Erreurs Courantes et Conseils pour Réussir en Investissement Immobilier

Au cours de mes nombreuses années de conseil et de gestion d'investissements immobiliers, j'ai été témoin des schémas d'échec dans lesquels de nombreux débutants ont tendance à tomber. Si l'investissement immobilier présente l'attrait de revenus locatifs futurs et de la constitution d'un patrimoine, il y a aussi le risque de se blesser si l'on se lance sans les connaissances et la stratégie adéquates. Cet article explique les schémas d'échec typiques que les débutants doivent garder à l'esprit et comment les éviter, les bases des risques et des rendements de l'investissement immobilier, ainsi que l'état d'esprit et les étapes de la réussite. Les conseils sont fondés sur une expérience de terrain et tiennent compte des dernières tendances du marché. Si vous débutez dans l'investissement immobilier, n'hésitez pas à consulter cet article.

Les échecs les plus fréquents en matière d'investissement immobilier

Il existe des tendances communes dans les échecs rencontrés par les débutants en matière d'investissement immobilier. Nous dressons ici une liste de ces schémas typiques et expliquons ce qu'ils sont et pourquoi.

Mauvaise planification des revenus et des dépenses (simulations trop optimistes)

Le principe le plus élémentaire en matière d'investissement immobilier est de prévoir un excédent de recettes et de dépenses dès le début de l'achat. Cependant, de nombreux débutants sont optimistes, ne comparant que les revenus locatifs et les remboursements d'emprunts, et négligeant les coûts tels que les frais de gestion, les frais de réparation et les impôts. Par exemple, certains achètent un bien immobilier en pensant pouvoir rembourser le prêt avec les revenus locatifs, mais lorsqu'ils ouvrent la porte, ils se retrouvent dans le rouge tous les mois à cause des frais de gestion et de la taxe foncière. En fait, on dit que la majorité des échecs en matière d'investissement immobilier sont dus au fait que les dépenses dépassent les revenus locatifs, ce qui entraîne un solde négatif constant. Si vous n'effectuez pas vous-même une simulation détaillée des revenus et des dépenses avant d'acheter et que vous vous fiez aux calculs de l'agent immobilier, il y a de fortes chances que votre investissement s'arrête parce que vous ne pourrez pas faire face aux dépenses que vous n'aviez pas envisagées au départ.

Solution : planifiez soigneusement vos revenus et vos dépenses et vérifiez que vous pouvez supporter même un scénario pessimiste. En particulier, il est important de veiller à ce que les facteurs suivants soient pris en compte dans la simulation

• Les baisses de loyer anticipées (en supposant une diminution des loyers due aux conditions du marché et à l'âge de l'immeuble).

• les frais de gestion mensuels, tels que les frais de gestion locative et les frais de gestion de l'immeuble

• Les réserves de réparation de l'immeuble et les coûts de réparation temporaires (pour se préparer à la détérioration liée à l'âge).

• Taxes foncières, taxes d'urbanisme et autres taxes sur la propriété.

Compte tenu de ces coûts, il est essentiel de disposer d'un plan financier permettant de couvrir les remboursements du prêt et les frais d'entretien, même dans le pire des cas, c'est-à-dire en cas d'inoccupation prolongée. Il est également conseillé de disposer de réserves de trésorerie suffisantes (fonds de roulement) pour faire face à une légère baisse des revenus locatifs. Il est également important de revoir régulièrement la simulation des recettes et des dépenses , non seulement avant l'achat, mais aussi pendant l'exploitation. Vérifier les recettes et les dépenses chaque année et prendre des mesures rapides en cas de signes d'aggravation de la situation peut permettre d'éviter des pertes importantes. La prudence dans la compensation d'une mauvaise planification des revenus et des dépenses est la première étape d'un investissement immobilier réussi.

Ne pas choisir le bon emplacement (mauvaise interprétation de la demande)

L'emplacement d'un bien immobilier est le facteur le plus important de la réussite ou de l'échec d'un investissement immobilier. Malgré cela, il arrive souvent que l'on choisisse un bien dans une zone peu demandée parce qu'il est "bon marché" ou qu'il "a l'air sympa" et que l'on ne parvienne pas à trouver des locataires. Les cas les plus fréquents sont ceux où les logements vacants ne sont pas occupés parce qu'ils sont éloignés de la gare la plus proche ou situés dans une zone dangereuse. Si les logements restent vacants pendant une longue période, aucun revenu locatif n'est généré et le locataire n'a plus qu'à rembourser son emprunt, ce qui dégrade considérablement ses revenus. En fait, l'un des plus grands risques de l'investissement immobilier est ce "risque d'inoccupation", les périodes d'inoccupation ayant tendance à augmenter dans les endroits où la demande des locataires est faible. Une fois que vous avez acheté un bien immobilier, vous ne pouvez pas changer facilement d'emplacement, donc si vous choisissez le mauvais endroit, vous risquez d'être confronté à des difficultés pendant longtemps.

Solution : choisir un bien dans une zone où la demande locative est forte est le meilleur moyen d'éviter les vacances. En particulier, il faut tenir compte de la proximité d'une gare (est-elle accessible à pied ?), de la sécurité de l'environnement et de la croissance de la population et des ménages dans la zone. Il est conseillé d'éviter les zones qui dépendent d'une seule source de demande (par exemple, une seule usine ou une seule école) et de choisir un endroit où il y a plusieurs universités, entreprises et installations commerciales et où l'on peut s'attendre à des besoins d'occupation diversifiés. Il est également important de se renseigner sur les loyers pratiqués dans les environs et de s'assurer que le loyer fixé pour le bien est approprié. Un loyer déraisonnablement élevé n'attirera pas les locataires, tandis qu'un loyer trop bas donnera une impression de méfiance. Il est important de clarifier le groupe de locataires visé et de choisir un emplacement et un bien immobilier qui y correspondent. Par exemple, il faut choisir stratégiquement un emplacement proche d'une université pour les étudiants, ou en banlieue avec des équipements pratiques pour les familles. Pour éviter de commettre des erreurs dans le choix de l'emplacement, vous devez également prendre soin de vérifier le site de vos propres pieds et d'évaluer l'environnement en semaine et le week-end, de jour comme de nuit. Pour les investisseurs débutants, il est prudent de commencer par des biens situés dans des zones urbaines reconnues et dans des zones d'afflux de population. Ne pas se tromper sur la demande locative" - c'est la règle d'or pour choisir le bon emplacement.

Recours excessif au financement

L'effet de levier (l'utilisation du capital d'autrui) est l'un des attraits de l'investissement immobilier, mais un recours excessif aux prêts augmente le risque. Étant donné que les biens immobiliers peuvent être achetés avec peu ou pas de fonds propres, il existe une multitude d'exemples de personnes qui achètent facilement plusieurs biens immobiliers avec des emprunts complets ou à découvert, et qui sont ensuite obligées de rembourser. Par exemple, dans les cas où des biens immobiliers coûteux ont été achetés les uns après les autres avec seulement quelques centaines de milliers de yens de fonds personnels et que le montant total du prêt a atteint plus de 100 millions de yens, une légère hausse des taux d'intérêt ou la survenance d'une vacance aggrave immédiatement les revenus et les dépenses, entraînant une perte mensuelle de plusieurs dizaines de milliers à plusieurs centaines de milliers de yens. Le risque de fluctuation des remboursements des prêts en fonction de l'évolution des taux d'intérêt n'est pas à négliger. Si les taux d'intérêt augmentent, la charge de remboursement s'alourdit et la rentabilité diminue, de sorte que l'impact est plus grave pour les investisseurs ayant un taux d'endettement élevé. Le Japon a longtemps connu une période de taux d'intérêt très bas, mais depuis quelques années, on craint que les taux d'intérêt n'augmentent à l'avenir en raison de l'évolution des prix et d'autres facteurs. Dans un environnement aussi changeant, les investissements trop dépendants de l'emprunt sont très risqués.

Solution : planifiez votre financement en fonction de vos moyens. Concrètement, la règle de base est de limiter votre emprunt à un montant de remboursement mensuel inférieur à vos revenus locatifs. Même si l'agence immobilière vous recommande de ne pas emprunter de fonds personnels, ne vous fiez pas à ses conseils ; vérifiez que vous pouvez rembourser le prêt sans difficulté avec vos propres ressources financières. Ce n'est pas parce que vous pouvez emprunter une somme importante auprès d'un établissement financier que vous devez emprunter jusqu'au montant maximum. Plus votre ratio de remboursement (remboursements/revenus locatifs) est faible, plus votre marge de sécurité est élevée. Une bonne règle empirique consiste à limiter les remboursements à 70 % des revenus locatifs, le reste couvrant les frais généraux et les bénéfices. Il est également utile d'investir autant de fonds propres que possible pour réduire le montant du prêt. En outre, il est important de se préparer au risque de fluctuation des taux d'intérêt. Les taux d'intérêt varient en fonction de la politique monétaire de la Banque du Japon et de la conjoncture économique ; les investisseurs doivent donc suivre de près l'évolution des taux d'intérêt. Les contre-mesures peuvent consister à choisir un prêt à taux fixe pour se préparer à de futures hausses des taux d'intérêt, ou à réduire le capital en effectuant des remboursements anticipés lorsque les taux d'intérêt sont bas. Dans le pire des cas, si les taux d'intérêt augmentent trop et qu'une détérioration des revenus et des dépenses est jugée inévitable, il est possible de vendre le bien. En période d'expansion économique et de hausse des taux d'intérêt, le prix de l'immobilier est susceptible d'avoir augmenté, ce qui vous donne l'occasion de vendre à un prix plus élevé. Il est donc essentiel de réfléchir stratégiquement à la manière de gérer le financement et d'abandonner l'idée naïve que plus on emprunte, plus on gagne.

Mauvaise gestion (négligence dans la gestion des biens et des locataires)

L'investissement immobilier est une "activité de location" et le propriétaire est responsable de la bonne gestion du bien et du maintien d'une bonne gestion locative. Cependant, certains débutants croient à tort qu'une fois le bien acheté et loué, ils peuvent le laisser tranquille et en négliger la gestion. En particulier, ils remettent à plus tard le traitement des pannes ou de la vétusté des équipements, ne traitent pas rapidement les plaintes des locataires ou négligent le nettoyage ou la rénovation du bien. En conséquence, l'esthétique se dégrade et les installations deviennent obsolètes, ce qui entraîne une baisse de la satisfaction des locataires et une augmentation du nombre de locataires qui quittent le logement. Par exemple, si des installations importantes telles que les ascenseurs, l'approvisionnement en eau et l'évacuation des eaux usées se détériorent et ne sont pas entretenues, les bons locataires les fuiront, ce qui augmentera encore le risque de vacance. En outre, dans certains cas, une mauvaise sélection des locataires peut entraîner des arriérés de loyer et des locataires perturbateurs. En cas d'arriérés de loyer, les revenus sont perdus et les coûts et efforts pour expulser le locataire défaillant et remettre le bien dans son état initial sont également élevés. Ainsi, une gestion immobilière et locative inadéquate peut se traduire par une baisse des revenus locatifs et des dépenses imprévues, entraînant l'échec de l'investissement.

Solution : sachez qu'en tant que "gestionnaire", vous devez bien gérer le bien et les locataires. Tout d'abord, en ce qui concerne l'entretien du bien, il est important de maintenir le bâtiment en bon état en effectuant des inspections régulières et des réparations planifiées. Avant d'acheter un bien immobilier, il est également utile de vérifier l'état de la gestion du bâtiment et l'historique des réparations afin de déterminer si un plan de réparation approprié a été mis en place. Si vous achetez un bien ancien à un prix inférieur, vous devez estimer pleinement les coûts de réparation qui pourraient survenir ultérieurement. L'étape suivante en termes de gestion des locataires consiste à procéder à une sélection minutieuse des locataires. Le risque d'impayés peut être considérablement réduit en vérifiant les revenus, le lieu de travail et les antécédents de non-paiement des candidats, et en veillant à ce que seuls des locataires dignes de confiance emménagent. Le recours à des sociétés de garantie est de plus en plus courant de nos jours, et il existe des systèmes dans lesquels le loyer est payé au propriétaire par la société de garantie dans le cas improbable où le locataire n'est pas en mesure de payer le loyer. Le recours à ces systèmes de garantie des loyers est une autre source de tranquillité d'esprit. S'il est difficile de gérer le bien soi-même, par exemple si le bien est situé loin, vous pouvez confier la gestion du bien à une société de gestion locative fiable. Lorsque vous choisissez une société de gestion, comparez soigneusement ses services, notamment la rapidité avec laquelle elle traite les locataires et les plaintes, l'adéquation des réparations et la transparence des rapports de gestion. Avec la bonne société de gestion comme partenaire, la gestion de votre bien immobilier sera beaucoup plus aisée. En tout état de cause, vous ne pourrez jamais "gagner de l'argent sans rien faire après l'achat", et comme l'immobilier est une affaire, vous devez prendre le temps et faire les efforts nécessaires pour le protéger et le faire fructifier. En gardant un œil attentif sur le bien et les locataires, vous obtiendrez une gestion locative stable et un maintien à long terme de la valeur de l'actif.

Manque de connaissances et décisions faciles (manque d'informations)

Enfin, il existe des échecs dus au manque de connaissances et à la facilité des décisions prises par les débutants. Comme l'investissement immobilier comporte beaucoup de jargon et que la structure est complexe, il est facile de se faire avoir par des discours commerciaux si l'on commence sans avoir étudié. Par exemple, il arrive que des personnes achètent des biens immobiliers en se basant sur des arguments alléchants tels que "vous économiserez des impôts" ou "cela remplacera une pension à l'avenir". En réalité, il n'est pas facile d'obtenir d'importantes économies d'impôts grâce à l'investissement immobilier, et si vous ne comprenez pas les mécanismes tels que l'amortissement, vous risquez d'être déçu. Il est également courant de suivre les recommandations de collègues et d'amis sans y réfléchir, parce que "tout le monde le fait". Il est facile de se fier à une recommandation d'un proche, mais il faut tout de même être prêt à vérifier par soi-même. En effet, il est arrivé que des personnes achètent plusieurs studios sur recommandation d'un collègue et le regrettent lorsqu'elles se rendent compte qu'elles sortent une grosse somme d'argent tous les mois.

Solution : s'informer et se documenter. Bien que l'investissement immobilier puisse être entrepris par des débutants, le succès ne sera pas au rendez-vous si vous vous contentez de croire que vous pouvez gagner de l'argent en laissant faire le hasard. Apprenez les bases en consultant des ouvrages spécialisés, des séminaires et des sites web fiables, et armez-vous de connaissances en posant des questions à des experts. Vous devez notamment vous tenir au courant des dernières informations concernant le droit des contrats, la fiscalité et les mécanismes de financement. Le marché immobilier et la situation financière évoluent également quotidiennement. Il est donc important de tenir votre antenne à jour en lisant les nouvelles économiques et les rapports sur le marché. Cela vous permettra de détecter rapidement les signes et de prendre les mesures qui s'imposent (par exemple, s'il y a des signes de détérioration de l'environnement, vous pouvez éviter les risques en vendant le bien). Avoir des objectifs et des buts clairs permet également de prendre des décisions faciles. Demandez-vous pourquoi vous investissez dans l'immobilier (par exemple, pour vous constituer un capital en vue de la retraite ou pour prendre une retraite anticipée en bénéficiant de liquidités) et élaborez une stratégie adaptée à cette fin. Si vos objectifs sont fixés, vous pourrez juger sans flou même si un bien immobilier inapproprié vous est recommandé, et vous serez en mesure de voir la direction des études nécessaires. Par exemple, si votre objectif est "un revenu stable à long terme", choisissez un bien avec un faible risque de vacance, et si votre objectif est "viser un profit à la vente à court terme", il est important d'évaluer la tendance du marché. En outre, n'hésitez pas à consulter des experts si vous avez des questions. Vous pouvez réduire considérablement les risques en demandant l'avis de professionnels dans chaque domaine, tels que des représentants fiables de sociétés immobilières, des sociétés de gestion locative, des comptables fiscaux et des avocats. Il est également nécessaire d'adopter la position suivante : "laissez les responsabilités aux autres et j'appréhenderai la situation dans son ensemble". D'une manière générale, vous pouvez éviter les pièges de l'investissement immobilier en compensant votre manque de connaissances et en prenant des décisions objectives.

Concept de base et équilibre entre le risque et le rendement

Dans tout investissement, il existe un compromis entre le risque et le rendement. Dans le cas de l'investissement immobilier, les rendements sont principalement les revenus locatifs mensuels (gain en revenu) et les bénéfices de la vente de biens immobiliers (gain en capital), mais pour obtenir ces rendements, vous devez prendre différents risques. Les débutants doivent d'abord comprendre quels sont les principaux risques spécifiques à l'investissement immobilier.

• Risque de vacance : il s'agit du risque qu'un local devienne vacant par manque de locataires. Si la période d'inoccupation se prolonge, il n'y aura pas de revenus locatifs pendant cette période, mais uniquement des remboursements d'emprunts et des charges. Ce risque dépend du choix du bien, car il dépend de l'évolution de la demande et de la localisation.

• Risque de baisse des loyers : possibilité que le loyer prévu ne soit pas maintenu en raison d'une augmentation de la concurrence dans le voisinage ou d'une baisse de la demande dans la zone. Des loyers plus bas signifient des revenus plus faibles et donc des rendements plus faibles.

• Risque de réparation : risque de coûts de réparation inattendus en raison de l'âge du bâtiment et des installations. Les pannes d'équipement et les coûts de rénovation sont plus susceptibles d'augmenter avec l'âge du bâtiment, et les réparations majeures nécessiteront des dépenses importantes.

• Risque de hausse des taux d'intérêt : le risque que les remboursements de prêts augmentent ou diminuent en raison des fluctuations des taux d'intérêt. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, les remboursements augmentent, ce qui pèse sur le revenu net. Pour la première fois depuis près de 30 ans, le Japon s'inquiète de plus en plus de la hausse des taux d'intérêt, ce qui pourrait affecter les revenus des propriétaires à l'avenir.

• Risque d'arriérés de loyer : il s'agit du risque que les locataires ne paient pas leur loyer pour des raisons financières ou morales. Des arriérés continus réduisent les revenus du propriétaire et peuvent également entraîner des rappels et des poursuites judiciaires.

• Risque de catastrophe naturelle (par exemple, tremblement de terre, incendie) : au Japon, pays sujet aux tremblements de terre, le risque de dommages aux biens causés par des catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre et les typhons ne peut être ignoré. Si un bâtiment est endommagé par un tremblement de terre majeur, des coûts de réparation ou, pire, de reconstruction seront encourus et les loyers ne seront pas perçus. Il en va de même pour le risque d'incendie : l'incendie d'un bâtiment peut entraîner des pertes considérables.

Comme décrit ci-dessus, il existe de multiples facteurs de risque dans l'investissement immobilier, chacun ayant une fréquence d'occurrence et une ampleur de perte différentes. Si vous cherchez trop à obtenir des rendements (revenus) et ne choisissez que des biens à haut risque, vous risquez d'échouer, tandis que si vous donnez trop d'importance à l'évitement des risques, vos rendements seront limités. L'essentiel est de viser des rendements correspondant à votre tolérance au risque.

Comment équilibrer le risque et le rendement :.
Il existe plusieurs façons d'équilibrer le risque et le rendement dans le cadre d'un investissement immobilier.

• Équilibre dans la sélection des biens immobiliers : les biens immobiliers à haut rendement (rendement attendu) présentent souvent des facteurs de risque (mauvais emplacement, construction ancienne, etc.). Inversement, les meilleurs emplacements et les meilleurs biens immobiliers présentant un faible risque ont également de faibles rendements. Par conséquent, l'un des moyens de constituer un portefeuille consiste à combiner des biens immobiliers présentant une grande stabilité et des biens immobiliers à haut rendement. Par exemple, une façon d'augmenter la stabilité globale est d'avoir un bon équilibre entre des appartements de section solides en centre-ville (faible risque, faible rendement) et des appartements à haut rendement à la campagne (risque élevé, rendement élevé). Toutefois, en tant que débutant, il est préférable d'acquérir d'abord de l'expérience avec des biens solides, plutôt que de se forcer à multiplier les biens.

• Équilibrer la stratégie de financement : l 'effet de levier augmente le rendement des fonds propres, mais plus le taux d'emprunt est élevé, plus la tolérance au risque est faible. L'équilibre entre la rentabilité et la stabilité peut être ajusté en contrôlant correctement le rapport entre les fonds propres et les emprunts (LTV : loan-to-value). Par exemple, un dépôt de 20 à 30 % du prix du bien au lieu d'un emprunt complet peut réduire la charge de remboursement mensuel et assurer une marge de sécurité.

• Basez votre investissement sur une gestion à long terme : l'investissement immobilier est une activité où le temps joue en votre faveur et il est risqué de s'enrichir rapidement sur des transactions à court terme. En accumulant des revenus locatifs et en augmentant la valeur du bien sur la base d'une propriété à long terme, on peut s'attendre à des rendements stables. Si l'on considère la tendance à long terme, plutôt que de se réjouir ou de s'attrister des fluctuations économiques et des fluctuations de prix à court terme, les prix de l'immobilier et les loyers ont tendance à augmenter dans une certaine mesure en fonction de l'inflation. L'adoption d'une vision à long terme permet de réduire les risques et d'obtenir des rendements solides.

• Prendre des mesures appropriées de couverture des risques :prendre des mesures à l'avance contre les différents risques mentionnés dans la liste des risques ci-dessus peut empêcher les risques de se matérialiser ou minimiser les dommages. En particulier, pour le risque d'inoccupation, sélectionnez des biens immobiliers qui sont demandés et prenez des mesures pour renforcer le recrutement de locataires (par exemple, augmentez la publicité, révisez la fixation des loyers). Pour le risque de réparation, constituer une réserve de réparation en mettant de côté des fonds provenant des revenus locatifs mensuels. Pour le risque de taux d'intérêt, utiliser des taux d'intérêt fixes ou procéder à des remboursements anticipés ; pour le risque d'arriérés de loyer, faire appel à une société de garantie ; pour le risque de catastrophe naturelle, souscrire une assurance contre les incendies et les tremblements de terre. En prenant ces mesures, vous pouvez limiter vos pertes en cas d'événement à risque.

En résumé, il est important de garder à l'esprit qu'en matière d'investissement immobilier, il y a des risques et des rendements, et de ne pas chercher à obtenir des rendements élevés dans l'obscurité. Assurez-vous de bien comprendre les risques possibles à l'avance et essayez d'élaborer un plan qui tienne compte de l'équilibre entre ces risques et les rendements. En ne sous-estimant pas les risques et en vous y préparant correctement, vous pouvez protéger et entretenir les rendements que vous obtiendrez à l'avenir.

Préparation et étapes que les débutants doivent connaître

Enfin, voici quelques étapes de base que les débutants doivent garder à l'esprit et mettre en pratique lorsqu'ils commencent à investir dans l'immobilier. L'investissement immobilier n'est pas seulement un moyen de gagner de l'argent, mais une opération de gestion de patrimoine et d'entreprise à moyen et long terme. Dans cette perspective, les points suivants doivent être pris en compte

1 Avoir un état d'esprit de gestion d'une "entreprise de location immobilière".
L'investissement immobilier ne s'arrête pas à l'achat d'un bien, c'est l'exploitation et la gestion qui en découlent qui déterminent le résultat. Même si vous êtes débutant, ayez l'esprit d'entreprise comme si vous étiez le président d'une petite société immobilière. Gérer les plans de recettes et de dépenses, améliorer la valeur des biens immobiliers et traiter les locataires comme des clients - en tant que gestionnaire, une attitude PDCA (planifier, faire, vérifier, améliorer) mènera au succès. Il se peut que les choses ne se passent pas comme vous le souhaitez sur le terrain, mais il est important d'être flexible et conscient de la nécessité d'une amélioration constante.

Des objectifs et des plans d'investissement clairs
Au lieu de commencer un peu au hasard, clarifiez dès le départ ce que vous voulez faire, pendant combien de temps vous voulez le faire et quel rendement vous voulez obtenir. Par exemple, fixez des objectifs précis tels que "Je veux gagner un revenu non gagné de XX 000 yens par mois au moment de la retraite" ou "Je veux vendre le bien et réaliser un bénéfice dans cinq ans". Une fois les objectifs fixés, le type de bien, le choix de la zone et la politique de planification financière deviendront naturellement clairs. Investir sans but conduit à des décisions floues et est source d'échec. Établissez un plan en fonction de vos objectifs et procédez étape par étape selon ce plan.

Préparer des fonds personnels suffisants et un plan financier
Plus vous êtes novice, plus vous devez commencer par disposer de fonds suffisants. Estimez le montant dont vous avez besoin, en incluant non seulement l'acompte sur le prix du bien, mais aussi les autres dépenses au moment de l'achat (frais de courtage, droits d'enregistrement, taxes, etc.) et le fonds de roulement immédiat (fonds de réserve pour les vacances et les réparations). Il est également essentiel de recourir à l'emprunt dans la mesure du raisonnable et d'établir un plan de remboursement prudent. Si les fonds sont épuisés peu après l'achat d'un bien immobilier, le risque de faillite augmente car vous ne pouvez pas faire face aux dépenses imprévues. Préparer ses fonds personnels dès le départ et disposer d'un plan de trésorerie solide sont des facteurs rassurants pour les débutants.

Une étude approfondie du marché et des biens immobiliers
Ne négligez pas l'étude préalable de la demande locative de la zone dans laquelle vous investissez, de l'état des biens concurrents, des plans de réaménagement futurs et de la démographie. Lorsque vous choisissez un bien immobilier, visitez le site pour vérifier l'environnement et, si possible, vérifiez les conditions de jour et de nuit, en semaine et le week-end. Les débutants ont tendance à se fier aux récits des vendeurs, en particulier dans les agences immobilières, mais il est important de prendre l'habitude de vérifier soi-même les données et le site. Comparez et étudiez plusieurs biens et affinez vos propres critères. Gardez également un œil sur l'environnement du marché. Récemment, le taux d'inoccupation des logements locatifs est resté élevé, la moyenne nationale se situant aux alentours de 18 % (même à Tokyo, il est d'environ 11 %), mais la situation de l'offre et de la demande diffère d'une région à l'autre. Il est important d'examiner les tendances démographiques locales et les taux d'inoccupation pour déterminer si la demande est forte sur le marché. Par exemple, dans les villes régionales où la population diminue rapidement, le risque d'inoccupation est élevé, tandis que même dans les centres-villes, on craint que les loyers ne baissent dans les zones où l'offre est excédentaire. Se référer aux données les plus récentes du marché et prendre des décisions en fonction de la situation actuelle.

Agir avec prudence et rapidité
S'il est nécessaire d'être prudent, comme lorsqu'on "frappe sur un pont de pierre", les investisseurs doivent également être en mesure de prendre des décisions sans laisser passer d'opportunités. Si vous tombez sur un bien prometteur après des études et des recherches approfondies, ayez le courage d'agir au bon moment. Mais ne vous précipitez pas. Si vous vous précipitez pour signer un contrat, pensant que vous devez vous dépêcher avant que quelqu'un d'autre n'achète le bien, vous serez perdant si vous découvrez un défaut ou si vous perdez des conditions plus tard. Les personnes qui se sont bien préparées et qui ont fait leurs devoirs seront en mesure de prendre une décision rapide et précise au moment critique. Si vous effectuez régulièrement des simulations et que vous vous entraînez à visualiser l'ensemble du processus, de l'achat à la gestion et à la stratégie de sortie, vous serez en mesure de prendre la bonne décision le moment venu.

Une perspective à long terme et des révisions régulières
L'investissement immobilier est un jeu à moyen et long terme. Ne vous laissez pas influencer par les gains ou les pertes à court terme, mais projetez-vous plutôt dans cinq ou dix ans et élaborez une stratégie. Les conditions de l'immobilier et du marché évoluent au fil des ans, il est donc nécessaire de revoir régulièrement son portefeuille. Par exemple, lorsque vous avez atteint vos objectifs initiaux, l'étape suivante consiste à vendre le bien et à le remplacer par un autre, ou à ajouter un nouveau bien pour augmenter la taille du portefeuille. Gardez un œil sur les changements de l'environnement, tels que les variations des taux d'intérêt du marché ou les modifications de la législation, et adaptez votre stratégie avec souplesse. Les investisseurs à long terme qui réussissent sont prêts à effectuer des contrôles réguliers et à rectifier le tir.

Travaillez avec des experts.
Même si vous êtes débutant, vous ne devez pas tout entreprendre seul. L'investissement immobilier est aussi un "jeu d'équipe". Il est rassurant de construire un réseau avec des experts dans différents domaines, tels que des représentants fiables de sociétés immobilières, des sociétés de gestion locative, des comptables fiscaux, des experts-comptables et des avocats. Les conseils d'experts sont particulièrement utiles en ce qui concerne les questions fiscales, juridiques et financières. Si vous disposez d'un réseau de personnes à consulter, vous avez plus de chances d'obtenir les bons conseils en cas de problème et d'éviter le pire des scénarios. En tant que chef d'entreprise, j'ai toujours pensé que la capacité à emprunter la sagesse des autres était également une compétence commerciale importante. En tant que débutant, soyez humble et prêt à apprendre, et ayez un professionnel fiable à vos côtés.

N'oubliez pas d'être honnête et orienté vers le client
Enfin, en tant que conseil basé sur mon expérience de terrain, j'aimerais souligner que l 'investissement immobilier est également une activité basée sur les relations interpersonnelles. Pour les locataires, votre bien est leur lieu de vie, et vous, le propriétaire, êtes le "bailleur" qui leur fournit un toit. Pour que les locataires vivent confortablement et longtemps dans votre propriété, un esprit d'hospitalité est essentiel, comme un service honnête et rapide et le maintien de la propreté de la propriété. Si la satisfaction des locataires est élevée, le nombre de logements vacants diminuera et la gestion locative sera stable. En outre, il est important d'établir une relation de confiance avec l'agence immobilière ou la société de gestion. En tenant vos promesses, en écoutant leurs avis professionnels et en construisant des relations gagnant-gagnant, vous recevrez de meilleurs services et de meilleures informations. La confiance est le plus grand atout" - une relation de confiance est un facteur important pour les rendements à long terme.

Conclusion.

Nous avons examiné les schémas d'échec dans lesquels les débutants en investissement immobilier ont tendance à tomber, la manière de les éviter, le concept de risque et de rendement, et la manière de réussir. Pour résumer, il est important de planifier soigneusement les revenus et les dépenses, de choisir un emplacement en fonction de la demande, de bien gérer les risques, y compris les emprunts, de gérer correctement le bien et les locataires, et de continuer à apprendre et à recueillir des informations en permanence. En mettant ces éléments en pratique, vous développerez un sens de l'équilibre entre le risque et le rendement et vous élargirez vos horizons.

Heureusement, il existe encore des opportunités d'investissement sur le marché immobilier japonais. Bien que le déclin de la population et l'augmentation du nombre de logements vacants aient été pointés du doigt comme des sources d'inquiétude, le revers de la médaille est que si vous parvenez à identifier les zones et les biens qui sont demandés, vous avez de bonnes chances de gagner. En fait, même avec une population en déclin, il y a un nouveau vent arrière, avec une demande de logement qui reste forte dans les zones urbaines et la reprise de la demande entrante pour les logements privés et les hôtels qui est à nouveau en plein essor. L'important est de rester attentif aux tendances de l'économie et du marché et d'être suffisamment flexible pour adopter des stratégies en phase avec les tendances du moment. Les taux d'intérêt très bas à long terme arrivent à un tournant, et les stratégies qui tiennent compte des fluctuations des taux d'intérêt seront de plus en plus souvent nécessaires. Mettez vos connaissances à jour quotidiennement afin de pouvoir réagir à ces changements.

J'ai personnellement observé de nombreux investisseurs et j'ai le sentiment que ceux qui réussissent sont, sans exception, bons dans la gestion des risques, ne relâchent jamais leurs études et s'investissent dans leur travail. En revanche, ceux qui échouent ont un point commun : ils sont trop optimistes ou se lancent sans préparation suffisante. Nous vous invitons à vous inspirer de cet article et à revoir votre propre stratégie d'investissement. Ne vous laissez pas intimider par le fait que vous êtes un débutant. Avec les bonnes connaissances et la bonne planification, l'investissement immobilier n'est pas "effrayant" et peut constituer un atout majeur pour votre avenir. Nous espérons que vous vous lancerez dans l'aventure de l'investissement immobilier avec la perspective et la passion d'un gestionnaire.