Guia Completo para Aluguel de Condomínios: Passo a Passo e Dicas Essenciais

Usar um apartamento comprado como residência como propriedade de aluguel é um método eficaz de gestão de ativos que gera uma renda de aluguel estável. Nos últimos anos, um número cada vez maior de pessoas está considerando alugar seus condomínios devido à diversificação dos estilos de trabalho e à mudança de valores em relação à moradia.

Se os procedimentos adequados não forem seguidos ao alugar condomínios particulares, isso pode levar a problemas e perdas inesperados.

Neste artigo, a INA & Associates Ltd. fornece explicações detalhadas com base na experiência prática sobre tudo, desde o fluxo básico do aluguel de condomínios, como escolher uma empresa de administração de aluguel, pontos legais a serem observados e cálculos de lucro. Fornecemos sistematicamente o conhecimento necessário para que aqueles que estão pensando em alugar condomínios possam iniciar sua administração de aluguéis com tranquilidade.

Fluxo básico do aluguel de condomínios

Para alugar um apartamento com sucesso, a preparação sistemática e a implementação de procedimentos adequados são essenciais. Esta seção fornece um guia detalhado, passo a passo, desde o início da locação até o início das operações.

Etapa de preparação antes do aluguel

A primeira etapa do aluguel de um apartamento é entender a situação atual da propriedade e fazer os preparativos necessários. Primeiro, verifique as regras de administração do condomínio para ver se há alguma restrição quanto ao aluguel do imóvel. Muitos condomínios à venda têm exigências de notificação e restrições quanto ao aluguel do imóvel, portanto, é necessário verificar com antecedência.

Em seguida, inspecione detalhadamente as condições do imóvel e faça reformas e limpezas quando necessário. Para tornar o imóvel atraente para os locatários, é importante verificar o funcionamento dos equipamentos, verificar a condição do papel de parede e dos revestimentos de piso e limpar o sistema de água. Em particular, é essencial inspecionar e consertar equipamentos como condicionadores de ar e aquecedores de água com antecedência, pois uma unidade com defeito pode ter um grande impacto no recrutamento de locatários.

Outro item de preparação importante é a preparação dos documentos necessários para o aluguel do imóvel. A preparação antecipada de uma cópia autenticada do registro, do certificado de avaliação do imposto predial, das plantas do prédio, das especificações dos equipamentos etc. facilitará o contrato com a empresa de administração de aluguéis e o recrutamento de inquilinos.

Contrato com a empresa de administração de aluguéis

Quando a propriedade estiver pronta, selecione uma empresa de administração de aluguéis confiável e conclua um contrato de administração. A empresa de administração de aluguéis é sua parceira nos aspectos importantes da administração de aluguéis, desde o recrutamento de inquilinos até a administração diária.

O contrato de administração define claramente o escopo das tarefas de administração, as taxas de administração, o período do contrato e as condições de cancelamento. As tarefas típicas de administração incluem recrutamento de inquilinos, procedimentos contratuais, cobrança de aluguel, tratamento de reclamações, participação em mudanças e organização de trabalhos de restauração. A taxa de administração padrão é de cerca de 5% do aluguel, mas isso varia de acordo com os serviços prestados.

A forma do contrato também precisa ser considerada com cuidado. Em um contrato de mediação geral, é possível solicitar várias empresas de administração, mas, em vez de ficar limitado a uma empresa em um contrato de mediação em tempo integral ou em um contrato de mediação de dever exclusivo sob contrato exclusivo, pode-se esperar um trabalho de vendas mais ativo.

Do recrutamento do locatário ao contrato

Quando um contrato com uma empresa de gerenciamento de leasing é concluído, o recrutamento de locatários é iniciado. Para um recrutamento eficaz, é importante definir um aluguel adequado e criar informações atraentes sobre a propriedade.

A definição do aluguel envolve uma avaliação abrangente do mercado circundante, avaliação das características e da localização do imóvel e consideração das instalações e da idade do edifício. É necessário definir um aluguel equilibrado, pois se o aluguel for muito alto, acima da taxa de mercado, os inquilinos não se mudarão e, se o aluguel for muito baixo, a lucratividade diminuirá.

Ao preparar as informações sobre a propriedade, inclua informações detalhadas, como plantas baixas, fotografias, uma lista de instalações e informações sobre o ambiente ao redor. As fotografias são particularmente importantes, pois causam uma primeira impressão nos possíveis locatários, portanto, é importante que sejam claras e limpas.

Quando um possível locatário aparecer, prossiga com os procedimentos de visualização, triagem e contratação. Durante o processo de triagem, a capacidade do inquilino de pagar o aluguel é cuidadosamente avaliada, verificando-se a comprovação de renda, a confirmação do local de trabalho e a disponibilidade de um fiador.

Gerenciamento pós-operação

Após a conclusão do contrato com o locatário e a entrega do imóvel, começa o trabalho de gerenciamento diário. As principais tarefas incluem a administração da cobrança do aluguel, o tratamento de problemas nas instalações, inspeções regulares, procedimentos de renovação e como lidar com a saída dos locatários.

O gerenciamento da cobrança do aluguel inclui a verificação dos pagamentos mensais do aluguel, a notificação dos locatários em atraso e o contato com a empresa de garantia. No caso de problemas com equipamentos, é importante escolher uma empresa de administração com um sistema de resposta 24 horas, pois uma resposta rápida está diretamente ligada à satisfação do locatário.

Além disso, quando chegar a hora de renovar o contrato, a empresa considerará as revisões de aluguel, analisará os termos e condições do contrato e executará os procedimentos de renovação adequadamente. Se um inquilino se mudar, é necessário atender rapidamente à mudança, realizar o trabalho de restauração, liquidar o depósito de segurança e recrutar o próximo inquilino.

Pontos-chave na escolha de uma empresa de administração de aluguéis

A escolha da empresa de administração de aluguéis é um dos fatores mais importantes que influenciam o sucesso do aluguel de um apartamento. Ao escolher a empresa de administração certa, é possível garantir uma renda estável de aluguel, melhorar a satisfação do locatário e reduzir a carga do proprietário.

Tipos e características das empresas de administração

As empresas de administração de aluguéis são classificadas em vários tipos, de acordo com seu tamanho e características. As empresas de administração afiliadas a grandes empresas imobiliárias oferecem uma ampla gama de serviços com base em sua ampla experiência e rede nacional. As empresas de administração baseadas na comunidade, por outro lado, caracterizam-se por seu conhecimento do mercado local e serviço detalhado.

As vantagens das principais empresas de administração incluem processos de trabalho sistematizados, amplos esquemas de garantia, um sistema de resposta 24 horas e um extenso banco de dados de locatários. Entretanto, pode ser difícil obter mudanças frequentes de pessoal e serviços personalizados.

As vantagens das empresas de administração baseadas na comunidade incluem atividades de vendas baseadas em um conhecimento profundo das características locais, comunicação próxima com os proprietários e flexibilidade. Entretanto, o escopo dos serviços pode ser limitado ou insuficientemente sistematizado.

Nos últimos anos, surgiram novos tipos de empresas de administração que utilizam TI. Essas empresas se caracterizam pela eficiência operacional on-line, otimização por meio de análise de dados e melhor desempenho de custos.

Critérios de seleção e itens de comparação

Ao selecionar uma empresa de administração de aluguéis, é importante comparar várias empresas. Os principais itens a serem comparados incluem o desempenho da administração, o conteúdo do serviço, as taxas de administração, a área de serviço, a situação financeira e a qualidade do pessoal.

Com relação ao desempenho da administração, verifique os números específicos, como o número de unidades administradas, a taxa de ocupação, o período médio de vacância e a taxa de retenção de proprietários. Em particular, o fato de a empresa ter um histórico na mesma área e no mesmo tipo de propriedade é um fator determinante importante.

Em termos de conteúdo do serviço, verifique detalhes como métodos de recrutamento de inquilinos, se há um sistema de garantia de aluguel, sistema de manutenção, frequência dos relatórios fornecidos e resposta a emergências. Outro fator importante é o estado da digitalização e a disponibilidade de serviços baseados na Web para os proprietários.

As taxas de administração são julgadas de acordo com sua adequação em relação aos serviços oferecidos. É importante avaliar a relação custo-benefício de forma abrangente, em vez de simplesmente escolher a empresa mais barata.

Diferenças nos tipos de contrato

Há três formas de contrato na administração de aluguéis: um contrato de mediação geral, um contrato de mediação em tempo integral e um contrato de mediação de dever exclusivo sob contrato exclusivo. Como cada um tem suas próprias características e méritos e deméritos, é necessário fazer uma escolha de acordo com as características da propriedade e as necessidades do proprietário.

Em um contrato de mediação geral, é possível solicitar várias empresas de administração ao mesmo tempo. Embora as atividades de vendas ativas possam ser esperadas pelo princípio da concorrência, a responsabilidade pode se tornar ambígua e o gerenciamento de informações pode se tornar complicado.

Em um contrato de mediação em tempo integral, apenas uma empresa é solicitada, mas também é possível que o próprio proprietário encontre um inquilino diretamente. Como a empresa de administração trabalha em tempo integral, ela realiza atividades de vendas mais ativas e é obrigada a apresentar relatórios regularmente.

Em um contrato de mediação de dever exclusivo com contrato subexclusivo, ele é totalmente comissionado a uma empresa, e um contrato direto pelo próprio proprietário também é proibido. Como essa é a forma de contrato mais vantajosa para uma empresa de administração, é mais provável que o trabalho de vendas seja realizado com a mais alta prioridade.

Questões legais a serem verificadas antes de emprestar

Antes de emprestar um apartamento, é importante entender completamente as questões legais relevantes e tomar as medidas adequadas. Deixar de lado as questões legais pode levar a grandes problemas e perdas no futuro.

Restrições de acordo com a Lei de Propriedade de Unidade de Condomínio

A Lei de Propriedade de Unidades de Edifícios (Lei de Propriedade de Unidades) aplica-se à locação de condomínios. Essa lei impõe certas restrições ao uso de áreas privadas, o que também pode afetar a locação de condomínios.

O artigo 6 da Lei de Propriedade de Unidade de Condomínio estipula que os proprietários de unidades não devem realizar quaisquer atos prejudiciais à preservação do edifício ou quaisquer outros atos contrários aos interesses comuns dos proprietários de unidades em relação à administração ou ao uso do edifício. Embora as atividades de aluguel em si não sejam restritas em princípio, é necessário um gerenciamento adequado para garantir que as ações dos inquilinos não causem transtornos a outros proprietários de unidades.

Além disso, pode haver restrições ao aluguel por resolução da associação de administração. Por exemplo, pode haver uma exigência de notificação prévia ao alugar, critérios para triagem de inquilinos, proibição de aluguéis de curto prazo etc. Se essas restrições forem violadas, a associação de administração poderá exigir a retificação ou, na pior das hipóteses, poderá solicitar um leilão da propriedade compartimentada.

Pontos a serem verificados no contrato de administração

O contrato de administração de um condomínio estabelece as regras específicas desse condomínio e pode conter restrições importantes sobre o aluguel. Antes de alugar o imóvel, o contrato de administração deve ser verificado detalhadamente para garantir que não haja restrições ao aluguel.

Os principais itens a serem verificados incluem: se o apartamento pode ou não ser alugado, obrigações de notificação ao alugar, restrições quanto às qualificações dos inquilinos, restrições quanto à duração do contrato, proibição de sublocação, permissão ou não de animais de estimação, restrições quanto a tocar instrumentos musicais e restrições quanto a obras de reforma.

Deve-se dar atenção especial às restrições de aluguéis de curto prazo, como acomodações particulares e casas compartilhadas. Nos últimos anos, muitos condomínios alteraram suas regras de administração para proibir acomodações particulares, e medidas rigorosas podem ser tomadas em caso de não conformidade.

Também é necessário verificar a obrigação de notificar a associação de administração ao alugar. Se a notificação for necessária, informações como os nomes dos inquilinos, seus detalhes de contato e a duração do contrato devem ser enviadas à associação de administração.

Considerações fiscais.

A renda proveniente do aluguel de condomínios está sujeita ao imposto de renda como renda imobiliária. Para garantir o tratamento fiscal adequado, é necessário entender as leis tributárias pertinentes e implementar adequadamente os procedimentos necessários.

No cálculo da renda imobiliária, a renda tributável é o valor obtido pela dedução das despesas necessárias da renda do aluguel. As despesas necessárias incluem taxas de administração, fundos de reserva para reparos, comissão de administração, despesas de reparo, depreciação, imposto predial, imposto de planejamento urbano, prêmios de seguro predial e juros sobre empréstimos.

No caso da depreciação, somente a parte do edifício está sujeita à depreciação, não a parte do terreno. No caso de condomínios, o valor do edifício e do terreno é dividido adequadamente e a parte do edifício é depreciada com base em sua vida útil legal. A vida útil legal de um edifício residencial de concreto armado é de 47 anos.

Além disso, ao optar por apresentar uma declaração azul, a dedução especial de declaração azul (até JPY 650.000) pode ser aplicada. Para apresentar uma declaração de imposto de renda azul, é necessário notificar previamente a repartição de finanças, e é necessário usar a escrituração contábil de dupla entrada e preparar um balanço patrimonial e uma demonstração de lucros e perdas.

Definição do aluguel e cálculo da renda

Definir o aluguel correto é um fator importante para o sucesso do aluguel de um apartamento. Se os aluguéis forem muito altos, os inquilinos não se mudarão e os períodos de vacância serão prolongados, ao passo que aluguéis muito baixos reduzirão a lucratividade. É importante ter uma compreensão precisa da taxa de mercado e definir um aluguel adequado levando em conta as características do imóvel.

Como calcular o aluguel adequado

Para calcular o aluguel adequado, é importante combinar várias abordagens e tomar uma decisão abrangente. Os principais métodos de cálculo incluem o método de comparação de mercado, o método de capitalização de renda e a abordagem de custo.

O método de comparação de mercado é um método de definição de aluguéis por meio da pesquisa dos aluguéis de mercado de propriedades semelhantes nas proximidades e da comparação com a sua propriedade. Fatores como localização, idade, layout, instalações e status de gerenciamento são comparados de forma abrangente e a diferença em relação ao preço de mercado é ajustada. Esse método é o método de cálculo mais comum e prático.

O método de capitalização de renda é um método de definição de aluguéis por meio do cálculo retroativo do rendimento esperado. Um rendimento-alvo é definido para o preço de compra da propriedade e o valor do investimento, a partir do qual o aluguel apropriado é calculado. Esse método é particularmente útil quando a propriedade é comprada como uma propriedade para investimento.

O método de custo é um método de definição de aluguéis que leva em conta o custo de aquisição da propriedade, os custos de manutenção e o lucro esperado. No entanto, geralmente é usado em combinação com outros métodos, pois é menos provável que reflita a oferta e a demanda do mercado.

Fatores sazonais também devem ser levados em conta ao definir os aluguéis. Em geral, a demanda é alta de janeiro a março, quando muitas pessoas se transferem ou vão para o ensino superior, o que possibilita a fixação de aluguéis um pouco mais altos. Por outro lado, a demanda cai durante os meses de verão, portanto, é necessário ter flexibilidade.

Custos iniciais e operacionais

Há vários custos operacionais iniciais e contínuos envolvidos no aluguel de apartamentos. É importante identificar com precisão esses custos e refleti-los no cálculo da receita.

Os custos iniciais incluem custos de renovação e limpeza, taxas de agência para a empresa de administração, custos de publicidade, prêmios de seguro contra incêndio e vários custos processuais. Os custos de reforma variam muito, dependendo da condição do imóvel, mas geralmente variam de JPY 10.000 a JPY 30.000 por m2.

Os custos operacionais incluem comissão de administração, fundos de reserva de administração e reparos, imposto predial e imposto de planejamento urbano, prêmios de seguro contra incêndio, custos de reparos e despesas quando o imóvel está vago. Esses custos são deduzidos da receita de aluguel e, portanto, têm um impacto significativo nos ganhos reais.

As taxas de administração variam de 5% a 10% do aluguel, mas variam de acordo com os serviços prestados. As taxas de administração e reparo são um valor mensal fixo e tendem a aumentar com a idade do edifício.

Os custos durante a vacância também são uma consideração importante. Como custos como taxas de administração, fundos de reserva para reparos e imposto predial continuam a se acumular durante os períodos de vacância, é necessário calcular a renda com base em uma taxa de vacância anual presumida.

Noções básicas de cálculo de rendimento

Os rendimentos são amplamente usados como um indicador para avaliar a lucratividade do investimento imobiliário. Os rendimentos incluem rendimentos de superfície (rendimentos brutos) e rendimentos reais (rendimentos líquidos), cada um deles com um significado diferente.

O rendimento de superfície é a renda anual de aluguel dividida pelo preço do imóvel e é usado como um indicador simples de rentabilidade. A fórmula é: renda anual de aluguel ÷ preço da propriedade × 100. Entretanto, como os custos operacionais não são levados em conta, pode haver um desvio da rentabilidade real.

O rendimento real é a renda anual do aluguel menos os custos operacionais divididos pelo investimento real, que é o preço da propriedade mais os custos de aquisição. A fórmula é "(renda anual do aluguel - custos operacionais anuais) ÷ (preço da propriedade + custos de aquisição) × 100". É importante usar o rendimento real para decisões de investimento, pois ele representa uma rentabilidade mais próxima da realidade.

Em geral, rendimentos superficiais de cerca de 3% a 5% são considerados a norma para condomínios nos centros das cidades, e de 5% a 8% nos subúrbios. No entanto, é necessário fazer uma análise detalhada de cada propriedade individual, pois ele varia muito dependendo da localização, da idade e da condição da propriedade.

Conclusão.

O aluguel de apartamento é um método eficaz de gerenciamento de ativos que, com a preparação e os procedimentos corretos, pode gerar uma renda de aluguel estável. Os seguintes pontos-chave são essenciais para o sucesso.

Primeiro, é essencial uma preparação completa. Você precisa verificar as regras de administração, inspecionar as condições da propriedade, certificar-se de que tem todos os documentos necessários prontos e ter um bom entendimento das restrições legais. Em especial, certifique-se de verificar as restrições impostas pela Unit Ownership Act e as normas de administração para evitar problemas posteriores.

Em seguida, selecionar uma empresa de administração de aluguéis confiável é fundamental para o sucesso. É importante selecionar a empresa certa como parceira de longo prazo após uma comparação abrangente do histórico de administração, do conteúdo do serviço, das taxas e da capacidade de resposta. O tipo de contrato também deve ser cuidadosamente escolhido de acordo com as características do imóvel e suas próprias necessidades.

A definição de um aluguel adequado também tem um impacto significativo na lucratividade. É importante definir aluguéis que estabeleçam um equilíbrio entre o risco de vacância e a lucratividade, pesquisando as taxas de mercado, analisando as características da propriedade e comparando com as propriedades concorrentes.

O tratamento fiscal adequado também não deve ser esquecido. O tratamento tributário adequado, como o cálculo da renda da propriedade, a organização das despesas necessárias e a consideração de uma declaração de imposto azul, pode ajudar a maximizar os ganhos na renda.

Por fim, o gerenciamento e as melhorias contínuas levarão ao sucesso a longo prazo. É importante abordar a administração do aluguel com uma consciência constante de melhorias, como aumentar a satisfação do locatário, manter os valores da propriedade e responder às tendências do mercado.

O aluguel de apartamentos não é um investimento fácil, mas com o conhecimento e a preparação corretos, ele pode proporcionar uma renda estável. Se você não tiver certeza ou precisar de orientação profissional, é aconselhável consultar uma agência imobiliária experiente.

A INA&Associates Ltd oferece suporte abrangente para o aluguel de apartamentos. Desde avaliações de propriedades até a seleção de uma empresa de administração e consultoria tributária, oferecemos suporte completo para a administração do seu aluguel. Se estiver pensando em alugar seu condomínio, não hesite em entrar em contato conosco.

Perguntas frequentes

P1: Quais são os custos envolvidos na contratação de uma empresa de administração?

Em geral, a taxa de administração para uma empresa de administração de aluguéis é de cerca de 5% do aluguel. Para as principais empresas de administração, costuma ser de 5%%, e para as empresas baseadas na comunidade, costuma ser entre 5% e 10%. No entanto, as comissões variam de acordo com os serviços prestados.

A taxa de agência padrão ao recrutar inquilinos é de um mês de aluguel, mas algumas empresas de administração oferecem meio mês de aluguel ou até mesmo gratuitamente. Também pode haver uma taxa para renovar o contrato, para atender o inquilino quando ele se mudar e para organizar o trabalho de restauração, portanto, é importante verificar os detalhes antes de assinar um contrato.

P2: Como devo lidar com problemas com inquilinos?

É importante lidar com os problemas com os locatários de forma imediata e adequada. Primeiro, esclareça o escopo do tratamento de problemas no contrato com a empresa de administração. A empresa de administração lidará com reclamações gerais, falhas de equipamentos e problemas de vizinhança, enquanto o proprietário e a empresa de administração trabalharão juntos para lidar com violações graves de contrato e questões legais.

Para evitar problemas antes que eles ocorram, é importante fornecer explicações completas no momento da mudança e comunicar claramente as regras de administração e as regras de uso. Além disso, as inspeções regulares da propriedade e a comunicação com os locatários podem ajudar a detectar pequenos problemas em um estágio inicial e evitar que se transformem em problemas maiores.

P3: Há alguma precaução a ser tomada ao fazer a declaração de imposto de renda?

A renda do aluguel de apartamentos deve ser declarada em sua declaração de imposto de renda como renda imobiliária. A renda tributável é o valor da renda do aluguel menos as despesas necessárias. As despesas necessárias incluem taxas de administração, fundos de reserva para reparos, comissão de administração, despesas com reparos, depreciação, imposto predial e prêmios de seguro.

Se você optar por apresentar uma declaração azul, poderá receber uma dedução especial de declaração azul de até JPY 650.000. No entanto, é necessário notificação prévia e escrituração contábil de dupla entrada. Além disso, somente a parte do prédio está sujeita à depreciação, não a parte do terreno, portanto, são necessários cálculos proporcionais apropriados.

P4: Há alguma maneira de reduzir o risco de vacância?

Para reduzir o risco de vacância, uma combinação de abordagens pode ser eficaz. Primeiro, é importante manter a competitividade do mercado definindo aluguéis adequados. Os aluguéis muito altos em comparação com a taxa de mercado podem levar a períodos prolongados de vacância.

Melhorar a atratividade da propriedade é outro fator importante. A manutenção regular, a atualização das instalações e a renovação dos interiores mantêm a propriedade atraente para os locatários. Também é possível reduzir o risco de vacância escolhendo uma empresa de administração com um esquema de garantia de aluguel.

P5: É possível alterar o aluguel durante o período do contrato?

As alterações de aluguel durante o período do contrato são restritas pela Lei de Locação de Terras e Casas. Para aumentos de aluguel, deve haver motivos justificáveis, como um aumento no preço do terreno ou do edifício, um aumento nos impostos, um aumento no preço de mercado na área circundante ou uma mudança nas circunstâncias econômicas. Se houver uma cláusula sobre revisão de aluguel no contrato, o procedimento será realizado de acordo com essa cláusula.

As reduções de aluguel também são possíveis se as circunstâncias forem opostas às descritas acima. Entretanto, se não for possível chegar a um acordo com o locatário, pode ser necessário resolver a questão por meio de mediação ou litígio. Ao considerar uma alteração no aluguel, é aconselhável considerar cuidadosamente se os requisitos legais foram atendidos e, se necessário, consultar um especialista.