Renovação da Estação Shimbashi: Impactos no Mercado e Economia Local

A área ao redor da estação JR Shimbashi é uma área comercial movimentada, também conhecida como a "meca dos homens de negócios", mas um plano de renovação em grande escala está em andamento na área da saída leste, onde se destacam os edifícios antigos. Esta seção apresenta uma visão geral do plano, as últimas tendências, seu impacto na economia local e no mercado imobiliário e uma comparação com projetos de renovação anteriores, com informações detalhadas sobre os últimos desenvolvimentos a partir de 2025.

Visão geral dos planos de renovação

Entidade do projeto e área-alvo

A entidade do projeto para este plano é a União Preparatória para a Remodelação Urbana da Área de Saída Leste da Estação Shinbashi, que é composta principalmente por proprietários de terras. Em março de 2017, os proprietários de terras locais estabeleceram o Conselho de Remodelação da Área de Saída Leste da Estação Shinbashi para avançar nos preparativos, e a união preparatória foi oficialmente estabelecida em fevereiro de 2025. A área-alvo é a área em frente à saída leste da estação JR Shimbashi, cobrindo aproximadamente 2,5 hectares, delimitada por Sotobori Dori, Daiichi Keihin e trilhos de trem da JR. Atualmente, a área está cercada por dois prédios concluídos em 1966, o Shinbashi Ekimae Building (prédios de 9 andares nº 1 e nº 2) e vários outros prédios, incluindo pontos de ônibus e táxis e entradas para o estacionamento subterrâneo em frente à estação. Os dois edifícios em frente à estação têm 58 anos de idade e estão se deteriorando, e a área, incluindo os edifícios ao redor, mantém uma forte atmosfera do período Showa.

Grandes incorporadoras e empreiteiras gerais estão participando do projeto de renovação. O conselho assinou um acordo com a Taisei Corporation e a RIA (consultoria de design) em 2019, a Mitsui Fudosan em outubro de 2020 e acordos de cooperação comercial com a Daibiru e a Toyota Real Estate em julho de 2023. O planejamento e o design dos prédios de renovação e a promoção do projeto são apoiados pelo fornecimento de know-how dessas empresas privadas. O governo da cidade de Minato e o governo metropolitano de Tóquio também estão envolvidos desde o estágio de planejamento, e as discussões com o governo estão em pleno andamento em preparação para futuras decisões de planejamento urbano.

Principais detalhes do projeto

Os detalhes do projeto de renovação ainda não foram finalizados nesta etapa (2025), mas espera-se que ele gire em torno da construção de um complexo de arranha-céus de grande escala. O plano é reconstruir vários edifícios, incluindo o Ekimae Building No. 1 e No. 2, de forma integrada, e é altamente provável que seja um complexo de grande escala de escritórios, instalações comerciais e públicas. De acordo com as diretrizes de planejamento urbano para a área circundante, as medidas prioritárias nessa área incluem "herdar a agitação dos becos semelhantes aos de Shinbashi", "criar um espaço centrado no pedestre", "melhorar a resistência a terremotos dos edifícios antigos" e "melhorar a praça em frente à estação, onde as características da área circundante e de Shinbashi podem coexistir", e o novo edifício também está sendo considerado para refletir essas medidas. O novo prédio também está sendo planejado para refletir essas medidas. Na verdade, a política de renovação anunciada pela União Preparatória lista três questões principais: fortalecimento da função de nó de transporte (melhorando a conveniência de transferência entre a estação e os ônibus, o novo sistema de transporte Yurikamome, etc.), melhoria da vivacidade (melhorando a praça e o ambiente comercial) e melhoria da preparação para desastres (melhorando a resistência a terremotos e os equipamentos de prevenção de desastres). De acordo com isso, espera-se que o projeto inclua, por exemplo, a remodelação da praça em frente à estação (melhoria dos terminais de ônibus e táxis e plataformas para pedestres), a construção de prédios comerciais e de escritórios altos com altos padrões de segurança e a criação de espaços comerciais e de eventos atraentes.

Cronograma e data de conclusão prevista

O plano de renovação começou em 2015 com a criação de um comitê de estudos para a reconstrução do edifício da estação de Shinbashi; desde a criação do conselho em 2017, os preparativos foram realizados em etapas, com uma sessão informativa para os detentores de direitos locais sendo realizada em outubro de 2024. A associação preparatória foi oficialmente estabelecida em fevereiro de 2025 e atualmente está na fase de discussões detalhadas e construção de consenso entre os detentores de direitos em preparação para uma decisão de planejamento urbano. A data de conclusão ainda não foi anunciada oficialmente. No passado, havia um plano para concluir o projeto a tempo do 150º aniversário da inauguração da estação Shinbashi (2022), mas isso não foi realizado devido ao desastre do Corona e aos atrasos na coordenação. De acordo com o cronograma geral para projetos de redesenvolvimento urbano de grande escala, espera-se que sejam necessários vários anos para iniciar a construção após a decisão de planejamento urbano, estabelecimento da associação, aprovação do plano de conversão de direitos, etc., e vários anos para a construção. Portanto, é altamente provável que o projeto seja concluído e a cidade seja inaugurada no início ou em meados da década de 2030. Na verdade, a data prevista para a inauguração de toda a área da estação Shinbashi, incluindo a reforma do lado da saída oeste, que está sendo realizada ao mesmo tempo, é 2037. A escala dos edifícios (altura e área útil total) e o ano previsto para a conclusão deverão ser anunciados no futuro, quando a decisão oficial de planejamento urbano for tomada.

Impacto do redesenvolvimento na economia local

Criação de vida por meio da revitalização comercial e empresarial

Espera-se que a reforma crie instalações comerciais novas e ampliadas, o que contribuirá para a criação de uma área movimentada. Atualmente, a saída leste da estação Shimbashi está lotada de homens de negócios, com vários restaurantes, pubs, bares e lojas de dinheiro, mas a reforma do edifício também atrairá uma nova clientela com uma variedade de locatários, incluindo as lojas e restaurantes mais modernos. Por exemplo, com a realização de eventos nas praças e nos decks para pedestres que serão criados como parte da reforma e com a criação de espaços comerciais atraentes, a área pode ser transformada de uma cidade onde "apenas funcionários de escritório vêm durante o dia e lanchonetes vêm à noite" para uma cidade onde uma grande variedade de pessoas visita durante todo o dia. Além disso, se a reforma melhorar a aparência e a limpeza da cidade, espera-se que melhore a imagem de Shimbashi e aumente o número de visitantes. Embora nenhuma projeção concreta do número de turistas tenha sido publicada até o momento, é possível que o número de visitantes nacionais e estrangeiros aumente como resultado da maior circulação com as áreas vizinhas de Ginza, Toranomon e Shiodome. De fato, a estação de Shimbashi também é a estação de desembarque da Yurikamome, uma nova linha de transporte para Odaiba, e se a reforma da área ao redor da estação a tornar mais atraente, mais pessoas passar ão por Shimbashi em seu caminho para ver os pontos turísticos.

Demanda por espaço para escritórios e funções aprimoradas de centro de negócios

Shimbashi fica próximo ao distrito comercial central da cidade e tem uma grande concentração de escritórios corporativos. Espera-se que a transformação de prédios antigos na frente da estação em prédios de escritórios de última geração atraia a demanda por novos escritórios. Grandes incorporadoras (como a Mitsui Fudosan) estão participando da reforma do edifício, que provavelmente será uma torre de escritórios de alto padrão com instalações de última geração. Isso incentivaria as empresas locatárias (por exemplo, empresas de TI e empresas afiliadas a estrangeiros) que buscam uma grande área para alugar, medidas sísmicas e de BCP avançadas e desempenho ambiental a se instalarem em Shimbashi. Atualmente, a estação JR Shimbashi é a oitava estação mais movimentada da área de serviço da JR East (média diária de passageiros: aproximadamente 190.000) e, se a Linha Ginza do Metrô de Tóquio, a Linha Toei Asakusa e a Linha Yurikamome forem incluídas, a estação será um enorme terminal com várias centenas de milhares de passageiros por dia. Se, além desse alto nível de conveniência de transporte, a reforma da área proporcionar um ambiente confortável para escritórios, é possível que as empresas mudem suas sedes e escritórios-base para Shimbashi. O aumento da população de trabalhadores de escritório levará a um aumento das vendas nos setores de alimentos, bebidas e serviços próximos e estimulará o fluxo de pessoas durante o dia e a noite. Além disso, o sistema BRT (Bus Rapid Transit) está programado para ser introduzido na saída leste da estação de Shimbashi, o que aumentará o papel da estação como um ponto de interação comercial, fortalecendo o acesso à área da orla.

Melhoria da infraestrutura e da conveniência locais

Além da reconstrução de edifícios privados, o projeto de renovação também inclui planos para melhorar a infraestrutura pública. Por exemplo, espera-se que a reorganização da praça da estação otimize os pontos de ônibus e táxis, e uma rede de plataformas para pedestres e passarelas subterrâneas será construída para permitir que as pessoas se locomovam sem se molhar na chuva. Isso melhorará muito a conveniência do usuário, pois permitirá transferências e passagens confortáveis, mesmo na chuva. Além disso, o Governo Metropolitano de Tóquio está trabalhando na Política de Desenvolvimento da Infraestrutura da Área da Estação de Shimbashi em conjunto com a Remodelação das Saídas Leste e Oeste, e está considerando a expansão da rede subterrânea de pedestres e a criação de novos espaços públicos. Essas melhorias na infraestrutura não só aumentarão a conveniência para os passageiros e visitantes, mas também contribuirão para reduzir a aglomeração e o congestionamento de tráfego durante os horários de pico. No que diz respeito à segurança, se uma praça com equipamentos de prevenção de desastres de última geração e áreas de espera dentro do prédio for desenvolvida, espera-se que ela sirva como um centro de desastres local, oferecendo um local de evacuação temporário no caso de um grande desastre. De modo geral, a reforma levará à criação de uma cidade atraente que as pessoas escolherão por meio da renovação das funções urbanas e da melhoria da conveniência na área da estação de Shimbashi.

Impacto no mercado imobiliário

Impacto nos preços dos terrenos e mudanças projetadas

Espera-se que os planos de renovação da saída leste da estação Shimbashi afetem gradualmente as tendências de preços de terrenos na área ao redor. Atualmente, os preços dos terrenos comerciais ao redor da estação Shimbashi estão entre os mais altos de Tóquio, com estimativas que sugerem que os terrenos próximos ao Shimbashi 2-chome, por exemplo, podem custar entre JPY 1 bilhão e JPY 1,3 bilhão por 100 m². À medida que o plano de redesenvolvimento avança sem problemas e os detalhes do plano se tornam mais claros, as expectativas dos investidores podem aumentar a pressão de alta sobre os preços dos terrenos. No entanto, em 2025, o plano ainda está em fase de consulta e alguns especialistas preveem que, embora haja planos de renovação no futuro, não haverá mudanças significativas nos fatores regionais no momento, e o status quo será mantido por enquanto. Em outras palavras, até que os prédios reformados sejam realmente concluídos e a paisagem urbana seja transformada, é improvável que ocorra um grande aumento nos preços dos terrenos. Por outro lado, a recente corrida para a reconstrução da parte leste de Minato-ku (área de Toranomon-Shibaura) levou a um aumento relativo significativo nos preços dos terrenos na área ao redor, e espera-se que o dinheiro de investimentos nacionais e estrangeiros continue a fluir para Minato-ku, que está se tornando uma cidade cada vez mais internacional. Quando a área de saída leste de Shinbashi também estiver prestes a ser concluída, é muito provável que os preços dos terrenos subam, levando em conta os efeitos do redesenvolvimento da área. Espera-se também que os anúncios e avaliações de preços públicos de terrenos reflitam a maior lucratividade da reforma quando ela for concluída, levando a um aumento nos valores avaliados.

Impacto nos aluguéis

A reforma também terá um impacto sobre os aluguéis de imóveis na área de Shinbashi. Em primeiro lugar, espera-se que os novos escritórios de alto padrão a serem criados nos prédios reformados apareçam no mercado com níveis de aluguel acima da média da área circundante (os chamados aluguéis de primeira linha). Embora isso aumente o nível de aluguel na área de Shinbashi como um todo, também é provável que polarize o mercado com edifícios mais antigos. Se os inquilinos se mudarem para prédios equipados com as instalações mais modernas, os prédios mais antigos da área circundante que forem deixados para trás serão forçados a reduzir os aluguéis ou reformá-los para aumentar sua competitividade. De fato, em alguns bairros que renasceram por meio de reformas (por exemplo, Shibuya e Shinagawa), houve casos em que as taxas de vacância em edifícios mais antigos aumentaram temporariamente e os aluguéis diminuíram após a chegada de novos edifícios. Na Shimbashi East Exit também, as vagas nos prédios antigos podem aumentar imediatamente após a conclusão, como reação à demanda de realocação para os novos prédios. No entanto, a longo prazo, mais empresas desejarão estabelecer escritórios na área de Shinbashi devido ao aumento do valor da marca da cidade como um todo, o que deve resultar em um aumento nos aluguéis, inclusive nos arredores. O mesmo se aplica aos aluguéis para locatários comerciais: grandes redes e lojas de marca se mudarão para zonas comerciais em prédios reformados e pagarão aluguéis altos, enquanto as lojas tradicionais de propriedade privada poderão se mudar da área por não conseguirem suportar os altos preços dos aluguéis. Dessa forma, pode haver uma mudança entre o antigo e o novo em termos de aluguéis, mas pode-se esperar que a área de renovação como um todo aumente seu poder de ganho imobiliário.

Tendências dos investidores e avaliação do mercado

Shinbashi é uma área atraente do ponto de vista do investidor, e a reforma está aumentando ainda mais seu perfil. Como pode ser visto no fato de que grandes empresas, como a Mitsui Fudosan e a Nomura Real Estate, já estão participando do Conselho de Reestruturação, investidores institucionais e fundos imobiliários também estão demonstrando grande interesse na área. Com o atual ambiente favorável de captação de recursos, há um forte apetite por investimentos em propriedades nobres no centro da cidade, e o projeto de grande escala em frente à estação Shimbashi pode ser considerado para aquisição por REITs (fundos de investimento imobiliário) e outros investidores, mesmo antes da conclusão. De fato, é provável que as transações de investimento ocorram após a conclusão da reforma do edifício, com base em uma avaliação adequada de seu valor imobiliário. Os investidores do Japão e do exterior tendem a competir por propriedades de reforma no centro de Tóquio, e Shinbashi não é exceção. Enquanto isso, é importante que os investidores gerenciem os riscos associados aos projetos de reforma. O Edifício Shimbashi Ekimae é uma propriedade com um grande número de proprietários compartimentados, e há um histórico de atrasos no planejamento devido a ajustes demorados de direitos. Mesmo levando em conta esses riscos de ajuste e o risco de aumento dos custos de construção, a força da localização do imóvel no distrito de Minato e sua lucratividade após a reforma (aumento da renda de aluguel de escritórios e varejo) fazem dele um investimento altamente atraente. Em particular, quando a reforma do edifício for concluída, será um imóvel de referência com acesso direto à estação de Shimbashi e as especificações mais recentes, e espera-se que seja um ativo altamente valorizado no mercado imobiliário. O plano do projeto e as previsões de receita/despesa a serem anunciadas no futuro estão atraindo a atenção e, como uma tendência dos investidores, também é possível um esquema no qual o desenvolvedor adquire o espaço reservado convertido em direitos antes da conclusão e, em seguida, vende todo o projeto para um fundo imobiliário ou outra parte. Em geral, a reforma da saída leste da estação Shimbashi está posicionada para aumentar o valor dos imóveis na área e oferecer novas oportunidades de investimento no mercado.

Comparação com exemplos anteriores de reforma na área de Shinbashi

Comparação com o Shiodome Sio-site - desenvolvimento em larga escala e colaboração público-privada

A área de Shiodome, adjacente ao lado sul da saída leste da estação de Shinbashi, foi palco de um dos maiores projetos de renovação do Japão no início dos anos 2000, conhecido como Shiodome Sio-site. No local da antiga estação de carga de Shiodome da antiga Ferrovia Nacional Japonesa (um vasto terreno de 31 hectares), foi criada uma grande cidade nova com uma floresta de 13 prédios altos, incluindo o prédio da sede da Dentsu, a Torre da Nippon Television, apartamentos altos e instalações comerciais. O Shiodome Sio-site foi uma colaboração público-privada entre o Governo Metropolitano de Tóquio, a Urban Renaissance Agency e outros, e foi um projeto ultragrande com um custo total de construção estimado em mais de 400 bilhões de ienes e um efeito cascata econômico de 1,1 trilhão de ienes. A reforma da saída leste da estação de Shinbashi, por outro lado, é menor em escala do que a de Shiodome, com uma área de aproximadamente 2,5 hectares, mas tem um valor comercial extremamente alto em termos de sua localização diretamente conectada à estação. A principal diferença é que o empreendimento de Shiodome foi um "novo empreendimento em terreno não utilizado", enquanto o Shinbashi East Exit é um "redesenvolvimento de uma área urbana existente", o que exige coordenação com inquilinos e detentores de direitos sobre a terra que operam há décadas. A Shiodome conseguiu construir a cidade de uma só vez a partir de um terreno desmatado, ao passo que a Shinbashi East Exit se caracteriza pelo fato de que foram necessários muitos anos para criar um consenso entre os moradores locais. Além disso, enquanto o conceito de desenvolvimento de Shiodome era criar um novo centro ligando o centro da cidade e a área da orla, o tema do Shinbashi East Exit é renovar as funções utilizando o caráter existente de Shinbashi, e o plano é manter um pouco da animação tradicional das vielas após a reforma. Em geral, o Shiodome Sio-site tinha como objetivo a criação de uma ampla base econômica, enquanto a reforma da saída leste da estação de Shinbashi tem como objetivo melhorar a atratividade local e as funções da área em frente à estação, e difere por exigir um planejamento urbano mais detalhado do que em escala.

Comparação com a reforma da saída oeste da estação Shimbashi (ao redor do New Shimbashi Building)

Os planos de renovação estão em andamento não apenas na saída leste da estação Shimbashi, mas também na saída oeste. O New Shinbashi Building (concluído em 1971, 11 andares acima do solo, área total de 58.000 m2), um edifício simbólico na saída oeste, é famoso como um edifício retrô da era Showa, com uma alta concentração de restaurantes e pubs, mas tem mais de 50 anos e foi apontado como tendo problemas de resistência sísmica. Na área da saída oeste, foi criada uma associação preparatória para o redesenvolvimento de uma área de aproximadamente 2,8 hectares, incluindo o New Shinbashi Building e o SL Plaza, e as discussões sobre planejamento urbano estão em andamento. Uma característica distintiva da área é que a área de renovação foi dividida em duas seções, a área do SL Plaza e do New Shinbashi Building ao norte e a área do Sakurada Park e do Lifelong Learning Centre ao sul, e estão sendo considerados planos para a construção de prédios altos em cada área. A Nomura Real Estate Development ea NTT Urban Development estão participando como colaboradoras do projeto, que é uma linha diferente de incorporadoras do lado da saída leste (Mitsui Fudosan, etc.). A principal diferença em relação à reforma da saída leste é que o New Shinbashi Building, na saída oeste, é um edifício gigantesco com aproximadamente 320 proprietários de unidades. A partir de 2023, o projeto ainda não chegou a uma decisão de planejamento urbano, portanto, o progresso de sua comercialização é um pouco mais lento do que na saída leste. No entanto, o governo da cidade de Minato tem trabalhado em um plano de orientação para os lados leste e oeste da estação Shinbashi como uma única área, e ambos os desenvolvedores de redesenvolvimento estão discutindo políticas de desenvolvimento urbano em cooperação uns com os outros. Embora os métodos de planejamento e as empresas participantes sejam diferentes entre as saídas leste e oeste, quando concluídos, os prédios altos de ambas as saídas ficarão de frente um para o outro do outro lado da estação, e espera-se que a paisagem ao redor da estação Shimbashi seja renovada simultaneamente no leste e no oeste. Também é possível que haja diferenças no uso dos edifícios. Por exemplo, a saída oeste será reformada para incluir instalações públicas (como um centro de aprendizagem ao longo da vida) e, portanto, incorporará funções de serviço administrativo. Por outro lado, é altamente provável que a East Exit seja um empreendimento comercial e voltado para o setor privado. Embora haja diferenças nos detalhes dos planos, eles são semelhantes por serem projetos de regeneração de dois grandes edifícios construídos durante o período de reconstrução pós-guerra - o Shimbashi Station Building (East Exit) e o New Shimbashi Building (West Exit) - e em poucos anos a área ao redor da estação de Shimbashi será transformada em uma nova paisagem urbana com grandes edifícios altos subindo de leste a oeste.

Comparação com outras áreas vizinhas

As áreas vizinhas próximas à estação Shimbashi também passaram por reformas nos últimos anos, e as comparações com essas áreas também são instrutivas. Por exemplo, no distrito de Uchisaiwaicho 1-chome (lado norte do Parque Hibiya), próximo ao oeste, um projeto de grande escala (área: 6,5 ha, área útil total: aproximadamente 1.100.000 m2) está em andamento, incluindo a reconstrução do Imperial Hotel, com a meta de abertura parcial em 2028 e conclusão total em 2037. Na área de Toranomon, a sudoeste, a reforma também está ganhando força com a abertura da Loop Route 2 (Shingora-dori), e projetos supergrandes, como o Azabudai Hills (8,1 ha, inauguração parcial em 2023), liderado pela Mori Building, estão em andamento. Em comparação com esses projetos, a escala de desenvolvimento na saída leste da estação de Shimbashi é pequena, mas os efeitos em cascata não são insignificantes. Em um caso, quando uma nova estrada foi construída entre Toranomon e Shimbashi para melhorar o acesso, isso melhorou a imagem de toda a área e levou a um aumento no número de visitantes. Da mesma forma, a conclusão da reforma da área em frente à estação de Shimbashi é a última peça do quebra-cabeça para fortalecer as funções urbanas em conjunto com as áreas circundantes de Uchisaiwaicho, Toranomon e Shiodome, e contribuirá para o desenvolvimento do centro da cidade. O importante significado desse projeto é que a reforma da área em frente à estação de Shimbashi, que havia sido adiada no passado, está finalmente em andamento, e a "Shimbashi que foi deixada para trás e cercada por Ginza, Shiodome e Toranomon" será atualizada e harmonizada com a área ao redor.

Conclusão (resumo)

O projeto de renovação da saída leste da estação JR Shimbashi tem como objetivo melhorar a segurança e a conveniência por meio da reconstrução de edifícios antigos e dacriação de uma área animada em frente à estação. O novo edifício alto e a praça a serem criados como resultado da reforma oferecerão um espaço sofisticado que nunca existiu em Shimbashi e, ao mesmo tempo, aproveitarão ao máximo a animação que caracterizou Shimbashi no passado. Espera-se também que a área tenha um efeito cascata sobre a economia local e aumente os valores imobiliários e, juntamente com as áreas vizinhas de Toranomon e Shiodome, que já passaram por uma transformação, espera-se que toda a área da estação Shinbashi evolua para um centro que apoiará a próxima geração de Tóquio. Ao mesmo tempo, porém, a atmosfera há muito estabelecida do período Showa e a consideração pelas lojas de pequeno e médio porte continuam sendo um problema. Ao promover o plano, será necessário refletir as opiniões das partes interessadas locais e elaborar maneiras de herdar moderadamente o "caráter de Shinbashi". Estaremos acompanhando o processo de renascimento da cidade à medida que os detalhes se tornarem mais claros com a publicação do plano oficial e o andamento das obras. A reforma da saída leste da estação Shinbashi está atraindo muita atenção como um projeto que reviverá um canto de Tóquio onde o tempo parou e dará nova vida à área e à sua economia.