جاذبية سوق العقارات اليابانية للمستثمرين الصينيين: الفرص والتحديات

في السنوات الأخيرة، ازداد اهتمام المستثمرين الصينيين بسوق العقارات اليابانية بسرعة. وتتمتع العقارات اليابانية بالعديد من عوامل الجذب للمستثمرين الصينيين، مثل البيئة الاقتصادية المستقرة والربحية والحماية القانونية الواضحة للحقوق، فضلاً عن المزايا من حيث تعاقب الأصول. يقدم هذا المقال وجهة نظر الخبراء حول جاذبية الاستثمار العقاري الياباني للمستثمرين الصينيين، ومقارنة بين المدن الرئيسية، وقصص النجاح، والتحديات التي تواجههم عند الاستثمار، وأهمية اختيار شريك موثوق به.

لماذا تعتبر العقارات اليابانية جذابة للمستثمرين الصينيين

هناك عدة أسباب واضحة وراء اهتمام المستثمرين الصينيين بسوق العقارات اليابانية. نوجز النقاط الرئيسية أدناه.

• عوائد الإيجار المستقرة والربحية العالية: الطلب على الإيجار قوي في سوق العقارات اليابانية ويمكن توقع عوائد مستقرة. وعلى وجه الخصوص، من المتوقع أن يبلغ متوسط عوائد الإيجار حوالي 4% في المناطق الحضرية الكبرى مثل طوكيو، بل وأعلى من ذلك في المدن الإقليمية. من ناحية أخرى، فإن العوائد في المدن الكبرى في الصين (مثل بكين وشنغهاي وقوانغتشو وشنتشن) منخفضة، حيث تقل عن 2%، وليس من السهل كسب دخل ثابت في البلاد. ولذلك، فإن العقارات في اليابان جذابة لأنها يمكن أن تولد تدفقات نقدية أعلى من تلك الموجودة في البر الرئيسي للصين. بالإضافة إلى ذلك، تتوفر ندوات الاستثمار العقاري والخدمات الاستشارية المتخصصة في اليابان، مما يسهل على المبتدئين العثور على عقارات مناسبة.

• الاستقرار السياسي والاقتصادي والنظام القانوني الشفاف: اليابان مستقرة سياسياً واجتماعياً ولديها نظام قانوني متطور. فالقوانين التي تحكم المعاملات العقارية (مثل قانون أعمال معاملات البناء والمباني وقانون معايير البناء) مطبقة بشكل واضح وعادل، ويتم الإفصاح عن المعلومات بشكل كامل وقت التعاقد، مما يجعلها سوقاً آمنة للمستثمرين الأجانب لاستثمار أموالهم. يمكن تقليل مخاطر الاستثمار إلى أدنى حد ممكن لأن حماية حقوق الملكية وحل المشاكل تتم في عملية شفافة للغاية. في الواقع، لا توجد قيود على الأجانب الذين يشترون عقارات في اليابان، ويمكن تنفيذ المعاملات بالشروط نفسها، بغض النظر عما إذا كانوا محليين أو أجانب. هذه الشفافية والاستقرار القانوني مصدر كبير للطمأنينة بالنسبة للمستثمرين الأجانب، بما في ذلك المستثمرين من الصين.

• مزايا الملكية الدائمة وحماية الأصول: يمكن أن تكون العقارات اليابانية مملوكة بالكامل على أساس كل أرض على حدة، مع حقوق تدوم إلى أجل غير مسمى. في الصين، الأرض في الصين مملوكة للدولة ويقتصر حق استخدام الأراضي السكنية على 70 عاماً كحد أقصى، بينما في اليابان، بمجرد شرائها، يمكن الاحتفاظ بالأرض بشكل دائم باعتبارها ملكاً لك. ويُعد هذا الاختلاف ميزة من حيث توريث الأصول وحماية الأصول على المدى الطويل. العقارات في الخارج هي وسيلة فعالة للحفاظ على الأصول للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية عبر الأجيال. لدى الأفراد ذوي الملاءة المالية المرتفعة في الخارج رغبة قوية في نقل أصولهم إلى الخارج، وتعد اليابان وجهة استثمارية مثالية نظراً لقربها وعائدات الإيجار الجيدة.

• أسعار العقارات المقومة بأقل من قيمتها الحقيقية وفوائد ضعف الين: أسعار العقارات في اليابان مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية مقارنة بالمدن الكبرى الأخرى حول العالم. على سبيل المثال، بلغ متوسط سعر الوحدة السكنية الجديدة في بكين اعتبارًا من عام 2019 حوالي 72 مليون ين ياباني، وهو أعلى من متوسط السعر في منطقة العاصمة طوكيو (حوالي 65.18 مليون ين ياباني). علاوة على ذلك، في اليابان، يبدو السعر في اليابان أقل من قيمته الحقيقية عند الأخذ في الاعتبار أن حقوق الأرض مشمولة أيضًا. وبالإضافة إلى الانخفاض الأخير في قيمة الين، أصبحت العقارات اليابانية أكثر "معقولة" عند النظر إليها باليوان الصيني أو الدولار الأمريكي. وفي الواقع، ينشط عدد متزايد من المستثمرين الأجانب في شراء المزيد والمزيد من العقارات اليابانية على خلفية ضعف الين، ولا يُستثنى من ذلك الأثرياء الصينيون. وتعد القدرة على الحصول على أصول مستقرة مع الاستفادة من سعر الصرف عامل جذب رئيسي.

• مبانٍ عالية الجودة وبيئة تشغيل مستقرة: تتميز العقارات اليابانية، الجديدة والمستعملة على حد سواء، بجودة عالية وصيانة مناسبة. ففي الصين، لا يوجد في الصين عدد قليل من "العقارات المنجمية" حيث تكثر العيوب بعد بضع سنوات فقط من البناء الجديد، بينما في اليابان، حتى العقارات المستعملة القديمة تتمتع بهيكل متين وخطة إصلاح واسعة النطاق ونظام احتياطي للإصلاح، لذا يمكن الاحتفاظ بها مع راحة البال على المدى الطويل. وهناك ميزة أخرى هي أن سوق الإيجار في اليابان ناضجة وهناك مشاكل أقل مع المستأجرين. ففي الصين، غالباً ما يقوم الملاك الأفراد في الصين بتأجير عقاراتهم مباشرة، مما قد يؤدي بسهولة إلى نشوب نزاعات، بينما من الشائع في اليابان أن تتم إدارة عقود الإيجار من خلال شركة إدارة، مع وجود فترات وقواعد ثابتة للعقود. حتى الملاك الذين لا يتحدثون اليابانية يمكنهم الاطمئنان إلى أنهم في بيئة من غير المرجح أن تحدث فيها مشاكل كبيرة إذا تركوا العقار في أيدي شركة إدارة جديرة بالثقة.

وكما ذكرنا أعلاه، فإن استقرار العقارات اليابانية وربحيتها ووضوح النظام القانوني ومزايا حماية الأصول تجعلها جذابة للغاية للمستثمرين الصينيين. كما أن هناك تقارير عن تحركات لتحويل الأموال إلى اليابان كأصل آمن في الخارج، حذرًا من تشديد الضوابط على الأثرياء في ظل سياسة "الثروة المشتركة"، وعلى هذه الخلفية، تتزايد حمى الاستثمار في اليابان.

طوكيو وأوساكا وفوكوكا: عوامل الجذب الاستثماري واتجاهات السوق في المدن الكبرى

بالنسبة للمستثمرين الصينيين الذين يفكرون في الاستثمار العقاري في اليابان، فإن المدينة التي سيستثمرون فيها هي نقطة قرار مهمة. تتميز كل من المدن الكبرى مثل طوكيو وأوساكا وفوكوكا بخصائص مختلفة ويتم تصنيفها بشكل مختلف كوجهات استثمارية. وفيما يلي نقارن بين جاذبية هذه المدن واتجاهات السوق فيها.

طوكيو: استقرار وقيمة أصول مدينة عالمية

طوكيو هي أكبر مدينة في اليابان وتبرز من حيث الحجم الاقتصادي وعدد السكان. كما أنها رسخت مكانتها كمدينة مالية عالمية وهي سوق عقارية ذات قيمة أصول عالية من منظور عالمي. عوامل الجذب الرئيسية للاستثمار في طوكيو هي

• الطلب المستقر والحفاظ على/ارتفاع قيم الأصول: تميل العقارات في 23 حيًا في طوكيو إلى أن تكون ذات احتياجات سكنية وتجارية عالية باستمرار ومخاطر شغور منخفضة. وعلى وجه الخصوص، تحظى العقارات في المواقع الرئيسية مثل الأجنحة المركزية الخمسة في طوكيو (تشيودا، وتشوو، وميناتو، وشينجوكو، وشيبويا) بشعبية بين المستثمرين من اليابان وخارجها، كما أن قيم الأصول قوية. أحد العوامل وراء هذا الارتفاع الكبير في الأسعار هو الطلب القوي من المستثمرين الأجانب، الذين يشترون المزيد والمزيد من الوحدات السكنية في وسط طوكيو، بما في ذلك من الصين، وذلك بفضل ضعف الين.

• دخل مستقر وموثوقية مستقرة: سوق الإيجار في طوكيو مستقر للغاية ويمكن توقع عوائد تتراوح بين 4 و5% تقريباً لشقق الاستوديو في وسط المدينة. على الرغم من أن العوائد السطحية وحدها أقل من تلك الموجودة في المناطق الإقليمية، إلا أنها تتفوق من حيث انخفاض مخاطر الشغور والحفاظ على قيمة الأصول. بالإضافة إلى ذلك، نظرًا لأن طوكيو تتمتع بأفضل بنية تحتية وشبكة مواصلات متطورة في اليابان، فإن سيولة العقارات (سهولة البيع والشراء) عالية، مما يجعل من السهل صياغة استراتيجية خروج، مما يؤدي أيضًا إلى أمان الاستثمار.

• جاذبيتها كمدينة دولية: طوكيو مدينة دولية من جميع الجوانب، بما في ذلك الأعمال والتعليم والسياحة. ويوجد العديد من المغتربين والطلاب من الخارج، بما في ذلك الصين، ويشتري العديد من الأثرياء شققاً فاخرة في وسط المدينة كمنازل ثانية. كما أن المكاتب والمباني التجارية في مناطق وسط المدينة في أحياء ميناتو وشيبويا وشينجوكو وشيودا هي أيضاً مواقع شهيرة للمستثمرين الصينيين. وبما أن مكانتها كمدينة عالمية ستظل ثابتة في المستقبل، فإن اختيار طوكيو كوجهة استثمارية طويلة الأجل يمكن أن يكون عامل استقرار في محفظة الأصول.

أوساكا: إمكانات النمو وفرص الدخل في العاصمة التجارية

أوساكا هي ثاني أكبر مدينة اقتصادية في اليابان بعد طوكيو، وهي المركز التجاري والثقافي لغرب اليابان. أوساكا، التي تُعرف أيضاً باسم "مطبخ الأمة" ، هي عاصمة تجارية ومن المتوقع أن تنمو أكثر في السنوات الأخيرة، مع مشاريع إعادة التطوير والفعاليات الدولية التي تلوح في الأفق. تتمثل مزايا الاستثمار في أوساكا فيما يلي

• إمكانات مستقبلية بسبب الاقتصاد القوي وإعادة التطوير: يجري تنفيذ مشاريع إعادة التطوير الحضري على نطاق واسع في مدينة أوساكا، بما في ذلك منطقتا أوميدا ونامبا، كما أن المعروض من مساحات التجزئة والمكاتب آخذ في الازدياد. بالإضافة إلى ذلك، من المقرر إقامة معرض أوساكا كانساي إكسبو في عام 2025، والذي من المتوقع أن يجذب الزوار من جميع أنحاء العالم وينعش الاقتصاد المحلي. وبالإضافة إلى ذلك، ستوفر آفاق المدينة كمدينة سياحية دولية، بما في ذلك خطط إنشاء منتجع متكامل، رياحًا خلفية للطلب على العقارات في المستقبل.

• عوائد أعلى مما هي عليه في طوكيو: مقارنة بطوكيو، فإن عوائد الإيجار أعلى قليلاً بالنسبة لعقارات الدخل في مدينة أوساكا، حيث أن أسعار العقارات أقل تكلفة. واعتماداً على المنطقة ونوع العقار، يمكن رؤية مشاريع الوحدات السكنية الفردية ذات العوائد السطحية التي تتراوح بين 6-8%، مما يجعلها مناسبة للمستثمرين الذين يرغبون في "التقدم خطوة واحدة إلى الأمام أكثر من طوكيو" في استهداف الدخل. في الواقع، يأتي سوق العقارات في منطقة أوساكا في المرتبة الثانية بعد طوكيو من حيث الحجم والسيولة في اليابان ككل، في حين أن الأسعار منخفضة نسبيًا، مما يجعلها سوقًا عالي الكفاءة للمستثمرين الصينيين.

• وفرة الطلب على الإيجار: أوساكا هي منطقة حضرية يبلغ عدد سكانها حوالي 8.8 مليون نسمة (اعتبارًا من عام 2025)، والطلب على تأجير المساكن مستقر. على وجه الخصوص، هناك العديد من الجامعات والمدارس المهنية في مدينة أوساكا وما حولها، وهناك مجموعة واسعة من الطلبات من الشباب العزاب إلى العائلات. وهناك أيضًا طلب داخلي بسبب ثقافة أوساكا التجارية الفريدة ومواردها السياحية (مثل دوتونبوري ويو إس جي، إلخ)، كما أن تنوع فرص الدخل مثل عمليات الإقامة الخاصة آخذة في التوسع. بالنسبة للسائحين الصينيين والمسافرين من رجال الأعمال، تحظى أوساكا بشعبية كبيرة مثل طوكيو، وهناك إمكانية لزيادة عدد حالات الأشخاص الذين يختارون أوساكا كمكان للاستقرار أو الإقامة لفترة طويلة من الزمن في المستقبل.

فوكوكا: إمكانات عالية للنمو الإقليمي لمدينة فوكوكا

فوكوكا هي أكبر مدينة في منطقة كيوشو وكانت واحدة من أبرز المدن اليابانية في السنوات الأخيرة، مع واحدة من أعلى معدلات النمو السكاني والنمو الاقتصادي. كما أنها مدينة دولية منفتحة على آسيا، مما يجعلها وجهة استثمارية جذابة للمستثمرين الصينيين. وتتميز فوكوكا بالخصائص التالية

• إمكانات النمو لمدينة شابة: على الرغم من أن عدد سكان فوكوكا يبلغ حوالي 1.6 مليون نسمة (مدينة مصنفة من قبل الحكومة)، إلا أن متوسط عمر السكان صغير السن، ويقال إن معدل المواليد فيها من أعلى المعدلات بين المدن المصنفة من قبل الحكومة. وقد تم تصنيفها كمنطقة خاصة لدعم الشركات الناشئة وتجتذب الانتباه باعتبارها "وادي السيليكون في اليابان" بسبب ازدهار صناعة تكنولوجيا المعلومات وغيرها من المجالات الناشئة. في الواقع، تجذب فوكوكا اهتمام المستثمرين الصينيين كمدينة يمكن توقع عوائد عالية في الاستثمار العقاري بفضل سكانها الشباب والصناعات الناشئة سريعة النمو.

• مجال لزيادة أسعار العقارات والعائدات المرتفعة: لا تزال أسعار العقارات في مدينة فوكوكا مقومة بأقل من قيمتها الحقيقية مقارنة بطوكيو وأوساكا، وهناك إمكانية لمزيد من الزيادات في المستقبل. ويشير البعض إلى أن هذا الأمر أدى إلى زيادة في عمليات الشراء لأغراض الاستثمار باعتبارها "مدينة النمو". وفيما يتعلق بعائدات الإيجار، يمكن أن تتوقع الوحدات السكنية والمباني في مدينة فوكوكا مستويات أعلى من تلك التي في طوكيو (عوائد سطحية تتراوح بين 7-10% أو أكثر حسب العقار)، مما يجعل المدينة جذابة للمستثمرين الذين يولون أهمية للربحية. كما أن سيولة المعاملات العقارية مرتفعة بالنسبة لمدينة إقليمية، وأصبحت بيئة السوق أكثر ملاءمة لاستراتيجيات التخارج المستقبلية (البيع).

• الراحة والبوابة إلى آسيا: فوكوكا قريبة جغرافيًا من المدن الآسيوية الكبرى مثل سيول وشنغهاي وبكين، ولديها طرق جوية واسعة النطاق. وتجدر الإشارة إلى أن مطار فوكوكا يقع على بُعد 10 دقائق فقط من وسط المدينة بمترو الأنفاق، مما يجعلها بيئة جذابة للغاية للمستثمرين المسافرين من وإلى الخارج. في الواقع، هناك العديد من الرحلات الجوية المباشرة من البر الرئيسي للصين وهونغ كونغ إلى فوكوكا، كما أن عدد المواطنين الصينيين الذين يؤسسون قواعد لهم في فوكوكا آخذ في الازدياد بسبب المسافة والقرب النفسي. شبكة النقل في المدينة متطورة بشكل جيد والبيئة المعيشية ممتازة. وبالمقارنة مع طوكيو والمناطق الحضرية الأخرى، فإن تكلفة المعيشة منخفضة، كما أن تكلفة المعيشة المنخفضة يعتبرها الأجانب "قيمة جيدة". علاوة على ذلك، تتمتع فوكوكا بثقافة تاريخية فريدة وثقافة طعام غنية تجذب بعض الأجانب للتفكير في الانتقال إلى هنا. هذه العوامل الجاذبة بشكل عام تجعل من فوكوكا وجهة استثمارية جيدة للسكن والإيجار على حد سواء.

وكما هو موضح أعلاه، توفر طوكيو استقراراً راسخاً وقوة علامتها التجارية، وتوفر أوساكا الربحية وإمكانات النمو، وتوفر فوكوكا إمكانات وعوائد عالية. من خلال اختيار المدن وتنويعها وفقاً لاستراتيجيتك الاستثمارية، يمكنك تحسين التوازن بين المخاطر والعائد.

التحديات والمخاطر المحتملة التي تواجهها عند الاستثمار

على الرغم من عوامل الجذب العديدة للاستثمار العقاري في اليابان، هناك أيضاً العديد من التحديات التي قد يواجهها المستثمرون الأجانب، وخاصة المستثمرين الصينيين الذين يعيشون في الخارج. من المهم فهم المخاطر المحتملة مسبقاً واتخاذ التدابير اللازمة لمعالجتها.

1- حاجز اللغة: التحدي الأكبر الذي غالباً ما يُشار إليه هو مشكلة اللغة اليابانية. يتم توفير معظم المعلومات العقارية في اليابان باللغة اليابانية، كما يتم إعداد وثائق وعقود الملكية باللغة اليابانية، بما في ذلك المصطلحات الفنية. ويذكر المستثمرون الصينيون أيضاً أنه إذا كانوا لا يفهمون اللغة اليابانية، فمن الصعب جمع المعلومات العقارية وفهم تفاصيل العقود، مما قد يؤدي بسهولة إلى القلق وسوء الفهم. كما أن هناك خطر عدم القدرة على العثور على عقار جيد بسبب عقبات اللغة أو عدم معرفة الشروط والأحكام غير المواتية في العقد. لذلك يُشار إلى أن العثور على وكيل عقاري موثوق أو شخص موثوق به هو العقبة الرئيسية الأولى. ومن المؤكد أن عائق اللغة يمثل تحدياً كبيراً، ولكن يمكن التغلب عليه من خلال الحصول على شريك كفء، كما هو موضح أدناه.

2- الاختلافات في الأنظمة القانونية والعادات: يجب أيضاً ملاحظة الاختلافات في الأنظمة والممارسات التجارية المتعلقة بالمعاملات العقارية. على سبيل المثال، في اليابان، ينص القانون في اليابان على رسوم السمسرة التي يجب دفعها لوكيل معاملات البناء والتشييد (شركة وساطة) عند شراء أو بيع العقارات، وعادةً ما تكون هذه الرسوم محددة بنسبة 3% من سعر العقار بالإضافة إلى 60,000 ين ياباني (بالإضافة إلى ضريبة الاستهلاك). ومع ذلك، فإن نظام عمولة السمسرة في المعاملات العقارية ليس شائعًا في الصين كما هو الحال في اليابان، وحتى إذا تم دفعها، فغالبًا ما تكون النسبة المئوية منخفضة، لذلك يفاجأ العديد من الصينيين بارتفاع العمولات في اليابان. يجب أن تكون هذه الاختلافات في التكاليف والأنظمة مفهومة جيدًا مسبقًا. بالإضافة إلى ذلك، يجب دفع الضريبة العقارية وضريبة تخطيط المدن كل عام بعد حيازة العقار، ولكن إذا كنت تعيش في الخارج، فهناك خطر عدم قدرتك على الرد على الإشعارات الضريبية في اليابان، مما يؤدي إلى عدم الدفع. إذا عدت إلى بلدك الأصلي مع وجود العقار في حوزتك وفشلت في دفع الضرائب، فأنت معرض لخطر التأخر في دفع الضرائب، أو الأسوأ من ذلك، المزاد العلني. من المهم طلب مشورة الخبراء واتخاذ التدابير اللازمة للتعامل مع المشكلات الناشئة عن الاختلافات في الأنظمة والعادات بين اليابان والصين.

3- إجراءات الشراء وتحويل الأموال: في حين أن عملية شراء العقارات اليابانية نفسها تتسم بالشفافية والأمان، إلا أن هناك بعض العقبات التي يجب التغلب عليها عند التعامل مع العملية من الخارج. في بعض الحالات، يجب استبدال الخطوات التي تتم عادةً بشكل شخصي، مثل معاينة العقار وتفسيرات الأمور المهمة (التفسيرات القانونية التي يقدمها مقاول البناء قبل توقيع العقد)، عبر الإنترنت. في السنوات الأخيرة، أصبح من الممكن في السنوات الأخيرة إجراء عمليات فحص الممتلكات وشرح الأمور المهمة عن بُعد عبر مكالمة فيديو، ولكن قد تكون هناك مشاكل تتعلق بالمناطق الزمنية وبيئات الاتصالات السلكية واللاسلكية. بالإضافة إلى ذلك، عند نقل أموال الاستثمار من البر الرئيسي للصين إلى اليابان، يجب مراعاة القيود المفروضة على لوائح تحويل العملات الأجنبية في الصين (على سبيل المثال ما يعادل 50 ألف دولار أمريكي سنوياً). وقد اتخذ العديد من الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية خطوات مثل إعداد الأموال عبر هونج كونج، ولكن يجب أيضًا التخطيط لهذا الجانب المتعلق بالتمويل والتحويلات المالية. على الجانب الياباني، من المستحسن أن تكون مستعدًا للاستجابة بسرعة، حيث قد تقوم المؤسسات المالية بالتحقق من مصدر الأموال عند تلقي أموال الشراء عن طريق التحويلات الخارجية.

4- إدارة الممتلكات من مكان بعيد: إذا كنت تملك عقاراً وتستأجره في اليابان أثناء إقامتك في الخارج، فإن الإدارة اليومية للعقار يتم إسنادها بشكل أساسي إلى شركة إدارة تأجير محلية. إذا اخترت شركة إدارة موثوق بها، فيمكنك أن تعهد إليها بكل شيء بدءاً من عمليات فحص العقار والعلاقات مع المستأجرين إلى تحصيل الإيجار وترتيبات الترميم عند خروج المستأجرين. ومع ذلك، إذا فشل اختيار شركة الإدارة، فهناك خطر إغفال التقارير والتأخير في الاستجابة، مما قد يضر بقيمة العقار دون أن يتمكن المالك من استيعاب الموقف. وبالإضافة إلى ذلك، هناك أيضاً بعض العادات التي تنفرد بها اليابان في إدارة الإيجارات (مثل التعامل مع أموال المفاتيح، ورسوم الإيداع والتجديد، واستخدام شركات الضمان في حالة وجود متأخرات، وما إلى ذلك)، وإذا لم تكن على دراية بها، فقد يكون من الصعب اتخاذ القرار الصحيح في بعض المواقف. إن مفتاح النجاح حتى بالنسبة للمالكين البعيدين هو المشاركة الفعالة في الإدارة، على سبيل المثال من خلال تلقي تقارير منتظمة عن حالة الإشغال وإيرادات ونفقات العقار، وطلب آراء الخبراء عند اتخاذ القرارات المهمة.

5- مخاطر السوق والشائعات: وأخيراً، ينبغي أيضاً ذكر المخاطر الخاصة بالسوق والشائعات. على الرغم من استقرار سوق العقارات اليابانية بشكل عام، إلا أن هناك مخاطر مرتبطة بأنواع معينة من العقارات. فعلى سبيل المثال، أدى الازدهار الأخير في الوحدات السكنية البرجية في مراكز المدن إلى جعلها أهدافاً استثمارية رائجة، حيث من المتوقع أن ترتفع قيمة أصولها، ولكن هناك أيضاً من يتخوف من أنها مكلفة نسبياً بسبب ارتفاع تكاليف الإدارة والإصلاح. في الواقع، تم تحذير المستثمرين الصينيين من أن المباني البرجية عبارة عن ألغام أرضية كبيرة (مخاطرة كبيرة)، ويجب توخي الحذر عند الاستثمار في هذه الطفرة. وبالإضافة إلى ذلك، في السنوات الأخيرة، كانت هناك حالات في وسائل الإعلام في اليابان حيث أثيرت مخاوف بشأن "شراء الأراضي الوطنية من قبل رأس المال الأجنبي". ونتيجة لذلك، دخل قانون يتطلب الإخطار عن عمليات بيع وشراء الأراضي ذات الأهمية الأمنية في بعض المناطق حيز التنفيذ. ومع ذلك، لا يتم تقييد الحقوق في الأراضي السكنية والتجارية العادية لمجرد أنك أجنبي، ولا داعي للقلق المفرط إذا كانت أنشطتك الاستثمارية مشروعة. ومع ذلك، من أجل تجنب النزاعات مع المجتمع المحلي، يُنصح المستثمرون أنفسهم بالاهتمام بالقواعد والعادات المحلية والتعامل معها بإخلاص.

بالنظر إلى القضايا المذكورة أعلاه، من الواضح أن المستثمرين الصينيين بحاجة إلى جمع المعلومات المناسبة والدعم المهني من أجل الاستثمار بنجاح في العقارات في اليابان. يوضح الفصل التالي بالتفصيل كيفية العثور على شركاء موثوق بهم (شركات الوساطة والإدارة) وأهميتها.

النقاط الرئيسية للعثور على شريك عقاري ياباني موثوق به

للتغلب على التحديات المذكورة أعلاه وللاستثمار في العقارات في اليابان براحة بال، من الضروري العثور على وكالة عقارية محلية أو شركة إدارة محلية يمكنها العمل كشريك موثوق به. فالشريك المناسب سيكون بمثابة العينين واليدين والقدمين للمستثمر، مما يدعم المعاملات السلسة والعمليات المستقرة. وفيما يلي ملخص للنقاط والاعتبارات الرئيسية للمستثمرين الصينيين عند اختيار شريك في اليابان.

1- الدعم متعدد اللغات ومهارات التواصل: من الطرق المختصرة لحل عائق اللغة اختيار شركة عقارية يمكنها التعامل باللغة الصينية أو الإنجليزية. في السنوات الأخيرة، ظهرت شركات الوساطة العقارية في اليابان التي تقدم خدمات متعددة اللغات للمستثمرين الأجانب. فالشركة التي يمكنها تقديم العقارات والمساعدة في عملية التعاقد باللغة الصينية ستوفر راحة البال في المواقف التي تُستخدم فيها المصطلحات. ومع ذلك، بالإضافة إلى الدعم اللغوي، من المهم أيضاً أن تكون قادراً على التواصل بأدب وسرعة. تحقق من سرعة الرد على الاستفسارات والإجابات الواضحة على الأسئلة وترتيبات الاجتماعات عن بُعد. ونظراً لأن البريد الإلكتروني والمكالمات عبر الإنترنت هي الوسيلة الرئيسية للتواصل عند الاستثمار من مكان بعيد، فإن أحد الأشياء التي يجب البحث عنها هو ما إذا كانت الشركة لديها نظام تواصل سلس.

2- التحقق من سجل الشركة وخبرتها : عند اختيار شريك، من الضروري أيضاً التحقق من سجل الشركة وخبرتها. هل تتمتع الشركة بخبرة كبيرة في الوساطة العقارية للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، أو خبرة في التعامل مع العملاء الأجانب، أو خبرة ودراية كافية في إدارة العقارات؟ من نقاط التحقق الأساسية الأخرى هي رقم ترخيص شركة الوساطة العقارية والمعاملات العقارية (كلما كان الرقم أصغر سناً، كلما تم تجديده أكثر وكلما طالت مدة عمله) وما إذا كانت الشركة مسجلة كشركة إدارة تأجير. من المهم أيضاً التحقق مما إذا كان لدى الشركة قسم متخصص لا يكتفي بتقديم العقارات فحسب، بل يقوم أيضاً بإجراء العناية الواجبة (مسوحات العقارات) وفحص العقود قبل توقيعها. يمكن للتدقيق المهني في مستندات العقد أن يمنع السهو والمخاطر غير المتوقعة.

3- الموقف الموجه نحو العملاء والشفافية: لسوء الحظ، تعطي بعض الشركات العقارية الأولوية لمصالحها الخاصة وتقوم بعروض بيع عدوانية. لذلك يُنصح باختيار شركة لديها موقف يركز على العميل أولاً وتقدم عروضاً محايدة وعادلة. على سبيل المثال، تذكر بعض الشركات موقفها بوضوح أن مصالح العميل تأتي أولاً وأنها لن تضغط على المبيعات على الإطلاق. على وجه التحديد، يمكنك معرفة ما إذا كان الشخص المسؤول يشرح لك بصدق ليس فقط المزايا ولكن أيضاً العيوب والمخاطر، وإذا كان اختيار العقار لا يلبي رغباتك، ما إذا كان يقدم أسباباً وجيهة ويقترح خيارات أخرى. تحقق أيضاً مما إذا كانت الشركة تشرح بوضوح الرسوم وأتعاب الإدارة والتكاليف الأخرى، وما إذا كانت شفافة وتفصح عن المعلومات المتعلقة بالعقد وخطة الإدارة. وكلما كانت الشركة موثوقة، كلما أجابت عن أسئلتك بالتفصيل، وكلما كانت الشركة موثوقة كلما أجابت عن أسئلتك بالتفصيل، ويجب ألا تشعر بأنك وحيد في شكوكك ومخاوفك، ولا تتردد في طرح الأسئلة. إذا كان الشخص المسؤول يجيب على أسئلتك بدقة، يجب أن تكون قادراً على إقامة علاقة طويلة الأمد مع الشركة مع راحة البال.

4. توافر خدمة الوقفة الواحدة: هناك العديد من الخطوات التي تنطوي عليها العملية بدءاً من شراء عقار استثماري إلى إدارة الإيجار، بما في ذلك البحث عن العقار، والتخطيط المالي، والتخطيط المالي، والتعاقد، والتسليم، وإدارة الإيجار. ستكون الشركة التي توفر الدعم الشامل لهذه الخطوات مطمئنة للغاية. إذا كان لديك نظام يتولّى فيه شخص متفرّغ يتولى باستمرار كلاً من التأجير والبيع والشراء، فسيكون التواصل سلساً. وعلاوة على ذلك، فإن بعض الشركات لديها قسم خاص بها لإدارة التأجير وتقدم خدمات إدارية عالية الجودة بتكلفة منخفضة. إذا كان بإمكانك التشاور معهم بهدف إدارة ما بعد الشراء، فيمكنك الحصول على المشورة بناءً على خطة إدارة طويلة الأجل من مرحلة اختيار العقار. على سبيل المثال، من الممكن اقتراح استراتيجيات لزيادة الإيجارات من خلال مقترحات التجديد التي تأخذ في الاعتبار احتياجات المستأجرين وسعر السوق في المنطقة المحيطة، وغيرها من المقترحات التي لا يمكن تقديمها إلا بهدف الإدارة. وعلى العكس من ذلك، إذا كانت الشركة تعمل فقط كوسيط للشراء ولا تقدم خدمة ما بعد البيع، فهناك قلق من أن الأمر قد يستغرق وقتاً وجهداً للعثور على شركة إدارة منفصلة بعد الشراء أو أن نقل المعلومات قد يكون غير كافٍ. من خلال اختيار شريك يقدم أكبر قدر ممكن من الدعم الشامل، يمكن تقليل العبء على المستثمر.

5- الإحالات والمراجعات من مستثمرين آخرين: أخيراً، يمكن أن تكون سمعة الشركة وما يقوله المستخدمون الآخرون عن الشركة مفيداً أيضاً. إذا كنت تعرف أشخاصاً من حولك اشتروا عقارات يابانية، اسألهم عن الشركات التي استخدموها وكيف وجدوها. حتى إذا لم يكن لديك معرفة مباشرة بهم، يمكنك الحصول على فكرة عن سمعة الشركة من خلال الكلام الشفهي ومقالات دراسة الحالة على الإنترنت. على سبيل المثال، لا يحتوي أحد أكبر مواقع المعلومات العقارية الاستثمارية في اليابان، وهو موقع Rakutai، على موقع Rakutai، على تقييمات لشركات عقارية بأسماء حقيقية، ولكن لديه مقالات أعمدة تصف كيفية تواصلهم مع البائعين على وجه التحديد. ويذكر أحد المستثمرين الصينيين أنه اتصل بالعديد من الشركات العقارية من خلال موقع Rakutai، وبنى علاقة ثقة مع كل شركة حيث تلقى عروضاً مختلفة، بما في ذلك عقارات غير مدرجة في الموقع، وتدريجياً تعرف على عقارات قريبة من أفكاره. وبهذه الطريقة، من المهم المقارنة بين عدة شركات والتواصل معها. في هذه العملية، ستتمكن من معرفة جودة الردود وتوافقها، وهذا سيساعدك على تحديد شريك موثوق في النهاية.

من خلال أخذ النقاط المذكورة أعلاه في الاعتبار والبحث بعناية وبشكل استباقي عن شريك، سيكون لديك حليف مطمئن في اليابان. يقول البعض إن المعرفة واختيار الشريك هما أهم عوامل نجاح الاستثمار العقاري. من خلال العمل مع الشريك المناسب، يمكنك التغلب على عيوب اللغة والمسافة وتحقيق استثمار عقاري آمن ومضمون.

القيمة التي يمكن أن تقدمها شركات مثل INA & Associates Ltd.

بعد أن ذكرنا أهمية وجود شريك موثوق به، نود أن نقدم لك شركة INA & Associates المحدودة كمثال لإعطائك فكرة عن نوع القيمة التي يمكن أن تقدمها. شركة شركاء هي شركة استشارات عقارية يقع مكتبها الرئيسي في أوساكا ومكاتبها في طوكيو وكاناغاوا، وهي مجهزة لتقديم الخدمات باللغات اليابانية والإنجليزية والصينية. تتعامل الشركة مع مجموعة واسعة من العقارات، بدءاً من الوحدات السكنية الفاخرة للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية إلى العقارات ذات الدخل الفردي، كما تقدم خدمات متخصصة للمستثمرين الأجانب.

• خدمة شاملة وقفة واحدة: تقدم شركة INA&Asociates خدمات متكاملة للوساطة العقارية (أعمال توزيع العقارات) وإدارة الإيجار (أعمال إدارة العقارات) داخل الشركة. وهذا أمر مريح للغاية للمستثمرين الأجانب، حيث يتلقون دعماً شاملاً بدءاً من تقديم العقارات إلى التعاقد، وحتى إدارة الإيجار بعد الشراء وإدارة المباني. في الواقع، تمتلك الشركة نظاماً يكون فيه شخص واحد مخصص للاتصال مسؤولاً عن احتياجات العميل حتى النهاية، وتزعم الشركة أن التواصل السلس ممكن لأن الشخص المسؤول عن الاتصال لا يتغير، سواء كان العميل بحاجة إلى الإيجار أو الشراء أو البيع أو الاستثمار. وهذا يوفر قيمة مضافة كبيرة، حيث يمكن إتمام الإجراءات المعقدة من خلال نقطة اتصال واحدة.

• العميل أولاً والخبرة العالية: العقارات مجال متخصص للغاية يتطلب معرفة وخبرة عالية، ولهذا السبب تتمثل مهمة الشركة في تقديم المشورة الدقيقة من منظور احترافي وضمان السلامة والأمان بخدمات فعالة وشفافة باستخدام أحدث تقنيات تكنولوجيا المعلومات. فعلى سبيل المثال، استحدثنا نظاماً يقوم بموجبه الذكاء الاصطناعي بالتقاط العقارات التي تتوافق مع الشروط المطلوبة بسرعة، ويقوم الشخص المسؤول بتقديم العرض الأنسب، بما في ذلك العقارات غير المدرجة في القائمة. وهذا يزيد من احتمالية العثور على عقار أفضل من بين مجموعة كبيرة من الخيارات. وبالإضافة إلى ذلك، يقوم فريق تحقيق متخصص بالتحقيق الدقيق في عيوب العقار وحقوقه، كما يتولى قسم متخصص مسؤولية صياغة العقود وفحصها لضمان سلامة المعاملات. يشارك المحترفون في كل مرحلة من مراحل الصفقة العقارية، ويقومون بفحصها من مختلف النواحي ويقترحون أفضل الحلول من وجهة نظر محايدة وعادلة - هذه الميزات المتخصصة للغاية والموجهة نحو العملاء مطمئنة للغاية للمستثمرين الأجانب.

• إدارة منخفضة التكلفة وعالية الجودة: في إدارة الإيجارات، تؤثر كفاءة شركة الإدارة تأثيراً مباشراً على الأرباح، وقد طورت شركة INA&Asociates علامتها التجارية الخاصة (INAA Rental Management)، والتي تدعي أنها تقدم "خدمات إدارة إيجارية منخفضة التكلفة وعالية الجودة" وتستخدم التكنولوجيا لزيادة الكفاءة وتقليل رسوم الإدارة. قامت شركة INA&Associates بتطوير علامتها التجارية الخاصة (INAA Rental Management)، والتي تدعي أنها تقدم "خدمات إدارة إيجارات منخفضة التكلفة وعالية الجودة". على سبيل المثال، يمكن التعامل مع استفسارات المستأجرين بلغات متعددة، ويمكن حتى للمالكين في المناطق النائية أن يطمئنوا إلى اتخاذ إجراءات فورية في حالة حدوث مشاكل وإجراء عمليات تفتيش دورية شاملة. وبما أن قسمي الإدارة والوساطة يعملان معاً، فإن التأجير يكون سريعاً وتُبذل الجهود لتقليل فترات الشغور. وهي ذات قيمة كبيرة للمستثمرين للحد من مخاوف إدارة الإيجار (مثل المتأخرات والشواغر والتعامل مع الإصلاحات وما إلى ذلك) ودعم توليد دخل إيجار مستقر.

• شبكة رأس المال البشري والاستشارات: بالإضافة إلى أعمالها العقارية، تشارك الشركة أيضاً في مجال تقديم رأس المال البشري والاستشارات، ولديها شبكة واسعة ودراية فنية مع التركيز على العقارات. هناك حالات يكون فيها من الضروري العمل مع محاسبين ضريبيين، ومكتبي ضرائب، ومكتبي قضاء، ومهندسين معماريين وغيرهم من المتخصصين حسب الحاجة في سياق الاستثمار العقاري، ويمكن لشركة INA تقديم فريق من المتخصصين والعمل معهم كحل شامل.

كما هو موضح أعلاه، يمكن أن تكون شركة الخدمات العقارية الشاملة شريكاً موثوقاً للمستثمرين الأجانب. فالدعم الشامل الذي يجمع بين الخبرة في السوق اليابانية وأحدث التقنيات يمكّن المستثمرين من إدارة العقارات اليابانية بكفاءة وأمان مع البقاء في بلدهم الأم. بالنسبة للمستثمرين الصينيين على وجه الخصوص، فإن فوائد العمل مع شركة ذات دعم لغوي وفهم ثقافي كبيرة ويمكن أن تقلل بشكل كبير من التوتر والمخاطر في عملية الاستثمار بشكل عام.

الخاتمة: مستقبل الاستثمار العقاري الياباني وأهمية الشراكات

إن استقرار وربحية سوق العقارات اليابانية يجعلها وجهة استثمارية جذابة للغاية للمستثمرين الصينيين. وتتمتع كل مدينة من المدن الرئيسية بإمكانياتها الاستثمارية الخاصة، وفي الواقع نجح العديد من الصينيين في بناء ثرواتهم في اليابان. ومع ذلك، هناك عقبات يجب التغلب عليها، مثل الاختلافات اللغوية والمؤسسية. والمفتاح هو الحصول على معلومات دقيقة عن أحدث اتجاهات السوقوالتعاون مع شركاء محليين موثوقين.

ولحسن الحظ، هناك عدد متزايد من الشركات العقارية في اليابان المتخصصة في مساعدة المستثمرين الأجانب، ومن خلال الشراكات الصحيحة، يمكن للمستثمرين الصينيين إدارة العقارات في اليابان والاستفادة منها بسلاسة مع البقاء في بلدهم الأم. كثيراً ما يقال إن إدارة المخاطر والثقة هما مفتاح النجاح في عالم الأعمال، وينطبق الأمر نفسه على الاستثمار العقاري. من خلال السير جنباً إلى جنب مع محترف يتمتع بثروة من المعرفة، يمكنك اتخاذ قرارات استثمارية جريئة ضمن شبكة أمان، حتى في الأراضي الأجنبية.

سيستمر سوق العقارات الياباني في التأثر بالطلب الداخلي وإعادة التطوير الحضري والتطورات الدولية، ولكن تبقى نقاط القوة المتمثلة في النظام القانوني الشفاف والبنية التحتية الناضجة للسوق دون تغيير. ومن المتصور أن يحقق المستثمرون الصينيون أقصى استفادة من نقاط القوة هذه وأن تصبح العقارات اليابانية جوهر محافظ أصولهم طويلة الأجل. وإذا ما تُرجم الطلب الكامن إلى سلوك استثماري فعلي، فإن الأعمال العقارية كجسر بين اليابان والصين ستستمر في التطور.

وأخيراً، نأمل أن تساعد النتائج ودراسات الحالة التي نوقشت في هذه المقالة المستثمرين الصينيين وغيرهم من المستثمرين الأجانب على فهم سوق العقارات اليابانية ورسم طريق النجاح. ونأمل أن تساعدك دعامتا السوق المستقرة، العقارات اليابانية والشركاء المحليين الموثوقين، على بناء أصول طويلة الأجل وتطوير أعمالك.