Impact de l'installation d'une buanderie sur les loyers et l'occupation

Pour les propriétaires immobiliers, la lutte contre la vacance et l'optimisation des loyers est un défi permanent. En particulier sur le marché locatif actuel, la mise à disposition d'équipements adaptés aux modes de vie changeants des locataires est un facteur majeur qui influence la compétitivité d'un bien immobilier.

L'un des exemples les plus remarquables est l'installation d'une buanderie intérieure. Traditionnellement, les aires de stockage des machines à laver étaient souvent situées sur les balcons ou à l'extérieur, mais leur importance s'est accrue au point qu'elles sont désormais reconnues comme un équipement essentiel pour les locataires.

Dans cet article, INA&Associates explique en détail l'impact spécifique de l'installation d'un local à machines à laver sur les loyers, sur la base de notre expérience avec de nombreux propriétaires. Notre objectif est de vous aider à prendre les bonnes décisions en matière d'investissement en vous fournissant des analyses basées sur des données, depuis les coûts d'installation jusqu'aux périodes d'amortissement, en passant par les cas de réussite.

Impact de l'installation d'une salle de lavage sur les loyers

Positionnement dans le classement des installations populaires

Dans le dernier classement 2024 des installations les plus populaires dans les immeubles locatifs, les buanderies dans les chambres se classent en deuxième position pour les propriétés individuelles et familiales. Cela indique que cette installation est considérée comme indispensable, les locataires reconnaissant rapidement qu'ils ne pourraient pas emménager sans elle.

Il est particulièrement intéressant de noter l'augmentation du classement des biens immobiliers destinés à une seule personne. Le fait que les buanderies intérieures, qui étaient auparavant classées en troisième position, soient passées en deuxième position est une indication claire de l'évolution des modes de vie des locataires, en particulier de la jeune génération. Les locataires modernes sont très réticents à l'idée d'installer des machines à laver à l'extérieur, nombre d'entre eux déclarant qu'ils ne veulent pas placer les machines à laver à l'extérieur et qu'elles risquent de se casser si elles se trouvent à l'extérieur.

Le tableau ci-dessous présente le classement des équipements les plus populaires en 2024.

Comme le montrent clairement ces résultats, les buanderies intérieures sont considérées comme le deuxième équipement le plus important sur le marché locatif actuel, après l'air conditionné.

Exemples concrets d'augmentation de loyer

L'analyse des données réelles du marché montre que l'installation d'une buanderie intérieure a un impact notable sur les loyers. Dans un cas où nous avons été impliqués, le loyer mensuel d'un studio a augmenté de 12 000 JPY grâce à l'installation d'une buanderie intérieure.

Dans un autre cas, l'installation d'une buanderie intérieure a empêché les loyers de baisser de 3.000 à 5.000 JPY dans un bien où la pression à la baisse sur les loyers augmentait en raison de l'âge de l'immeuble. Cela signifie que la compétitivité du bien s'est améliorée et que le taux du marché a été maintenu grâce à l'amélioration des installations.

Si l'on examine les tendances par région, l'effet a été particulièrement fort dans les zones urbaines, avec des augmentations de loyer comprises entre 3.000 et 8.000 JPY par mois en moyenne dans les zones comportant de nombreux biens immobiliers destinés à des personnes seules. En revanche, dans les immeubles destinés aux familles, l'installation d'un nouveau vestiaire ou le remplacement du lavabo en même temps que l'installation d'une buanderie permettent d'escompter des augmentations de loyer plus substantielles.

Le tableau ci-dessous résume l'effet de l'augmentation des loyers par type de logement.

Impact sur les taux d'occupation

L'augmentation des taux d'occupation est un effet plus important que l'augmentation des loyers. Des études ont montré qu'en moyenne, le nombre de visites augmente de 30 à 50 % et que les périodes d'inoccupation sont réduites de deux mois en moyenne lorsqu'une buanderie intérieure est installée.

L'amélioration des attributs des locataires est particulièrement remarquable. Les immeubles équipés d'une buanderie intérieure ont tendance à recevoir davantage de candidatures de locataires aux revenus plus stables. Cela s'explique par le fait que les locataires qui apprécient les équipements modernes ont généralement une plus grande capacité de paiement.

Analyse coût-efficacité de l'installation d'une buanderie

Détails des coûts d'installation

Le coût d'installation d'une buanderie intérieure varie considérablement en fonction de la structure du bien et de l'état des installations existantes, mais il se situe généralement entre 100 000 et 250 000 JPY. Ce coût comprend l'installation de la cuve du lave-linge, les canalisations d'alimentation et d'évacuation de l'eau, les travaux d'électricité et, le cas échéant, la réfection des sols et des murs.

Un examen plus approfondi de la ventilation des coûts montre qu'elle se compose des éléments suivants

Un facteur qui a un impact significatif sur les coûts est l'emplacement des conduites d'eau et d'évacuation existantes. Les coûts peuvent être réduits si les tuyaux sont installés à proximité de la cuisine ou de la salle de bains, mais s'ils sont installés plus loin, les travaux de plomberie deviennent plus complexes et les coûts ont tendance à augmenter.

En outre, dans le cas des copropriétés, l'approbation de l'association de gestion peut être requise, et des procédures et des coûts supplémentaires peuvent être encourus en fonction de la nature des travaux. Il est important de se renseigner au préalable auprès de la société de gestion ou de l'association de gestion.

Calcul de la période de récupération

Calculez la période d'amortissement spécifique pour les coûts d'installation. Sur la base de l'exemple précédent, le délai de récupération est calculé pour différents scénarios.

Scénario 1 : Propriété d'une pièce (avec une augmentation de loyer de 5.000 JPY)
-Coûts d'installation : 150 000 yens
-Augmentation du loyer mensuel : 5.000 JPY
-Période de remboursement : 150.000 ¥ ÷ 5.000 ¥ = 30 mois (2,5 ans)

Scénario 2 : bien de 1K (avec augmentation de loyer de 8.000 JPY)
-Coût d'installation : 180.000 ¥
-Augmentation mensuelle du loyer : 8.000 JPY
-Retour sur investissement : 180.000 ¥ ÷ 8.000 ¥ = 22,5 mois (environ 1,9 an)

Scénario 3 : incluant l'effet de la réduction de la période d'inoccupation
-Coûts d'installation : 150 000 ¥
-Augmentation du loyer mensuel : 5.000 JPY
-Effet de la réduction de la période d'inoccupation : 120.000 JPY (pour 2 mois)
-Période de récupération réelle : (150.000 ¥ - 120.000 ¥) ÷ 5.000 ¥ = 6 mois.

Ainsi, si l'on tient compte de l'effet de la réduction de la période d'inoccupation, la période de remboursement est considérablement réduite. On peut s'attendre à ce que l'installation ait un effet très immédiat, en particulier dans les immeubles dont la période d'inoccupation est prolongée.

Points clés de la rentabilité

Pour maximiser le retour sur investissement, il est important de prendre en compte les points suivants

1. optimiser l'emplacement de l'installation
En tenant compte de la ligne de flux des travaux ménagers, l'emplacement idéal de l'installation se trouve à proximité des vestiaires et des toilettes. Cela améliore le confort des locataires et permet de fixer des loyers plus élevés.

2. en combinaison avec d'autres installations
L'installation d'un lavabo séparé ou d'un nouveau vestiaire en même temps que l'installation d'une buanderie permet d'augmenter encore les loyers grâce à la synergie.

3. un timing approprié
En effectuant les travaux de rénovation en même temps que les travaux d'emménagement, les coûts de construction peuvent être réduits et la période d'inoccupation minimisée.

4. Prise en compte des caractéristiques locales
Les décisions d'investissement basées sur les caractéristiques de l'emplacement du bien sont importantes, car elles sont particulièrement efficaces dans les zones où il y a beaucoup de personnes seules.

5. perspective à long terme
Une fois qu'un investissement en capital a été réalisé, son effet dure longtemps. Il est donc important de prendre en compte non seulement la période d'amortissement à court terme, mais aussi la rentabilité à long terme, par exemple sur 10 ou 20 ans.

Le tableau ci-dessous présente les délais de récupération et la rentabilité à long terme.

Comme on peut le constater, on peut s'attendre à un retour sur investissement très élevé à long terme.

Points clés à prendre en compte et réussite de l'installation

Conditions d'installation

Pour réussir l'installation d'une buanderie intérieure, trois conditions doivent être remplies : l'alimentation en eau, l'évacuation des eaux usées et l'électricité. Il est important de vérifier ces conditions à l'avance et de planifier en conséquence.

Conditions d'alimentation en eau
L'alimentation en eau du lave-linge nécessite une pression d'eau suffisante et un débit d'eau stable. En cas de dérivation d'une conduite d'eau existante, il est nécessaire de vérifier le diamètre de la conduite et la pression de l'eau et, si nécessaire, d'envisager l'installation d'une pompe d'augmentation de la pression. En particulier dans les propriétés situées aux étages supérieurs, il est essentiel de mesurer la pression de l'eau à l'avance, car le lave-linge peut ne pas fonctionner correctement en raison d'une pression d'eau insuffisante.

Conditions de drainage
En ce qui concerne l'évacuation, il est nécessaire de s'assurer que la voie d'évacuation est capable d'évacuer correctement les eaux usées du lave-linge. S'il est difficile de se raccorder aux canalisations existantes, il faudra construire une nouvelle voie d'évacuation, ce qui risque d'augmenter considérablement les coûts. La pente et la capacité du tuyau d'évacuation sont également des facteurs importants et il est recommandé de faire réaliser une étude détaillée par un entrepreneur professionnel.

Exigences électriques.
Une prise électrique dédiée (15A ou plus) doit être installée pour alimenter le lave-linge. Vérifiez si la capacité électrique existante le permet et, si nécessaire, ajoutez un tableau de distribution ou effectuez des travaux de câblage. Une étude préliminaire réalisée par un électricien est particulièrement importante dans les immeubles anciens, car la capacité électrique peut être insuffisante.

Vérifiez les exigences de l'installation à l'aide de la liste de contrôle ci-dessous.

Déroulement des travaux d'installation

En suivant les procédures de construction appropriées, il est possible de raccourcir la période de construction tout en garantissant la qualité. Le déroulement général des travaux est le suivant

1. étude préliminaire et conception (1 semaine)
Une étude du site est réalisée par un entrepreneur spécialisé afin de vérifier en détail les conditions d'approvisionnement en eau, de drainage et d'électricité. À ce stade, l'emplacement de l'installation est finalisé et la conception détaillée des travaux de construction est réalisée.

2.Explication à l'association de gestion et au voisinage (1 semaine)
Dans le cas des copropriétés, les travaux de construction sont notifiés à l'association de gestion et une explication des travaux de construction est donnée aux résidents voisins. Expliquer à l'avance le bruit et les vibrations pendant la période de construction peut permettre d'éviter des problèmes.

3) Approvisionnement et préparation des matériaux (3 jours)
Procurez-vous des bacs de lave-linge, des matériaux de plomberie et des composants électriques. Le choix de matériaux de qualité garantit une durabilité à long terme.

4. Travaux de plomberie et d'électricité (2 à 3 jours)
La tuyauterie d'alimentation et d'évacuation de l'eau et les travaux d'électricité sont réalisés. À ce stade, il est important de tenir compte de l'entretien futur.

5. travaux de finition (1 jour)
Les travaux de réfection des sols et des murs et l'installation des bacs à laver sont réalisés. Des finitions esthétiques augmentent la satisfaction des locataires.

6. contrôle du fonctionnement et remise des clés (demi-journée)
Le lave-linge est effectivement installé et son fonctionnement est vérifié pour s'assurer qu'il n'y a pas de problème avant la remise.

Défaillances courantes et contre-mesures

Les modèles de défaillance suivants peuvent être identifiés à partir de cas antérieurs. Il est important de les comprendre à l'avance et de prendre les contre-mesures appropriées.

Exemple 1 : Erreur dans le choix du lieu d'installation
Dans certains cas, l'emplacement de l'installation a été décidé sans tenir compte de la ligne de flux des travaux ménagers, ce qui a entraîné une mauvaise utilisation pour les occupants et n'a pas permis d'obtenir l'effet escompté.

Contre-mesures :
En se basant sur le mode de vie des résidents, choisir l'emplacement de l'installation en mettant l'accent sur la ligne d'écoulement depuis les toilettes ou le dressing. Dans la mesure du possible, plusieurs sites candidats doivent être envisagés et l'emplacement le plus approprié doit être sélectionné.

Échec 2 : estimation insuffisante des coûts
Dans certains cas, les études préliminaires sont insuffisantes et des travaux supplémentaires sont nécessaires après le début de la construction, ce qui entraîne un dépassement important du budget.

Contre-mesure :
Obtenez des devis détaillés auprès de plusieurs entrepreneurs spécialisés et planifiez le budget en prévoyant une réserve de 20 %. En outre, définissez clairement les conditions des travaux supplémentaires au moment de la passation du contrat.

Défaillance 3 : inadéquation avec les besoins du locataire
Dans certains cas, l'installation ne correspond pas à la demande réelle parce que l'emplacement du bien et les caractéristiques démographiques des locataires n'ont pas été pris en compte.

Contre-mesure :
Étudier à l'avance les conditions d'équipement des propriétés concurrentes situées à proximité et les caractéristiques démographiques des locataires, et investir dans des équipements qui correspondent aux besoins du groupe cible de locataires.

Défaillance 4 : Planification inadéquate de la maintenance
Une planification insuffisante de la maintenance après l'installation peut, dans certains cas, entraîner des problèmes de maintenance à long terme.

Contre-mesures :
Au moment de l'installation, la construction doit être réalisée en tenant compte de l'entretien futur et un plan d'inspections périodiques doit être élaboré. Il est également important d'expliquer aux locataires comment utiliser le système.

En prenant ces mesures, la probabilité de réussite de l'installation d'une salle de lavage peut être considérablement augmentée. En particulier, consacrer suffisamment de temps à la recherche et à la planification à l'avance est la clé de la réussite du projet.

Conclusion.

L'installation d'une buanderie intérieure est l'une des stratégies d'investissement les plus efficaces sur le marché locatif actuel. Comme nous l'avons vérifié dans cet article, les avantages de l'investissement, lorsqu'il est correctement mis en œuvre, peuvent être résumés comme suit

Effet de l'augmentation des loyers
Les loyers peuvent augmenter de 3 000 à 15 000 JPY par mois, l'effet variant en fonction du type de bien et de son emplacement. On peut s'attendre à des effets particulièrement importants pour les logements destinés aux personnes seules.

Effet sur les logements vacants
Une augmentation de 30 à 50 % du nombre de visites et une réduction de la période moyenne d'inoccupation de deux mois peuvent réduire de manière significative les pertes d'opportunité.

Période de retour sur investissement
En général, un retour sur investissement peut être obtenu en 1,5 à 4 ans et une rentabilité très élevée peut être atteinte à long terme.

Compétitivité accrue sur le marché
L'installation d'un équipement classé au deuxième rang en termes de popularité permet d'améliorer considérablement la compétitivité de l'immeuble sur le marché et de s'attendre à des locataires de meilleure qualité.

Prochaine action.
Il est conseillé aux propriétaires qui envisagent d'installer une buanderie de commencer par une étude de l'état actuel de leur bien. Vérifiez l'approvisionnement en eau, l'évacuation des eaux usées et les besoins en électricité, réfléchissez à l'emplacement de l'installation, obtenez des devis de plusieurs fournisseurs et élaborez un plan d'investissement.

INA&Associates propose également des services de conseil en matière d'investissement afin d'aider les propriétaires à maximiser leur rendement. Nous apportons un soutien total, de la formulation de la meilleure stratégie d'investissement en fonction des caractéristiques du bien à la présentation d'entreprises d'installation fiables.

Questions fréquemment posées

Q1 : Quels sont les coûts d'installation ?

R1 : Les coûts d'installation sont généralement compris entre 100 000 et 250 000 JPY. Cependant, le coût peut varier davantage en fonction de l'emplacement des conduites d'alimentation en eau et d'évacuation existantes et de la structure de la propriété. Les coûts comprennent le coût de la cuve du lave-linge, les tuyaux d'alimentation en eau et d'évacuation, les travaux électriques, les travaux de réparation des sols et des murs et les coûts d'installation. Pour obtenir une estimation précise des coûts, il est recommandé d'obtenir des devis détaillés de plusieurs entrepreneurs spécialisés.

Q2 : Quels sont les types de biens immobiliers les plus propices à l'installation ?

A2. les logements pour personnes seules (studio, 1K, 1DK) sont particulièrement efficaces. On peut s'attendre à ce qu'il soit plus efficace dans les propriétés situées à proximité des gares dans les zones urbaines et dans les zones où il y a beaucoup d'étudiants et de jeunes actifs. En outre, la modernisation des installations peut améliorer de manière significative la compétitivité des biens immobiliers plus anciens où l'on craint une baisse de la compétitivité. Les logements familiaux peuvent également en bénéficier, mais un effet plus important peut être obtenu en combinaison avec d'autres équipements (par exemple, un chauffage supplémentaire, un lavabo indépendant, etc.)

Q3 : Combien de temps dure l'installation ?

R3 : La période de construction typique est d'environ deux semaines, de l'étude préliminaire à l'achèvement des travaux. La répartition est la suivante : une semaine pour l'étude préliminaire et la conception, une semaine pour la notification à l'association de gestion et l'explication du quartier, et 2 à 3 jours pour l'installation proprement dite. Toutefois, si les travaux de plomberie sont complexes ou s'il faut du temps à l'association de gestion pour approuver les travaux, le délai peut être prolongé. S'il y a des locataires dans le quartier, il est important d'expliquer et de coordonner les travaux avec eux bien à l'avance afin de minimiser l'impact sur leur vie pendant la période de construction.

Q4.Que faut-il faire s'il y a des locataires ?

R4. S'il y a des locataires, il est important de leur expliquer en détail la nécessité des travaux de construction et les avantages qu'ils en retireront, et de s'assurer de leur compréhension. Informez-les à l'avance du bruit et des interruptions temporaires de l'approvisionnement en eau pendant la période de construction et, dans la mesure du possible, établissez un calendrier qui tienne compte des conditions de vie des locataires. Insistez également sur le fait qu'une fois les travaux terminés, la situation sera plus confortable pour les locataires et demandez-leur de coopérer. Dans certains cas, il peut être nécessaire d'envisager une réduction du loyer ou de fournir un autre logement temporaire pendant la période de construction.

Q5. Un entretien est-il nécessaire après l'installation ?

R5. Un entretien régulier peut prolonger la durée de vie de l'équipement et maintenir la satisfaction des locataires. Il est recommandé d'inspecter les canalisations d'alimentation en eau et d'évacuation, de nettoyer le bac de la machine à laver et de vérifier le système électrique environ une fois par an. Il est également important d'expliquer aux locataires comment utiliser correctement les équipements et prévenir les problèmes. Il faut s'attendre à des frais d'entretien d'environ 10 à 20 000 JPY par an. Un bon entretien prolongera la durée de vie utile de l'équipement et maximisera le retour sur investissement à long terme.

Les informations contenues dans cet article sont basées sur les données disponibles en décembre 2024 et sont susceptibles d'être modifiées en fonction des conditions du marché et des changements de législation. Les décisions d'investissement relèvent de la responsabilité de chaque propriétaire.