تكاليف إدارة الممتلكات: دليل شامل للتكاليف والأساليب

بالنسبة لمالكي العقارات، فإن "رسوم إدارة العقار " هو مصطلح عام للتكاليف المدفوعة عند الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة عقار مؤجر لشركة إدارة محترفة. ويشمل هذا المفهوم على وجه التحديد كلاً من رسوم الإدارة (عمولة الإدارة) والتكاليف الفعلية لصيانة العقار (تكاليف التنظيف وتكاليف الفحص وما إلى ذلك). في مقابل هذه العمولة، تقوم شركة الإدارة بتنفيذ مهام معقدة مثل التعامل مع المستأجرين وصيانة المبنى نيابة عن المالك.

التعريف والهيكل العام لتكاليف إدارة العقارات

أولاً، دعنا نلقي نظرة على الهيكل الأساسي لرسوم إدارة العقارات. تشير رسوم الإدارة (رسوم الإدارة) إلى جزء المكافأة من إدارة الإيجار الموكلة إلى شركة إدارة. في معظم الحالات، يتم احتسابها بضرب نسبة مئوية معينة من دخل الإيجار الشهري (معدل السوق حوالي 5% ). على سبيل المثال، إذا كان إجمالي دخل الإيجار 800,000 ين شهرياً وكانت نسبة العمولة 5%، فإن رسوم الإدارة الشهرية تبلغ حوالي 40,000 ين. وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه في كثير من الحالات، لا يتم احتساب دخل الإيجار هذا بما في ذلك الإيجار فقط ولكن أيضًا رسوم الخدمات المشتركة والإدارة (رسوم صيانة المناطق المشتركة في المبنى السكني وما إلى ذلك) التي يتم تحصيلها من المستأجرين. من ناحية أخرى، يشير الجزء الخاص بالتكلفة الفعلية إلى التكاليف الفردية المتكبدة في عملية إدارة العقار، ويتحمل المالك تكاليف التنظيف والإصلاحات، والتي تتم مناقشتها أدناه، على أساس كل حالة على حدة. بعبارة أخرى، من الأفضل أن نفهم أن تكاليف إدارة العقار تتكون من "الرسوم الثابتة + التكاليف الفعلية المتغيرة ".

تقسيم تكاليف إدارة الممتلكات: البنود الرئيسية والمحتويات

تشمل تكاليف إدارة الممتلكات مجموعة متنوعة من البنود. ويختلف نطاق ما يتم تضمينه تبعاً لتفاصيل عقد الإدارة، ولكن التقسيم النموذجي لتكاليف الإدارة يشمل النفقات التالية

• تكاليف التنظيف: التنظيف الدوري للمناطق المشتركة بالمبنى وتكاليف تنظيف الغرف بعد خروج المستأجرين. وهذا يغطي تكاليف الحفاظ على نظافة المبنى بشكل يومي، مثل تنظيف السلالم والممرات المشتركة وفحص الإضاءة. عند الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة، يمكن سداد المدفوعات لأخصائيي التنظيف بشكل جماعي عن طريق شركة الإدارة.

• تكاليف فحص المعدات: وهي تكاليف عمليات الفحص المنتظمة لمعدات المبنى، مثل صيانة المصاعد وعمليات الفحص القانونية لمعدات مكافحة الحرائق. هذه التكاليف ضرورية للحفاظ على السلامة والامتثال، ويتم جدولتها وطلبها من قبل شركة الإدارة إلى مقاول متخصص.

• تكاليف الإصلاح والصيانة: وهي تكاليف إصلاح أي عيوب في المبنى أو المعدات. وتشمل هذه التكاليف إصلاح تسربات المياه، والتعامل مع أعطال سخانات المياه وأجهزة التكييف، وتكاليف إعادة التصميم لإعادة المبنى إلى حالته الأصلية بعد مغادرة المستأجر. يتم تسديد هذه التكاليف على أساس كل حالة على حدة، وفي بعض الحالات يتم التعامل مع الإصلاحات واسعة النطاق على أنها نفقات رأسمالية.

• تكاليف توظيف المستأجرين: وهي تكاليف الإعلان ورسوم الوكالة لتوظيف مستأجرين جدد. بشكل عام، تُدفع رسوم طوارئ تتراوح بين 0.5 و1.5 من إيجار الشهر إلى وكالة عقارية لتعيين مستأجر في غرفة شاغرة. وغالباً ما يتحمل المالك هذه الرسوم ولا يتم دفعها إلا بعد توقيع العقد.

• رسوم تجديد العقد: يتم تكبد هذه الرسوم عند تجديد عقد الإيجار مع المستأجر. في معظم الحالات، يتم تحصيل رسوم إدارية للتجديد تبلغ حوالي 0.5 شهر إيجار من المالك أو المستأجر. ويتم تكبدها كتعويض عن قيام شركة الإدارة بإجراء التجديد نيابةً عن المستأجر.

• التكاليف الأخرى: بالإضافة إلى ما سبق، هناك تكاليف بسيطة أخرى مطلوبة لإدارة العقار، مثل تكلفة الطوابع عند توقيع العقد، وخدمة الاستجابة للطوارئ على مدار 24 ساعة، وأقساط التأمين على العقار وتغييرات الأقفال. واعتماداً على العقد، قد تكون هناك أيضاً تكاليف اختيارية تحمل أسماء مثل "◯◯◯◯ رسوم الخدمة".

نقطة: عند إبرام عقد الإدارة، من المهم توضيح المهام التي يتم تضمينها في رسوم الإدارة الشهرية وأيها تكاليف منفصلة. على سبيل المثال، "لا يتم تضمين تكاليف توظيف المستأجرين (رسوم الإعلان) في رسوم الإدارة ويتم احتسابها على أساس كل حالة على حدة" أو "يتم سداد تكاليف التنظيف والإصلاحات عند انتقال المستأجرين على أساس التكلفة الفعلية". بعض شركات الإدارة تتقاضى رسوم إدارة المباني (رسوم التنظيف وصيانة المرافق) بشكل منفصل عن رسوم الإدارة، ويختلف الخط الفاصل بين نطاق التكاليف من شركة إلى أخرى. لذلك من الحكمة أن تشرح لك التقسيم مسبقاً وتطرح الأسئلة لتوضيح أي شكوك.

المعالجة المحاسبية لرسوم الإدارة وانعكاسها في تقارير الإيرادات والنفقات

يحتسب المالكون رسوم إدارة العقار كمصروفات. عادةً ما يتم احتساب رسوم الإدارة المدفوعة لشركة الإدارة في حسابات مثل "رسوم الإدارة" أو "العمولات المدفوعة". من ناحية أخرى، يتم تسجيل التكاليف الفعلية مثل مصاريف التنظيف والإصلاح تحت عناوين الحسابات المناسبة مثل "مصاريف الإصلاح" أو "مصاريف التنظيف". تُعد رسوم الإدارة المدفوعة مصروفات من جانب المالك، وإذا تم تسجيلها وتسجيلها بشكل صحيح في دفتر اليومية، فسوف تنعكس بشكل صحيح في توزيع الإيرادات والنفقات في الإقرار الضريبي والبيانات المالية. عند احتساب الدخل العقاري، يمكن من حيث المبدأ إدراج المبلغ الكامل لتكاليف الإدارة والإصلاح في النفقات اللازمة لكسب دخل الإيجار، وبالتالي المساهمة في تخفيض الدخل الخاضع للضريبة.

توضيح تقارير الإيرادات والنفقات:تقدم العديد من شركات الإدارة "تقارير الإيرادات والنفقات" الشهرية أو السنوية أو "كشوف التحويلات" إلى المالكين. ويشمل ذلك مبلغ دخل الإيجار للشهر، ورسوم الإدارة المخصومة، وتكاليف التنظيف والإصلاح، والمبلغ النهائي الذي استلمه المالك. بصفتك مالكاً، يجب أن تتأكد من أن تقرير الدخل والنفقات هذا مفصّل بوضوح. إذا كانت هناك أي نقاط غير واضحة (على سبيل المثال، إذا تم خصم مبالغ كبيرة تحت مسمى "مصاريف أخرى"، فلا تتردد في الاتصال بشركة الإدارة لفهم التفاصيل. في حالة الوحدات السكنية المشتركة، يمكن أيضاً تسجيل رسوم الإدارة وصندوق احتياطي الإصلاح (تكاليف صيانة المناطق المشتركة في الوحدات السكنية) المدفوعة إلى جمعية الإدارة بشكل منفصل كمصروفات، لذلك إذا كنت قد دفعتها عن طريق شركة الإدارة، فقد يتم تضمينها أيضاً في تقريرك. على أي حال، من خلال توضيح فئات النفقات وتنظيم رسوم الإدارة لكل عقار، لا يمكنك فقط فهم دخل ونفقات أعمالك الإيجارية بدقة، بل يمكنك أيضاً التعامل معها بشكل مناسب للأغراض الضريبية.

المفاهيم الخاطئة والنقاط التي يجب ملاحظتها فيما يتعلق برسوم إدارة العقارات

من المهم أيضاً أن تفهم المفاهيم والنقاط الخاطئة التي يجب أن تكون على دراية بها فيما يتعلق برسوم إدارة العقارات التي من المحتمل أن يقع الملاك فريسة لها.

• لا تختار شركة إدارة على أساس رسوم الإدارة "المنخفضة" فقط: من السهل الاعتقاد بأنه كلما كانت رسوم الإدارة منخفضة كان ذلك أفضل، ولكن من الخطورة الحكم على أساس الرسوم المنخفضة فقط. إذا كانت الرسوم منخفضة للغاية، فقد يكون نطاق الخدمات محدودًا أو قد يكون هناك الكثير من الرسوم الإضافية للتكاليف الفعلية. في الواقع، من المهم الحكم ليس فقط على رقم "نسبة الدهون من الإيجار"، ولكن أيضًا على نطاق الخدمات التي يمكن الاستعانة بمصادر خارجية وجودة هذه الخدمات. حدد التوازن العام بين الخدمات المقدمة والتكلفة.

• لا تسيء فهم نطاق ما هو مشمول في رسوم الإدارة: احرص على عدم إساءة فهم ما هو مشمول في عقد الإدارة. على سبيل المثال، إذا كنت تعتقد أنه نظرًا لأنك تدفع رسوم إدارة شهرية، فإن جميع تكاليف التوظيف والتعامل مع عمليات الانتقال مشمولة في عقد الإدارة، فقد تفاجأ لاحقًا بأنك ستتحمل تكاليف الإعلان والترميم. وكما ذكرنا أعلاه، فإن الخدمات غير المشمولة في رسوم الإدارة الشهرية يتم احتسابها بشكل منفصل بشكل عام، لذا تأكد من التحقق من ذلك عند توقيع العقد.

• التعامل مع رسوم إدارة الشواغر: من المهم أيضاً فهم رسوم الإدارة عند وجود شواغر في عقارك المؤجر. تنص العديد من شركات الإدارة على دفع حد أدنى لرسوم الإدارة (رسوم الشغور) حتى خلال فترات الشغور. على سبيل المثال، في عقود الإدارة الكاملة، عادةً ما يتم تحصيل مبلغ معين من العمولة (أو ما يعادل X% على الأقل) حتى في حالة عدم وجود مستأجرين. هذا ترتيب تعاقدي طبيعي، حيث أن شركة الإدارة تشارك أيضاً في الإعلان عن العقار والقيام بدوريات خلال فترة خلو العقار. قبل توقيع العقد، تحقق من كيفية التعامل مع العقار في حالة شغور العقار وأدرج ذلك في خطة ميزانيتك.

• التعامل مع رسوم الخدمات المشتركة والإدارة: "رسوم الخدمات المشتركة والإدارة" (رسوم الصيانة والإدارة للوحدات السكنية وغيرها) التي يتم تحصيلها من المستأجرين أثناء عملية الإيجار هي دخل للمالك، ولكن كما ذكرنا سابقاً، يتم تضمينها عموماً في حساب رسوم الإدارة. إذا أسيء فهم هذه النقطة واستند الحساب على افتراض أن "دخل الإيجار المحصل هو للإيجار فقط"، فسيكون هناك تباين في توقعات الدخل/النفقات لأن الرسوم تُفرض فعلياً على تكاليف صيانة المنطقة المشتركة أيضاً. قدّر العائد الحقيقي بعد تضمين دخل رسوم صيانة المنطقة المشتركة.

• شفافية توزيع التكاليف: كن حذراً إذا كان توزيع التكاليف المقدم من شركة الإدارة غير شفاف. على سبيل المثال، إذا كانت الشركة تقدم رسوم عمولة منخفضة ولكن بنود التكلفة التفصيلية غير واضحة، فهناك خطر من أن تحدث رسوم إضافية في كثير من الأحيان بعد بدء العمليات وقد ينتهي الأمر بالعقار إلى أن يكون مكلفاً نسبياً. ستقوم شركة الإدارة الموثوق بها بالكشف بعناية عن كل بند من بنود المصروفات قبل توقيع العقد وتوضيحها حتى لا تكون هناك نقاط غير واضحة للمالك. من خلال اختيار شركة لا تهمل الإفصاح عن معلومات مثل "◯◯◯ النفقات غير مشمولة في رسوم الإدارة" أو "△△△△△△△ في كل مرة"، يمكنك تجنب المشاكل لاحقًا.

مع وضع ما سبق في الاعتبار، فإن المعرفة الصحيحة برسوم الإدارة وفهم النقاط التي يجب أن تكون على دراية بها يمكن أن يساعدك على تجنب المشاكل والنفقات غير المتوقعة بسبب سوء الفهم غير الضروري. عند اختيار شركة إدارة كشريك لك في إدارة الإيجار، من المهم الانتباه ليس فقط للسعر، ولكن أيضاً لمحتوى الشركة وشفافيتها وموثوقيتها.

ميزات خدمات إدارة شركة INA&Asociates للإيجار

أخيراً، فيما يتعلق بموضوع تكاليف إدارة العقارات، نود أن نقدم لك ميزات خدمات شركة INA&Asociates كمثال ملموس على كيفية اختيار شركة إدارة. تتميز خدمات إدارة INA&Asociates بالمميزات المميزة التالية

• إدارة عالية الجودة واستخدام أحدث التقنيات: تقدم شركة INA&Asociates خدمات إدارية عالية الجودة من خلال استخدام موظفين محترفين وذوي خبرة وأحدث التقنيات. يسهل نظام الإدارة السحابية الخاص بنا مشاركة المعلومات بين الملاك والمستأجرين، ونقدم الدعم الكامل من خلال الرد على استفسارات المستأجرين على مدار 24 ساعة في اليوم، 365 يوماً في السنة. كما يتميز أيضاً بمبادرات متقدمة مثل تحديد الإيجار القائم على الذكاء الاصطناعي وتحليل التسويق لتقصير فترات الشغور وزيادة الإيرادات.

• دعم متميز للعملاء ذوي الملاءة المالية المرتفعة: تكمن قوة شركة INA&Associates في تقديم الاستشارات للعقارات الفاخرة للإيجار والعقارات الفاخرة والعقارات ذات الملاءة المالية المرتفعة في خدماتها المتطورة للمالكين ذوي الملاءة المالية المرتفعة والمستأجرين من الطبقة العليا. على سبيل المثال، تتقن شركة INA&Asociates لغتين ( بما في ذلك اللغة الإنجليزية) ولديها خبرة واسعة في دعم المستثمرين الأجانب، مما يمكنها من تقديم الدعم في إدارة الإيجارات من منظور دولي. الخدمات المتميزة التي تقدمها الشركة لحماية قيم الأصول من خلال الإدارة الدقيقة وروح الضيافة التي تليق بالعقارات الفاخرة لا مثيل لها من قبل أي شركة أخرى.

• شفافية هيكل الرسوم والإدارة: تركّز شركة INA&Asociates أيضاً على الشفافية فيما يتعلق برسوم الإدارة: تستند رسوم الإدارة على أساس معدل ثابت لكل غرفة، بدلاً من النسبة المئوية التقليدية "◯ من الإيجار". وهذا يجعلها واضحة جداً ويسهل على المالكين فهمها، ولا يوجد تذبذب في العمولات بسبب تغيرات الإيجار. بالإضافة إلى ذلك، نتبع سياسة عدم التحيز لأي مقاول معين من الباطن في اختيار أعمال الترميم وشركات التنظيف، ونضمن أننا نعمل بطريقة تمنع تحقيق هوامش وسيطة غير ضرورية. هذه الجهود تقضي على مخاوف المالكين من عدم معرفتهم بما يتم إنجازه بعيداً عن الأنظار، وتضمن تقديم الخدمات بشفافية عالية مع التركيز على علاقات الثقة. بالإضافة إلى ذلك، تشتهر الشركة بإفصاحها الدقيق عن المعلومات، مثل تقارير الإيرادات والنفقات وتفاصيل التكاليف، والتي يمكن التحقق منها في أي وقت على نظامها السحابي.

ستكون شركة الإدارة المحترفة للغاية والموجهة نحو العملاء قادرة على شرح أي مخاوف أو أسئلة حول تكاليف الإدارة بالتفصيل. يمكنك أن تتوقع دعماً شاملاً لا يقلل من التكاليف فحسب، بل يحسن أيضاً من قيمة عقارك ويؤدي إلى إدارة مستقرة، مما يمنحك راحة البال.

الخلاصة.

لقد أوضحت هذه المقالة ما هي تكاليف إدارة العقارات، بدءاً من التعريف إلى التفاصيل والنقاط المحاسبية والنقاط التي يجب أن تكون على دراية بها. رسوم إدارة الممتلكات هي تكلفة لا يمكن تجاهلها في إدارة الإيجار، ولكن فهم محتواها بشكل صحيح والتحكم فيها بشكل جيد يمكن أن يؤدي إلى تحسين ربحية العقار. اعتمادًا على جودة الخدمة وموقف شركة الإدارة، يمكن أن تختلف الفوائد التي يتم الحصول عليها من نفس تكاليف الإدارة بشكل كبير. يرجى الرجوع إلى المحتويات والنقاط الرئيسية في هذه المقالة لفهم تفاصيل تكاليف الإدارة واختيار شريك إدارة موثوق به وتحقيق إدارة مستقرة للعقار.