Pour tous ceux qui envisagent de vendre leur appartement en copropriété, le calcul d'une valeur estimée correcte est la première étape vers le succès.
Bien qu'il existe plusieurs méthodes d'évaluation des biens immobiliers, la méthode de comparaison des cas de transaction est largement utilisée comme la méthode d'évaluation la plus courante et la plus fiable. Cette méthode calcule la valeur marchande actuelle en se basant sur les transactions passées de biens similaires à l'appartement à vendre.
Dans cet article, basé sur notre expérience en tant qu'INA&Associés dans de nombreuses évaluations de condominiums, nous fournissons une explication facile à comprendre pour le grand public sur le fonctionnement de la méthode de comparaison des cas de transaction et sur la manière dont elle est réellement utilisée.
En acquérant une connaissance correcte de l'évaluation des copropriétés, vous serez mieux à même de fixer un prix juste lors de la vente et des négociations. Vous serez également en mesure de juger de la validité des résultats de l'évaluation.
Concept de base et importance de la méthode de comparaison des cas de transaction
Qu'est-ce que la méthode de comparaison des cas de transaction ?
La méthode de comparaison des cas de transaction est une méthode qui consiste à rassembler les cas de transaction passés de biens immobiliers présentant des conditions de localisation, une structure de bâtiment, un âge, une zone exclusive, etc. similaires à ceux du condominium à évaluer, et à calculer la valeur imposable sur la base de ces prix contractuels.
La raison pour laquelle cette méthode est considérée comme importante dans l'évaluation immobilière est qu'elle utilise des données objectives basées sur des transactions réelles du marché et que la fiabilité des résultats de l'évaluation est donc élevée. Elle permet des évaluations qui reflètent la réalité du marché - le prix réellement payé par l'acheteur - et pas seulement des calculs théoriques.
Dans les normes d'évaluation immobilière, la méthode de comparaison des cas de transaction est l'une des trois principales méthodes et est considérée comme la plus importante, en particulier pour l'évaluation des biens immobiliers résidentiels.
Explication détaillée du processus d'évaluation
L'évaluation par la méthode de comparaison des cas de transaction s'effectue selon le processus suivant, étape par étape
Phase 1 : Collecte d'exemples de transactions
Des données sont collectées sur les transactions de biens immobiliers similaires qui ont été conclues au cours des six derniers mois à un an dans la zone entourant le condominium à évaluer. Les informations à collecter comprennent le prix de clôture, la date de clôture, des informations détaillées sur le bien (par exemple, l'âge, la surface privée, l'agencement, le nombre d'étages, l'orientation, etc.
Les données sont collectées à l'aide de données officielles telles que les informations contractuelles du réseau d'information immobilière (REINS), les prix officiels des terrains, les prix des terrains en bordure de route et les valeurs d'évaluation de l'impôt foncier. En outre, s'il existe des exemples de transactions antérieures au sein d'une même copropriété, ces données de référence sont particulièrement importantes.
Étape 2 : Sélection et analyse des études de cas
Parmi les cas de transaction collectés, les cas présentant une grande similitude avec le bien à évaluer sont sélectionnés. Les critères de sélection importants sont la proximité de l'emplacement (idéalement dans un rayon de 500 m), la similarité des bâtiments (différence de structure et d'âge de moins de cinq ans) et la similarité de la taille (différence de superficie exclusive de moins de 20 %).
Les cas sélectionnés sont analysés en détail au regard des tendances du marché au moment de la clôture, des caractéristiques individuelles du bien et des circonstances particulières de la transaction, et comparés au bien à évaluer.
Étape 3 : Ajustement du prix et calcul de l'évaluation
La différence entre le bien immobilier et le bien à évaluer est ajustée et calculée sur la base du prix contractuel des cas de transaction sélectionnés. Les facteurs d'ajustement comprennent les ajustements ponctuels (fluctuations du marché entre le moment de la clôture et le moment de l'évaluation), les facteurs régionaux (supériorité ou infériorité de l'emplacement) et les facteurs individuels (état du bâtiment, qualité des installations, état de la gestion, etc.)
La valeur imposable finale est déterminée par un examen approfondi des multiples valeurs comparables calculées à l'aide de ces ajustements.
Analyse comparative avec d'autres méthodes d'évaluation
Outre la méthode de comparaison des cas de transaction, il existe deux autres méthodes d'évaluation des biens immobiliers : la méthode des coûts et la méthode de capitalisation des revenus. Comparons leurs caractéristiques respectives et leurs scénarios d'application.
| Méthodes d'évaluation | Concept de base | Principaux scénarios d'application | Avantages de la méthode | Inconvénients |
|---|---|---|---|---|
| Méthode de comparaison des transactions | Basée sur des transactions réelles de biens immobiliers similaires | Appartements résidentiels | Reflète les conditions réelles du marché | Difficulté à collecter des études de cas |
| Méthode du coût | Amortissement ajusté à partir du coût de remplacement | Bâtiments neufs et spéciaux | Calcul objectif | Écart par rapport à la valeur de marché |
| Méthode de capitalisation des revenus | Valeur actuelle des revenus futurs | Immeubles de placement et de location | Accent mis sur la rentabilité | Difficulté de fixer les loyers |
La méthode du coût est une méthode par laquelle le prix est calculé en ajustant la dépréciation basée sur l'âge de l'immeuble à partir du coût si l'immeuble à évaluer était nouvellement construit à l'heure actuelle (coût de remplacement). Il s'agit d'une méthode d'évaluation qui se concentre sur la valeur physique du bâtiment, mais qui peut ne pas refléter de manière adéquate la relation entre l'offre et la demande du marché ou la valeur de l'emplacement.
La méthode de capitalisation des revenus est une méthode qui calcule le prix en actualisant les revenus que le bien immobilier devrait générer à l'avenir. Elle convient à l'évaluation des immeubles de placement et des immeubles locatifs, mais n'est généralement pas utilisée pour l'évaluation des immeubles résidentiels.
Pour l'évaluation des copropriétés résidentielles, la méthode de comparaison des cas de transaction, qui reflète les transactions réelles du marché, est considérée comme la méthode la plus appropriée et la plus fiable.
Explication par des cas réels d'évaluation
L'utilisation pratique de la méthode de comparaison des cas de transaction est expliquée à l'aide de cas d'évaluation concrets.
Description du bien à évaluer
- Lieu : Minami Aoyama, Minato-ku, Tokyo
- Âge : 15 ans
- Surface exclusive : 70 m2
- Plan d'étage : 2LDK
- Nombre d'étages : 8F/15F
- Orientation : face au sud
Cas de transaction collectés
| Cas | Prix contractuel | Année de construction | Surface | Nombre d'étages | Direction | Date du contrat |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Propriété A | 85 millions de yens | 12 ans | 68 m² de surface | 10ème étage | Exposé au sud | il y a 3 mois |
| Bien B | 82 millions de yens | 18 ans | 72 m2 | 6ème étage | Face à l'est | Il y a 2 mois |
| Bien C | 88 millions de yens | 13 ans | 69 m² de surface | 12ème étage | Exposition sud-ouest | Il y a 1 mois |
Ajustement du prix
Exemple d'ajustement basé sur le bien A :
- Prix de base : 85 millions de yens
- Ajustement en fonction de l'âge : +3 ans (-1,5 million de yens)
- Ajustement de la superficie : +2 m2 (+500 000 yens)
- Ajustement de l'étage : -2 étages (-1 million de yens)
- Ajustement temporel : aucun (dans les 3 mois)
- Valeur ajustée : 83 millions de yens
Des ajustements similaires ont été effectués pour les biens B et C, avec une fourchette de prix finale de 82 millions ¥ à 84 millions ¥. Sur la base d'un examen approfondi, la valeur estimée a été fixée à 83 millions de yens.
Remarques et points pour améliorer la précision de l'évaluation
Afin d'améliorer la précision des évaluations basées sur la méthode de comparaison des cas de transaction, il convient de noter les points suivants.
Importance de la sélection des cas
La sélection de cas très similaires permet directement d'améliorer la précision de l'évaluation. En ce qui concerne les conditions de localisation, la distance par rapport à la station la plus proche, l'environnement immédiat et la qualité des installations commerciales doivent faire l'objet d'une évaluation complète. En ce qui concerne les conditions de construction, les facteurs importants sont la structure (RC, SRC, etc.), l'année de construction, le statut de gestion et la qualité des installations communes.
Comprendre les tendances du marché
Le marché immobilier étant en constante évolution, il est important de refléter de manière appropriée les changements de l'environnement du marché au moment de la transaction et de l'évaluation. Des facteurs externes tels que les tendances des taux d'intérêt, les conditions économiques et les plans de développement régional peuvent également influencer l'évaluation.
Analyse détaillée des facteurs individuels
Même au sein d'une même copropriété, des différences de prix peuvent apparaître en fonction du nombre d'étages, de la direction, de l'angle ou de la pièce centrale, de l'historique des rénovations, de l'état des installations mises à jour, etc. L'analyse détaillée de ces facteurs individuels et les ajustements appropriés permettront d'améliorer la précision de l'évaluation.
Vérification à l'aide d'études de cas multiples
La fiabilité des résultats de l'évaluation peut être accrue en collectant et en validant de manière croisée plusieurs cas similaires, plutôt qu'en se basant sur une seule étude de cas. Il est important d'exclure les transactions aberrantes ou présentant des circonstances particulières et de procéder à des évaluations qui reflètent les tendances générales du marché.
Conclusion : pour le calcul d'une valeur d'évaluation correcte
La méthode de comparaison des cas de transaction est la méthode la plus fiable et la plus pratique pour l'évaluation des copropriétés.
Au cœur de cette méthode se trouve un calcul de prix objectif basé sur des données de transactions réelles du marché. En analysant en détail les prix auxquels sont négociés des biens immobiliers dans des conditions similaires à celles du bien évalué, il est possible de déterminer avec précision la valeur actuelle du marché.
Points clés d'une évaluation réussie
Pour obtenir une valeur d'évaluation juste, il est essentiel de collecter de nombreuses données sur les transactions et de disposer de compétences analytiques spécialisées. Il est également important d'être sensible aux changements des tendances du marché et de pouvoir les refléter dans l'évaluation.
La réalisation d'évaluations sur une base individuelle présente également des limites. L'accès aux informations contractuelles détaillées du Real Estate Information Network (REINS) et l'analyse spécialisée du marché requièrent souvent l'expertise et l'expérience d'un agent immobilier.
Prochaines étapes.
Lorsque vous envisagez de vendre un appartement, nous vous recommandons de demander une évaluation à plusieurs sociétés immobilières et de vérifier en détail la base de chaque évaluation. En demandant une explication non seulement de la valeur estimée, mais aussi du processus de calcul et des exemples de transactions utilisés, vous pouvez obtenir un résultat d'évaluation plus fiable.
Chez INA&Associates, nous mettons à profit notre vaste expérience des transactions et notre expertise pour évaluer avec précision la juste valeur de votre copropriété. En utilisant une approche scientifique centrée sur la méthode de comparaison des cas de transaction, nous vous présenterons une valeur estimée qui reflète la valeur du marché et vous aiderons à vendre votre propriété avec succès.
N'hésitez pas à nous contacter pour une consultation concernant l'évaluation et la vente de votre copropriété.
Questions fréquemment posées
Q1 : Y a-t-il parfois une différence entre la valeur estimée et le prix de vente réel selon la méthode de comparaison des transactions ?
Il peut y avoir une différence entre la valeur estimée et le prix de vente réel.
La valeur estimée est une indication d'un juste prix calculé sur la base des transactions passées, mais le prix de vente réel varie en fonction de l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché, du moment de la vente, de la stratégie de vente, des négociations avec l'acheteur, etc. En règle générale, on estime que la propriété est souvent vendue à ±10 % de la valeur estimée.
Pour vendre à un prix supérieur à la valeur estimée, il est important d'avoir une stratégie de vente appropriée et d'identifier le moment du marché.
Q2 : La méthode de comparaison des transactions est-elle efficace même pour les copropriétés anciennes ?
La méthode de comparaison des cas de transaction est efficace même pour les copropriétés anciennes, à condition qu'il existe des études de cas appropriées.
Toutefois, pour les propriétés de plus de 30 ans, il peut être difficile de collecter des cas similaires. Dans ce cas, il est nécessaire de sélectionner des cas avec une large fourchette d'ajustement pour l'âge de l'immeuble ou en mettant l'accent sur la localisation du bien.
En outre, l'analyse détaillée des facteurs individuels est particulièrement importante, car les biens rénovés ou les biens gérés dans de bonnes conditions peuvent avoir une valeur supérieure à l'âge de l'immeuble.
Q3 : Que se passe-t-il s'il n'y a pas de transactions antérieures dans la même copropriété ?
S'il n'y a pas d'exemples dans la même copropriété, il faut utiliser des exemples de transactions dans des copropriétés similaires du quartier.
Comme critère de sélection, la priorité est donnée aux appartements accessibles à pied (dans un rayon de 500 m), d'âge similaire, de même structure et de même taille. Les différences minimes dans les conditions de localisation sont corrigées par une évaluation complète de la distance par rapport à la station la plus proche, de l'environnement immédiat et de la qualité des installations commerciales.
La collecte d'exemples de plusieurs copropriétés similaires permet de maintenir la précision de l'évaluation.
Q4 : Y a-t-il des documents à préparer lors d'une demande d'évaluation ?
Afin d'améliorer la précision de l'évaluation, nous vous recommandons de préparer les documents suivants
Une copie certifiée conforme du registre, de l'avis d'imposition foncière, du détail des frais de gestion et du fonds de réserve pour les réparations, des règles de gestion de la copropriété, des plans de réparation à long terme, des plans d'étage et des documents montrant l'historique des rénovations.
Ces documents permettent d'obtenir des informations précises sur le bien et de procéder à une évaluation plus précise. Bien qu'une évaluation puisse être effectuée même en l'absence de documents, le fait de fournir des informations aussi détaillées que possible contribuera à améliorer la précision de l'évaluation.
Q5 : Que dois-je faire si je ne suis pas satisfait de la valeur estimée ?
Si vous avez des doutes sur la valeur estimée, il est important de demander tout d'abord une explication détaillée de la base de l'évaluation.
Obtenez une explication concrète des exemples de transactions utilisées, des ajustements effectués, de l'analyse des tendances du marché, etc. et vérifiez la validité du processus d'évaluation. Il est également utile de demander une évaluation à plusieurs sociétés immobilières et de comparer les résultats.
Si vous n'êtes toujours pas convaincu, vous pouvez envisager une évaluation formelle par un expert immobilier. Toutefois, comme les évaluations coûtent cher, il est important de prendre une décision en tenant compte de la combinaison avec le prix de vente attendu.
稲澤大輔
INA&Associates Co., Ltd. Président-directeur général. Basé à Osaka, Tokyo et Kanagawa, il est spécialisé dans la vente, la location et la gestion immobilières. Il offre ses services en s'appuyant sur sa vaste expérience dans le secteur immobilier. Convaincu que « les ressources humaines sont le capital le plus important d'une entreprise », il accorde une grande importance à la formation du personnel. Il continue de relever le défi de la création d'une valeur d'entreprise durable. 【Qualifications (y compris les diplômes obtenus)】 Agent immobilier agréé, agent administratif, responsable de la protection des données personnelles, gestionnaire d'immeubles, responsable des tâches administratives, responsable de la sécurité incendie de type A, responsable des ventes aux enchères immobilières, gestionnaire immobilier locatif, technicien en entretien et réparation d'immeubles, responsable des opérations de prêt, maître consultant immobilier.
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