Investimento Imobiliário: É Uma Boa Opção de Renda Secundária?

Nos últimos anos, tem havido um interesse crescente em ter várias fontes de renda como um negócio secundário. Entre as várias opções de negócios paralelos, o investimento imobiliário é frequentemente mencionado como um forte candidato. De fato, muitas empresas permitem o investimento imobiliário como atividade secundária e, à medida que mais atenção é dada à gestão de ativos, mais pessoas estão se interessando pelo investimento imobiliário. Mas será que o investimento imobiliário é realmente adequado como atividade secundária? Para responder a essa pergunta, este artigo explica os antecedentes da escolha do investimento imobiliário como atividade secundária, seus méritos como atividade secundária, os pontos a serem observados ao empreendê-la, o significado e o potencial futuro de transformá-la em um negócio completo e, finalmente, a importância de uma atitude sincera e do aprendizado contínuo.

Antecedentes da escolha do investimento imobiliário como negócio secundário

O motivo pelo qual o investimento imobiliário está atraindo a atenção como um negócio secundário é sua alta lucratividade eestabilidade de renda. O investimento em imóveis para aluguel proporciona uma renda estável na forma de aluguel mensal e é uma fonte de renda adicional de longo prazo, desde que os inquilinos continuem a morar no imóvel. Essa capacidade de garantir um fluxo de renda separado de seu negócio principal é um grande atrativo. Outra vantagem é o fato de ser menos suscetível aos efeitos da economia do que o investimento em ações ou a negociação de câmbio (FX). Mesmo que a economia esteja um pouco instável, é possível obter uma renda de aluguel relativamente estável por meio da seleção adequada da área e da administração da propriedade. Em alguns casos, pode-se esperar que os valores dos ativos aumentem se a propriedade for mantida por um longo período de tempo. De fato, os preços dos imóveis têm subido nos últimos anos, especialmente nas áreas urbanas, e, dependendo do momento, há oportunidades de obter grandes lucros (ganhos de capital). O investimento imobiliário se destaca pelo fato de que, enquanto a maioria dos outros trabalhos paralelos exige que você gaste tempo e esforço para obter renda, uma vez que você adquire uma propriedade e a coloca em operação, pode obter renda continuamente. Por esse motivo, o investimento em imóveis é frequentemente listado no topo das classificações de popularidade de trabalhos paralelos e é valorizado por sua estabilidade e potencial de construção de ativos.

Outro motivo é que a proibição de trabalhos paralelos está sendo suspensa na sociedade, criando um ambiente no qual os funcionários da empresa podem facilmente obter renda adicional. Muitas empresas consideram o investimento em propriedades como gerenciamento de ativos pessoais e não como um "trabalho paralelo" e tendem a tratá-lo como fora do escopo das regulamentações que proíbem trabalhos paralelos. Por exemplo, em muitos casos, investimentos em ações e fundos de investimento são permitidos mesmo em empresas que proíbem trabalhos paralelos, e o investimento imobiliário provavelmente será permitido se for considerado um tipo de gerenciamento de ativos da mesma forma. Dessa forma, o investimento imobiliário é uma fonte de renda adicional relativamente estável e promissora, além de ser um trabalho secundário que não é facilmente considerado como um trabalho secundário pela empresa, o que o torna um trabalho secundário fácil de ser assumido pelos funcionários da empresa.

Vantagens do investimento imobiliário como trabalho secundário

O investimento imobiliário tem várias vantagens quando realizado como um negócio paralelo. Os principais pontos estão resumidos abaixo.

• Facilidade de trabalhar com seu emprego diário (liberdade de tempo e cobertura de risco): o investimento em propriedades geralmente não exige um compromisso de tempo muito frequente, o que o torna um trabalho paralelo fácil de trabalhar com seu emprego diário ocupado. Não há necessidade de verificar constantemente o mercado, como no caso do investimento em ações, nem de trabalhar em horários fixos, como em um emprego de meio período. O trabalho de administração de propriedades só precisa ser feito regularmente e pode ser terceirizado para uma empresa de administração, se necessário. Se você deixar a cargo de uma empresa de administração, ela cuidará de tudo, desde o recrutamento de inquilinos até a cobrança de aluguéis e o tratamento de reclamações em seu nome. Ao delegar essas tarefas a uma empresa especializada, você pode se concentrar no seu trabalho diário e minimizar a interrupção do seu trabalho diário enquanto obtém uma renda adicional. Além disso, ter uma segunda renda também pode ajudá-lo a proteger seu risco caso a renda do seu emprego principal se torne instável. Mesmo que sua renda diminua devido a uma queda em seu negócio principal ou a uma reestruturação, ter um pilar de renda de aluguel facilitará a manutenção de seu sustento. Em particular, os imóveis para aluguel com contratos de longo prazo são menos suscetíveis aos efeitos da economia e pode-se esperar que continuem gerando um fluxo de caixa estável. Investir em imóveis como um negócio paralelo também pode ajudar a diversificar sua fonte de renda e criar uma rede de segurança financeira.

• Acesso a crédito como empregado assalariado: uma renda estável e credibilidade social como empregado assalariado em seu trabalho diário podem ser uma grande vantagem ao começar a investir em propriedades. Os empréstimos de instituições financeiras geralmente são usados para comprar imóveis, e a estabilidade da renda anual é um fator importante na avaliação da capacidade de pagamento. Em geral, os funcionários de empresas tendem a receber empréstimos de bancos com mais facilidade porque sua renda é estável. Em outras palavras, o próprio fato de trabalhar de forma estável em seu emprego diário o incentiva a investir em imóveis paralelamente. Mesmo que suas economias não sejam muito grandes, você pode usar empréstimos bancários para comprar propriedades caras e usar a renda do aluguel para pagar o empréstimo enquanto constrói seus ativos. O efeito de alavancagem (princípio da alavancagem) torna possível iniciar um investimento relativamente grande com uma pequena quantia de fundos pessoais, o que é um recurso atraente do investimento em imóveis. Em outros tipos de investimento, a quantidade de capital que você tem está diretamente ligada ao tamanho de seus ganhos, mas, no caso de imóveis, você pode levantar capital de investimento na forma de empréstimos e construir ativos enquanto paga esses empréstimos com a receita de aluguel. A capacidade de expandir eficientemente os ativos usando sua capacidade de crédito como trabalhador assalariado como alavancagem é uma grande vantagem de investir em imóveis como um negócio secundário.

• Segurança de longo prazo por meio da formação de ativos e renda estável: o investimento em imóveis está diretamente ligado à formação de ativos futuros. Depois que o empréstimo for pago, você ficará com um ativo imobiliário sem dívidas. Nesse meio tempo, você continuará a receber uma renda mensal de aluguel, o que proporciona um meio de gerar um fluxo de caixa estável agora e no futuro. Essa renda estável também pode funcionar como um complemento à sua aposentadoria na velhice ou como um substituto para o seguro em caso de emergência. De fato, a propriedade é um ativo real que resiste à inflação (aumento de preços), com valores de propriedade e aluguéis que tendem a aumentar durante períodos inflacionários. Mesmo em situações em que o valor do dinheiro está diminuindo, manter ativos na forma de imóveis torna relativamente fácil proteger seu valor. Portanto, no longo prazo, o investimento em imóveis é benéfico tanto em termos de proteção quanto de crescimento de ativos. O duplo benefício de poder manter seus ativos e, ao mesmo tempo, pagar regularmente a hipoteca com o aluguel mensal é uma grande atração não encontrada em outros negócios secundários.

As vantagens acima tornam o investimento imobiliário fácil de ser realizado por empresários ocupados e é altamente considerado como um trabalho secundário que pode ajudar a prepará-los para o futuro.

Pontos que devem ser levados em conta ao empreender como um negócio secundário

Por outro lado, há muitos pontos que devem ser levados em conta ao iniciar o investimento imobiliário como um negócio paralelo. Os principais pontos estão listados abaixo.

• Grandes custos iniciais e planejamento financeiro cuidadoso: para começar a investir em imóveis, é necessário um grande montante inicial de dinheiro para comprar o imóvel. Embora alguns anúncios afirmem que é possível começar com zero de fundos pessoais, na maioria dos casos, geralmente é necessário um pagamento inicial de parte do preço do imóvel e o restante é coberto por um empréstimo. Dependendo do preço da propriedade, é necessário um plano financeiro de vários milhões a várias dezenas de milhões de ienes. Além disso, há custos de registro, imposto de aquisição de propriedade e outras despesas no momento da compra, bem como custos contínuos, como imposto sobre a propriedade e prêmios de seguro após a compra. É importante ter fundos suficientes em mãos, especialmente imediatamente após a compra, pois podem surgir despesas inesperadas (por exemplo, custos de reparo) e os fundos de reserva devem ser garantidos. Se você contrair uma quantidade excessiva de empréstimos e ficar sem reservas de caixa, talvez não consiga se manter em pé em caso de vacância ou reparos. É necessário um planejamento cuidadoso das receitas e despesas (cálculos de fluxo de caixa) e uma consideração cuidadosa do equilíbrio entre os fundos pessoais, o valor do empréstimo e a receita de aluguel. Como já foi dito, "as propriedades nos centros das cidades oferecem altos rendimentos, mas exigem muito capital para serem adquiridas", portanto, esteja ciente de que um investimento atraente exige uma quantidade razoável de capital.

• Custos de tempo e esforço da administração da propriedade: o investimento em propriedade não significa que você pode simplesmente "deixar para lá" e não fazer nada. Como proprietário (locador), você será responsável pela administração do seu negócio de aluguel. Por exemplo, há uma ampla gama de tarefas, como recrutar novos inquilinos, assinar contratos, cobrar aluguéis, cobrar pagamentos em atraso, lidar com reclamações, atender os inquilinos quando eles se mudam e providenciar a realização de obras de restauração. Como essas tarefas exigem certo tempo e esforço se forem executadas por você mesmo, o gerenciamento do tempo é importante para garantir que elas não tenham um impacto negativo em seu negócio principal. Conforme mencionado acima, você pode terceirizar a administração de sua propriedade para uma empresa de administração, mas, nesse caso, uma taxa de administração (geralmente em torno de 5 a 10% do aluguel) é deduzida do aluguel mensal, o que reduz seu lucro. Além disso, mesmo que a administração seja confiada a uma empresa, os próprios proprietários precisam tomar as decisões e aprovações finais (por exemplo, quanto gastar em reparos caros), portanto, eles não podem ser completamente deixados de fora do processo de tomada de decisões. Além disso, os edifícios e os equipamentos se deterioram com o tempo, portanto, a manutenção e os reparos regulares são inevitáveis. Isso significa que o aspecto da administração do aluguel não pode ser separado. Ao investir em imóveis como atividade secundária, você precisa criar maneiras de reduzir o incômodo dessa administração (por exemplo, terceirizar para uma empresa de administração confiável, deixar as áreas a cargo de outras pessoas etc.), mas também estar ciente de que, em última instância, você é responsável pelo imóvel.

• Importância de gerenciar riscos como vacâncias e desastres: o investimento em propriedades envolve vários riscos. O mais comum deles é o risco de desocupação. Quando um inquilino se muda, a renda do aluguel cessa até que o próximo inquilino seja encontrado, mas o pagamento do empréstimo, as taxas de administração e outras despesas continuam. Se o período de vacância for prolongado, a receita e a despesa piorarão e, em alguns casos, pode ser necessário compensar o empréstimo com a receita do negócio principal. Para se preparar para esse risco, é importante escolher um local e um imóvel com menor probabilidade de ficar vago no estágio de seleção (por exemplo, escolher uma área com alta demanda, definir as instalações e o aluguel adequadamente etc.). Também é aconselhável presumir que uma certa quantidade de imóveis vagos é "esperada" e prever alguns meses sem renda em seu plano financeiro. Em seguida, o risco de desastres também deve ser levado em conta. Se uma propriedade for danificada por terremoto, tufão ou incêndio, ocorrerá uma grande perda. É importante contratar um seguro contra incêndio e terremoto e estar preparado para reconstruir ou consertar a propriedade com os recursos do seguro no caso de uma emergência. Além disso, há riscos operacionais, como custos de reparo inesperados devido à dilapidação, problemas de vizinhança, atrasos nos aluguéis dos inquilinos e fuga noturna. Esses riscos também podem ser minimizados por meio de preparação prévia, por exemplo, realizando inspeções regulares das instalações, usando uma empresa de garantia para reduzir o risco de atrasos e adquirindo conhecimento dos procedimentos legais e lidando com eles adequadamente. Em geral, o investimento imobiliário exige uma atitude de "assumir o pior e tomar todas as medidas possíveis". Felizmente, muitos riscos podem ser mitigados com a adoção de medidas antecipadas. O segredo do gerenciamento estável é identificar os possíveis riscos com antecedência e se preparar para cada um deles.

• Verifique as restrições legais e a conformidade: ao investir em propriedades como um negócio paralelo, você também deve prestar atenção à lei e aos regulamentos do seu empregador. Primeiro, verifique as normas trabalhistas de seu empregador. Conforme mencionado acima, em muitas empresas, o investimento em propriedades é considerado como gerenciamento de ativos e é tacitamente permitido, mas também há casos em que é explicitamente proibido como trabalho secundário. Mesmo nos casos em que é tacitamente permitido, pode ser considerado problemático se o tamanho do investimento se tornar muito grande. Lembre-se de que, de acordo com a legislação tributária, um negócio de aluguel de imóveis é considerado de escala comercial se possuir "cinco edifícios ou dez ou mais quartos", mas se esse limite for ultrapassado, as regras que proíbem negócios paralelos podem ser aplicadas. À medida que você avança em seu investimento, talvez queira estabelecer uma entidade legal (empresa) para administrar seu negócio imobiliário. No entanto, se for incorporado, você receberá um salário da empresa que representa, que será uma renda de trabalho separada da sua atividade principal. Como receber um salário de outra empresa é claramente considerado um negócio secundário, é importante que os funcionários da empresa consultem e obtenham permissão da empresa com antecedência ao considerar a incorporação para investimento imobiliário. Portanto, a premissa básica do investimento em propriedades como funcionário de uma empresa é fazê-lo dentro das regras da empresa à qual você pertence.

Em seguida, preste atenção aos impostos e a outros aspectos processuais legais. Em alguns casos, pode ser necessário apresentar uma declaração de imposto de renda para a renda obtida em trabalhos paralelos. Os funcionários da empresa devem apresentar uma declaração de imposto de renda se sua renda proveniente de trabalhos paralelos que não sejam assalariados exceder 200.000 ienes por ano. A renda imobiliária obtida de investimentos imobiliários menos as despesas é combinada com outras rendas e tributada. Como o ajuste de fim de ano da empresa principal por si só não é suficiente para concluir o processo, o proprietário deve apresentar a declaração final de imposto de renda (declaração de renda) e pagar o imposto por conta própria. Não fazer isso pode levar a problemas fiscais (por exemplo, tributação adicional devido à falta de declaração de renda). No negócio de aluguel de imóveis, você também é responsável por cumprir várias leis relacionadas a contratos de locação e administração de edifícios (por exemplo, Lei de Locação de Terrenos e Edifícios, Lei de Normas de Construção, Lei de Serviço de Incêndio etc.). É importante operar com consciência de conformidade, pois alterações ilegais na propriedade ou negligência de obrigações contratualmente estipuladas (por exemplo, inspeção legal de instalações e pagamento de depósitos de segurança) podem levar a grandes problemas. Além disso, em algumas profissões, como a de funcionário público, há casos em que os próprios empregos paralelos são estritamente restritos por lei. Recomenda-se que você verifique com antecedência se o investimento em propriedade é permitido em seu cargo.

Conforme mencionado acima, há várias precauções a serem tomadas ao iniciar o investimento imobiliário como um negócio paralelo. Ao compreender esses pontos e tomar medidas com antecedência, você poderá aproveitar os benefícios e, ao mesmo tempo, evitar qualquer impacto negativo em seu negócio principal ou erros graves.

Importância e potencial de comercializar o investimento imobiliário como um negócio sério

Então, qual é a importância de expandir o investimento imobiliário de um negócio secundário para um negócio sério?

Em primeiro lugar, há o potencial de maximizar os ganhos com a utilização de economias de escala. No escopo de um negócio secundário, você só pode investir em pequena escala, mas ao levá-lo a sério como um negócio completo, você pode gerenciar várias propriedades e investir em imóveis de maior escala. Quanto mais propriedades você tiver, mais riscos poderá diversificar e mais fácil será lidar com as flutuações na renda por propriedade. O know-how operacional também pode ser acumulado e a gestão eficiente pode ser alcançada à medida que a escala do negócio aumenta. Além disso, ao incorporar e operar uma empresa imobiliária, você poderá desfrutar de várias vantagens que não poderia obter como pessoa física. Por exemplo, como pessoa jurídica, fica mais fácil expandir sua linha de crédito e adquirir propriedades maiores, o escopo para registro de despesas se expande, levando à economia de impostos, as perdas podem ser transportadas e compensadas ao longo do tempo, e a sucessão de ativos no momento da herança se torna mais suave. Em alguns casos, a incorporação pode reduzir a carga tributária aplicando a alíquota do imposto corporativo quando o tamanho da empresa excede um determinado nível e a carga do imposto de renda individual se torna muito alta. No entanto, a incorporação envolve custos de estabelecimento e manutenção e, conforme mencionado acima, há a questão das regras secundárias enquanto você ainda é funcionário da empresa, portanto, o momento e o julgamento são importantes. Em geral, é aconselhável considerar a incorporação quando seu lucro após os impostos exceder o custo da incorporação ou quando você decidir mudar de um segundo emprego para seu negócio principal.

Em segundo lugar, isso também é significativo do ponto de vista da autorrealização e da carreira. O investimento em propriedades como um negócio secundário é apenas isso - um negócio secundário - mas ao torná-lo seu negócio principal, você começa a assumir desafios empresariais. Você experimentará a verdadeira emoção de expandir seus negócios a seu próprio critério e mudará sua mentalidade, deixando de ser apenas uma renda secundária para se tornar um "senhor da terra". Algumas pessoas consideram o próprio negócio imobiliário gratificante - comprar propriedades de qualidade, aumentar seu valor e oferecer aos inquilinos um lar confortável. Ao adotar uma abordagem séria em relação ao negócio, é possível ir além de simplesmente ganhar dinheiro e ter um senso de autorrealização econtribuição social.

Então, quais são as perspectivas para o investimento imobiliário como um negócio? Olhando para o Japão, algumas pessoas estão preocupadas com o futuro do mercado imobiliário devido ao declínio da população causado pela queda da taxa de natalidade e pelo envelhecimento da população. Por outro lado, no entanto, a necessidade de moradia em si não está desaparecendo, e a demanda por moradia continua forte, especialmente nas áreas urbanas. Novas oportunidades de negócios estão surgindo, como a reforma de moradias em ruínas, a utilização de imóveis vagos, o fornecimento de imóveis adequados a novos estilos de vida (por exemplo, layouts aprimorados para teletrabalhadores, casas compartilhadas, moradias para idosos etc.) e o uso de tecnologia imobiliária (tecnologia). Além disso, de uma perspectiva macroeconômica, o setor imobiliário, como um ativo real, tem a vantagem de manter e melhorar facilmente seu valor patrimonial em meio a uma tendência inflacionária contínua. Isso significa que a propriedade de imóveis a longo prazo pode contribuir para a preservação do patrimônio. Com a seleção e o gerenciamento corretos da propriedade, o negócio imobiliário tem uma boa chance de superar as flutuações econômicas e construir uma base de receita estável.

Entretanto, uma vez comercializado, o negócio será afetado mais diretamente pela concorrência e pelas flutuações econômicas. O mercado imobiliário passa por ciclos, portanto, é necessário prever não apenas as fases de expansão, mas também as fases de estagnação e declínio. Entretanto, se essas fases forem levadas em conta e o negócio for gerenciado a partir de uma perspectiva de médio e longo prazo, o setor imobiliário continuará sendo uma área promissora. Isso se deve ao fato de ser um negócio que lida com "moradia", que é um canto da alimentação, do vestuário e do abrigo e, portanto, continua sendo essencial para a vida das pessoas.

Em resumo, até mesmo o investimento em propriedades, que começou como uma atividade secundária, pode se transformar em um grande negócio se você levar isso a sério. Esse será um desafio significativo não apenas em termos de riqueza financeira, mas também em termos de crescimento pessoal e contribuição para a sociedade.

A importância da integridade e do aprendizado contínuo

Por fim, é importante enfatizar que, independentemente de estar investindo em imóveis como uma atividade secundária ou desenvolvendo-a como seu negócio principal, a integridade e oaprendizado contínuo são as chaves para o sucesso.

A confiança é crucial no setor imobiliário. As empresas imobiliárias que intermediam as propriedades, as instituições financeiras que emprestam dinheiro e os inquilinos que realmente alugam os quartos - a construção da confiança com essas partes é a primeira vez que um investimento imobiliário pode ser gerenciado de forma estável. Por outro lado, quando a confiança é abalada, isso pode levar a grandes problemas. É importante ser honesto e educado no dia a dia e operar de maneira justa e transparente. Por exemplo, é importante respeitar todos os envolvidos no negócio, não apenas cumprindo os termos do contrato (por exemplo, lidando prontamente com equipamentos defeituosos, pagando depósitos de segurança adequadamente etc.), mas também demonstrando consideração pelos vizinhos e gratidão aos subcontratados. Como diz o ditado, "A confiança não se constrói da noite para o dia, mas sim dia após dia". Ao cumprir até mesmo as menores promessas e lidar com cada transação com sinceridade, você acabará conquistando o ativo insubstituível da confiança das pessoas ao seu redor.

Também é essencial estar disposto a aprender continuamente. O mercado imobiliário está em constante movimento, e as leis e os sistemas tributários estão sujeitos a mudanças. Fatores que podem afetar o sucesso ou o fracasso de um investimento podem surgir ao longo de um período de vários anos, por exemplo, mudanças em áreas populares, flutuações nas taxas de empréstimo e mudanças nas tendências da demanda de aluguel (por exemplo, mudanças nas necessidades de plantas baixas devido à disseminação do teletrabalho). Para acompanhar essas mudanças, é importante coletar e estudar informações constantemente. É uma boa ideia ampliar seu conhecimento lendo notícias do setor imobiliário e revistas especializadas, ouvindo investidores bem-sucedidos e participando de seminários sobre imóveis. O investimento imobiliário é um campo que exige conhecimento especializado, portanto, não confie apenas no estudo autônomo; continue atualizando seu conhecimento buscando orientação de especialistas e participando de comunidades de investidores. Felizmente, há uma quantidade cada vez maior de conteúdo de aprendizado on-line e oportunidades para os investidores trocarem informações entre si. Se você aproveitar essas oportunidades e continuar a aprender, será mais flexível e adaptável às mudanças institucionais e do mercado. O aprendizado contínuo também está diretamente relacionado ao gerenciamento de riscos. Se você não estiver ciente das últimas mudanças legais, corre o risco de cometer violações e, se interpretar mal as tendências do mercado, não poderá lidar adequadamente com situações como vacâncias ou queda de preços. Por outro lado, um investidor bem estudado sempre tem várias opções e pode lidar com calma em uma situação difícil.

Em última análise, aqueles que trabalham de forma constante, com integridade eambição, obtêm sucesso de longo prazo no negócio paralelo de investimento imobiliário. Não tente ganhar dinheiro fácil em um curto espaço de tempo e não se deixe levar por ganhos fáceis, mas desenvolva sua experiência e conhecimento de forma constante. Isso pode parecer um caminho sem volta, mas, na verdade, é um atalho para o sucesso. O investimento em propriedades é uma área que se adapta bem como atividade secundária e pode gerar ótimos resultados, dependendo de seus esforços. No entanto, ele exige uma atitude realista. Lembre-se de ser sincero, continue aprendendo e experimente o negócio paralelo de investimento imobiliário. Esperamos sinceramente que seu negócio paralelo seja frutífero e leve à prosperidade futura.