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    Como Escolher o Melhor Representante de Vendas para Seu Imóvel

    A venda de um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida. Para muitas pessoas, a propriedade é seu ativo mais caro e sua venda exige uma tomada de decisão cuidadosa.

    Um dos fatores mais importantes que determinam o sucesso da venda de uma propriedade é a escolha do vendedor. A capacidade de encontrar um excelente vendedor pode fazer uma diferença significativa no preço de venda, na duração da venda e na sua satisfação com todo o processo de venda.

    Neste artigo, explicamos em detalhes como escolher o vendedor certo para a venda de um imóvel, com base em nossos muitos anos de experiência no setor imobiliário como INA & Associates Ltd. Fornecemos conhecimentos práticos para que os leitores possam encontrar o representante de vendas mais adequado e realizar uma venda imobiliária satisfatória.

    Importância dos representantes de vendas na venda de imóveis

    Impacto do representante de vendas no sucesso da venda

    Em uma venda de imóvel, o vendedor é mais do que apenas um intermediário. Ele é um parceiro importante em todo o processo de venda, desde a análise de mercado, precificação e desenvolvimento da estratégia de vendas até as negociações com o comprador.

    Um bom vendedor será capaz de maximizar o apelo da propriedade e fechar a venda rapidamente pelo preço certo. Por outro lado, se você contratar um representante de vendas com experiência ou conhecimento insuficientes, o risco de vender por um preço inferior ao preço de mercado ou de não vender por um longo período de tempo aumenta.

    Diferenças entre vendedores bons e ruins

    A tabela abaixo compara as características de bons e maus representantes de vendas.

    Item Bons representantes de vendas Representantes de vendas ruins
    Experiência Familiaridade com as tendências do mercado, legislação e tributação Falta de conhecimento básico
    Comunicação Explicações educadas e claras As explicações são vagas e unilaterais
    Capacidade de fazer propostas Estratégias concretas e viáveis Propostas sem fundamento e otimistas
    Resposta Resposta rápida e precisa Comunicação tardia e imprecisa
    Integridade Respostas honestas e transparentes Oculta informações inconvenientes
    Histórico Amplo histórico de contratos bem-sucedidos e alta reputação Baixo histórico e baixa reputação

    Impacto da escolha do representante de vendas no preço de venda

    Nossa análise de casos anteriores confirma que, em média, há uma diferença de 5% a 15% no preço final de venda entre um bom representante de vendas e um ruim.

    Por exemplo, uma propriedade no valor de JPY 30 milhões poderia gerar uma diferença entre JPY 1,5 milhão e JPY 4,5 milhões. Essa diferença se deve a diferenças na análise de mercado, na capacidade de precificação e na estratégia de vendas do vendedor.

    Sete pontos-chave para identificar um bom representante de vendas

    1. conhecimento e experiência

    Os bons vendedores têm conhecimento profundo das tendências do mercado imobiliário, da legislação relevante e do sistema tributário. Recomenda-se verificar seu nível de conhecimento fazendo as seguintes perguntas durante a entrevista inicial

    • Tendências recentes do mercado
    • Estudos de caso de transações imobiliárias semelhantes
    • Pontos a serem observados em relação à tributação
    • Procedimentos legais relacionados à venda da propriedade

    Um vendedor que consegue explicar as coisas de maneira fácil de entender, sem usar muito jargão, é uma evidência de verdadeiro conhecimento.

    2. Boas habilidades de comunicação

    A venda de imóveis é um processo complexo. Os representantes de vendas devem ser capazes de explicar detalhes técnicos de uma forma que seja facilmente compreendida pelo público em geral.

    Características de um bom representante de vendas:

    • Dá respostas claras e específicas às perguntas
    • Sempre acrescenta explicações ao usar termos técnicos.
    • Pensa do ponto de vista do vendedor e faz propostas
    • Mantém relatórios regulares de progresso.

    3. análise de mercado e habilidades de precificação

    O preço adequado é fundamental para uma venda bem-sucedida. Um bom vendedor propõe um preço com base em uma análise abrangente dos seguintes fatores

    Elementos de análise Conteúdo
    Condições de localização Distância da estação, ambiente ao redor, potencial futuro
    Características da propriedade Idade, estrutura, instalações
    Tendências do mercado Equilíbrio entre oferta e demanda, tendência de preços
    Propriedades concorrentes Vendas de propriedades semelhantes
    Fatores sazonais Impacto do momento da venda

    4. capacidade de fazer propostas e desenvolver estratégias

    É importante escolher um vendedor que possa propor estratégias de vendas específicas, em vez de simplesmente oferecer um preço avaliado.

    O que um bom representante de vendas proporá:

    • Esclarecimento do grupo-alvo
    • Estratégias eficazes de publicidade
    • Como organizar a exibição
    • Calendário de ajustes de preço
    • 4. estratégias de negociação

    5. integridade e transparência

    Na venda de imóveis, é fundamental ter uma relação de confiança com o vendedor. A integridade pode ser avaliada pelos seguintes pontos

    • Explicar honestamente, incluindo quaisquer desvantagens
    • Explicar os detalhes do contrato
    • Apresentar claramente as comissões e os custos
    • Não relutar em fazer comparações com outras empresas
    • 5. não pressionar o cliente a fechar um contrato não razoável

    6. velocidade e precisão da resposta

    O mercado imobiliário muda rapidamente e exige uma resposta rápida. Um bom representante de vendas tem as seguintes características

    • Responder dentro de 24 horas
    • Fornecer informações precisas e específicas
    • Cumprimento dos prazos prometidos
    • 6. um sistema para responder a emergências

    7. histórico e reputação

    O desempenho anterior é um indicador importante da competência de um vendedor. Os seguintes itens devem ser verificados

    Itens a serem verificados Detalhes
    Número de contratos assinados Número anual de contratos de vendas concluídos
    Período médio de venda Tempo desde a avaliação até o fechamento.
    Satisfação do cliente Avaliação por clientes anteriores
    Qualificações profissionais Empreiteiro de construção, avaliador de propriedades, etc.
    Anos de experiência no setor Experiência no setor imobiliário

    Como escolher uma agência imobiliária

    Comparação entre grandes empresas e empresas de base comunitária

    Existem dois tipos de agências imobiliárias: as grandes empresas e as empresas de base comunitária. Cada uma tem suas próprias características e a melhor escolha depende da propriedade e da situação do vendedor.

    Item Grandes empresas Empresas de base comunitária
    Rede Rede ampla e nacional Redes localizadas profundas
    Poder de publicidade Possibilidade de desenvolvimento de publicidade em grande escala Publicidade localizada eficaz
    Volume de informações Amplos dados de mercado Informações detalhadas e específicas da região
    Serviços Serviços padronizados Serviços individualizados e flexíveis
    Taxas de comissão Geralmente a um preço fixo Podem ser negociáveis
    Pessoa responsável Pode mudar devido a transferências Possibilidade de construir relacionamentos de longo prazo

    Estrutura da taxa de corretagem e pontos a serem observados

    A comissão máxima da agência imobiliária é definida pela Lei de Negócios de Transações de Lotes e Edifícios.

    Valor máximo de uma taxa de intermediação

    • Preço de venda abaixo de 2 milhões de ienes: Preço de venda x 5% + imposto sobre consumo
    • Preço de venda superior a 2 milhões de ienes e inferior a 4 milhões de ienes: preço de venda x 4% + 20.000 ienes + imposto sobre consumo
    • Preço de venda superior a JPY 4 milhões: preço de venda x 3% + JPY 60.000 + imposto sobre o consumo

    Exemplo: No caso de uma propriedade avaliada em ¥30 milhões
    30 milhões de ienes x 3% + 60.000 ienes + imposto sobre o consumo = 1.056.000 ienes (incluindo imposto)

    Estudo comparativo de serviços

    Ao escolher uma agência, não apenas a taxa de comissão, mas também o serviço oferecido é um fator determinante importante.

    Itens de serviço Pontos a serem verificados
    Serviço de avaliação Precisão e base para avaliação gratuita
    Atividades de vendas Mídia publicitária, frequência e escopo
    Resposta de visualização Disponibilidade do serviço de testemunhas
    Documentação Suporte para a preparação de documentos contratuais
    Serviço pós-venda Sistema de suporte pós-venda
    Sistema de garantia Garantias para defeitos, etc.

    Fluxo da avaliação da venda para o contrato

    Métodos e pontos a serem observados nas solicitações de avaliação

    A primeira etapa da venda de um imóvel é uma solicitação de avaliação. Explicarei o método de uma solicitação de avaliação eficaz.

    Tipos de solicitações de avaliação

    1. avaliação documental (avaliação simples)

    • A avaliação aproximada que é realizada apenas com informações sobre a propriedade.
    • Um resultado pode ser obtido em um curto espaço de tempo.
    • A precisão é limitada.

    2. avaliação de visita domiciliar (avaliação detalhada)

    • Uma avaliação detalhada realizada com a visita real à propriedade.
    • Valor avaliado mais preciso
    • Consome tempo, mas é altamente confiável

    Mérito de uma solicitação de avaliação a várias empresas

    • Compreensão do preço de mercado
    • Comparação de vendedores
    • Comparação de estratégias de vendas
    • Aquisição de materiais de negociação

    Pontos a serem verificados durante a entrevista com o representante de vendas

    A reunião inicial é uma oportunidade importante para avaliar o representante de vendas. Certifique-se de verificar os seguintes pontos.

    Lista de verificação dos pontos a serem verificados

    • Explicação da base do valor avaliado
    • Exemplos de propriedades semelhantes que foram vendidas
    • Propostas específicas para a estratégia de vendas
    • Período estimado de venda
    • Taxas de corretagem e outros custos
    • Tipo e detalhes do contrato de corretagem
    • Experiência e histórico da pessoa responsável
    • Sistema de suporte da empresa

    Tipo de contrato de mediação e como escolher

    Há três tipos de contratos de mediação, cada um com características diferentes.

    Tipo de contrato Contrato com várias empresas Negociações de autodescoberta Obrigação de relatório Período do contrato
    Contrato de mediação geral Possível Possível Nenhum Sem limitação
    Contrato de mediação em tempo integral Não é possível Possível Pelo menos uma vez a cada duas semanas Dentro de 3 meses
    Contrato de mediação de dever exclusivo com contrato subexclusivo Não é possível Não é possível Mais de uma vez por semana Dentro de 3 meses

    Pontos de escolha

    • Propriedade em uma área popular: Utilize o princípio da concorrência com um contrato de mediação geral.
    • Propriedade especial: trabalho intensivo de vendas com contrato de mediação em tempo integral
    • Esperança de venda antecipada: Suporte máximo por meio de um contrato de mediação de dever exclusivo com contrato subexclusivo

    Conclusão

    A maneira de escolher um representante de vendas na venda de imóveis é um elemento importante que contém a chave para o sucesso da venda. Espero que você selecione cuidadosamente um representante de vendas com referência aos sete pontos apresentados neste artigo.

    Recapitulação dos pontos principais

    1. Conhecimento especializado e experiência
    2. Boas habilidades de comunicação
    3. Capacidade de análise de mercado e precificação
    4. Capacidade de fazer propostas e desenvolver estratégias
    5. Integridade e transparência
    6. Velocidade e precisão de resposta
    7. Histórico e reputação

    Também é aconselhável entrevistar e comparar vários representantes de vendas. É importante tomar uma decisão abrangente com base não apenas no preço avaliado, mas também na estratégia de vendas e na personalidade da pessoa responsável.

    Próximas ações.

    Se estiver pensando em vender seu imóvel, o primeiro passo é encontrar um representante de vendas confiável - na INA&Associates K.K., nossos experientes representantes de vendas o ajudarão a vender seu imóvel. Sinta-se à vontade para entrar em contato conosco para obter mais informações.

    Perguntas mais frequentes

    P1: Posso mudar meu representante de vendas?

    R: Sim, é possível. Um contrato de mediação não é um representante de vendas individual, mas um contrato com uma empresa imobiliária. Se a afinidade com a pessoa responsável não for compatível ou se houver insatisfação com o serviço, você poderá consultar a empresa e solicitar a mudança da pessoa responsável.

    P2: Devo solicitar uma avaliação de mais de uma empresa?

    R: Sim, recomendamos que você solicite avaliações de várias empresas: ao solicitar cerca de três a cinco empresas, você poderá conhecer o preço de mercado e comparar os representantes de vendas. No entanto, é importante restringir a lista verificando as reputações e realizações com antecedência, pois será difícil lidar com um número excessivo de empresas se você solicitar muitas.

    P3: Posso negociar a taxa de corretagem?

    R: O valor máximo é definido por lei e pode ser negociado. Entretanto, é importante não escolher um corretor apenas com base em taxas de comissão baixas, mas considerar o equilíbrio com os serviços oferecidos. O serviço de qualidade de um representante de vendas competente pode resultar em um preço de venda mais alto.

    P4: Quanto tempo leva uma venda?

    R: Em geral, de três a seis meses, mas isso varia muito, dependendo da condição da propriedade e das condições do mercado. Uma propriedade em boas condições em uma área popular pode ser vendida em um mês, enquanto uma propriedade especial ou em condições de mercado ruins pode levar mais de um ano. É importante discutir isso com seu representante de vendas e definir um prazo realista.

    P5: O preço pode ser alterado durante o processo de venda?

    R: Sim, é possível. É prática comum ajustar o preço com base na reação do mercado. Analise o número de visitas e consultas, consulte seu representante de vendas e considere a possibilidade de alterar o preço no momento apropriado. Entretanto, mudanças frequentes de preço podem dar ao comprador uma impressão de desconfiança e devem ser avaliadas com cuidado.

    稲澤大輔

    稲澤大輔

    Representante executivo da INA&Associates Co., Ltd. Com sede em Osaka, Tóquio e Kanagawa, a empresa atua na área de compra, venda e gestão de imóveis. Oferece serviços com base na sua vasta experiência no setor imobiliário. Com base na filosofia de que «o capital humano é o ativo mais importante de uma empresa», a empresa valoriza a formação de recursos humanos. Continua a desafiar-se para criar valor empresarial sustentável. 【Qualificações obtidas (incluindo qualificações aprovadas)】 Agente imobiliário, administrador administrativo, especialista em proteção de dados pessoais, administrador de condomínios, gestor administrativo, gestor de prevenção de incêndios de classe A, gestor de imóveis em leilão, gestor de gestão de imóveis para arrendamento, técnico de manutenção e reparação de condomínios, gestor de operações de empréstimo, mestre em consultoria imobiliária.