오래된 부동산을 고수익 자산으로 만드는 리노베이션 전략

일본 주택 시장에서 20년 이상 된 '오래된 물건'이 60% 이상을 차지하는 시대가 도래했다. 많은 오너들이 '오래된 물건의 가치가 떨어지고 있다', ' 공실 대책에 대해 고민하고 있다'는 공통된 불안감을 가지고 있을 것이다. 하지만 우리는 시장의 변화를 제대로 이해하고 적절한 전략을 세우면, 오래된 물건은 신축보다 더 매력적인 '고수익 자산'으로 거듭날 수 있는 잠재력을 가지고 있다고 생각합니다.

이번 기사에서는 부동산 전문가인 필자와 INA&Associates 주식회사가 중고물건도 고수익을 낼 수 있는 부동산의 공통점을 철저하게 설명한다. 데이터에 기반한 시장 분석부터 비용 효율적인 리노베이션 방법, 그리고 실제 임대 경영 성공 사례까지 구체적이고 실용적인 정보를 제공합니다. 이 글을 끝까지 읽는다면, 여러분이 소유하고 있는 부동산의 잠재 가치를 극대화하고 안정적인 임대 경영을 실현할 수 있는 길이 보일 것입니다.

오래된 물건이 '보물'로 변하는 시대적 배경

중고물건 현황: 데이터로 보는 시장 동향

총무성 통계국이 발표한 '2023년 주택-토지 통계조사'에 따르면, 2023년 기준 일본의 전체 주택 중 20년 이상 된 주택의 비율은 64%에 달한다. 이 사실은 더 이상 노후 주택이 예외가 아닌 시장의 '다수'임을 명확히 보여주고 있다. 그 배경에는 1990년대 주택의 대량 공급과 그 이후 신규 공급물량 감소라는 구조적 요인이 존재한다. 시장에 존재하는 매물이 필연적으로 노후화될 수밖에 없는 구조적 요인이 있다.

왜 지금 노후화된 물건이 주목받는가?

한편, 우리는 이 노후화 현상을 비관적으로만 바라볼 필요는 없다고 생각합니다. 오히려 이는 새로운 비즈니스 기회의 도래를 의미합니다. 최근 자재 가격과 인건비 상승으로 인해 신축 부동산의 가격이 상승하고, 이로 인해 부동산 투자 수익률개선이 어려워지고 있습니다. 이러한 시장 환경 속에서 상대적으로 가격이 저렴한 노후화된 건물을리노베이션을 통해 재생하는 방식이 보다 현실적이고 높은 수익성을 창출할 수 있는 대안으로 주목받고 있는 것이다.

또한, 현대 입주자들의 가치관이 다양해지고 있다. 획일적인 신축 건물보다 리노베이션을 통해 자신만의 개성과 취향이 더해진 건물을 적극적으로 선택하는 계층이 확실히 늘고 있다. 이는 입주자의 니즈가 '새로움'이라는 단일 가치 기준에서 '나만의 삶의 실현'으로 변화하고 있다는 것을 보여주는 것이라 할 수 있다.

비싸게 임대할 수 있는 중고물건의 공통된 '3가지 조건'

다년간의 경험을 통해 우리는 비싸게 임대할 수 있는 고 물건에는 분명한 공통점이 있다는 것을 알게 되었다. 그것은 '입지력', '리노베이션', '관리 시스템'이라는 세 가지 조건입니다. 이 세 가지를 개별적으로 최적화하는 것이 아니라 삼위일체적으로 전략적으로 강화하는 것이 필수적입니다.

조건 1: 압도적인 '입지력'

부동산의 가치를 결정하는 가장 보편적이고 강력한 요인은 '입지'입니다. 이 원칙은 오래된 물건에 있어서도 흔들림이 없습니다. 오히려 건물 자체의 매력이 시간이 지날수록 상대적으로 떨어질수록 입지의 중요성은 더욱 커진다.

역에서 도보 10분 이내인 것은 기본 조건이지만, 여기에 더해 마트, 편의점, 병원, 공원 등 생활편의시설이 얼마나 잘 갖춰져 있느냐가 입주자들의 평가를 좌우합니다. 또한, 향후 도시계획과 재개발 동향을 지속적으로 파악하여 지역 전체의 미래성을 파악하는 거시적 관점도 장기적인 자산 가치 유지 및 향상에 필수적이다.

조건 2: 시대에 맞는 전략적 '리노베이션'

높은 임대료를 받을 수 있는 오래된 건물은 예외 없이 시대에 맞는 적절한 리노베이션이 이루어지고 있다. 여기서 중요한 것은 단순한 '원상복구'에 그치지 않는다는 점이다. 입주자의 잠재적 니즈를 정확히 파악하여 경쟁 매물에는 없는 '부가가치 창출'을 목표로 해야 한다. 특히 주방, 욕실 등 수변시설은 입주자들이 가장 중요하게 생각하는 부분 중 하나이며, 리노베이션 중에서도 특히 비용 대비 효과가 높은 투자 대상이라고 할 수 있습니다.

조건 3: 신뢰를 주는 '부동산 관리' 시스템

아무리 좋은 입지에 훌륭한 리노베이션을 했다고 해도 일상적인 관리가 소홀하다면 입주자의 만족을 얻을 수 없다. 공용부 청소는 잘 되어 있는지, 쓰레기 배출 규칙은 잘 지켜지고 있는지, 설비 고장이 발생했을 때 신속하게 대응하는가. 이러한 겉으로 보기에 소박한 관리 업무의 축적이야말로 부동산에 대한 신뢰와 애착을 키우고, 결과적으로 장기 입주로 이어진다.

오너가 직접 관리하는 '자체 관리'와 전문 관리회사에 위탁하는 '관리 위탁', 각각의 장단점을 제대로 이해하고 자신의 상황에 맞는 최적의 관리 체제를 구축하는 것이 안정적 경영의 초석이 될 것입니다.

리노베이션 전략

이론뿐만 아니라 실제 성공사례를 통해 배우는 것은 매우 중요합니다.

정리: 폐건물을 '고수익 자산'으로 바꾸기 위해

본 기사에서 설명한 바와 같이, 고물건을 비싸게 임대하기 위해서는 '입지', '리노베이션', '관리'라는 세 가지 요소를 삼위일체로 최적화하는 경영 관점이 필수적이다. 부동산이 본래 가지고 있는 잠재력을 최대한 끌어내고, 시대의 세입자 니즈에 맞춰 그 가치를 계속 다듬어 나가는 것. 이것이 바로 앞으로의 임대경영 성공의 열쇠라고 우리는 확신합니다.

낡았다고 해서 포기하지 말고, 전략적으로 가치를 창출해 나간다면 여러분의 부동산은 시장에서 선택받는 '고수익 자산'으로 변모할 수 있을 것입니다.

INA&Associates 주식회사는 지금까지 수많은 노후 부동산의 재생을 진행했습니다. 부동산의 잠재력 진단부터 최적의 리노베이션 계획의 제안, 그리고 신뢰할 수 있는 관리 체제의 구축까지 원스톱으로 지원합니다. 소유하고 있는 부동산에 대한 고민이나 부동산 투자에 관한 상담이 있으시면 언제든지 문의해 주시기 바랍니다. 고객 한 분 한 분의 상황에 맞는 최적의 솔루션을 제안해 드리겠습니다.

자주 묻는 질문(Q&A)

Q1:리노베이션 비용은 어느 정도 예상하면 되나요?

A1: 규모와 내용에 따라 크게 달라지지만, 원룸의 경우 50만엔~300만엔, 패밀리 타입의 경우 200만엔~800만엔 정도가 일반적인 기준입니다. 하지만 중요한 것은 예산으로만 생각할 것이 아니라, 임대료 인상이나 입주율 개선으로 투자금을 현실적으로 회수할 수 있는지를 사전에 상세히 시뮬레이션해보는 것이 중요하다.

Q2: 몇 년 된 건물까지 투자 대상이 되나요?

A2: 법정 내용연수(목조 22년, 철골조 34년, RC조 47년)는 세법상의 감가상각 기준일 뿐, 건물의 물리적 수명을 나타내는 것은 아닙니다. 건물의 상태는 지금까지의 관리 상태에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 적절한 수선 및 유지보수가 지속적으로 이루어지고 있다면, 법정 내구연한을 훌쩍 넘긴 건물이라도 충분히 우량한 수익형 부동산이 될 수 있습니다. 중요한 것은 건축 연한이라는 숫자 자체가 아니라 건물의 구조적 골조 상태, 급배수관의 노후화 상태 등을 전문가가 정확하게 진단하는 것입니다.

Q3: 공실이 채워지지 않는 경우, 우선 무엇부터 손을 대야 하나요?

A3: 우선 '왜 공실인지' 원인을 객관적으로 분석하는 것이 모든 시작점입니다 . 임대료가 주변 시세와 괴리가 있는지, 인터넷 광고 매체에서 매물의 매력이 입주 희망자에게 충분히 전달되고 있는지, 내방 시 실내의 인상은 어떠한지 등 다각도로 원인을 찾습니다. 그 후, 임대료 조정, 광고 사진 재촬영, 리모델링 실시 등 가장 비용 대비 효과가 높은 대책부터 실행하는 것이 중요합니다.

Q4: 좋은 리모델링 회사나 관리회사를 고르는 방법은 무엇인가요?

A4: 실적이 풍부한 것은 물론이고, 그보다 더 중요한 것은 우리의 요구사항을 잘 들어주고, 전문가로서의 지식을 바탕으로 적극적인 제안을 해줄 수 있는 회사를 선택하는 것이 중요합니다. 여러 업체로부터 견적을 받아 담당자의 응대, 제안 내용, 견적의 투명성 등을 비교 검토하는 것이 좋습니다. 또한, 저희와 같은 부동산 컨설팅 회사에 문의하시면 엄격한 기준을 통과한 신뢰할 수 있는 파트너사를 소개해 드릴 수 있습니다.

Q5: 매각(출구 전략)도 고려해야 하나요?

A5: 네, 임대경영은 '출구전략'까지 포함하여 계획하는 것이 매우 중요합니다. 향후 매각 시 예상 가격이나 시장 타이밍을 고려하면서 리노베이션에 대한 투자 금액을 결정해야 합니다. 부동산 시장 상황과 본인의 라이프 플랜의 변화에 유연하게 대응할 수 있도록 항상 최적의 타이밍에 매각할 수 있도록 준비하는 것이 성공적인 부동산 투자를 위한 현명한 접근법입니다.