Desafios e Restrições no Investimento Imobiliário: Ocupações e Crédito

Ao começar a investir em imóveis enquanto trabalha, as restrições profissionais eos requisitos pessoais de crédito e renda podem dificultar o prosseguimento do investimento. A seção a seguir descreve as ocupações que provavelmente serão restringidas por regras e regulamentos de trabalho que proíbem o trabalho paralelo e os casos em que os requisitos de crédito e renda podem aumentar os obstáculos para a aprovação do empréstimo (em última análise, você deve verificar os regulamentos do seu próprio empregador).

Ocupações que provavelmente serão restringidas por regras e regulamentos trabalhistas que proíbem trabalhos paralelos

• Funcionários públicos (funcionários públicos nacionais e locais): em princípio, os funcionários públicos são proibidos por lei (Lei do Serviço Público Nacional e Lei do Serviço Público Local) de ter um segundo emprego. Como resultado, há restrições rigorosas ao investimento em propriedade. No entanto, de acordo com as Regras da Autoridade Nacional de Pessoal, certos aluguéis de imóveis de pequena escala não constituem um segundo emprego e, especificamente, aluguéis de imóveis de "menos de cinco casas" e "menos de 10 unidades de condomínio" (Regra 14-8 da Autoridade Nacional de Pessoal, Aviso Operacional (2023-04)) podem ser permitidos. Recomenda-se também que a renda anual do aluguel seja inferior a 5 milhões de ienes e que o funcionário não se envolva na administração da propriedade por conta própria (terceirize a administração para uma empresa contratada). Se esses valores forem excedidos, isso será considerado um negócio paralelo e estará sujeito a proibição. Quando os funcionários públicos investem em propriedades, eles precisam considerar cuidadosamente até que ponto não excedem esses critérios legais.
  Lei do Serviço Público Nacional, Artigo 103 (1947-10) / Lei do Serviço Público Local, Artigo 38 (1950-12)

• Funcionários de instituições financeiras (por exemplo, banqueiros, funcionários de empresas de valores mobiliários): os funcionários do setor financeiro, como bancos e empresas de valores mobiliários, estão profissionalmente sujeitos a regras internas muito rígidas de negociação de investimentos. Por exemplo, a maioria das empresas proíbe ou exige a notificação prévia de investimentos em ações e transações cambiais para evitar o uso de informações privilegiadas. Quanto ao investimento em propriedades, a resposta difere de acordo com as regras internas de cada instituição financeira, mas, em alguns casos, as regras internas proíbem o investimento em geral (por exemplo, apenas excepcionalmente quando é adquirido por herança). Portanto, aqueles que trabalham para instituições financeiras devem verificar minuciosamente as instruções e normas de seus departamentos internos de conformidade.

• Profissões profissionais (advogados, contadores, médicos etc.): ao contrário dos funcionários públicos, as profissões profissionais, como advogados, contadores e médicos, não são legalmente proibidas de ter um segundo emprego. Portanto, eles podem basicamente investir em propriedades como parte de seu próprio patrimônio. De fato, diz-se que essas profissões qualificadas pelo Estado são mais dignas de crédito, estáveis e mais fáceis de obter empréstimos, pois não têm uma idade de aposentadoria. Entretanto, pode haver casos em que os estatutos da organização à qual você pertence, como o escritório de advocacia, a empresa de contabilidade ou o hospital onde você trabalha, o impeçam de assumir um segundo emprego. Além disso, como esses profissionais têm empregos ocupados durante o dia, eles precisam tomar cuidado para que o negócio de aluguel de imóveis não interfira em seu trabalho diário. É aconselhável que esses profissionais verifiquem antecipadamente com seu empregador ou sua organização se podem ou não ter um segundo emprego, dependendo do tipo de trabalho que realizam.

(*Além do mencionado acima, algumas empresas privadas em geral também têm regulamentos que proíbem trabalhos secundários. No entanto, embora em muitos casos o investimento imobiliário seja considerado como "gerenciamento de ativos" e não constitua um trabalho secundário, é importante verificar com antecedência, pois cada empresa tem sua própria interpretação).

Casos em que o investimento imobiliário é difícil do ponto de vista de crédito e renda

Durante o processo de aprovação de um empréstimo para investimento imobiliário, os itens relacionados à capacidade de crédito pessoal do mutuário, como renda, estabilidade ocupacional e status da dívida, são rigorosamente verificados. Se esses requisitos não forem atendidos, o mutuário pode não conseguir receber um empréstimo, dificultando o investimento em imóveis. Os principais casos são.

• Pouco tempo de emprego: se você não estiver empregado há muito tempo, é mais provável que receba uma avaliação negativa das instituições financeiras quanto à possibilidade de continuar a ter uma renda estável no futuro. Muitas instituições financeiras consideram um mínimo de dois a três anos de serviço como condição para um empréstimo e, se você está com seu empregador há pouco tempo, considera-se que você não tem a estabilidade necessária para suportar pagamentos de longo prazo. Em particular, se você acabou de mudar de emprego e está trabalhando há muito pouco tempo, os obstáculos para a aprovação do empréstimo são consideravelmente maiores. Se você estiver empregado há menos de um ano, é provável que tenha dificuldades no processo de aprovação do empréstimo.

• Status de emprego instável (por exemplo, emprego irregular, trabalho autônomo): se você estiver trabalhando em um status de emprego não permanente, é provável que isso também seja contra você no processo de aprovação do empréstimo. Se você tiver um emprego de prazo fixo, como trabalho temporário ou por contrato, ou se sua renda flutuar facilmente como freelancer ou autônomo, as instituições financeiras serão mais cautelosas quanto à sua capacidade de manter os pagamentos. Na verdade, os funcionários de tempo integral de grandes empresas têm uma vantagem em termos de triagem, enquanto os que trabalham em pequenas e médias empresas e os autônomos tendem a ficar em desvantagem. Se seus atributos profissionais forem de tal ordem que sua renda seja instável, você será examinado de perto para ver se provavelmente conseguirá pagar o empréstimo de forma estável, o que pode ser um grande obstáculo para o processo de aprovação do empréstimo.

• Baixa renda anual: os empréstimos para investimento imobiliário geralmente exigem uma renda anual acima de um determinado nível, e uma renda anual baixa tende a ser considerada insuficiente para o pagamento. De modo geral, uma renda anual de pelo menos 7 milhões de ienes é uma boa indicação de uma passagem tranquila pelo processo de aprovação do empréstimo, enquanto uma renda anual de cerca de 5 milhões de ienes pode não ser suficiente para passar pelo processo de aprovação do empréstimo. Os critérios diferem de instituição financeira para instituição financeira, mas em alguns casos, por exemplo, os bancos da cidade definem a renda anual mínima entre 5 milhões e 6 milhões de ienes. Se a sua renda anual não atender aos critérios, será difícil começar a investir em imóveis, a menos que você complemente sua renda com mais fundos pessoais ou use instituições financeiras públicas (por exemplo, a Japan Finance Corporation).

• Se você tiver muitos outros empréstimos: se você já tiver vários empréstimos, como hipoteca, financiamento de carro ou empréstimo de cartão, isso não o ajudará a se qualificar para um novo empréstimo para investimento imobiliário. O índice de dívida em relação à renda anual (índice de encargos de pagamento) é considerado alto, e o processo de aprovação tende a se tornar mais difícil quando o valor total dos empréstimos ultrapassa oito vezes a sua renda anual. Na verdade, algumas instituições financeiras estabelecem o limite superior para o valor total da dívida em cerca de 10 a 20 vezes sua renda anual e, se sua dívida exceder esse limite, você não será aprovado para um novo empréstimo, mesmo que não esteja em atraso com seus pagamentos. Mesmo que a renda anual da pessoa seja alta, se o ônus do empréstimo existente for grande, isso é considerado um "alto risco de atrasos futuros", o que aumenta a probabilidade de que um novo empréstimo para investimento imobiliário seja recusado. Portanto, é aconselhável resolver outras situações de empréstimo e reduzir o índice de pagamento antes de começar a investir.

• Idade avançada: A idade do mutuário também pode afetar a disponibilidade de um empréstimo. É particularmente difícil obter aprovação de empréstimo dos bancos para planos de longo prazo quando a idade do mutuário no momento do pagamento total do empréstimo for superior a 80 anos. Isso ocorre porque as instituições financeiras se concentram na estabilidade da renda durante o período de pagamento e se preocupam com o risco de redução da renda devido à aposentadoria se o solicitante for mais velho. Muitas instituições financeiras estabelecem o limite máximo de idade para o pagamento integral em torno de 80 anos, e geralmente é mais difícil obter aprovação para planos que excedam esse limite de idade (algumas instituições permitem que os solicitantes tenham menos de 85 anos). Portanto, ao contratar um empréstimo para investimento imobiliário aos 50, 60 anos ou mais, você deve prestar atenção à sua idade para o pagamento integral.

• Histórico de crédito ruim: um histórico de crédito pessoal ruim pode ser um obstáculo fatal para a aprovação do empréstimo. Se houver registro de incidentes financeiros anteriores (por exemplo, atrasos de longo prazo ou consolidação de dívidas), será extremamente difícil obter um novo empréstimo. Mesmo que não seja tão grave, um histórico de pagamentos em atraso no cartão de crédito ou de muitos empréstimos também reduzirá sua capacidade de crédito. As instituições financeiras também verificam o relatório de crédito do candidato para ver se há algum problema. Por exemplo, até mesmo ter vários cartões de crédito não utilizados pode ser considerado um risco, portanto, é importante manter um bom histórico de crédito cancelando os cartões desnecessários. Sua situação de crédito é verificada com mais rigor no processo de empréstimo para investimento imobiliário do que no processo de hipoteca, portanto, se você tiver alguma preocupação com seu relatório de crédito, deverá melhorá-lo com antecedência.

Por fim: sempre verifique os regulamentos de seu empregador.

Conforme mencionado acima, o investimento imobiliário é basicamente livre, exceto para algumas profissões, como funcionários públicos, mas cada empresa tem seus próprios regulamentos trabalhistas e regras sobre trabalho secundário. Mesmo que não haja problemas legais, algumas empresas podem ter suas próprias restrições sobre trabalhos paralelos ou exigir notificação se o tamanho da empresa exceder um determinado nível. Portanto, antes de começar a investir em propriedade, verifique quais são as normas em seu local de trabalho. Se necessário, é uma aposta segura consultar seu supervisor ou o departamento de RH para esclarecer se você precisa ou não obter permissão ou notificação. Também é importante discutir antecipadamente os aspectos financeiros com as instituições financeiras com base em sua própria renda, emprego e situação de crédito, e fazer um plano razoável. Como as condições variam de acordo com as circunstâncias individuais, certifique-se de verificar as regras em seu local de trabalho e analisar seus próprios atributos cuidadosamente antes de investir em imóveis.