الدليل الشامل لتأجير الشقق السكنية بفعالية وأمان

يعد استخدام الشقة التي تم شراؤها كمنزل كعقار للإيجار طريقة فعالة لإدارة الأصول تدر دخلاً ثابتاً للإيجار. وفي السنوات الأخيرة، يتزايد عدد الأشخاص الذين يفكرون في تأجير شققهم السكنية بسبب تنويع أساليب العمل وتغير القيم المتعلقة بالسكن.

إذا لم يتم اتباع الإجراءات المناسبة عند تأجير الوحدات السكنية المملوكة للقطاع الخاص، فقد يؤدي ذلك إلى مشاكل وخسائر غير متوقعة.

في هذه المقالة، تقدم شركة INA & Associates Ltd. تفسيرات مفصلة مبنية على الخبرة العملية حول كل شيء بدءًا من التدفق الأساسي لتأجير الوحدات السكنية وكيفية اختيار شركة إدارة التأجير والنقاط القانونية التي يجب ملاحظتها وحسابات الأرباح. نحن نقدم بشكل منهجي المعرفة اللازمة حتى يتمكن أولئك الذين يفكرون في تأجير الوحدات السكنية من بدء إدارة الإيجار براحة البال.

التدفق الأساسي لتأجير الوحدات السكنية

لتأجير شقة بنجاح، من الضروري الإعداد المنهجي وتنفيذ الإجراءات المناسبة. يقدم هذا القسم دليلاً مفصلاً خطوة بخطوة من بداية التأجير إلى بدء العمليات.

مرحلة التحضير قبل التأجير

الخطوة الأولى في تأجير شقة هي فهم الوضع الحالي للعقار وإجراء الاستعدادات اللازمة. أولاً، تحقق أولاً من قواعد إدارة الوحدة السكنية لمعرفة ما إذا كانت هناك أي قيود على تأجير العقار. العديد من الوحدات السكنية المعروضة للبيع لديها متطلبات إخطار وقيود على تأجير العقار، لذا من الضروري التحقق مسبقاً من ذلك.

بعد ذلك، افحص حالة العقار بالتفصيل وقم بإعادة ترميمه وتنظيفه عند الضرورة. لجعل العقار جذاباً للمستأجرين، من المهم التحقق من تشغيل المعدات والتحقق من حالة ورق الجدران وأغطية الأرضيات وتنظيف نظام المياه. على وجه الخصوص، من الضروري فحص وإصلاح المعدات مثل مكيفات الهواء وسخانات المياه مسبقاً، حيث يمكن أن يكون للوحدة المعطلة تأثير كبير على توظيف المستأجرين.

من الأمور المهمة الأخرى في التحضير إعداد المستندات المطلوبة لتأجير العقار. إن إعداد نسخة مصدقة من السجل وشهادة تقييم ضريبة العقار ومخططات المبنى ومواصفات المعدات وما إلى ذلك مسبقاً سيسهل التعاقد مع شركة إدارة الإيجار وتوظيف المستأجرين.

التعاقد مع شركة إدارة الإيجار

بمجرد أن يصبح العقار جاهزاً، اختر شركة إدارة تأجير موثوقة وأبرم عقد إدارة. شركة إدارة الإيجارات هي شريكك في الجوانب المهمة لإدارة الإيجار، بدءاً من توظيف المستأجرين إلى الإدارة اليومية.

يحدد عقد الإدارة بوضوح نطاق مهام الإدارة ورسوم الإدارة ومدة العقد وشروط الإلغاء. تشمل مهام الإدارة النموذجية توظيف المستأجرين، وإجراءات التعاقد، وتحصيل الإيجار، والتعامل مع الشكاوى، وحضور عمليات الانتقال، وترتيب أعمال الترميم. وتبلغ رسوم الإدارة القياسية حوالي 5% من الإيجار، ولكنها تختلف حسب الخدمات المقدمة.

يجب أيضاً النظر بعناية في شكل العقد. في عقد الوساطة العام، يمكنك طلب العديد من شركات الإدارة، ولكن بدلاً من الاقتصار على شركة واحدة في عقد وساطة بدوام كامل أو عقد وساطة حصري بموجب عقد حصري بموجب عقد حصري يمكن توقع المزيد من أعمال البيع النشطة.

من توظيف المستأجرين إلى التعاقد

عند اكتمال العقد مع شركة إدارة التأجير، يبدأ توظيف المستأجرين. من أجل التوظيف الفعال، من المهم تحديد إيجار مناسب وإنشاء معلومات جذابة عن العقار.

يتضمن تحديد الإيجار تقييماً شاملاً للسوق المحيطة، وتقييم ميزات العقار وموقعه، ومراعاة المرافق وعمر المبنى. من الضروري تحديد الإيجار بشكل متوازن، لأنه إذا كان الإيجار مرتفعاً جداً عن سعر السوق، فلن ينتقل المستأجرون إلى العقار، وإذا كان الإيجار منخفضاً جداً، فستنخفض الربحية.

عند إعداد معلومات العقار، قم بتضمين معلومات مفصلة مثل مخططات الطوابق والصور الفوتوغرافية وقائمة بالمرافق ومعلومات عن البيئة المحيطة. الصور الفوتوغرافية مهمة بشكل خاص لأنها تترك انطباعاً أولياً لدى المستأجرين المحتملين، لذا من المهم أن تكون مشرقة ونظيفة.

عندما يظهر المستأجر المحتمل، تابع إجراءات المشاهدة والفحص والتعاقد بالتناوب. أثناء عملية الفحص، يتم تقييم قدرة المستأجر على دفع الإيجار بعناية من خلال التحقق من إثبات الدخل وتأكيد مكان عمله وتوافر ضامن.

إدارة ما بعد العملية

بمجرد إبرام العقد مع المستأجر وإتمام عملية التسليم، تبدأ أعمال الإدارة اليومية. وتشمل المهام الرئيسية إدارة تحصيل الإيجار والتعامل مع مشاكل المرافق وعمليات التفتيش المنتظمة وإجراءات التجديد والتعامل مع المستأجرين الذين ينتقلون من العقار.

تشمل إدارة تحصيل الإيجار التحقق من مدفوعات الإيجار الشهرية وتذكير المستأجرين المتأخرين عن السداد والاتصال بشركة الضمان. في حالة حدوث مشاكل في التجهيزات، من المهم اختيار شركة إدارة لديها نظام استجابة على مدار 24 ساعة، حيث أن الاستجابة السريعة ترتبط مباشرةً برضا المستأجرين.

وبالإضافة إلى ذلك، عندما يحين وقت تجديد العقد، ستنظر الشركة في مراجعة الإيجار ومراجعة شروط العقد وأحكامه وتنفيذ إجراءات التجديد بالشكل المناسب. إذا انتقل أحد المستأجرين، فمن الضروري حضور عملية الانتقال بسرعة، والقيام بأعمال الترميم، وتسوية مبلغ التأمين وتعيين المستأجر التالي.

النقاط الرئيسية في اختيار شركة إدارة الإيجار

يعد اختيار شركة إدارة الإيجار أحد أهم العوامل المؤثرة في نجاح تأجير الشقق السكنية. باختيار شركة الإدارة المناسبة، يمكنك تأمين دخل إيجار مستقر، وتحسين رضا المستأجرين وتقليل العبء على المالك.

أنواع وخصائص شركات الإدارة

تصنف شركات إدارة الإيجارات إلى عدة أنواع وفقاً لحجمها وخصائصها. تقدم شركات الإدارة التابعة لشركات العقارات الكبرى مجموعة واسعة من الخدمات استناداً إلى خبرتها الواسعة وشبكتها المنتشرة في جميع أنحاء البلاد. من ناحية أخرى، تتميز شركات الإدارة المجتمعية بمعرفتها بالسوق المحلية وخدماتها التفصيلية.

تشمل مزايا شركات الإدارة الكبرى إجراءات العمل المنظمة، وخطط الضمان الشاملة، ونظام الاستجابة على مدار 24 ساعة، وقاعدة بيانات واسعة للمستأجرين. ومع ذلك، قد يكون من الصعب الحصول على التغييرات المتكررة للموظفين والخدمة الشخصية.

تشمل مزايا شركات الإدارة المجتمعية أنشطة المبيعات القائمة على المعرفة الشاملة بالخصائص المحلية والتواصل الوثيق مع المالكين والمرونة. ومع ذلك، قد يكون نطاق الخدمات محدوداً أو غير منظم بشكل كافٍ.

في السنوات الأخيرة، ظهرت أنواع جديدة من شركات الإدارة التي تستخدم تكنولوجيا المعلومات. تتميز هذه الشركات بالكفاءة التشغيلية عبر الإنترنت، والتحسين من خلال تحليل البيانات وتحسين أداء التكلفة.

معايير الاختيار وعناصر المقارنة

عند اختيار شركة إدارة تأجير، من المهم مقارنة العديد من الشركات. تشمل العناصر الرئيسية للمقارنة أداء الإدارة ومحتوى الخدمة ورسوم الإدارة ومجال الخدمة والوضع المالي وجودة الموظفين.

بالنسبة لأداء الإدارة، تحقق من أرقام محددة مثل عدد الوحدات المُدارة ومعدل الإشغال ومتوسط فترة الشغور ومعدل الاحتفاظ بالمالك. على وجه الخصوص، ما إذا كانت الشركة لديها سجل حافل في نفس المنطقة وفي نفس نوع العقار هو عامل حاسم مهم.

فيما يتعلق بمحتوى الخدمة، تحقق من تفاصيل مثل طرق توظيف المستأجرين، وما إذا كان هناك نظام ضمان الإيجار، ونظام الصيانة، وتكرار التقارير المقدمة والاستجابة لحالات الطوارئ. ومن العوامل المهمة الأخرى حالة الرقمنة وتوافر الخدمات عبر الإنترنت للمالكين.

يتم الحكم على رسوم الإدارة على أساس مدى ملاءمتها بالنسبة للخدمات المقدمة. من المهم تقييم فعالية التكلفة بشكل شامل، بدلاً من مجرد اختيار أرخص شركة.

الاختلافات في أنواع العقود

هناك ثلاثة أشكال للعقود في إدارة الإيجار: عقد وساطة عامة، وعقد وساطة بدوام كامل، وعقد وساطة حصرية بموجب عقد حصري. وبما أن لكل منها ميزاته ومزاياه وعيوبه، فمن الضروري الاختيار وفقاً لخصائص العقار واحتياجات المالك.

في عقد الوساطة العام، يمكنك طلب العديد من شركات الإدارة في نفس الوقت. بينما يمكن توقع أنشطة البيع النشطة من خلال مبدأ المنافسة، قد تصبح المسؤولية غامضة وقد تصبح إدارة المعلومات معقدة.

في عقد الوساطة بدوام كامل، يتم طلب شركة واحدة فقط، ولكن من الممكن أيضًا أن يجد المالك نفسه مستأجرًا مباشرة. وبما أن شركة الإدارة متفرغة بدوام كامل، فإنها تقوم بأنشطة مبيعات أكثر نشاطاً وتكون ملزمة بتقديم تقارير منتظمة.

في عقد الوساطة الحصرية بموجب عقد حصري بموجب عقد حصري واجب، يتم تكليف شركة واحدة بالكامل، كما يحظر التعاقد المباشر من قبل المالك نفسه. وبما أن هذا هو أكثر أشكال العقود فائدة لشركة الإدارة، فمن المرجح أن يتم تنفيذ أعمال المبيعات بأولوية قصوى.

المسائل القانونية التي يجب التحقق منها قبل الإقراض

قبل إقراض شقة، من المهم أن تفهم تماماً المسائل القانونية ذات الصلة واتخاذ الإجراءات المناسبة. يمكن أن يؤدي تجاهل المسائل القانونية إلى مشاكل وخسائر كبيرة في وقت لاحق.

القيود التي ينص عليها قانون ملكية الوحدات السكنية

ينطبق قانون ملكية الوحدات السكنية للمباني (قانون ملكية الوحدات السكنية) على تأجير الوحدات السكنية. يفرض هذا القانون قيوداً معينة على استخدام المناطق الخاصة، والتي قد تؤثر أيضاً على تأجير الوحدات السكنية.

وتنص المادة 6 من قانون ملكية الوحدات السكنية على أنه يجب على مالكي الوحدات عدم القيام بأي أعمال تضر بالحفاظ على المبنى أو أي أعمال أخرى تتعارض مع المصالح المشتركة لمالكي الوحدات في إدارة المبنى أو استخدامه. على الرغم من أن الأنشطة الإيجارية نفسها ليست مقيدة من حيث المبدأ، إلا أن الإدارة السليمة مطلوبة لضمان عدم تسبب تصرفات المستأجرين في إزعاج ملاك الوحدات الآخرين.

بالإضافة إلى ذلك، قد تكون هناك قيود على التأجير بقرار من جمعية الإدارة. على سبيل المثال، قد يكون هناك شرط الإخطار المسبق عند التأجير، ومعايير لفحص المستأجرين، وحظر الإيجارات قصيرة الأجل، وما إلى ذلك. إذا تم انتهاك هذه القيود، فقد تطلب جمعية الإدارة تصحيحها أو، في أسوأ الأحوال، قد تطلب الجمعية الإدارية إجراء مزاد على الملكية المجزأة.

نقاط للتحقق من اتفاقية الإدارة

تحدد اتفاقية إدارة الوحدة السكنية القواعد الخاصة بتلك الوحدة السكنية وقد تحتوي على قيود مهمة على التأجير. قبل تأجير العقار، يجب التحقق من اتفاقية الإدارة بالتفصيل للتأكد من عدم وجود قيود على التأجير.

وتشمل البنود الرئيسية التي يجب التحقق منها: ما إذا كان يمكن تأجير الشقة أم لا، والتزامات الإخطار عند التأجير، والقيود المفروضة على مؤهلات المستأجرين، والقيود المفروضة على مدة العقد، وحظر التأجير من الباطن، وما إذا كان مسموحاً بالحيوانات الأليفة أم لا، والقيود المفروضة على العزف على الآلات الموسيقية، والقيود المفروضة على أعمال التجديد.

وينبغي إيلاء اهتمام خاص للقيود المفروضة على الإيجارات قصيرة الأجل مثل المساكن الخاصة والمنازل المشتركة. في السنوات الأخيرة، قامت العديد من الوحدات السكنية بتعديل قواعد إدارتها لحظر السكن الخاص، وقد يتم اتخاذ تدابير صارمة في حالة عدم الامتثال.

من الضروري أيضاً التحقق من الالتزام بإخطار جمعية الإدارة عند التأجير. إذا كان الإخطار مطلوباً، يجب تقديم معلومات مثل أسماء المستأجرين وتفاصيل الاتصال بهم ومدة العقد إلى جمعية الإدارة.

الاعتبارات الضريبية.

يخضع الدخل الإيجاري من تأجير الوحدات السكنية لضريبة الدخل باعتباره دخلاً عقارياً. ولضمان المعاملة الضريبية المناسبة، من الضروري فهم القوانين الضريبية ذات الصلة وتنفيذ الإجراءات اللازمة بشكل صحيح.

عند احتساب الدخل العقاري، يكون الدخل الخاضع للضريبة هو المبلغ الذي يتم الحصول عليه بخصم النفقات الضرورية من دخل الإيجار. تشمل المصاريف الضرورية رسوم الإدارة، وصناديق احتياطي الإصلاح، وعمولة الإدارة، ومصاريف الإصلاح، والاستهلاك، وضريبة العقارات، وضريبة تخطيط المدينة، وأقساط التأمين على العقارات، والفوائد على القروض.

بالنسبة للاستهلاك، يخضع الجزء الخاص بالمبنى فقط للاستهلاك، وليس الجزء الخاص بالأرض. في حالة الوحدات السكنية المشتركة، يتم تقسيم قيمة المبنى والأرض بشكل مناسب ويتم استهلاك جزء المبنى على أساس عمره الإنتاجي القانوني. العمر القانوني للمبنى السكني الخرساني المسلح هو 47 سنة.

بالإضافة إلى ذلك، من خلال اختيار تقديم إقرار ضريبي أزرق، يمكن تطبيق الخصم الخاص بالإقرار الأزرق (حتى 650 000 ين ياباني). من أجل تقديم الإقرار الضريبي الأزرق، يلزم تقديم إخطار مسبق إلى مكتب الضرائب، كما يلزم مسك الدفاتر باستخدام مسك الدفاتر المزدوج وإعداد ميزانية عمومية وبيان الأرباح والخسائر.

تحديد الإيجار وحساب الدخل

يعد تحديد الإيجار المناسب عاملاً مهماً في نجاح تأجير الشقق. إذا كانت الإيجارات مرتفعة للغاية، فلن ينتقل المستأجرون إلى الشقة وستطول فترات الشغور، بينما ستؤدي الإيجارات المنخفضة للغاية إلى تقليل الربحية. من المهم أن يكون لديك فهم دقيق لسعر السوق وتحديد الإيجار المناسب مع مراعاة خصائص العقار.

كيفية حساب الإيجار المناسب

لحساب الإيجار المناسب، من المهم الجمع بين عدة طرق لحساب الإيجار المناسب واتخاذ قرار شامل. تشمل طرق الحساب الرئيسية طريقة مقارنة السوق، وطريقة رسملة الدخل، وطريقة رسملة الدخل، وطريقة التكلفة.

طريقة مقارنة السوق هي طريقة لتحديد الإيجارات من خلال البحث عن إيجارات السوق للعقارات المماثلة في المنطقة المجاورة ومقارنتها بعقارك. تتم مقارنة عوامل مثل الموقع والعمر والتصميم والمرافق وحالة الإدارة بشكل شامل ويتم تعديل الفرق عن سعر السوق. هذه الطريقة هي الطريقة الأكثر شيوعاً وعملية في الحساب.

طريقة رسملة الدخل هي طريقة لتحديد الإيجارات عن طريق الحساب العكسي من العائد المتوقع. يتم تحديد العائد المستهدف لسعر شراء العقار ومبلغ الاستثمار، ومن ثم يتم حساب الإيجار المناسب. هذه الطريقة مفيدة بشكل خاص عندما يتم شراء العقار كعقار استثماري.

طريقة التكلفة هي طريقة لتحديد الإيجارات تأخذ في الاعتبار تكلفة شراء العقار وتكاليف الصيانة والأرباح المتوقعة. ومع ذلك، يتم استخدامها بشكل عام بالاقتران مع طرق أخرى، حيث أنه من غير المرجح أن تعكس العرض والطلب في السوق.

يجب أيضًا مراعاة العوامل الموسمية عند تحديد الإيجارات. بشكل عام، يرتفع الطلب بشكل عام في الفترة من يناير إلى مارس، عندما ينتقل العديد من الأشخاص أو يلتحقون بالتعليم العالي، مما يجعل من الممكن تحديد إيجارات أعلى قليلاً. ومن ناحية أخرى، ينخفض الطلب خلال أشهر الصيف، لذا يجب توخي المرونة عند تحديد الإيجارات.

التكاليف الأولية والتشغيلية

هناك العديد من تكاليف التشغيل الأولية والجارية التي ينطوي عليها تأجير الشقق. من المهم تحديد هذه التكاليف بدقة وعكسها في حساب الإيرادات.

تشمل التكاليف الأولية تكاليف التجديد والتنظيف، ورسوم الوكالة لشركة الإدارة، وتكاليف الإعلان، وأقساط التأمين ضد الحريق، والتكاليف الإجرائية المختلفة. وتختلف تكاليف إعادة التجديد اختلافاً كبيراً حسب حالة العقار، ولكنها تتراوح عموماً من 10,000 ين ياباني إلى 30,000 ين ياباني لكل متر مربع.

تشمل تكاليف التشغيل عمولة الإدارة، وصناديق احتياطي الإدارة والإصلاح، وضريبة الممتلكات وضريبة تخطيط المدينة، وأقساط التأمين ضد الحريق، وتكاليف الإصلاح والنفقات عندما يكون العقار شاغراً. يتم خصم هذه التكاليف من دخل الإيجار وبالتالي يكون لها تأثير كبير على الأرباح الحقيقية.

تتراوح رسوم الإدارة من 5% إلى 10% من الإيجار، ولكنها تختلف حسب الخدمات المقدمة. رسوم الإدارة والتصليح هي مبلغ شهري ثابت وتميل إلى الزيادة مع عمر المبنى.

التكاليف خلال فترة الشغور هي أيضاً من الاعتبارات المهمة. ونظراً لأن التكاليف مثل رسوم الإدارة والأموال الاحتياطية للإصلاحات وضريبة الأملاك تستمر في التراكم خلال فترات الشغور، فمن الضروري حساب الدخل على أساس معدل شغور سنوي مفترض.

أساسيات حساب العائد

تُستخدم العوائد على نطاق واسع كمؤشر لتقييم ربحية الاستثمار العقاري. وتشمل العوائد العوائد السطحية (العوائد الإجمالية) والعوائد الحقيقية (العوائد الصافية)، ولكل منهما معنى مختلف.

العائد السطحي هو دخل الإيجار السنوي مقسومًا على سعر العقار ويستخدم كمؤشر بسيط للربحية. والمعادلة هي: دخل الإيجار السنوي ÷ سعر العقار × 100. ومع ذلك، نظرًا لأن تكاليف التشغيل لا تؤخذ في الاعتبار، فقد يكون هناك انحراف عن الربحية الفعلية.

العائد الحقيقي هو دخل الإيجار السنوي مطروحاً منه تكاليف التشغيل مقسوماً على الاستثمار الحقيقي، وهو سعر العقار مضافاً إليه تكاليف الاستحواذ. والمعادلة هي "(دخل الإيجار السنوي - تكاليف التشغيل السنوية) ÷ (سعر العقار + تكاليف الاستحواذ) × 100". من المهم استخدام العائد الحقيقي لاتخاذ قرارات الاستثمار، لأنه يمثل الربحية الأقرب إلى الواقع.

بشكل عام، تعتبر العوائد السطحية التي تتراوح بين 3% إلى 5% هي القاعدة بالنسبة للوحدات السكنية في مراكز المدن، ومن 5% إلى 8% في الضواحي. ومع ذلك، يلزم إجراء تحليل مفصّل لكل عقار على حدة، حيث يختلف بشكل كبير حسب الموقع والعمر وحالة العقار.

الخلاصة.

الإيجار الثابت هو طريقة فعالة لإدارة الأصول، والتي يمكن أن تدر دخلاً ثابتاً من الإيجار، مع الإعداد والإجراءات الصحيحة. النقاط الرئيسية التالية ضرورية للنجاح.

أولاً، الإعداد الشامل أمر ضروري. تحتاج إلى التحقق من قواعد الإدارة، وفحص حالة العقار، والتأكد من أن لديك جميع المستندات اللازمة جاهزة ولديك فهم جيد للقيود القانونية. وعلى وجه الخصوص، احرص على التحقق من القيود التي يفرضها قانون ملكية الوحدات السكنية ولوائح الإدارة لتجنب المشاكل لاحقاً.

بعد ذلك، فإن اختيار شركة إدارة تأجير موثوقة هو مفتاح النجاح. من المهم اختيار الشركة المناسبة كشريك طويل الأجل بعد إجراء مقارنة شاملة لسجلها الإداري ومحتوى الخدمة والرسوم والاستجابة. يجب أيضاً اختيار نوع العقد بعناية وفقاً لخصائص العقار واحتياجاتك الخاصة.

كما أن تحديد الإيجار المناسب له تأثير كبير على الربحية. من المهم تحديد الإيجارات التي تحقق التوازن بين مخاطر الشغور والربحية من خلال البحث عن أسعار السوق وتحليل خصائص العقار ومقارنتها بالعقارات المنافسة.

كما يجب عدم نسيان المعاملة الضريبية المناسبة. يمكن أن تساعد المعالجة الضريبية المناسبة، مثل حساب دخل العقار وتنظيم النفقات اللازمة والنظر في الإقرار الضريبي الأزرق، على زيادة الأرباح التي تجنيها من العقار.

وأخيراً، ستؤدي الإدارة والتحسينات المستمرة إلى النجاح على المدى الطويل. من المهم التعامل مع إدارة الإيجار مع الوعي المستمر بالتحسينات، مثل تحسين رضا المستأجرين والحفاظ على قيم العقارات والاستجابة لاتجاهات السوق.

تأجير الشقق ليس استثماراً سهلاً، ولكن مع المعرفة والإعداد الصحيح، يمكن أن يوفر دخلاً ثابتاً. إذا لم تكن متأكداً أو كنت بحاجة إلى مشورة مهنية، فمن المستحسن استشارة وكالة عقارية ذات خبرة.

تقدم شركة INA&Associates Ltd الدعم الشامل لتأجير الشقق. من تقييم العقارات إلى اختيار شركة إدارة وتقديم المشورة الضريبية، نحن نقدم الدعم الكامل لإدارة الإيجار الخاص بك. إذا كنت تفكر في تأجير شقتك السكنية، فلا تتردد في الاتصال بنا.

الأسئلة المتداولة

س1: ما هي التكاليف المترتبة على التعاقد مع شركة إدارة؟

بشكل عام، تبلغ رسوم الإدارة لشركة إدارة الإيجار حوالي 5% من الإيجار. بالنسبة لشركات الإدارة الكبرى، عادةً ما تكون 5%، وبالنسبة لشركات الإدارة المجتمعية تكون عادةً بين 5% و10%. ومع ذلك، تختلف العمولات حسب الخدمات المقدمة.

رسوم الوكالة القياسية عند استقدام المستأجرين هي إيجار شهر واحد، ولكن بعض شركات الإدارة تقدم إيجار نصف شهر أو حتى مجاناً. قد يكون هناك أيضاً رسوم لتجديد العقد، ولحضور المستأجر عند خروجه من العقار ولترتيب أعمال الترميم، لذلك من المهم التحقق من التفاصيل قبل توقيع العقد.

س2: كيف يمكنني التعامل مع المشاكل مع المستأجرين؟

من المهم التعامل مع المشاكل مع المستأجرين بشكل سريع ومناسب. أولاً، قم بتوضيح نطاق التعامل مع المشاكل في العقد مع شركة الإدارة. ستتعامل شركة الإدارة مع الشكاوى العامة وأعطال المعدات ومشاكل الجيران، بينما سيعمل المالك وشركة الإدارة معاً للتعامل مع الإخلال الجسيم بالعقد والمسائل القانونية.

ولمنع المشاكل قبل حدوثها، من المهم تقديم توضيحات شاملة وقت الانتقال إلى العقار وتوضيح قواعد الإدارة وقواعد الاستخدام. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تساعد عمليات التفتيش المنتظمة على العقار والتواصل مع المستأجرين في اكتشاف المشاكل الصغيرة في مرحلة مبكرة ومنعها من التطور إلى مشاكل كبيرة.

س3: هل هناك أي احتياطات يجب اتخاذها عند تقديم الإقرارات الضريبية؟

يجب التصريح عن دخل الإيجار من تأجير الشقق في إقرارك الضريبي كدخل عقاري. الدخل الخاضع للضريبة هو مبلغ دخل الإيجار مطروحاً منه المصروفات الضرورية. وتشمل المصاريف الضرورية رسوم الإدارة، وأموال احتياطي الإصلاح، وعمولة الإدارة، ومصاريف الإصلاح، والاستهلاك، وضريبة العقارات، وأقساط التأمين.

إذا اخترت تقديم عائد أزرق، يمكنك الحصول على خصم عائد أزرق خاص يصل إلى 650 000 ين ياباني. ومع ذلك، يلزم تقديم إخطار مسبق ومسك دفاتر القيد المزدوج. بالإضافة إلى ذلك، يخضع الجزء الخاص بالمبنى فقط للاستهلاك وليس الجزء الخاص بالأرض، لذلك يلزم إجراء حسابات تناسبية مناسبة.

س4: هل هناك أي طرق للحد من مخاطر الشغور؟

للحد من مخاطر الشغور، يمكن أن تكون مجموعة من الأساليب فعالة. أولاً، من المهم الحفاظ على تنافسية السوق من خلال تحديد إيجارات مناسبة. يمكن أن تؤدي الإيجارات المرتفعة للغاية مقارنة بسعر السوق إلى فترات طويلة من الشغور.

ويعد تحسين جاذبية العقار عاملاً مهماً آخر. فالصيانة الدورية وتحديث المرافق وتجديد الديكورات الداخلية تحافظ على جاذبية العقار للمستأجرين. يمكنك أيضاً تقليل مخاطر الشغور عن طريق اختيار شركة إدارة لديها نظام ضمان الإيجار.

س5: هل يمكن تغيير الإيجار خلال فترة العقد؟

تغييرات الإيجار خلال فترة العقد مقيدة بقانون إيجار الأراضي والعقارات. بالنسبة لزيادة الإيجار، يجب أن تكون هناك أسباب مبررة لزيادة الإيجار، مثل زيادة سعر الأرض أو المبنى، أو زيادة الضرائب، أو زيادة سعر السوق في المنطقة المحيطة أو تغير الظروف الاقتصادية. إذا كان هناك بند بشأن مراجعة الإيجار في العقد، يتم تنفيذ الإجراء وفقًا لهذا البند.

من الممكن أيضًا تخفيض الإيجار إذا كانت الظروف عكس تلك الموضحة أعلاه. ومع ذلك، إذا لم يمكن التوصل إلى اتفاق مع المستأجر، فقد يكون من الضروري تسوية الأمر من خلال الوساطة أو التقاضي. عند التفكير في تغيير الإيجار، من المستحسن النظر بعناية فيما إذا كانت المتطلبات القانونية مستوفاة أم لا، وإذا لزم الأمر، استشارة خبير.