casos. Por que não dar uma nova olhada no valor da sua propriedade? Ao extrair o potencial existente, novos valores de ativos podem ser criados.
A INA&Associates oferece planos de revitalização de propriedades ideais, adaptados às circunstâncias individuais de cada cliente. Se estiver interessado, não hesite em entrar em contato conosco.
Perguntas frequentes (FAQs)
- P1: É possível para um investidor imobiliário iniciante se envolver na reabilitação de imóveis?
- R1: Sim, é possível. Entretanto, o conhecimento especializado é essencial para o sucesso. Recomendamos enfaticamente que você consulte primeiro uma agência imobiliária ou um especialista confiável e receba suporte abrangente sobre tudo, desde a escolha da propriedade até o planejamento da reforma e o planejamento financeiro, antes de prosseguir.
- P2: Quanto devo esperar pagar pela reforma do imóvel?
- R2: Os custos variam muito, dependendo do método escolhido (renovação, reconstrução etc.), da condição do imóvel e da escala do trabalho. Eles variam de reformas que custam vários milhões de ienes a reconstruções que custam dezenas de milhões de ienes ou mais. O importante é definir um orçamento adequado, levando em conta o equilíbrio entre o valor do investimento e os ganhos futuros (ROI).
- P3: Não sei qual método escolher entre "renovação", "reconstrução" e "reconfiguração de ativos".
- R3: O método mais adequado depende dos objetivos do proprietário. É importante definir suas prioridades, por exemplo, "quero aumentar a lucratividade", "quero me preparar para a herança", "quero reduzir o esforço de gerenciamento" etc. O especialista comparará as vantagens e desvantagens de cada método para atingir esses objetivos e proporá o melhor plano.
- P4: Posso realmente aumentar o valor de uma propriedade antiga em uma área rural?
- A4.Sim, é perfeitamente possível. Como nos estudos de caso apresentados neste artigo, há muitas áreas em que se pode esperar demanda de aluguel, mesmo em áreas rurais. Ao reformar as propriedades para aproveitar ao máximo suas características locais e desenvolver um conceito que atenda a grupos-alvo específicos (por exemplo, estudantes, trabalhadores solteiros), é possível transformá-las em propriedades atraentes para geração de renda, que não são menos atraentes do que as propriedades em áreas urbanas.
稲澤大輔
Representante executivo da INA&Associates Co., Ltd. Com sede em Osaka, Tóquio e Kanagawa, a empresa atua na área de compra, venda e gestão de imóveis. Oferece serviços com base na sua vasta experiência no setor imobiliário. Com base na filosofia de que «o capital humano é o ativo mais importante de uma empresa», a empresa valoriza a formação de recursos humanos. Continua a desafiar-se para criar valor empresarial sustentável. 【Qualificações obtidas (incluindo qualificações aprovadas)】 Agente imobiliário, administrador administrativo, especialista em proteção de dados pessoais, administrador de condomínios, gestor administrativo, gestor de prevenção de incêndios de classe A, gestor de imóveis em leilão, gestor de gestão de imóveis para arrendamento, técnico de manutenção e reparação de condomínios, gestor de operações de empréstimo, mestre em consultoria imobiliária.
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