Professions et Obstacles au Crédit Freinant l'Investissement Immobilier

Lorsque vous commencez à investir dans un bien immobilier tout en travaillant, les restrictions professionnelles et lesexigences personnelles en matière de crédit et de revenus peuvent rendre difficile la poursuite de l'investissement. La section suivante présente les professions susceptibles d'être limitées par des règles et réglementations professionnelles interdisant les activités secondaires, ainsi que les cas où les exigences en matière de crédit et de revenus peuvent accroître les obstacles à l'approbation du prêt (il convient en dernier ressort de vérifier les réglementations de votre propre employeur).

Professions susceptibles d'être limitées par les règles et réglementations en matière d'emploi interdisant les emplois secondaires

• Fonctionnaires (nationaux et locaux): en principe, la loi (loi sur la fonction publique nationale et loi sur la fonction publique locale) interdit aux fonctionnaires d'avoir un deuxième emploi. Il en résulte des restrictions strictes en matière d'investissement immobilier. Toutefois, selon les règles de l'Autorité nationale du personnel, certaines locations immobilières à petite échelle ne constituent pas un emploi secondaire. En particulier, les locations immobilières de "moins de cinq maisons" et de "moins de dix unités de copropriété" (règle 14-8 de l'Autorité nationale du personnel, avis opérationnel (2023-04)) peuvent être autorisées. Il est également recommandé que le revenu locatif annuel soit inférieur à 5 millions JPY et que l'employé ne s'occupe pas lui-même de la gestion de son bien immobilier (en confiant la gestion à un contractant). Si ces conditions sont dépassées, l'activité est considérée comme une activité secondaire et est soumise à une interdiction. Lorsque les fonctionnaires investissent dans des biens immobiliers, ils doivent examiner attentivement dans quelle mesure ils ne dépassent pas ces critères légaux.
  Loi sur le service public national, article 103 (1947-10) / Loi sur le service public local, article 38 (1950-12)

• Employés d'institutions financières (par exemple, banquiers, employés de sociétés de titres): les employés du secteur financier, tels que les banques et les sociétés de titres, sont professionnellement soumis à des règles internes très strictes en matière d'opérations d'investissement. Par exemple, la plupart des sociétés interdisent ou exigent la notification préalable des investissements en actions et des opérations de change afin d'éviter les délits d'initiés. En ce qui concerne les investissements immobiliers, la réponse diffère selon les règles internes de chaque institution financière, mais dans certains cas, les règles internes interdisent les investissements en général (par exemple, seulement à titre exceptionnel lorsqu'ils sont acquis par héritage). Par conséquent, les personnes travaillant pour des institutions financières doivent vérifier attentivement les instructions et les règlements de leurs services internes de conformité.

• Professions libérales (avocats, experts-comptables, médecins, etc.): contrairement aux fonctionnaires, les professions libérales telles que les avocats, les experts-comptables et les médecins n'ont pas d'interdiction légale d'avoir un deuxième emploi. Ils peuvent donc tout à fait investir dans l'immobilier dans le cadre de leur patrimoine propre. En fait, ces professions qualifiées par l'État sont réputées plus solvables, plus stables et plus faciles à emprunter, car elles n'ont pas d'âge de départ à la retraite. Toutefois, il peut arriver que les statuts de l'organisation à laquelle vous appartenez, comme le cabinet d'avocats, le cabinet d'experts-comptables ou l'hôpital où vous travaillez, vous empêchent d'exercer un deuxième emploi. En outre, comme ces professionnels ont un emploi du temps chargé, ils doivent veiller à ce que leur activité de location de biens immobiliers n'interfère pas avec leur emploi du temps. Il est conseillé à ces professionnels de vérifier à l'avance auprès de leur employeur ou de leur organisation s'ils sont autorisés ou non à avoir un deuxième emploi, en fonction de leur rythme de travail.

(*En plus de ce qui précède, certaines entreprises privées générales ont également des règlements interdisant les emplois secondaires. Toutefois, bien que dans de nombreux cas l'investissement immobilier soit considéré comme de la "gestion d'actifs" et ne constitue pas un emploi secondaire, il est important de vérifier à l'avance car chaque entreprise a sa propre interprétation).

Cas où l'investissement immobilier est difficile du point de vue du crédit et des revenus

Lors de la procédure d'octroi d'un prêt à l'investissement immobilier, les éléments relatifs à la solvabilité personnelle de l'emprunteur, tels que les revenus, la stabilité professionnelle et l'état d'endettement, sont rigoureusement vérifiés. Si ces conditions ne sont pas remplies, l'emprunteur peut ne pas être en mesure d'obtenir un prêt, ce qui rend difficile l'investissement dans un bien immobilier. Les principaux cas sont les suivants

• Courtes années de travail: si vous n'avez pas été employé pendant une longue période, vous êtes plus susceptible de recevoir une évaluation négative de la part des institutions financières quant à votre capacité à continuer à gagner un revenu stable à l'avenir. De nombreuses institutions financières considèrent qu'un minimum de deux ou trois ans d'ancienneté est une condition pour l'obtention d'un prêt, et si vous travaillez pour votre employeur depuis peu de temps, on considère que vous n'avez pas la stabilité nécessaire pour faire face à des remboursements à long terme. En particulier, si vous venez de changer d'emploi et que vous travaillez depuis très peu de temps, les obstacles à l'approbation du prêt sont considérablement plus élevés. Si vous êtes employé depuis moins d'un an, vous risquez d'avoir du mal à obtenir un prêt.

• Statut d'emploi instable (par exemple, emploi irrégulier, travail indépendant): si vous avez un statut d'emploi non permanent, cela risque également de jouer en votre défaveur dans la procédure d'approbation du prêt. Si vous avez un emploi à durée déterminée, comme un travail temporaire ou contractuel, ou si vos revenus fluctuent facilement en tant que travailleur indépendant, les institutions financières seront plus prudentes quant à votre capacité de remboursement. En fait, les employés à temps plein des grandes entreprises ont un avantage en termes de sélection, tandis que les employés des petites et moyennes entreprises et les indépendants ont tendance à être désavantagés. Si vos caractéristiques professionnelles sont telles que vos revenus sont instables, vous ferez l'objet d'un examen minutieux afin de déterminer si vous êtes en mesure de rembourser le prêt de manière stable, ce qui peut constituer un obstacle majeur au processus d'approbation du prêt.

• Faible revenu annuel: les prêts d'investissement immobilier exigent souvent un revenu annuel supérieur à un certain niveau, et un faible revenu annuel tend à être jugé insuffisant pour le remboursement. En règle générale, un revenu annuel d'au moins 7 millions JPY est une bonne indication d'un passage sans encombre par le processus d'approbation du prêt, tandis qu'un revenu annuel d' environ 5 millions JPY peut ne pas être suffisant pour passer le processus d'approbation du prêt. Les critères diffèrent d'une institution financière à l'autre, mais dans certains cas, par exemple, les banques municipales fixent le revenu annuel minimum entre 5 et 6 millions de JPY. Si votre revenu annuel ne répond pas à ces critères, il vous sera difficile de commencer à investir dans l'immobilier, à moins que vous ne complétiez vos revenus par des fonds personnels supplémentaires ou que vous ne fassiez appel à des institutions financières publiques (par exemple, la Japan Finance Corporation).

• Si vous avez beaucoup d 'autres prêts: si vous avez déjà plusieurs prêts, tels qu'un prêt hypothécaire, un prêt automobile ou un prêt sur carte de crédit, cela ne vous aidera pas à obtenir un nouveau prêt à l'investissement immobilier. Le ratio d'endettement par rapport au revenu annuel (ratio de charge de remboursement) est considéré comme élevé, et le processus d'approbation tend à devenir plus difficile lorsque le montant total des dettes dépasse huit fois votre revenu annuel. En fait, certaines institutions financières fixent la limite supérieure du montant total des dettes à environ 10-20 fois votre revenu annuel, et si vous avez des dettes qui dépassent cette limite, vous ne serez pas approuvé pour un nouveau prêt, même si vous n'êtes pas en retard dans vos remboursements. Même si le revenu annuel de la personne est élevé, si la charge d'emprunt existante est importante, elle est considérée comme un "risque élevé d'arriérés futurs", ce qui augmente la probabilité qu'un nouveau prêt à l'investissement immobilier soit refusé. Il est donc conseillé d'assainir les autres situations d'emprunt et de réduire le ratio de remboursement avant de commencer à investir.

• L 'âge : L'âge de l'emprunteur peut également influer sur l'obtention d'un prêt. Il est particulièrement difficile d'obtenir un accord de prêt de la part des banques pour des plans à long terme lorsque l 'âge de l' emprunteur au moment du remboursement intégral du prêt dépasse 80 ans. En effet, les institutions financières mettent l'accent sur la stabilité des revenus pendant la période de remboursement et s'inquiètent du risque de baisse des revenus due à la retraite si le demandeur est plus âgé. De nombreuses institutions financières fixent la limite d'âge supérieure pour le remboursement intégral à environ 80 ans, et il est généralement plus difficile d'obtenir une approbation pour les plans qui dépassent cette limite d'âge (certaines institutions autorisent les demandeurs à être âgés de moins de 85 ans). Par conséquent, lorsque vous souscrivez un prêt à l'investissement immobilier dans la cinquantaine, la soixantaine ou plus tard, vous devez faire attention à votre âge de remboursement complet.

• Mauvais antécédents en matière de crédit: un mauvais antécédent en matière de crédit personnel peut constituer un obstacle fatal à l'obtention d'un prêt. S'il existe des incidents financiers antérieurs (par exemple, des arriérés de longue durée ou une consolidation de dettes), il sera extrêmement difficile d'obtenir un nouveau prêt. Même si ce n'est pas très grave, des retards de paiement sur des cartes de crédit ou un trop grand nombre de prêts réduiront également votre solvabilité. Les institutions financières vérifient également le rapport de crédit d'un demandeur pour voir s'il y a des problèmes. Par exemple, le fait de posséder un certain nombre de cartes de crédit non utilisées peut être considéré comme un risque. Il est donc important de conserver un bon historique de crédit en annulant les cartes inutiles. Votre situation de crédit est vérifiée plus rigoureusement dans le cadre d'un prêt à l'investissement immobilier que dans le cadre d'un prêt hypothécaire.

Enfin, vérifiez toujours les règles de votre employeur.

Comme indiqué plus haut, l'investissement immobilier est en principe libre, sauf pour certaines professions telles que les fonctionnaires, mais chaque entreprise a ses propres règles en matière d'emploi et de travail annexe. Même s'il n'y a pas de problèmes juridiques, certaines entreprises peuvent avoir leurs propres restrictions sur les activités secondaires ou exiger une notification si la taille de l'entreprise dépasse un certain niveau. Par conséquent, avant de commencer à investir dans l'immobilier, vérifiez la réglementation en vigueur sur votre lieu de travail. Le cas échéant, il est prudent de consulter votre supérieur ou le service des ressources humaines pour savoir si vous devez ou non obtenir une autorisation ou une notification. Il est également important de discuter à l'avance des aspects financiers avec les institutions financières en fonction de vos revenus, de votre emploi et de votre situation de crédit, et d'établir un plan raisonnable. Comme les conditions varient en fonction des circonstances individuelles, veillez à vérifier les règles en vigueur sur votre lieu de travail et à examiner attentivement vos propres caractéristiques avant d'investir dans un bien immobilier.