Comprendre les frais de gestion immobilière et leur rentabilité

Il est important que les propriétaires comprennent comment se décomposent les frais de gestion mensuels qu'ils paient et s'ils en ont pour leur argent. L'externalisation du travail à une société de gestion réduit la charge du propriétaire, mais exige en contrepartie le paiement continu d'une commission qui représente plusieurs pour cent du revenu locatif. Cet article présente, étape par étape, les éléments de base des frais de gestion immobilière, les taux du marché, les cas rentables, la manière de choisir la bonne société de gestion et les caractéristiques des sociétés qui, comme INA & Associates, offrent des services à valeur ajoutée.

1. structure de base des frais de gestion immobilière

La commission de gestion immobilière est la rémunération versée pour l'externalisation de la gestion des biens locatifs à une société de gestion. Cette commission couvre une variété de tâches et peut être divisée de manière générale dans les éléments suivants

• Services de gestion locative (contrats, collecte des loyers, rappels, etc.) : il s'agit d'une série de tâches liées au contrat de location, depuis le recrutement des locataires, la conclusion des contrats, la collecte des loyers et le rappel des arriérés aux locataires, jusqu'aux procédures de renouvellement et de résiliation des contrats. La société de gestion agit pour le compte du locataire en plaçant des annonces pour le bien, en répondant aux visites préalables, en sélectionnant les candidats locataires, en rédigeant les contrats, en collectant et en remettant le loyer au propriétaire après que le locataire a emménagé. En particulier, l'agence de recouvrement des loyers veille à ce que les loyers mensuels soient perçus auprès des locataires et à ce que les loyers impayés soient rapidement versés au propriétaire après un rappel rapide. Ces services de gestion de bureau assurent au propriétaire un revenu stable.

• Relations avec les locataires (traitement des plaintes, recrutement, renouvellement des contrats, etc.) : il s'agit de répondre aux demandes de renseignements et aux plaintes des locataires, de régler les problèmes pendant la durée du contrat et de gérer les renouvellements de contrat. Par exemple, lorsqu'une panne d'équipement ou un problème de voisinage est signalé, la société de gestion sert de point de contact et organise et coordonne rapidement les réparations. En outre, le recrutement de locataires en cas de vacance (gestion des logements vacants)** est également une tâche importante. En donnant des conseils sur les stratégies publicitaires visant à accroître l'attractivité du bien, sur la fixation de loyers appropriés, etc., la société vise à raccourcir la période d'inoccupation en recrutant de nouveaux locataires à un stade précoce. Dans la plupart des cas, les frais d'agence pour le recrutement des locataires sont facturés séparément des frais de gestion.

• Services de gestion des immeubles (entretien et gestion générale des immeubles) : il s'agit des tâches liées à l'entretien et à la gestion de l'immeuble lui-même, telles que le nettoyage régulier des parties communes, l'inspection des équipements, l'organisation des réparations en cas de panne et les visites régulières de l'immeuble. Les bâtiments plus anciens peuvent nécessiter des réparations planifiées, et la société de gestion utilise son expertise pour effectuer l'entretien approprié. Cela permet de maintenir et d'améliorer la valeur de l'actif de l'immeuble et de faire en sorte qu'il reste un lieu de vie confortable et sûr pour les locataires.

Comme indiqué ci-dessus, les frais de gestion immobilière comprennent généralement la rémunération d'un large éventail de services de gestion. Selon les termes du contrat, d'autres services détaillés peuvent également être fournis , tels qu'uneintervention d'urgence 24 heures sur 24, desgaranties de loyer et des dispositions pour la prise en charge et la remise en état de l'immeuble lorsque le locataire déménage. Le principal avantage de la gestion déléguée est qu'elle contribue à maintenir la valeur du bien et à améliorer la satisfaction des locataires en confiant à des professionnels des tâches qui nécessiteraient trop de temps et d'expertise pour que le propriétaire puisse les effectuer seul.

2. les taux généraux du marché pour les commissions et les différences selon les régions et les biens immobiliers

La règle générale est que le taux de marché pour les commissions de gestion est d'environ 5% des revenus locatifs. Par exemple, si le loyer mensuel et les charges des parties communes s'élèvent à 100 000 yens, les frais de gestion s'élèvent à environ 5 000 yens par mois. Ce taux de 5 % est la moyenne nationale, mais dans la pratique, il varie en fonction de la région, de la taille et du type de bien.

Dans les zones urbaines, le taux de commission est légèrement plus élevé , de l'ordre de 7 %, en raison des exigences élevées en matière de qualité de service dans les copropriétés haut de gamme, tandis que dans les zones rurales, le taux peut descendre jusqu'à 4 % dans certains cas. Dans certains cas, une structure de frais forfaitaires de "XX yens par unité " est adoptée lorsque le niveau de loyer de la propriété est extrêmement bas. Par exemple, dans le cas d'appartements situés dans des villes régionales où la fourchette des loyers est basse, il existe des accords contractuels prévoyant une commission fixe de plusieurs milliers de yens par unité, car un taux de 5 % n'est pas rentable pour la société de gestion. En revanche, le taux de commission tend à être légèrement plus élevé pour les grandes propriétés situées dans les centres-villes, car le travail de gestion est plus complexe.

En outre, les taux de commission varient en fonction de l'étendue du contrat de gestion. Dans le cas d'une gestion générale complète (tous les aspects, du recrutement des locataires à la gestion quotidienne, sont externalisés), le taux de commission se situe généralement autour des 5 % susmentionnés, mais si seules des tâches limitées , telles que le travail de l'agence de recouvrement des loyers, sont demandées, le taux du marché se situerait autour de 2 à 3 %. En revanche, dans les contrats de sous-location, où la société de gestion prend en charge l'ensemble du bien et garantit un certain montant de loyer, la commission est suffisamment élevée pour supporter le risque de gestion et, dans certains cas, 10 à 20 % des revenus locatifs sont déduits. Il existe donc un large éventail de commissions en fonction de la "mesure dans laquelle le travail est externalisé" et, dans la pratique, il peut y avoir une grande différence entre 3 % et 20 %. Les frais de gestion varient en fonction des services offerts par chaque société de gestion et du type de contrat. Il est donc important de vérifier ce qui est inclus dans les frais et de ne pas les juger élevés ou faibles sur la base du taux indiqué.

Il convient également de noter que les frais de gestion ne sont généralement facturés que pour les biens occupés. En règle générale, aucune commission n'est facturée lorsque le bien est vacant, car il n'y a pas de revenus locatifs. Par conséquent, s'il y a des logements vacants et que les revenus locatifs diminuent, le montant total de la commission payée diminuera également, mais inversement, les frais de gestion ne sont facturés que lorsque le bien est entièrement occupé. Il est important que les propriétaires comprennent que non seulement le taux de commission, mais aussi le taux d'occupation du bien (taux d'occupation) affectent la dépense totale.

3. cas où des commissions plus élevées se traduisent par des bénéfices plus importants

Il est naturel de vouloir maintenir les frais de gestion aussi bas que possible, mais le fait de privilégier uniquement des frais peu élevés peut entraîner une baisse de la rentabilité. L'important dans la gestion locative est de maximiser le bénéfice net (revenus moins dépenses), c'est-à-dire les revenus locatifs moins les dépenses, car ce serait une véritable catastrophe si les revenus locatifs eux-mêmes diminuaient en raison des économies réalisées sur les frais. Examinons quelques cas où un taux de frais de gestion plus élevé peut en fin de compte contribuer à augmenter les bénéfices du propriétaire.

• Réduction des taux de vacance (maintien d'un taux d'occupation élevé): une bonne société de gestion disposera d'un vaste réseau de contacts et de propositions pour accroître l'attractivité du bien, et sera en mesure de trouver rapidement le prochain locataire même en cas de vacance, ce qui se traduira par un taux d'occupation élevé. Prenons par exemple le cas d'un appartement de 10 unités, chacune ayant un loyer de 50 000 yens, dont une unité est vacante. Dans ce cas, le revenu locatif est de 450 000 yens pour neuf unités. Même si les frais de gestion sont ramenés de 5 % à 3 %, la réduction des coûts mensuels n'est que d'environ 9 000 yens. En revanche, si vous confiez à une société de gestion fiable le soin de pourvoir les logements vacants dès que possible, vos revenus augmenteront considérablement avec l'ajout de 50 000 yens de loyers provenant des nouveaux locataires. En fait, même avec une commission de 5 %, si le bien est entièrement occupé, le salaire mensuel net estimé sera d'environ 38 500 yens de plus qu'avec une commission de 3 % et un logement vacant, ce qui montre que l'effet de l'occupation d'un logement vacant est bien plus important que la différence de commission de quelques pour cent. En résumé, on peut dire que des services de gestion de haute qualité valent bien l'investissement, car la réduction du nombre de logements vacants est plus directement liée à la rentabilité que le montant des frais de gestion.

• Réponse plus rapide aux problèmes (réduction des risques): les pannes d'équipement, les problèmes entre locataires et divers autres problèmes peuvent survenir dans la gestion locative, mais les retards dans la réponse peuvent entraîner une baisse de la satisfaction des locataires et davantage de dommages secondaires. Même si les frais sont plus élevés, une société de gestion disposant d'un système d'assistance complet, tel qu'un service d'urgence 24 heures sur 24 et un personnel professionnel à temps plein, peut intervenir rapidement sur place, même tard dans la nuit ou les jours fériés. Par exemple, en cas de fuite d'eau, l'ampleur des dégâts peut être minimisée si le responsable ou une entreprise partenaire se précipite sur les lieux et traite le problème immédiatement. En revanche, si la société de gestion n'est pas réactive, les locataires risquent de se plaindre directement au propriétaire, et le sens de l'externalisation sera perdu. Une société de gestion de qualité peut réduire le risque de problèmes en soi, on peut donc dire qu'elle est très rentable en termes d'achat de tranquillité d'esprit. Un niveau élevé de satisfaction dans les relations avec les locataires conduit à une location à long terme, ce qui contribue à réduire les pertes dues aux expulsions et les coûts de recrutement.

• Optimiser les coûts de réparation et d'entretien: certaines sociétés dont les frais de gestion sont peu élevés tentent de maintenir un revenu mensuel bas tout en générant des revenus sous d'autres noms. Par exemple, certaines sociétés facturent les travaux de restauration au moment du déménagement, en faisant appel à des entrepreneurs coûteux désignés par la société, ou demandent aux propriétaires des frais de contingence élevés (frais de publicité) au moment de l'emménagement. En conséquence, le coût total supporté par le propriétaire augmente, ce qui peut conduire à une situation où la commission est faible mais où le propriétaire perd de l'argent ailleurs. Une société de gestion fiable évitera les travaux de construction inutiles et les coûts excessifs, tout en essayant de réduire les coûts de réparation à long terme grâce à un entretien précis. Par exemple, des inspections régulières permettent de détecter et de traiter les problèmes à un stade précoce afin d'éviter les pannes majeures, et des remises peuvent être obtenues auprès de l'entrepreneur chargé des réparations grâce aux économies d'échelle liées à la multiplicité des biens immobiliers. Certaines sociétés de gestion ont pour politique de permettre aux propriétaires de passer librement des commandes auprès d'entrepreneurs désignés par le propriétaire et de ne pas diriger les bénéfices vers des entrepreneurs spécifiques. Une société qui gère les coûts de manière transparente de cette façon évitera en fin de compte les dépenses inutiles et augmentera les bénéfices, même si le taux de commission est superficiellement élevé.

Compte tenu de ce qui précède, il n'est pas conseillé de juger une commission de gestion uniquement sur la base de sa "hauteur". Il convient plutôt de se demander si les avantages (augmentation des revenus et réduction des risques) obtenus grâce au paiement de la commission en valent la peine. En fait, la raison pour laquelle on dit qu'il ne faut pas choisir une société de gestion uniquement sur la base de frais de gestion peu élevés est que si la qualité du service est faible, cela peut entraîner une augmentation des vacances et des problèmes fréquents, ce qui peut avoir un impact négatif sur les revenus et conduire à une perte en termes totaux. Si la réduction des coûts est importante, il ne faut pas oublier qu'une gestion stable par une société de gestion fiable est directement liée à la maximisation des bénéfices du propriétaire.

4. points de contrôle lors de la sélection d'une société de gestion

Lors de la sélection d'une société de gestion immobilière, il est important de comparer et de prendre en considération non seulement les taux de commission les plus bas, mais aussi une perspective globale. Voici quelques-uns des principaux points à vérifier lors de l'évaluation d'une société de gestion.

• Étendue et contenu des services fournis: vérifiez dans quelle mesure la société sera en mesure de gérer votre bien si elle l'externalise. Outre la perception des loyers et le traitement des plaintes, vérifiez si les services proposés comprennent le recrutement des locataires, le nettoyage régulier, l'inspection des installations, les procédures de renouvellement des contrats et la gestion des déménagements. Il est également nécessaire de savoir à l'avance si les services qui ne sont pas inclus dans les frais de gestion standard (par exemple, les frais de publicité lors du recrutement des locataires, les frais d'administration lors du déménagement des locataires, etc.

• Historique (nombre de biens gérés, taux d'occupation, etc.): l'historique d' une entreprise en matière de gestion de biens immobiliers est un indicateur de sa fiabilité. Une entreprise qui gère un grand nombre d'unités a accumulé un grand savoir-faire et on peut s'attendre à ce qu'elle ait une grande expérience dans la gestion des problèmes et l'attraction des clients. En particulier, un taux d'occupation moyen publié élevé et un historique d'occupation à long terme sont des preuves de la capacité d'une société à gérer les vacances. En règle générale, un taux d'occupation annuel de 95 % ou plus constitue une excellente norme.

• Qualité de la personne en charge (compétences en matière de communication): la compétence de la personne en charge du bien immobilier est également importante. Dès le stade de la réunion précontractuelle, observez si les réponses aux questions sont claires, si les propositions reposent sur une base solide et si le temps de réponse est rapide. En matière de gestion locative, la relation entre le propriétaire et la société de gestion s'inscrit dans la durée, il est donc important de juger si le responsable est une personne de confiance. Dans les relations avec les locataires, la compétence et la sincérité du responsable influent directement sur le niveau de satisfaction des locataires. Une entreprise qui répond rapidement et poliment au moindre contact, même le plus anodin, vous apportera la tranquillité d'esprit.

• Capacité à faire face aux urgences: vérifiez également si l'entreprise est prête à faire face aux urgences telles que les pannes d'équipement et les catastrophes : dispose-t-elle d'un centre d'appel ou d'un système de permanence 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, et d'un bon réseau d'entreprises de réparation affiliées ? Dans l'idéal, la société devrait être en mesure de réagir immédiatement à une fuite ou à une panne de courant survenue tard dans la nuit. Une société de gestion disposant d'une telle infrastructure vous permettra d'avoir l'esprit tranquille. Une réponse initiale rapide est essentielle pour éviter que les dommages ne s'étendent et pour conserver la confiance des locataires.

• Transparence de la structure des coûts: vérifiez non seulement le pourcentage des frais de gestion indiqué, mais aussi les autres coûts et les clauses de pénalité figurant dans le contrat. Vérifiez les points obscurs tels que les conditions de résiliation (avec ou sans pénalités), les dispositions relatives aux coûts de rénovation, le traitement des frais de la société de garantie des loyers, etc. Une bonne société de gestion expliquera clairement ce que les services coûteront et à combien ils s'élèveront. Sachez que si vous signez un contrat sans clarté, vous risquez de découvrir plus tard qu'il y a des coûts supplémentaires dont vous n'avez pas été informé, ce qui pourrait entraîner des problèmes.

Il est important d'examiner ces points de manière approfondie et de trouver un équilibre entre la fiabilité, le contenu du service et le coût. En particulier, ne vous laissez pas piéger par des comparaisons superficielles telles que "les frais sont X % moins chers que ceux des autres entreprises", mais concentrez-vous sur les avantages et la tranquillité d'esprit que vous pouvez retirer en confiant votre bien à cette entreprise. Le dernier critère est de savoir si le propriétaire est satisfait de l'entreprise. Recevez des propositions de plusieurs sociétés et trouvez le partenaire de gestion qui convient à votre bien et à vos politiques. 5.

5. les caractéristiques d'une société de gestion qui offre des services à haute valeur ajoutée

Ces dernières années, un certain nombre de sociétés de gestion sont apparues qui vont au-delà des services de gestion traditionnels et offrent leurs propres services à forte valeur ajoutée. Des sociétés comme INA & Associates, par exemple, se caractérisent par leurs services de gestion locative de nouvelle génération qui combinent technologie informatique et expertise. Voici quelques caractéristiques communes aux sociétés de gestion qui proposent ces services à forte valeur ajoutée.

• Efficacité et transparence accrues grâce à l'utilisation des dernières technologies: l'un des principaux atouts de ces sociétés est l'utilisation de l'IA et des systèmes en nuage pour rationaliser et moderniser les différentes tâches de la gestion locative. Par exemple, il existe un système qui utilise l'analyse par l'IA de vastes quantités de données de marché pour effectuer des évaluations précises des loyers appropriés et proposer des paramètres de loyer optimaux aux propriétaires. En outre, les procédures liées aux contrats ont été dématérialisées et conclues électroniquement afin de garantir la rapidité et la fiabilité des opérations. En outre, les rapports sur les revenus et les dépenses des biens immobiliers, l'historique des réparations, les photos de nettoyage et d'autres informations sont partagés sur un système de gestion en nuage unique, permettant un niveau élevé de transparence de l'information afin que les propriétaires puissent toujours garder une trace de l'état de leurs biens. L'utilisation de cette technologie améliore la qualité du service tout en réduisant les erreurs humaines et les coûts d'exploitation.

• Faibles coûts et tarification claire: certaines entreprises proposent des frais de gestion moins élevés que par le passé grâce à l'efficacité des technologies de l'information. INA&Associates, par exemple, propose un plan de frais révolutionnaire avec uneredevance mensuelle forfaitaire de 1 000 ¥ par unité, ce qui représente une économie significative par rapport au système de commission habituel d'environ 5 %. Le système forfaitaire présente également l'avantage de ne pas dépendre du montant du loyer, ce qui facilite la planification des coûts. En outre, le flux de paiement des loyers a également été conçu pourpermettre unpaiement direct du locataire sur le compte du propriétaire, éliminant ainsi le temps d'attente pour les versements mensuels (alors que dans de nombreux cas, la société de gestion reçoit habituellement le loyer une fois et le verse au propriétaire le mois suivant, ce système permet de percevoir les revenus plus tôt). ). Ce rapport coût/performance élevé "faible coût mais service complet" est une autre caractéristique des sociétés de gestion à forte valeur ajoutée.

• Extension et flexibilité de l'étendue des services: les sociétés de gestion à haute valeur ajoutée étendent leurs services à des domaines qui étaient auparavant pris en charge par le propriétaire. Par exemple, elles s'efforcent de couvrir les besoins périphériques, comme la mise en place d'un centre d'appel 24 heures sur 24 exclusivement destiné aux locataires, qui se charge de tous les conseils et dépannages liés au mode de vie, et de fournir des services de gestion d'actifs et de conseil fiscal aux propriétaires. En outre, la société n'est pas liée à un sous-traitant spécifique pour les travaux de restauration et d'entretien des bâtiments, et elle offre également une certaine flexibilité dans le choix du sous-traitant et l'ajustement des coûts en fonction des souhaits du propriétaire. De cette manière, elle se débarrasse de l'image traditionnelle des sociétés de gestion qui sont inflexibles lorsqu'elles sont laissées à elles-mêmes, et fournit des services orientés vers le propriétaire.

Le principal attrait de ces sociétés de gestion réside dans le fait qu'elles ne se contentent pas d'entretenir et de gérer des biens locatifs pour le compte du propriétaire, mais qu'elles s'engagent à maximiser les profits et à garantir la sécurité des opérations en tant que partenaire de gestion du propriétaire. Leur objectif est d'assurer une gestion locative sans stress en combinant l'efficacité par l'introduction de systèmes avancés et le soutien humain. Bien sûr, chaque société a des caractéristiques différentes, mais elles ont toutes en commun une conception du service qui recherche "ce que le propriétaire a à y gagner". La présence ou l'absence de tels services à valeur ajoutée devrait également être prise en compte comme facteur de comparaison lors de l'examen d'une société de gestion. Cependant, les services avancés peuvent avoir un prix, il est donc important de choisir une société qui offre des services suffisants pour la taille de votre propriété et votre politique de gestion, et à un coût approprié.

Ce qui précède est une analyse détaillée des frais de gestion immobilière et de leur rapport coût-efficacité, des principes de base à l'application. Les frais de gestion ne sont pas seulement un coût, mais un investissement dans d'excellents services de gestion. Sous-traiter à une société de gestion fiable avec une commission appropriée est en fin de compte un raccourci pour maximiser le profit du propriétaire et protéger la valeur de ses actifs. Ne vous laissez pas tromper par les seuls chiffres des commissions, mais prenez une décision globale sur la base des points abordés dans cet article et trouvez un partenaire à qui vous pourrez confier votre bien immobilier pendant de nombreuses années. Nous souhaitons à chaque propriétaire de faire le meilleur choix possible en fonction de sa situation.