عند شراء عقار، هناك مفهوم مهم يميل الكثير من الناس إلى التغاضي عنه. وهوالنكسة.
تشير كلمة نكسة إلى تشييد المباني على مسافة معينة من حدود الطريق وفقاً لقانون البناء. والغرض من هذا النظام هو تأمين عرض الطريق وتحسين الوقاية من الكوارث والسلامة المرورية.
إن فهم الانتكاسات أمر في غاية الأهمية لأولئك الذين يفكرون في شراء عقار. وذلك لأن المساحة الفعلية القابلة للبناء في الأراضي التي تتطلب انتكاسات تكون أصغر من مساحة الموقع، مما يؤثر بشكل مباشر على حجم المباني وقيم العقارات.
في هذه المقالة، ستقوم شركة INA&Asociates بشرح المفهوم الأساسي للنكسات وتأثيرها الفعلي بطريقة سهلة الفهم لعامة الناس، بناءً على خبرتنا في العديد من المعاملات العقارية بصفتنا متخصصين في المعاملات العقارية. إذا كنت تفكر في استغلال الأراضي أو الاستثمار العقاري، يرجى القراءة حتى النهاية.
المفاهيم الأساسية والأساس القانوني للانتكاسات
تعريف الانتكاسات والغرض منها
تُعد التراجعات قيدًا هامًا من قيود البناء المنصوص عليها في المادة 42 (2) من قانون البناء. وعلى وجه التحديد، تنص المادة على أنه في المواقع المتاخمة لطريق يقل عرضه عن 4 أمتار، يجب أن تتراجع المباني مسافة مترين عن خط وسط الطريق.
وتتمثل الخلفية التاريخية لإنشاء هذا النظام في التوسع العمراني السريع في فترة ما بعد الحرب، والذي أدى إلى تشكيل العديد من المناطق السكنية التي تطل على طرق ضيقة. إن الطرق التي يقل عرضها عن 4 أمتار تجعل من الصعب على سيارات الطوارئ المرور، ومن المحتمل أن تعيق عمليات الإخلاء ومكافحة الحرائق في حالة نشوب حريق.
تتمثل الأغراض الرئيسية للتراجع في
الهدف الأهم هوتحسين وظائف الوقاية من الكوارث.من خلال زيادة عرض الطريق بمقدار 4 أمتار بشكل فعال، ستتمكن مركبات الطوارئ مثل سيارات الإطفاء وسيارات الإسعاف من المرور بسلاسة. ومن المتوقع أيضًا منع انتشار الحريق في حالة نشوب حريق.
يُعد ضمان السلامة المروريةهدفاً مهماًآخر.يقلل عرض الطريق الذي يسمح للمشاة والمركبات بالمرور بأمان من مخاطر الحوادث المرورية. وعلى وجه الخصوص، تم تصميم النظام لضمان المرور الآمن للأطفال وكبار السن.
يساهمخلق بيئة معيشية جيدةفي تأمين ضوء النهار والتهوية وتحسين المناظر الطبيعية. كما يمكن الحفاظ على مسافات مناسبة بين المباني لحماية الخصوصية وتقليل الضوضاء.
العلاقة مع قانون البناء
تنص المادة 42 (2) من قانون معايير البناء على أن "الطرق التي يقل عرضها عن 4 أمتار والمخصصة من قبل سلطة إدارية محددة" تعتبر طرقاً.ويشار إلىهذه الطرقباسمالطرق ذات الفقرتينأوالطرق المعتبرة.
في المواقع المتاخمة للطريق المكون من فقرتين، يُعتبر خط يبعد مترين من خط وسط الطريق هو حدود الطريق ولا يمكن تشييد أي مبنى على جانب الطريق تحت هذا الخط.يُطلق علىهذا الخطاسم منطقة التراجع.
والنقطة المهمة هي أن منطقة التراجع مشمولة في مساحة الموقع ولكنها مستثناة من حساب مساحة البناء ونسبة المساحة الأرضية. وهذا يعني أن المساحة الفعلية للموقع التي يمكن تشييد المباني عليها فعلياً تكون أقل.
عند التقدم بطلب للحصول على رخصة بناء، يجب الإشارة بوضوح إلى منطقة التراجع على المخططات. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن تركيب المباني فقط في مناطق التراجع، ولكن لا يمكن تركيب المنشآت مثل البوابات والأسوار في مناطق التراجع. ومع ذلك، قد يُسمح بإقامة منشآت تحت الأرض في ظل ظروف معينة.
العلاقة بين عرض الطريق والانتكاسات
لفهم العلاقة بين عرض الطريق والتراجع، من المهم أولاً فهم نوع الطريق. يصنف قانون البناء الطرق على النحو التالي
| نوع الطريق | العرض | التباعد المطلوب أو غير المطلوب | ملاحظات |
| الفقرة 1-1 الطريق | 4 أمتار أو أكثر | غير مطلوب | الطرق وفقاً لقانون الطرق |
| الفقرة 1(2) طريق 1(2) | 4 أمتار أو أكثر | غير مطلوب | الطرق وفقاً لقانون التخطيط العمراني، إلخ. |
| القسم 1(3) طريق وفقاً لقانون الطرق | 4 أمتار أو أكثر | غير مطلوب | طريق قائم (قائم اعتباراً من 23 نوفمبر 1950) |
| القسم 1(4) طريق | 4 أمتار أو أكثر | غير مطلوب | طرق التخطيط الحضري، إلخ. |
| طريق القسم 1(5) طريق | 4م أو أكثر | غير مطلوب | طريق محدد الموقع |
| طريق الفقرة 2 | أقل من 4 م | ضروري | الطريق المعين |
يجب أن تستوفي معاييرتحديد طريق الفقرة 2عدة متطلبات. أولاً، من الشروط الأساسية أن يكون الطريق مبطناً بالمباني اعتباراً من 23 نوفمبر 1950. ثانياً، يجب أن يكون لا يزال مستخدماً لحركة المرور العامة. وثمة شرط آخر هو أن يكون الطريق قد تم تعيينه كطريق من القسم 2 من قبل سلطة إدارية محددة.
يتم حساب مسافة التراجع علىأساس 2 متر من خط وسط الطريق. ومع ذلك، إذا كان أحد جانبي الطريق يحده نهر أو منحدر، فيجب أن تكون المسافة المطلوبة من تلك الحدود 4 أمتار. قد تتطلب قطع الأراضي ذات الزوايا أيضاً تراجعات لكلا الطريقين.
توجدأيضاً أحكام خاصة. في بعض الحالات، يمكن تخفيف مسافة التراجع إذا سمحت السلطة الإدارية المحددة بذلك. على سبيل المثال، عندما تكون هناك قيود طبوغرافية أو عندما لا تكون معقولة بالنسبة للمباني المحيطة. ومع ذلك، فإن تطبيق هذه الأحكام الخاصة محدود للغاية ويتطلب دراسة متأنية ومشاورات مسبقة.
معاملة مناطق التراجع
هناك قيود صارمة على استخدام الأراضي في مناطق التراجع.التقييد الأساسي هوحظر تشييد المباني.فلا يمكن بناء جزء من المنزل، وكذلك حظائر التخزين والجراجات.
القيود المفروضة على وضع الهياكلمهمةأيضاً. وكقاعدة عامة، يُحظر أيضاً تركيب هياكل مثل البوابات والأسوار والجدران الاستنادية. ومع ذلك، قد يُسمح ببعض الهياكل إذا تم الحصول على إذن من مسؤول الطريق.
هناك درجة عالية نسبياً من الحرية فيما يتعلقبالزراعة والرصف. من الممكن زراعة أحواض الزهور والمروج والأرصفة المرصوفة بالحصى، ولكن يجب مراعاة إمكانية تطوير المنطقة كطريق في المستقبل.
يُسمحباستخدامها كموقف للسياراتبشكل عام. ومع ذلك، يُحظر استخدام المرائب المغطاة ومواقف السيارات الميكانيكية لأنها تعتبر مباني. يجب استخدامها فقط كمواقف سيارات في الهواء الطلق.
قد يُسمحباستخدامها تحت الأرضفي ظل ظروف معينة. قد يُسمح بالغرف تحت الأرض والمرائب تحت الأرض طالما أنها تحت عمق معين من سطح الأرض. ومع ذلك، هناك معايير صارمة فيما يتعلق بالبناء والسلامة، والتي يجب التحقق منها مسبقاً.
الحالات التي تتطلب وجود انتكاسات
شروط محددة للتطبيق
من أجل تحديد متى يكون التراجع مطلوباً بالضبط، يجب النظر في عدد من الشروط بشكل شامل.الشرطالأساسيهو أن يكون الموقع متاخمًا لطريق ذي اتجاهين بعرض أقل من 4 أمتار.
يُقاس عرض الطريق بأقصر مسافة بين خطي الحدود على طرفي الطريق. إذا كان الطريق منحنيًا أو غير متناسق العرض، يتم استخدام عرض أضيق جزء من الطريق كمعيار. تُؤخذ القياسات من حيث المسافات الأفقية، وحتى إذا كان هناك انحدار، تُستخدم المسافة الأفقية المسقطة لتحديد المسافة.
تُعد متطلبات الوصول إلى الطريقعاملاً محدداً مهماًأيضاً. فوفقاً لقانون البناء، من الشروط الأساسية للبناء أن يكون الموقع على بعد مترين على الأقل من الطريق؛ وفي حالة وجود طريق ذي اتجاهين، يجب أن يكون الموقع على بعد مترين على الأقل من حدود الطريق بعد التباعد.
هناك أيضاً قيود علىأساس استخدام المبنى.لا تنطبق الانتكاسات على المباني العادية مثل المنازل والمكاتب فحسب، بل تنطبق أيضاً على المباني الخاصة مثل المصانع والمستودعات. ومع ذلك، قد تكون هناك قيود إضافية حسب الاستخدام.
الحالات التي يكون فيها القرار معقداً
يجب إيلاء اهتمام خاص لقطع الأراضي في الزوايا: في قطع الأراضي في الزوايا المتاخمة لطريقين، قد تكون هناك حاجة إلى انتكاسات لكلا الطريقين. في هذه الحالة، يتم تطبيق قيود أكثر صرامة في الزاوية حيث تتداخل مناطق التراجع.
| الحالة. | عرض الطريق أ | عرض الطريق ب | مطلوب تنحية أم لا | نقاط يجب ملاحظتها |
| قطعة أرض في الزاوية ① | 3.5m | 4.0m | مطلوب فقط للطريق أ | غير مطلوب على جانب الطريق فوق 4 م |
| قطعة أرض زاوية (2) | 3.0m | 3.5m | كلاهما مطلوب | مناطق الزاوية مقيدة بالتداخل |
| قطعة أرض الزاوية (iii) | 2.5m | 6.0m | الطريق (أ) فقط مطلوب | حيث يكون فرق العرض كبير |
إذاكان أحد جانبي الطريق عبارة عن نهر أو منحدر،يتم حساب مسافة التباعد بشكل مختلف. وعادةً ما تكون هذه المسافة 2 متر من خط وسط الطريق، ولكن في هذه الحالة يلزم وجود مسافة تراجع 4 أمتار من حدود النهر أو الجرف. هذا تصميم نظام يضع عبئاً أكبر على الجانب القابل للبناء من الطريق، حيث يستحيل فعلياً توسيع الطريق.
القرار في حالةالطرق الخاصةمعقد بشكل خاص. حتى الطرق الخاصة يمكن تصنيفها كطرق من القسم 2 إذا تم استيفاء شروط معينة. ما يهم ليس نوع ملكية الطريق، بل حقيقة ما إذا كان الطريق يُستخدم لحركة المرور العامة.
من المهم أيضاً معاملةالمباني القائمة غير المطابقة. يُسمح للمباني التي تم تشييدها قبل تطبيق نظام الانتكاسة والتي لا تتوافق مع المعايير الحالية بالاستمرار في الوجود كمباني قائمة غير مطابقة. ومع ذلك، في حالة التوسعات والتجديدات الرئيسية، يلزم الامتثال للمعايير الحالية.
ممارسة مسح التراجع.
تعدالحاجة إلى المسحإجراءً أساسيًا على الأراضي التي تتطلب انتكاسات. يجب تحديد حدود الطرق بدقة وتحديد خطوط الانتكاسة. هذا المسح شرط أساسي للتقدم بطلب للحصول على رخصة بناء.
وتتم إجراءاتالمسحعلى النحو التالي. أولاً، يتم تحديد حدود الطريق بالتشاور مع مسؤول الطريق. بعد ذلك، يتم قياس الخط المركزي للطريق ويتم تحديد خط يبعد عنه بمقدار مترين كخط التراجع. وأخيراً، يتم حساب مساحة منطقة التراجع بدقة.
وتختلف تكاليفالمسحتبعاً لحجم وشكل الأرض وحالة الطريق، ولكنها تتراوح عموماً من 200,000 ين ياباني إلى 500,000 ين ياباني. وقد تزيد التكلفة أكثر إذا كان شكل الأرض معقداً أو إذا كان يجب تحديد الحدود مع الأرض المجاورة.
عند إعداد مستندات المسح،سنقوم بإعداد مستندات مثل رسومات المسح الحالية ورسومات التنحي وأوراق حساب المساحة. هذه المستندات مطلوبة عند التقدم بطلب للحصول على رخصة بناء أو تسجيل عقار. وهي أيضاً وثائق مهمة لعمليات البيع والشراء المستقبلية.
الإجراءات الإدارية وعناصر التأكيد
تُعدأهمية الاستشارة المسبقةمهمة بشكل خاص لخطط البناء التي تنطوي على انتكاسات. قبل التقدم بطلب للحصول على رخصة بناء، يوصى بشدة بإجراء استشارة مسبقة في قسم إرشادات البناء في السلطة الإدارية المحددة. في هذه المرحلة، من الممكن تأكيد ما إذا كانت الانتكاسات مطلوبة والقيود المحددة.
هناك مجموعة كبيرة من الوثائقالمطلوبة.تشمل الوثائق الأساسية خرائط المسح الحالية والخرائط العامة والنسخ المعتمدة من السجل وسجلات الطرق وملخصات مخططات البناء. قد تكون هناك حاجة أيضاً إلى وثائق تبين تاريخ الطريق وحالة المباني المحيطة به.
قد تستغرق فترةالفحصوقتاً أطول من طلب ترخيص البناء العادي. ويرجع ذلك لأن الأمر يستغرق وقتاً طويلاً لتحديد الانتكاسات والتحقق من وثائق المسح. من المهم وضع جدول زمني بوقت كافٍ.
كما أن علاقاتالجوارعامل مهم أيضاً . إذا كان من المقرر تغيير تخطيط المبنى بسبب الانتكاسات، فمن الشروط الأساسية لسلاسة أعمال البناء الحصول على توضيحات وتفهم من السكان المجاورين. على وجه الخصوص، تتطلب أعمال البناء التي تنطوي على الحدود شرحًا كافيًا مسبقًا.
تأثير الانتكاسات على العقارات
التأثير المباشر على المساحة القابلة للبناء
التأثير الأكثر مباشرة للنكسات على العقارات هوتقليل المساحة القابلة للبناء. على الرغم من أن منطقة الانتكاسة مشمولة في مساحة الموقع، إلا أنه لا يمكن بناء المباني عليها، مما يقلل من مساحة الموقع الفعلية الفعلية.
فيما يلي مثال محددلحساب الانخفاض في المساحة. افترض أن مساحة الموقع 150 مترًا مربعًا، وعرض الطريق 3.5 مترًا وواجهة أمامية بطول 15 مترًا في مواجهة الطريق. تبلغ مسافة التراجع 2 متر من خط وسط الطريق، ولكن يجب أن تكون المسافة إلى الخلف حوالي 0.25 متر من حدود الطريق الحالية. في هذه الحالة، تبلغ مساحة التراجع 15 متر × 0.25 متر = 3.75 متر مربع، مما يقلل من مساحة الموقع الفعلية إلى 146.25 متر مربع.
| البند | قبل التراجع | بعد التراجع | الفرق |
| مساحة الموقع | 150 متر مربع | 150 m2 | لا تغيير |
| مساحة الموقع الفعلية | 150 متر مربع | 146.25 m2 | -3.75 متر مربع |
| المساحة القابلة للبناء (نسبة تغطية المباني 60%) | 90 متر مربع | 87.75 متر مربع. | -2.25 متر مربع |
| إجمالي مساحة الطابق (نسبة مساحة الطابق 150%) | 225 متر مربع | 219.38 m2 | -5.62 متر مربع |
التأثير على نسبة تغطية المباني هوعامل مهمأيضًا. نظرًا لأنه يتم حساب نسبة تغطية المباني على مساحة الموقع الفعالة، تنخفض المساحة القابلة للبناء بسبب الانتكاسات. في المثال أعلاه، في المنطقة التي تبلغ نسبة تغطية البناء فيها 60%، تنخفض المساحة القابلة للبناء بمقدار 2.25 متر مربع.
التأثير الاقتصادي على قيم العقارات
يتفاوت التأثير علىقيم الأراضيبشكل كبير اعتمادًا على ما إذا كانت هناك حاجة إلى انتكاسات أم لا. بشكل عام، تميل الأراضي التي تتطلب انتكاسات إلى أن يكون سعرها أقل بنسبة 5% إلى 15% من الأراضي التي لا تتطلب انتكاسات بنفس الشروط.
هناك عدة عوامل يجبأخذها في الاعتبار عند تقييم السعر.يتم تقييم حجم منطقة الانتكاسة، وعرض الطريق الحالي، وخطط تطوير الطرق المستقبلية، وحالة التنمية في المنطقة المحيطة بشكل شامل. على وجه الخصوص، إذا كانت مساحة الانتكاسة كبيرة، أو إذا كانت قطعة أرض في الزاوية تتطلب انتكاسات في اتجاهات متعددة، فإن التأثير على السعر سيكون أكبر.
يجبأيضاًمراعاةالتأثير على تكاليف البناء. إذا انخفضت المساحة القابلة للبناء بسبب الانتكاسات، فيجب رفع ارتفاع المبنى لضمان نفس المساحة الإجمالية للطابق. قد يؤدي ذلك إلى تغييرات في مواصفات الهيكل والمعدات، مما قد يؤدي إلى زيادة تكاليف البناء.
|
نسبة مساحة الانتكاسة |
التأثير على أسعار الأراضي |
التأثير على تكاليف البناء |
التأثير الكلي |
|
أقل من 5 |
-3% إلى -5 |
لا تأثير تقريبًا |
طفيف |
|
5% - 10% |
-5% إلى -10% |
+2% إلى +5% |
متوسط |
|
10% إلى -15 |
-10% إلى -15 |
+5% إلى +10 |
كبير |
|
15% فأكثر |
-15% أو أكثر |
+10% أو أكثر |
كبير جداً |
التأثير على الإقراض وتقييم الضمانات
في تقييمات المؤسساتالمالية، تميل العقارات التي تتطلب تراجعات إلى تقييمها بقيمة ضمانات أقل. ويرجع ذلك إلى أن الانخفاض في مساحة الموقع الفعالة يحد من إمكانية الاستخدام المستقبلي.
قد يكونالتأثير على شروط التمويلهو انخفاض المبلغ الذي يمكن اقتراضه أو تفاقم شروط أسعار الفائدة. في حالة العقارات الاستثمارية على وجه الخصوص، قد تصبح شروط التمويل أكثر صعوبة بسبب انخفاض الربحية.
في ممارسة تقييم الأوراقالمالية، يعتمد التقييم على مساحة الموقع الفعلية باستثناء مناطق الانتكاسات. تؤخذ في الاعتبار أيضًا مخاطر احتمال الحاجة إلى انتكاسات إضافية بسبب تحسينات الطرق المستقبلية.
الاستخدام والتدابير
الاستخدام الفعال لمناطق الانتكاسةممكن ضمن حدود. الاستخدام الأكثر شيوعًا هو استخدامها كمنطقة لوقوف السيارات، والتي يمكن الحفاظ عليها عن طريق الرصف أو الحصى. كما يمكن تحقيق التخضير من خلال الزراعة.
يمكن الحد من تأثير الانتكاساتمن خلال التخطيط الإبداعي للمباني.من المهم تصميم تخطيط المبنى بحيث يمكن استخدام مناطق الانتكاسة بفعالية كحدائق أو مواقف للسيارات.
من المهم أيضاً التخطيطلتطوير الطرق المستقبلية. من الحكمة التحقق من خطط تطوير الطرق لدى السلطات المحلية والتخطيط لاستخدام الأراضي مع مراعاة إمكانية توسيع الطرق المستقبلية.
فيما يتعلق بالمعاملةالضريبية، تخضع مناطق الانتكاسة أيضاً للضرائب العقارية. ومع ذلك، فإن بعض البلديات تقدم إعفاءات للمناطق المتخلفة.
نقاط يجب ملاحظتها عند البيع والشراء
في شرح الأمور المهمة،من الضروري أن تشرح بالتفصيل ما إذا كانت الانتكاسات موجودة والقيود المحددة. من المهم التأكد من أن المشتري يفهم تماماً التخفيض في المساحة القابلة للبناء والقيود المستقبلية.
عند تحديدشروط وأحكامالعقد، من الضروري تحديد توقيت مسح الانتكاسة بوضوح، وعبء التكاليف وإمكانية تغيير شروط وأحكام العقد بناءً على نتائج المسح.
وينبغي إجراءتأكيداكتمال المسح الخاص بالنكسة وتأكيد نتائج التشاور مع الحكومة وتأكيد الحدود مع مالك الأرض المجاورة كجزء منعمليات التحقق قبل التسليم.
من من منظور المسؤولية، يمكن أن يكون عدم الإفصاح عن المعلومات المتعلقة بالحدود مشكلة خطيرة. البائع مسؤول عن الإفصاح بدقة عن جميع المعلومات على حد علمه.
الخلاصة.
النقاط الرئيسية لنظام الانتكاسة
تُعد التراجعات من قيود البناء الهامة التي لا يمكن التغاضي عنها في معاملات الملكية.الفقرة 2 من المادة 42 من قانون معايير البناء.يتطلب هذا النظام، الذي يستند إلى "لوائح الطرق والمباني"، أن تتراجع المباني مسافة مترين عن خط وسط الطريق في المواقع المتاخمة لطريق ذي اتجاهين بعرض أقل من 4 أمتار.
النتيجةالأكثر أهميةهي تقليل المساحة القابلة للبناء. نظرًا لأنه لا يمكن تشييد المباني في منطقة التراجع، يتم تقليل المساحة الفعلية للموقع، كما يتم تغيير معايير حساب نسبة البناء إلى الأرض ونسبة المساحة الأرضية. وهذا قد يجعل من الصعب تحقيق حجم المبنى المخطط له أو زيادة تكاليف البناء.
لا يمكن تجاهلالأثر الاقتصادي. تميل الأراضي التي تتطلب انتكاسات إلى أن يكون سعرها أقل بنسبة 5% إلى 15% من سعر الأراضي التي لا تتطلب انتكاسات بنفس الشروط. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون تقييم الضمانات من قبل المؤسسات المالية أقل أيضًا بسبب انخفاض مساحة الموقع الفعلية.
أمور يجب التحقق منها عند شراء عقار
عند التفكير في شراء عقار، تأكد من التحقق من النقاط التالية
الفهم الدقيقلنوع الطريق وعرضههو الخطوة الأولى. تحقق مما إذا كان الطريق الذي ستدخله هو طريق من القسم 2 وما هو العرض الحالي للطريق. يمكن العثور على هذه المعلومات في قسم إرشادات البناء أو قسم إدارة الطرق في البلدية.
تحقق على وجه التحديدما إذا كانت هناك حاجة إلى انتكاسات وإلىأي مدى. إذا كانت النكسات مطلوبة، فيجب التأكد بدقة من المساحة وتأثيرها على البناء. قد تتطلب قطع الأراضي ذات الزوايا انتكاسات في أكثر من اتجاه.
حالة المسح هوفحص مهمآخر. تحقق من أنه تم إجراء مسح دقيق للنكسة وأن المشاورات مع الحكومة قد اكتملت. إذا لم يتم ذلك، فقد يتم تكبد تكاليف إضافية بعد الشراء.
أهمية استشارة متخصص.
القرارات المتعلقة بالنكسات معقدة وتتطلب معرفة متخصصة في قانون البناء.يوصى بشدة باستشارة متخصصمثلالوكيل العقاريأوالمهندس المعماريأومساح الأراضي.
على وجه الخصوص، من الضروري استشارة متخصص في الحالات التالية عندما يكون نوع أو عرض الطريق غير واضح، أو عندما تكون مساحة التراجع كبيرة وهناك قلق بشأن التأثير على خطط البناء، أو عندما تكون الأرض ذات ظروف معقدة مثل قطع الأراضي ذات الزوايا أو القطع المشوهة، أو عندما تكون الربحية مهمة كعقار استثماري.
الإجراءات المستقبلية.
إذا كنت تفكر في شراء عقار، تحقق أولاً مما إذا كانت هناك حاجة إلى انتكاسات في عقارك المحتمل. إذا كانت النكسات مطلوبة، افهم بدقة تأثيرها واستخدمها كأساس لقرار الشراء.
نحنفي شركة INA & AssociatesLtd، ندعم عملاءنا بخبرتنا الواسعة وخبرتنا في مجال الانتكاسات وقيود البناء الأخرى. إذا كانت لديك أي استفسارات بخصوص شراء عقار أو استغلال الأراضي، لا تتردد في الاتصال بنا.
من خلال المعرفة الصحيحة ودعم الخبراء، سنبذل قصارى جهدنا لمساعدتك في فهم قيود الانتكاسات حتى تتمكن من تحقيق أفضل استثمار عقاري أو شراء منزل ممكن.
الأسئلة المتداولة
س1: س1: أين يمكنني معرفة ما إذا كانت هناك حاجة إلى انتكاسات؟
يمكنك التحقق مما إذا كانت الانتكاسات مطلوبة أم لا في قسم إرشادات البناء أو قسم التحقق من البناء في البلدية التي يقع فيها العقار. يمكن إجراء تحديد دقيق من خلال التحقق من سجل الطريق أو نوع الطريق تحت قانون البناء.
الخرائط العامة، التي يمكن الحصول عليها من مكتب الشؤون القانونية، وسجلات الطرق التي يحتفظ بها مسؤولو الطرق هي أيضاً وثائق مهمة. من الممكن أيضًا أن تطلب من وكالة عقارية أو مهندس معماري إجراء مسح.
من المهم ملاحظة أنه لا يمكن إجراء تحديد دقيق عن طريق الفحص البصري للموقع وحده. حتى لو كان عرض الطريق يبدو حوالي 4 أمتار، فقد يكون عرضه في الواقع أقل من 4 أمتار، أو على العكس، حتى لو بدا الطريق ضيقاً، فقد لا يكون طريقاً بموجب قانون البناء.
س2- هل يمكنني بناء مكان لوقوف السيارات في منطقة التراجع؟
يمكن تركيب أماكن لوقوف السيارات في مناطق الانتكاسة في ظل ظروف معينة. ومعذلك، يقتصر الأمر على أماكنوقوف السيارات في الهواء الطلق دون أسقف أو جدران.
وعلى وجه التحديد، يُسمح بإجراء تحسينات على مواقف السيارات مثل الرصف أو الأسفلت أو الحصى. ومع ذلك، تعتبر الهياكل المغطاة مثل المرآب والجراجات مبانٍ ولا يمكن تركيبها.
من المهم أيضًا أن تفهم أنه حتى إذا تم استخدام المنطقة كموقف للسيارات، فقد يتم تطويرها كطريق في المستقبل. عندما تتم صيانة الطريق، قد يلزم إزالة مرافق وقوف السيارات.
س3- ما هي تكلفة المسح التنكسي؟
تعتمد تكلفة مسح الانتكاسة على حجم وشكل الأرض وحالة الطريق، ولكنتكلفته بشكل عام تتراوح بين 200,000 ين ياباني و500,000 ين ياباني.
يتم إجراء المسح بشكل عام بواسطة مساح أراضٍ. ويُنصح بالحصول على عروض أسعار من عدة شركات ومقارنة التكاليف والعمل المطلوب.
س4- ماذا يحدث إذا كان المبنى القائم يقع على منطقة متخلفة؟
إذا كان المبنى القائم يقع على منطقة متراجعة،يتم التعامل معه على أنهمبنى قائم غير مطابق. لا يجب إزالته على الفور، ولكن يجب أن يمتثل للمعايير الحالية للتوسعات والتعديلات الرئيسية.
بالإضافة إلى ذلك، عند إعادة بناء المبنى، يجب أن يتم بناؤه دائمًا في وضع يتوافق مع معايير التراجع. لذلك يجب أن يأخذ التخطيط في الاعتبار انخفاض المساحة القابلة للبناء عند إعادة البناء.
س5-ماذا يحدث للضريبة العقارية على مناطق التراجع؟
تخضعمناطق الانتكاسة أيضًاللضريبة العقارية مثل الأراضي السكنية العادية.وذلك لأن ملكية الأرض تظل كما هي حتى لو كانت هناك قيود تمنع تشييد المباني.
ومع ذلك، تقدم بعض البلديات إعفاءات ضريبية عقارية للمناطق المنتكسة. وبما أن شروط الإعفاء ونسبة الإعفاء تختلف من بلدية لأخرى، يوصى بمراجعة إدارة الضرائب البلدية المحلية.
بالإضافة إلى ذلك، إذا تم توفير المنطقة المتراجعة مجاناً كطريق، فقد يتم إعفاؤها من الضرائب. ومع ذلك، يخضع ذلك لإجراءات وشروط معينة، والتي يجب التحقق منها مسبقاً.
Daisuke Inazawa
INA&Associates Co., Ltd.، الرئيس التنفيذي. يقع مقر الشركة في أوساكا وطوكيو وكانغاوا، وتقوم بتجارة العقارات وتأجيرها وإدارتها. تقدم خدماتها بناءً على خبرتها الواسعة في مجال العقارات. تركز على تنمية الموارد البشرية انطلاقاً من مبدأ ”أن الموارد البشرية هي أهم أصول الشركة“. وتواصل سعيها لتحقيق قيمة مستدامة للشركة.
.png)
