Von Mietrückständen bis zur Zwangsvollstreckung: Ein umfassender Leitfaden

Mietrückstände sind eines der unvermeidlichen Probleme in der Immobilienverwaltung. Aufgrund der sich verschlechternden wirtschaftlichen Lage der Mieter oder verschiedener anderer Umstände können Mietzahlungen überfällig werden. Die Miete ist jedoch eine wichtige Einnahmequelle für Eigentümer, und anhaltende Zahlungsrückstände können den Cashflow erheblich beeinträchtigen. Das Verständnis der rechtlichen Verfahren von den Mietrückständen bis zur Vollstreckung und die rechtzeitige Reaktion darauf sind für die Stabilisierung der Immobilienverwaltung von wesentlicher Bedeutung. In diesem Artikel wird der Ablauf vom Auftreten von Mietrückständen bis zur Zwangsvollstreckung unter Berücksichtigung der rechtlichen Aspekte erläutert.

1. Erste Reaktion auf Mietrückstände

1-1. Mahnung durch die Verwaltungsgesellschaft

Bei Mietrückständen besteht die erste Reaktion darin, dem Mieter über die Verwaltungsgesellschaft eine Mahnung zukommen zu lassen. In diesem Stadium ist es ratsam, die Verwaltungsgesellschaft damit zu beauftragen, anstatt dass sich die Eigentümer selbst direkt an sie wenden.

Die Verwaltungsgesellschaft wird in der Regel die folgenden Mahnverfahren anwenden

• Telefonische Kontaktaufnahme
• Gespräche durch Besichtigung des Eigentümers
• Versendung eines Mahnschreibens

Es ist wichtig, nicht nur zur Zahlung aufzufordern, sondern auch den Grund für die Zahlungsrückstände und die Aussichten für künftige Zahlungen zu bestätigen.

1-2. Kontaktaufnahme mit dem Mitbürgen

Wenn der Mieter selbst nicht antwortet oder keine Aussicht auf Zahlung besteht, wenden Sie sich an den Mitbürgen. Der Mitbürge hat dieselben Zahlungsverpflichtungen wie der Mieter und kann daher von den Mietrückständen in Kenntnis gesetzt und zur Zahlung aufgefordert werden.

Besonders wichtig ist, dass bei der Kontaktaufnahme mit dem Mitbürgen aufgrund einer Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs ein Grenzbetrag festgelegt werden muss. Der Grenzbetrag ist der Höchstbetrag, für den der Mitbürge haftet, und muss im Vertrag deutlich angegeben werden.

1-3. Was ist zu tun, wenn eine Bürgschaftsgesellschaft eingreift?

In neueren Mietverträgen werden zunehmend Mietgarantiegesellschaften eingesetzt. Wenn eine Mietgarantiegesellschaft beigefügt ist, setzt sich die Verwaltungsgesellschaft mit der Garantiegesellschaft in Verbindung, wenn Zahlungsrückstände auftreten. Die Bürgschaftsgesellschaft zahlt dem Eigentümer die rückständige Miete vertragsgemäß, und die Bürgschaftsgesellschaft schickt dann eine Mahnung an den Mieter.

In den Fällen, in denen eine Bürgschaftsgesellschaft eingeschaltet wird, sind die Auswirkungen für den Eigentümer relativ gering, aber es ist zu beachten, dass der Umfang und die Dauer der Bürgschaft durch die Bürgschaftsgesellschaft begrenzt sind.

2. Vorbereitungsphase des Gerichtsverfahrens

2-1. Aufforderung durch inhaltsbescheinigte Post

Dauert der Mietrückstand länger als einen Monat an, kommt eine Mahnung per Einwurfeinschreiben in Betracht. Inhaltsbescheinigte Post ist ein Postdienst, bei dem die Post bescheinigt, "wer ein Dokument mit welchem Inhalt, an wen und wann gesendet hat".

Bei der Versendung von inhaltsbescheinigten Sendungen ist Folgendes zu beachten

• Geben Sie die Tatsache (Zeitraum und Betrag) der Zahlungsrückstände klar an.
• Setzen Sie eine klare Frist für die Zahlung.
• Nennen Sie die Maßnahmen, die ergriffen werden sollen (z. B. Kündigung des Vertrags), wenn die Zahlung nicht fristgerecht erfolgt.
• Legen Sie einen Zustellungsnachweis bei, damit bestätigt werden kann, dass die Post der Gegenpartei zugestellt wurde.

Dieses Einschreiben wird in einem späteren Gerichtsverfahren ein sehr wichtiges Beweismittel sein. Bewahren Sie ihn auf, denn er kann beweisen, "wann" und "welche Art von Benachrichtigung" konkret erfolgt ist.

2-2. Versendung einer Mahnung und Vertragskündigung

Bei einem Mietrückstand von mehr als zwei oder drei Monaten wird eine "Mahnung und Vertragskündigung" per Post mit beglaubigtem Inhalt verschickt. Darin wird dem Mieter mitgeteilt, dass der Mietvertrag gekündigt wird, wenn die Zahlung nicht innerhalb einer bestimmten Frist (in der Regel etwa eine Woche) erfolgt.

In der Kündigung müssen folgende Punkte enthalten sein

• Höhe und Zeitraum des Mietrückstandes
• Fälligkeitsdatum für die Zahlung.
• Hinweis, dass der Vertrag gekündigt wird, wenn die Zahlung nicht innerhalb der Frist erfolgt.
• Die Aufforderung, das Gebäude nach Beendigung des Vertrags zu räumen.
• Dies muss auch dem Bürgen mitgeteilt werden.

Diese Mitteilung dient sowohl als Erfüllungs- als auch als Kündigungsmitteilung gemäß Artikel 541 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und ist der erste Schritt im rechtlichen Verfahren.

2-3. Kündigung des Mietvertrags

Erfolgt die Zahlung nicht innerhalb der Kündigungsfrist, wird der Mietvertrag gekündigt. Die Kündigung des Mietvertrags ist nicht allein wegen der Nichtzahlung der Rückstände zulässig; es muss die gesetzliche Voraussetzung des "Vertrauensbruchs" erfüllt sein.

Die Rechtsprechung tendiert dazu, einen Vertrauensbruch anzuerkennen, wenn der Mieter drei Monate oder länger im Rückstand ist, aber die Entscheidung kann je nach den Umständen des Rückstands und der Einstellung des Mieters unterschiedlich ausfallen.

Folgende Faktoren sind wichtig, damit die Kündigung eines Vertrags gültig ist

• Eine angemessene Kündigungsfrist (mit Aufforderung zur Zahlung innerhalb einer angemessenen Frist) wurde eingehalten.
• Die Zahlung ist nach der Mahnung nicht erfolgt.
• Das Ausmaß des Zahlungsrückstands muss so schwerwiegend sein, dass das Vertrauensverhältnis zerstört wird.
• Die Absicht, den Vertrag zu kündigen, wurde der anderen Partei deutlich mitgeteilt.

Nach der Kündigung des Vertrages ist der Mieter verpflichtet, das Gebäude zu räumen.

3. Klagen auf Herausgabe des Gebäudes

3-1. Einreichung einer Klage auf Herausgabe des Gebäudes

Wenn der Mieter die Räumlichkeiten nach der Kündigung nicht freiwillig räumt, wird bei Gericht eine "Klage auf Herausgabe des Gebäudes" eingereicht. Mit dieser Klage wird verlangt, dass das Gebäude geräumt und die rückständige Miete gezahlt wird.

Die Klage sollte die folgenden Informationen enthalten

• Angaben zu den Parteien (Vermieter und Mieter)
• Eine Zusammenfassung des Mietvertrags
• Sachverhalt und Höhe des Mietrückstandes
• Die Umstände der Kündigung und der Beendigung des Vertrags
• Einzelheiten des beantragten Urteils (Herausgabe des Gebäudes und Zahlung der Mietrückstände)

Wenn Sie eine Klage einreichen, müssen Sie für Steuerzeichen (je nach Höhe des Streitwerts) und Briefmarken (ca. 6.000 Yen) bezahlen. Wenn der Streitwert relativ gering ist, kann ein vereinfachtes Verfahren, die so genannte Bagatellklage, angewandt werden, doch ist es üblich, das normale Gerichtsverfahren für die Herausgabe eines Gebäudes zu durchlaufen.

3-2. Verlauf des Gerichtsverfahrens

Nach Einreichung der Klage stellt das Gericht dem Beklagten (Mieter) eine Abschrift der Klage zu und bestimmt einen Termin für die erste mündliche Verhandlung. Die Verhandlung läuft im Allgemeinen wie folgt ab

1. Erste mündliche Verhandlung: Beide Parteien erscheinen vor Gericht und bestätigen den Zweck und den Grund der Klage.
2. Einreichung einer Klageerwiderung: Wenn der Beklagte die Forderung bestreitet, reicht er eine Klageerwiderung ein.
3. Beweisaufnahme: Vernehmung von Zeugen und ggf. Prüfung von Urkunden.
4. Abschluss der Schriftsätze: Die Verhandlung ist beendet, wenn beide Seiten ihre Argumente erschöpft haben.
5. Urteilsverkündung: Die Urteilsverkündung erfolgt in der Regel etwa zwei Wochen nach Abschluss der Verhandlung.

Verweigert der Beklagte die Entgegennahme der Klage oder antwortet er nicht, können Verfahren wie die Zustellung einer Klage oder ein summarisches Urteil angewandt werden.

In Fällen von Mietrückständen, in denen der Sachverhalt oft eindeutig ist, kann ein Urteil in der Regel innerhalb von ein bis zwei Monaten nach der ersten mündlichen Verhandlung ergehen.

3-3. Möglichkeit eines Vergleichs

Im Laufe der Verhandlung kann das Gericht einen Vergleich empfehlen. Ein Vergleich kann angestrebt werden, insbesondere wenn der Beklagte anwesend ist und anbietet, die Miete in Raten zu zahlen.

Zu den wichtigsten Inhalten eines Vergleichs gehören

• Zahlung der rückständigen Miete innerhalb einer bestimmten Frist und Fortführung des Vertrags
• Zusage, nach einer bestimmten Zeit freiwillig auszuziehen
• Aufstellung eines Plans zur Zahlung der rückständigen Miete in Raten

Es gibt zwei Arten von Vergleichen: gerichtliche Vergleiche, die vollstreckbar sind, und außergerichtliche Vergleiche, die lediglich ein Versprechen darstellen. Wenn die Vollstreckung eine Voraussetzung ist, ist ein gerichtlicher Vergleich vorzuziehen.

4. verfahren der zwangsvollstreckung

4-1. Vorbereitung eines Antrags auf Zwangsvollstreckung

Wenn die Mieter auch nach Rechtskraft des Urteils nicht freiwillig ausziehen, müssen Sie das Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten. Zur Beantragung der Zwangsvollstreckung sind folgende Unterlagen erforderlich

1. Eine beglaubigte Abschrift des Urteils mit einem Vollstreckungsbescheid
2. eine Bescheinigung über die Zustellung (Nachweis, dass das Urteil der Gegenpartei zugestellt wurde)
3. Ein Antrag auf Zwangsvollstreckung

Der Antrag auf Erteilung eines Vollstreckungstitels wird bei der Geschäftsstelle des Gerichts gestellt, das das Urteil erlassen hat. Eine Bescheinigung über die Zustellung wird ebenfalls vom Gericht ausgestellt.

4-2. Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher

Sobald dem Antrag auf Zwangsvollstreckung stattgegeben wurde, wird vom Gericht ein Gerichtsvollzieher bestellt, der eine Untersuchung vor Ort durchführt. Der Gerichtsvollzieher stellt den Bewohnern eine "Mitteilung" zu und fordert sie auf, die Immobilie freiwillig zu verlassen.

Zum Zeitpunkt der Ankündigung besucht der Gerichtsvollzieher die betreffende Immobilie und trifft sich mit dem Mieter. Auch in diesem Stadium kann die Vollstreckung vermieden werden, wenn der Mieter die Wohnung freiwillig verlässt. Reagiert der Mieter jedoch nicht auf den Bescheid, wird ein Termin für die Vollstreckung anberaumt.

In der Regel dauert es etwa zwei Wochen von der Antragstellung bis zur Aufforderung und etwa einen Monat von der Aufforderung bis zum Vollstreckungstermin (tatsächliche Räumung).

4-3. Vollstreckung der Zwangsvollstreckung (Herausgabevollstreckung)

Wenn der Mieter die Räumlichkeiten nach der Ankündigung nicht räumt, wird die Zwangsvollstreckung (Abtretungsvollstreckung) endgültig vollstreckt. Die Zwangsvollstreckung wird in Anwesenheit eines Gerichtsvollziehers und unter Mitwirkung von Umzugsunternehmen, Schlosswechslern und anderen durchgeführt.

Ablauf der Zwangsvollstreckung:

1. Der Gerichtsvollzieher und das zuständige Personal treffen in der betreffenden Immobilie ein.
2. Der Gerichtsvollzieher fordert den Mieter auf, die Räumlichkeiten zu verlassen
3. Die Besitztümer des Mieters werden entfernt (es wird ein Lagerraum für die Besitztümer benötigt)
4. Die Schlösser werden ausgewechselt
5. Der Zustand der Immobilie wird überprüft und die Vollstreckung wird abgeschlossen

Die Kosten der Zwangsvollstreckung werden grundsätzlich vom Schuldner (dem Mieter) getragen, in der Praxis trägt jedoch der Vermieter die Kosten vorübergehend und wird zu einem späteren Zeitpunkt in Rechnung gestellt.

4-4. Kosten der Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung ist mit folgenden Kosten verbunden

1. Vorauszahlung an das Gericht: ca. 70.000 Yen
2. Kosten für das Umzugsunternehmen:
   • Immobilie für eine Person: ca. 200.000-300.000 Yen
   • Familie (3LDK): ca. 500.000-600.000 Yen
   • Wenn Sie viel Gepäck haben: mehr als 1.000.000 Yen
3. Kosten für den Schlüsselersatz: ca. 10-20.000 Yen

Da diese Kosten je nach Größe des Objekts und der Menge des Gepäcks stark variieren, ist es ratsam, im Voraus einen Kostenvoranschlag einzuholen.

5. Vorsichtshinweise, die Immobilienbesitzer beachten sollten

5-1. Rechtzeitiges Reagieren

Ein frühzeitiges Vorgehen gegen Mietrückstände ist äußerst wichtig. Es ist notwendig, über die Verwaltungsgesellschaft mit dem Eigentümer Kontakt aufzunehmen, sobald die Zahlungsrückstände beginnen, und die Situation zu klären. Es ist ratsam, innerhalb von drei Monaten ein gerichtliches Verfahren in Erwägung zu ziehen, denn je länger die Rückstände bestehen, desto schwieriger wird die Eintreibung.

Insbesondere ist zu beachten, dass für Mietrückstände eine Verjährungsfrist von fünf Jahren gilt. Bleiben sie über einen längeren Zeitraum unbeachtet, kann der Anspruch verjähren.

5-2. Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen

Bei der Bearbeitung von Mietrückständen ist die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen unerlässlich. Die folgenden Handlungen gelten als Rechtsmissbrauch und können eine rechtliche Haftung nach sich ziehen und sollten daher unbedingt vermieden werden

• Kontaktaufnahme zu anderen Personen als Ihrem Arbeitgeber, Ihrer Schule oder Ihrem Bürgen
• Anrufe oder Besuche am frühen Morgen oder am späten Abend (20.00-7.00 Uhr)
• Mehrere Anrufe oder Besuche am selben Tag
• Mahnungen durch Aushänge in Gemeinschaftsräumen oder an der Haustür
• Unbefugtes Auswechseln von Schlössern oder Betreten von Räumen
• Unbefugte Entfernung von Haushaltsgegenständen
• Drohungen oder Aussitzen.

Diese Handlungen stellen einen Eingriff in die Privatsphäre und das Aufenthaltsrecht des Mieters dar und können als unerlaubte Handlung einen Schadensersatzanspruch begründen.

5-3. Beratung mit Fachleuten

Der Rechtsweg von Mietrückständen bis zur Vollstreckung ist komplex und erfordert Fachwissen. Insbesondere in folgenden Fällen ist es ratsam, einen Rechtsanwalt oder einen anderen Experten zu konsultieren

• Wenn hohe Rückstände bestehen
• wenn das Problem mit dem Mieter immer komplexer wird
• wenn voraussichtlich Vollstreckungsmaßnahmen erforderlich sind
• wenn der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist
• wenn Sie sich bei der Erstellung von Rechtsdokumenten unsicher sind

Ungefähre Kosten für die Beauftragung eines Spezialisten:

• Beratungsgebühr: kostenlos - ¥5.500 (erste 30 Minuten)
• Einleitungsgebühr: ca. 220.000-330.000 Yen
• Unvorhergesehenes Honorar: ca. 220.000-440.000 Yen
• Tägliches Taschengeld: ca. ¥10-30.000

Obwohl diese Gebühren auf den ersten Blick hoch erscheinen mögen, werden sie langfristig als vorteilhaft angesehen, wenn geeignete rechtliche Schritte zur Eintreibung der überfälligen Miete und zur vorzeitigen Rückgabe der Immobilie führen.

5-4. Beweissicherung

Die Beweissicherung ist bei der Durchführung von Gerichtsverfahren sehr wichtig. Die folgenden Dokumente und Aufzeichnungen sollten immer aufbewahrt werden

• Kopie des Mietvertrags
• Aufzeichnungen über Mietüberweisungen (Zahlungsstand)
• Aufzeichnungen über Mahnungen (Telefonprotokolle, Besuchsprotokolle)
• Kopien von Einschreiben und Zustellnachweis
• Notizen und Aufzeichnungen über die Korrespondenz mit den Mietern
• Fotografien und Videos (z. B. Zustand der Immobilie)

Diese Beweismittel sind wichtiges Material, um Ihre Forderung vor Gericht zu untermauern.

6. Jüngste Präzedenzfälle und Trends in der Rechtsreform

6-1. Wichtige Präzedenzfälle zu Mietverträgen

Die jüngste Rechtsprechung hat mehrere wichtige Entscheidungen zu Mietrückständen und Herausgabeforderungen getroffen.

So entschied der Oberste Gerichtshof, dass eine Klausel im Vertrag einer Mietgarantiegesellschaft, nach der die Wohnung als geräumt gilt, wenn der Mieter zwei Monate mit der Miete im Rückstand ist und nicht kontaktiert werden kann, rechtswidrig ist. Diese Entscheidung bekräftigt den Grundsatz, dass für die Räumung der Wohnung ein ordnungsgemäßes rechtliches Verfahren erforderlich ist.

6-2. Auswirkungen der Änderungen des Zivilvollstreckungsgesetzes

Im März 2021 wurde die Stadtpolizei auf einen Fall von Mietrückständen aufmerksam gemacht, der erste derartige Vorfall seit der Änderung des Zivilvollstreckungsgesetzes. Man hofft, dass die Änderung des Zivilvollstreckungsgesetzes die Verfahren zur Offenlegung des Schuldnervermögens stärken und die Eintreibung von Mietrückständen effektiver gestalten wird.

6-3. Änderungen des Zivilgesetzbuches über Garantien

Mit der Änderung des Zivilgesetzbuchs im April 2020 wurde die Festlegung eines Höchstbetrags für einzelne revolvierende Bürgschaftsverträge verbindlich vorgeschrieben. Dies hat dazu geführt, dass eine Obergrenze für die Haftung des Mitbürgen festgelegt wurde. Wird der Höchstbetrag beispielsweise auf 1,2 Millionen Yen festgesetzt, so kann der Mitbürge maximal 1,2 Millionen Yen einfordern, auch wenn der Mietrückstand 1,5 Millionen Yen erreicht.

Mit dieser Änderung soll die Belastung des Bürgen im Mietvertrag geklärt und eine übermäßige Haftung vermieden werden. Als Immobilieneigentümer ist es wichtig, die Festsetzung eines angemessenen Höchstbetrags und die Inanspruchnahme einer Bürgschaftsgesellschaft zu erwägen.

7. Zusammenfassung

Der Prozess von Mietrückständen bis zur Zwangsvollstreckung basiert auf gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren. Dieses Verfahren umfasst die folgenden Schritte

1. Feststellung der Rückstände und erste Reaktion (Mahnung, Kontaktaufnahme mit dem Mitbürgen)
2. Vorbereitung des Gerichtsverfahrens (inhaltlich beglaubigte Post, Kündigung des Vertrags)
3. Einreichung einer Klage, mit der die Herausgabe des Gebäudes gefordert wird, und Durchführung eines Gerichtsverfahrens
4. Durchsetzung der Rückgabe durch Zwangsvollstreckung

Durch geeignete Maßnahmen in jeder Phase kann die Eintreibung der Mietrückstände und die vorzeitige Rückgabe der Immobilie erreicht werden. Dabei darf nicht vergessen werden, dass die Maßnahmen im Einklang mit dem Gesetz stehen und die Rechte der Mieter respektieren müssen.

Das Thema Mietrückstände ist eine große Herausforderung für Immobilieneigentümer, aber mit dem richtigen Wissen und frühzeitigem Handeln lassen sich die Verluste minimieren. In besonders komplexen Fällen kann der Beistand von Spezialisten helfen, das Problem effektiver zu lösen.

Über INA&Associates Ltd.

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