부동산 투자 시 직업과 신용 조건에 따른 제약사항 정리

직장을 다니면서 부동산 투자를 시작할 때, 직업상의 제약이나개인의 신용도 및 소득 조건에 따라 투자를 진행하기 어려운 경우가 있습니다. 아래에서는 취업규칙이나 부업 금지 규정으로 제한을 받기 쉬운 직종과 신용 및 소득 측면에서 대출 심사의 문턱이 높아지는 경우를 정리해 보았다(최종적으로 각 직장의 규정을 확인해야 한다).

취업규칙이나 부업금지 규정으로 제한을 받기 쉬운 직업군

• 공무원(국가공무원, 지방공무원): 공무원은 법률(국가공무원법, 지방공무원법)에 의해 원칙적으로 부업이 금지되어 있습니다. 따라서 부동산 투자에도 엄격한 제약이 있습니다. 다만, 인사혁신처 규정에 따라 일정 규모의 소규모 부동산 임대라면 부업에 해당하지 않는 것으로 규정되어 있으며, 구체적으로 '단독주택의 경우 5동 미만', '아파트의 경우 10실 미만'의 규모(인사혁신처 규칙 14-8 운용고시(2023-04))라면 부업으로 허용될 수 있습니다. 또한 연간 임대료 수입이 500만 엔 미만일 것, 직접 부동산 관리에 종사하지 않을 것(관리 업무는 업체에 위탁하는 것) 등도 권장됩니다. 이를 초과하면 부업으로 간주되어 금지 대상이 됩니다. 공무원이 부동산 투자를 할 경우 이러한 법적 기준을 넘지 않는 범위 내에서 신중하게 검토할 필요가 있습니다.
  국가공무원법 제103조(1947-10) / 지방공무원법 제38조(1950-12)

• 금융기관 종사자(은행원, 증권사 직원 등): 은행, 증권사 등 금융업계 종사자는 직업상 사내 투자거래 규칙이 매우 엄격하게 규정되어 있습니다. 예를 들어, 내부자거래 방지 차원에서 주식투자나 외환거래를 금지하거나 사전 신고를 의무화하고 있는 기업이 대부분이다. 부동산 투자에 대해서는 각 금융기관의 내규에 따라 대응이 다르지만, 사내 규정으로 투자 전반을 금지 (상속으로 취득한 경우에만 예외적으로 인정하는 등)하는 경우도 볼 수 있습니다. 따라서 금융기관에 근무하는 분들은 사내 컴플라이언스 부서의 지시나 규정을 충분히 확인해야 합니다.

• 士業 등 전문직(변호사, 공인회계사, 의사 등): 변호사나 회계사, 의사 등士業 전문직은 공무원과 달리 법적으로 부업이 금지되어 있지 않습니다. 따라서 부동산 투자도 기본적으로 자기 자산의 운용으로 할 수 있습니다. 오히려 이들 국가자격증을 가진 직업은 신용도가 높고 안정성이 높으며, 정년이 없어 대출을 받기 쉬운 직업이라고 할 수 있습니다. 다만, 근무하는 로펌이나 회계법인, 병원 등 소속 기관의 내규에 따라 부업이 제한되는 경우도 있습니다. 또한 본업이 바쁜 직종인 만큼 부동산 임대업이 본업에 지장을 주지 않도록 주의가 필요합니다. 이러한 전문직 종사자들도 근무 형태에 따라서는 사전에 고용주나 소속 단체에 부업 허용 여부를 확인하는 것이 바람직합니다.

(※ 위 외에도 일반 민간기업에서도 부업 금지 규정을 두고 있는 회사들이 있습니다. 단, 부동산 투자는 많은 경우 '자산운용'으로 간주되어 부업에 해당하지 않는 경우가 많지만, 회사마다 해석이 다르기 때문에 사전 확인이 중요합니다).

신용 및 소득 측면에서 부동산 투자가 어려운 경우

부동산 투자 대출의 대출 심사에서는 대출자의 소득, 직업 안정성, 부채 상황 등 개인 신용도에 대한 항목이 엄격하게 체크된다. 이러한 요건을 충족하지 못하면 대출을 받지 못해 부동산 투자에 어려움을 겪을 수 있습니다. 주요 사례는 다음과 같습니다.

• 근속연수가 짧은 경우: 직장에서의 근속연수가 짧으면 '앞으로도 안정적인 수입을 이어갈 수 있느냐'는 점에서 금융기관으로부터 부정적인 평가를 받기 쉽다. 대부분의 금융기관은 최소 2~3년 이상 근속을 대출 조건으로 삼고 있으며, 근속연수가 짧으면 장기 상환을 견딜 수 있는 안정성이 부족하다고 판단합니다. 특히 이직한 지 얼마 되지 않아 근속연수가 매우 짧은 경우, 대출 심사의 문턱이 상당히 높아지는 것이 현실입니다. 근속기간이 1년 미만이라면 대출 심사에서 어려움을 겪을 가능성이 높습니다.

• 고용형태가 불안정한 경우(비정규직, 자영업 등): 정규직이 아닌 고용형태로 일하는 경우에도 대출심사에서 불리하게 작용하기 쉽다. 파견직, 계약직 등 기간이 정해져 있는 고용이나 프리랜서, 자영업자 등 수입이 변동이 심한 경우 금융기관은 상환의 연속성에 대해 신중하게 판단한다. 실제로 대기업 정규직은 심사 시 유리 하지만, 중소기업 근로자나 자영업자는 불리한 경향이 있는 것으로 알려져 있다. 소득이 안정적이지 않은 직업적 속성은 '안정적으로 상환할 수 있는 가능성이 있는지'를 엄격하게 판단해 대출 심사에 큰 걸림돌로 작용한다.

• 연소득이 낮은 경우: 부동산 투자 대출은 일정 이상의 연소득을 요구하는 경우가 많으며, 연소득이 낮으면 상환 능력이 부족하다고 판단하기 쉽다. 일반적으로 연소득 700만 원 이상이면 대출 심사가 원활하게 진행되기 쉽다고 알려져 있는 반면, 연소득 500만 원 정도라면 대출 심사에 통과하지 못할 가능성이 있습니다. 금융기관마다 기준은 다르지만, 예를 들어 시중은행에서는 연소득의 최저선을 500만~600만 원대로 설정하는 경우도 있습니다. 연소득이 기준에 미달하는 경우, 자기자금을 더 많이 준비하거나 공적 금융기관(일본정책금융공사 등)을 이용하는 등 보완하지 않는 한 부동산 투자 시작이 어려울 수 있습니다.

• 다른 대출이 많은 경우: 이미 주택담보대출, 자동차 대출, 카드론 등 여러 개의 대출을 보유하고 있는 경우에도 신규 부동산 투자 대출 심사에 불리하게 작용한다. 연소득 대비 부채 비율(상환부담률)이 높다고 판단하기 때문인데, 총 차입금이 연소득의 8배를 초과하는 시점부터 심사가 까다로워지는 경향이 있다. 실제로 금융기관에 따라서는 총 차입금 한도를 '연소득의 10~20배 정도'로 정하고 있으며, 이를 초과하는 부채가 있으면 상환이 연체되지 않더라도 신규 대출 심사를 통과할 수 없습니다. 설령 본인의 연소득이 높더라도 기존 차입금 부담이 크면 '향후 연체 리스크가 높다'고 판단하여 신규 부동산 투자 대출이 거절될 가능성이 높아진다. 따라서 투자를 시작하기 전에 다른 차입금 상황을 정리하고 상환비율을 낮추는 것이 바람직하다.

• 나이가 많은 경우: 대출자의 나이도 대출 가능 여부에 영향을 미친다. 특히 대출 상환 시점이 80세 이상인 장기 계획의 경우, 은행으로부터 대출 승인을 받기가 더 어려워진다. 금융기관은 상환 기간 동안 안정적인 소득을 중시하기 때문에 고령의 신청자라면 은퇴로 인한 소득 감소 위험을 우려하기 때문이다. 많은 금융기관에서 완납 연령의 상한을 80세 정도로 설정하고 있으며, 이 연령을 초과하는 계획은 심사 통과가 어려워지는 것이 일반적이다(일부 85세 미만까지 인정하는 기관도 있다). 따라서 50~60대 이후 부동산 투자 대출을 받을 때는 완납 연령에 주의해야 한다.

• 신용정보에 문제가 있는 경우: 개인의 신용정보 (크레딧 히스토리)에 흠결이 있으면 대출 심사에 치명적인 걸림돌이 될 수 있다. 과거에 금융사고(장기연체, 채무조정 등)가 기록되어 있는 경우 신규 대출이 매우 어려워집니다. 그 정도까지 심각하지 않더라도 신용카드 연체 기록이 있거나 대출 건수가 너무 많은 것만으로도 신용도가 떨어집니다. 금융기관도 신청자의 신용정보를 조회하여 문제가 없는지 확인합니다. 예를 들어 사용하지 않는 신용카드를 여러 개 가지고 있는 것만으로도 위험요소로 간주될 수 있기 때문에 불필요한 카드는 해지하는 등 신용 정보를 양호하게 유지하는 노력이 중요합니다. 부동산 투자 대출 심사에서는 주택담보대출보다 신용상태를 더 엄격하게 체크하기 때문에 자신의 신용정보가 불안하다면 미리미리 개선해 놓아야 합니다.

마지막으로: 직장의 규정을 반드시 확인해야 한다.

위와 같이 공무원 등 일부 직종을 제외하고는 기본적으로 부동산 투자는 자유롭게 할 수 있지만, 회사마다 취업규칙이나 부업 규정이 다르다. 법적으로 문제가 없더라도 회사에 따라서는 자체적으로 부업을 제한하거나 일정 규모 이상이 되면 신고를 요구하는 경우도 있다. 따라서 실제 부동산 투자를 시작하기 전에 반드시 자신의 직장에서 어떻게 규정되어 있는지 확인해야 한다. 필요하다면 상사나 인사부서에 문의하여 허가나 신고가 필요한지 여부를 명확히 하는 것이 안전하다. 또한, 대출에 대해서도 자신의 소득, 근속, 신용상태를 고려해 금융기관과 미리 상의하여 무리 없는 계획을 세우는 것이 중요하다. 개별 사정에 따라 조건이 달라질 수 있으므로 근무처의 규정 확인과 자신의 속성을 충분히 검토한 후 부동산 투자에 임해야 한다.