مقارنة رسوم إدارة العقارات بين طوكيو وكانساي وأفضل الخيارات للمالكين

بالنسبة لأصحاب العقارات المؤجرة، تعتبر "رسوم إدارة العقار" نقطة مهمة ترتبط مباشرةً بربحية إدارة الإيجار. إذا تم إسناد إدارة العقارات إلى شركة متخصصة، فسوف تتلقى دعماً واسع النطاق، بدءاً من التعامل مع المستأجرين إلى صيانة المبنى، والتي ستتحمل مقابلها رسوم إدارة عقارات شهرية. توضح هذه المقالة الهيكل الأساسي لرسوم إدارة العقارات وتفاصيلها وتقدم شرحاً مقارناً للاختلافات في أسعار السوق في منطقتي طوكيو وكانساي. كما يتناول مزايا وعيوب الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة، ويناقش النقاط الرئيسية في اختيار شركة الإدارة. وعلاوة على ذلك، سيتم تقديم فلسفة شركة INA&Asociates KK ونقاط قوتها (سرعة الاستجابة، وعدد الوحدات المدارة، وسجلها الحافل مع العملاء فاحشي الثراء، وما إلى ذلك) وسيتم توضيح نقاط التمايز عن الخدمات الأخرى. نأمل أن يكون هذا مفيداً للمالكين الذين يهدفون إلى تحقيق أقصى قدر من الأرباح المستقبلية وتقليل المتاعب في اختيار أفضل شريك إداري.

ما هي رسوم إدارة العقارات؟ التقسيم العام والهيكل العام

أولاً، دعنا نستعرض أساسيات رسوم إدارة العقارات. هذه هي الرسوم التي يتم دفعها عندما يستعين المالك بمصادر خارجية لإدارة عقاراته إلى شركة إدارة عقارات محترفة، وتُعرف أيضاً باسم "رسوم الإدارة" أو "عمولة الإدارة". وعادةً ما يتم تحديدها كنسبة مئوية ثابتة من دخل الإيجار الشهري وتكون عادةً حوالي 5% من الإيجار. على سبيل المثال، إذا كنت تمتلك 10 وحدات بإيجار شهري قدره 80 000 ين ووقعت عقداً بنسبة 5% من رسوم الإدارة، فإن رسوم الإدارة الشهرية ستكون 40 000 ين، أو 5% من إجمالي الإيجار البالغ 800 000 ين. تستخدم العديد من شركات الإدارة نظام نسبة مئوية مثل هذا - "الإيجار xx%" - حيث تكون التكاليف متناسبة مع الدخل.

ما هي المهام المحددة المشمولة في رسوم الإدارة؟ في حالة وجود عقدإدارة عام وشامل بالاستعانة بمصادر خارجية، تكون شركة الإدارة مسؤولة إلى حد كبير عن "علاقات المستأجرين" و"إدارة المبنى" نيابة عن المستأجر. ويشمل التقسيم الرئيسي ما يلي

• استقطاب المستأجرين وإدارة العقود: الإعلان عن المستأجرين الجدد، والتعامل مع المعاينات، وإبرام عقود الإيجار، وإجراءات تجديد العقود، وحضور وتسوية الحسابات عند إلغاء العقد، وما إلى ذلك.

• وكالة تحصيل الإيجار: تحصيل الإيجار الشهري وتحويله إلى المالك، والتعامل مع التذكير في حالة وجود متأخرات.

• التعامل مع الشكاوى: تلقي الشكاوى من المستأجرين والتعامل معها بشأن المرافق المعيبة ومشاكل الحي، إلخ.

• صيانة وإدارة مرافق المبنى: القيام بالدوريات المنتظمة والتنظيف، والترتيب لعمليات التفتيش القانونية والإصلاحات في حالة حدوث أعطال.

هذه هي المهام المعتادة في حالة الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية بالكامل، مع عمولة تبلغ حوالي 5% من دخل الإيجار (مع نسبة تتراوح بين 3-10% حسب العقد). من ناحية أخرى، هناك أيضاً خطط تحد من نطاق العمل من أجل تقليل رسوم العمولة. على سبيل المثال، في خطة "إدارة وكالة التحصيل"، يتولى المالك توظيف المستأجرين والإجراءات التعاقدية بنفسه، ويتم الاستعانة بمصادر خارجية فقط في الجزء الخاص بالإدارة المالية، مثل تحصيل الإيجار والتذكير بالمتأخرات. في هذه الحالة، غالباً ما يتم تحديد رسوم الإدارة عند مستوى منخفض، حوالي 3% من الإيجار.

خيار آخر هو الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة المبنى فقط. في هذه الحالة، يتولى المالك العلاقات مع المستأجرين وتحصيل الإيجار بمفرده، تاركاً فقط تنظيف المبنى وتفتيش المرافق لمقاول متخصص. في العديد من الحالات، يكون هيكل الرسوم في هذه الحالة عبارة عن رسوم شهرية ثابتة قدرها 10,000 ين ياباني حسب حجم العقار، والتي يتم تحصيلها أحياناً بشكل منفصل عن رسوم الإدارة العادية كرسوم إدارة المبنى. وبالتالي، يختلف نطاق العمل المشمول في رسوم الإدارة من شركة إدارة إلى أخرى، وتختلف التكلفة وفقاً لتفاصيل العقد. لذلك من المهم ملاحظة أن النظر إلى الرقم "رسوم الإدارة xx%" وحده لا يخبرك بما هو مشمول بالفعل.

هناك شكل أكثر تخصصاً وهو عقد الإيجار من الباطن (عقد الإيجار من الباطن). وهو نظام تقوم بموجبه شركة الإدارة (أو المؤجر من الباطن) بتأجير العقار بالجملة وتدفع إيجارًا ثابتًا مضمونًا للمالك، الذي يتحمل مخاطر الشغور، ولكن بنسبة عمولة أعلى. وعادةً ما تكون رسوم إدارة الإيجار من الباطن حوالي 10-20% من الإ يجار، وتجدر الإشارة إلى أن الإيجار المضمون يخضع للمراجعة (ما يسمى بمخاطر التخفيض) على فترات منتظمة، اعتمادًا على التفاصيل التعاقدية.

✔نقطة: تعتمد طريقة حساب رسوم الإدارة والخدمات المشمولة على نوع العقد. وبصفة عامة، يبلغ معدل السوق للإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية بالكامل حوالي 5% من الإيجار، ولكن في بعض الحالات يمكن تخفيضها إلى حوالي 3% إذا تم تضييق نطاق العمل. وعلى العكس من ذلك، يمكن أن يؤدي التأجير من الباطن مع ضمان الشواغر إلى ارتفاع معدل العمولة إلى 10% أو أكثر. قبل توقيع العقد، من المهم أن تتأكد قبل التوقيع على العقد من المهام التي ستؤتمن عليها وإلى أي مدى ستحصل على أجر مقابل ذلك.

تختلف أسعار السوق لرسوم الإدارة بين منطقة العاصمة طوكيو ومنطقة كانساي.

كما ذكرنا أعلاه، يبلغ معدل السوق الوطني لرسوم الإدارة حوالي 5% من الإيجار، ولكن هناك بالفعل اختلافات في الاتجاهات حسب المنطقة. وعلى وجه الخصوص، هناك اختلافات في مستويات الرسوم الإدارية وخططها بين منطقة العاصمة (منطقة مركزها طوكيو) ومنطقة كانساي بسبب الاختلافات في ظروف السوق والممارسات التجارية.

الاتجاه السائد في منطقة العاصمة طوكيو: حوالي 5% هو المعيار السائد، مع وجود بعض المنافسة على معدلات أقل.

في منطقة العاصمة طوكيو، تحدد العديد من شركات الإدارة معيار رسوم الإدارة بحوالي 5% من الإيجار. في الواقع، تشير البيانات إلى أن متوسط رسوم الإدارة على المستوى الوطني البالغ 5% يمثل أقل بقليل من 70% من الإجمالي، وهذا المستوى معترف به على أنه "معدل السوق العادل القياسي"، خاصة في ضواحي طوكيو. أما في منطقة العاصمة طوكيو، من ناحية أخرى، هناك العديد من شركات الإدارة والمنافسة شرسة، لذا فإن بعض الشركات تحافظ على معدلات عمولتها عند حوالي 1-3% أو في الحالات القصوى تدعي أنها تتقاضى صفر ين. وتقف وراء ظهور هذه العمولات المنخفضة للغاية في المناطق الحضرية حالات مثل: "يمكن تحديد رسوم الإدارة بسعر الخدمة لأن الشركة تحقق إيرادات من أعمال أخرى (مثل وساطة بيع العقارات)" و "تضطر الشركة إلى خفض السعر لتمييز نفسها عن شركات الإدارة الأخرى حتى يتم اختيارها من بينها". ومع ذلك، في العديد من الحالات، يقتصر نطاق العمل في كثير من الحالات على الحد الأدنى (فقط التفاصيل الأساسية مثل توظيف المستأجرين وتحصيل الإيجار) في خطط ذات رسوم منخفضة للغاية، لذلك من الضروري تحديد التوازن مع جودة الخدمة، كما هو موضح أدناه.

في منطقة العاصمة طوكيو، هناك عدد متزايد من شركات الإدارة التي تميز نفسها من خلال استخدام أحدث التقنيات لعمليات فعالةوخدمات ذات قيمة مضافة عالية للملاك الأثرياء. على سبيل المثال، كانت هناك محاولات لتحسين كل من الكفاءة التشغيلية ومعدلات الإشغال من خلال، على سبيل المثال، وضع إجراءات التعاقد عبر الإنترنت واستخدام الذكاء الاصطناعي لحساب الإيجارات المناسبة، مع تقديم رسوم إدارة ثابتة ومنخفضة، والتي كانت تبلغ 5% من الإجمالي. وعلى الرغم من وجود نطاق سعري واسع لخدمات الإدارة في منطقة العاصمة طوكيو، إلا أنه يمكن القول إن المنطقة أرض خصبة لظهور الخدمات المتقدمة.

الاتجاهات في منطقة كانساي: الاستقطاب في منطقة كانساي: الاستقطاب إلى 5% و3%، متأثرًا أيضًا بالعادات الإقليمية.

بالنظر إلى منطقة كانساي (المنطقة التي تتمركز في محافظة أوساكا)، فإن معدلات السوق لرسوم الإدارة مماثلة بشكل عام لتلك الموجودة في منطقة العاصمة طوكيو، ولكن هناك اتجاه استقطابي. وفقًا لإحدى الدراسات الاستقصائية، في منطقة كانساي، فإن ما يقرب من 50% من جميع عقود رسوم الإدارة في منطقة كانساي هي "دخل الإيجار × 5%"، تليها "حوالي 3%" بنسبة أقل بقليل من 40%، مع وجود 5% و3% في الاتجاه السائد. تشير هذه البيانات إلى أنه في حين أن نصف الملاك في كانساي يختارون الإدارة القياسية التي تتم عن طريق الاستعانة بمصادر خارجية بالكامل (حوالي 5%)، فإن هناك عددًا أكبر من الملاك الذين يستخدمون خطة رسوم إدارية أقل (حوالي 3%) مقارنة بمنطقة العاصمة طوكيو. قد يرجع انخفاض الرسوم إلى التفضيل القوي نسبيًا للمالكين في منطقة كانساي للاستعانة بمصادر خارجية لجزء فقط من عملهم، بطريقة مشابهة للإدارة الذاتية. على سبيل المثال، قد يختارون إدارة أجزاء العقار التي يمكنهم إدارتها بأنفسهم إذا كان العقار قريبًا من منزلهم، ويتركون فقط الحد الأدنى من المهام، مثل تحصيل المدفوعات، للمقاول. ونتيجةً لذلك، يُعتقد أن هناك عدداً معيناً من الاحتياجات لخطط الاستعانة بمصادر خارجية بسيطة مع رسوم إدارة تبلغ حوالي 3%.

كما أن هناك اختلافات في ممارسات عقود الإيجار بين منطقة كانساي ومنطقة العاصمة طوكيو. أحد الاختلافات المعروفة بشكل خاص هو عادة رسوم التجديد وقت تجديد العقد ، ففي منطقة العاصمة طوكيو، من الشائع أن يحصل المالك (المالك) على رسوم تجديد تبلغ حوالي إيجار شهر واحد كل عامين وقت تجديد العقد، بينما في أوساكا ومناطق أخرى في منطقة كانساي خارج كيوتو، ليس من المعتاد فرض رسوم تجديد. لهذا السبب، يتم تعديل العقارات في منطقة كانساي عن طريق تحديد وديعة أعلى (وديعة تأمين) أو مبلغ مالي رئيسي بدلاً من ذلك، أو عن طريق تحديد الإيجار نفسه أعلى قليلاً. لا يؤثر هذا الاختلاف بشكل مباشر على رسوم الإدارة، ولكنه يؤثر على محتوى خدمات الإدارة. على سبيل المثال، في منطقة العاصمة طوكيو، يكون لشركة الإدارة دور في أعمال التجديد، مثل الإجراءات الإدارية لتحويل واستلام رسوم التجديد والاتصال بالمستأجرين، بينما في منطقة كانساي لا ضرورة لمثل هذا العمل في منطقة كانساي. وبعبارة أخرى، تؤثر الاختلافات في الممارسات التجارية الإقليمية على عمل شركات الإدارة وهيكل أرباح الملاك.

بشكل عام، لا يوجد فرق كبير في النسبة المئوية لرسوم الإدارة نفسها بين منطقة العاصمة طوكيو ومنطقة كانساي، ولكن تجدر الإشارة إلى أن المعيار الفعلي في منطقة العاصمة طوكيو هو حوالي 5%، بينما في منطقة كانساي هناك نسبتان 5% و3%. من المهم أيضًا المقارنة والنظر في الخطط السائدة في منطقة عقارك، مع الأخذ في الاعتبار المنافسة على المعدلات المنخفضة وتنويع الخدمات، خاصة في المناطق الحضرية.

✔النقاط : بالنظر إلى الاختلافات الإقليمية في رسوم الإنابة الإدارية، يمكن ملاحظة أن عددًا أكبر نسبيًا من الملاك في منطقة العاصمة طوكيو يهتمون بـ "الحصول على خدمات عالية الجودة بتكلفة معقولة"، بينما في منطقة كانساي، يهتم الملاك في منطقة كانساي بـ "خفض التكاليف من خلال الاستعانة بالحد الأدنى الضروري". ومع ذلك، تشترك كلتا المنطقتين في مبدأ توجيهي مشترك يبلغ حوالي 5%. هناك أسباب للخطط الرخيصة للغاية (على سبيل المثال تغطية الإيرادات الأخرى، والخدمات المبسطة، وما إلى ذلك)، بينما في بعض الحالات، تشمل الرسوم الأعلى خدمات إضافية (مثل ضمانات الشواغر، وإدارة المبنى مشمولة وما إلى ذلك). استخدم سعر السوق المحلي كمرجع وحدد ما إذا كانت الخدمات مناسبة لاحتياجاتك.

مزايا ومساوئ الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة

الآن بعد أن فهمت جوانب التكلفة لرسوم الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية، دعنا نلقي نظرة على مزايا وعيوب الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة. يستخدم العديد من المالكين شركات الإدارة لأن الفوائد تفوق التكاليف. ولكن في الوقت نفسه، هناك أيضاً محاذير للاستعانة بمصادر خارجية. فيما يلي نقارن بين المزايا الخمس الرئيسية والعيوب الثلاثة للإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية.

✦ المزايا الرئيسية للاستعانة بمصادر خارجية للإدارة

1. التحرر من المتاعب والوقت - يتحرر الملاك من التعامل مع المهام اليومية للتعامل مع المستأجرين، والتعامل مع مشاكل المعدات، ومراقبة الإيجار، وما إلى ذلك. يُعد تقليل عبء الإدارة فائدة كبيرة، خاصةً بالنسبة لأولئك المشغولين بوظائفهم اليومية أو الذين يمتلكون عقارات متعددة. يمكن استخدام الوقت المخصص عادةً للمالكين أنفسهم في مهام أخرى أو اعتبارات استثمارية جديدة.

2. يمكنك الاستفادة من الخبرة والدراية الفنية - يمكن للمتخصصين في إدارة العقارات الاستفادة من معرفتهم بالممارسات القانونية والتعاقدية والمعلومات عن اتجاهات السوق. ستحصل على الدعم المناسب عندما تحتاج إلى اتخاذ قرارات خبيرة، مثل التعامل مع التغييرات في القانون بشأن عقود الإيجار، وتحديد الإيجارات المناسبة وإدارة المخاطر.

3. تسهيل استكشاف الأخطاء وإصلاحها - تتعامل شركة الإدارة مع الأمور المعقدة والمرهقة نفسياً مثل المشاكل مع المستأجرين والاستجابات الطارئة ليلاً نيابةً عنك. على سبيل المثال، إذا تعطل سخان المياه في منتصف الليل، يمكن لشركة الإدارة أن تعمل كنقطة اتصال وترتب بسرعة لاستقدام عامل إصلاح، حتى لا يضطر المالك إلى التدافع لإصلاحه. كما أن الاستجابة المهنية والمناسبة تحسن من رضا المستأجرين وتقلل من العبء والضغط على المالك.

4. تقليل مخاطر الشواغر - تمتلك شركة الإدارة الشبكة والدراية الفنية لتوظيف المستأجرين ويمكنها جذب العملاء (المستأجرين) بكفاءة. ونتيجة لذلك، يمكن توقع فترات شغور أقصر ومعدلات إشغال عالية. على سبيل المثال، يمكن ملء الغرفة التي ظلت شاغرة لعدة أشهر من تلقاء نفسها بسرعة بفضل قدرات التوظيف الواسعة لشركة الإدارة. وبمجرد ملء الغرفة الشاغرة، يستقر دخل الإيجار، مما يؤدي إلى زيادة الأرباح على المدى الطويل.

5. الحفاظ على قيمة الأصول وتحسينها - تساعد عمليات التفتيش المنتظمة ومقترحات الصيانة المخطط لها في منع تدهور المبنى وإجراء التحسينات. يمكن للمالكين الإشارة إلى مناطق الإصلاح التي يميلون هم أنفسهم إلى التغاضي عنها وتلقي المشورة بشأن توقيت الإصلاحات الرئيسية، وبالتالي الحفاظ على قيمة أصول العقار وتحسينها على المدى الطويل. ستعمل الإدارة السليمة أيضاً لصالحك عند البيع في المستقبل.

✦ العيوب الرئيسية للإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية

1. عبء التكلفة - بطبيعة الحال، هناك عمولة يجب دفعها لشركة الإدارة، مما يزيد من التكاليف مقارنة بالإدارة الذاتية. وبصفة عامة، تبلغ رسوم العمولة القياسية حوالي 5-10% من الإ يجار، ويزداد المبلغ المطلق مع حجم العقار. ومع ذلك، من المهم النظر فيما إذا كانت الخدمات وآثار زيادة الإيرادات تستحق هذه التكلفة. لا ينبغي النظر إليها ببساطة على أنها تكلفة عالية، بل يجب الحكم عليها على أساس العائد الإجمالي على النفقات.

2. قد لا تنعكس رغبات المالك بسهولة - من خلال ترك الإدارة للمالك، هناك خطر يتمثل في صعوبة الوصول إلى رغبات المالك في اتخاذ القرارات التفصيلية. على سبيل المثال، قد تكون هناك حالات يتم فيها التعامل مع معايير فحص المستأجرين أو سياسات التجديد بشكل مختلف عن أفكارهم الخاصة. ويمكن التخفيف من حدة ذلك من خلال التواصل المنتظم وفرص تلقي التقارير. ومع ترك المسؤولية على عاتق شركة الإدارة، من المهم ألا يتردد المالكون في توصيل طلباتهم وتصحيح مسار العمل.

3. زيادة الاعتماد على شركة الإدارة - أحد جوانب ترك كل شيء للمهنيين هو عدم تطوير مهارات المالك في إدارة الإيجار ومعرفته الخاصة. في المستقبل، عند إدارة عقار آخر أو تغيير شركات الإدارة، قد يكون المالك في وضع غير مواتٍ إذا كان يفتقر إلى المعرفة اللازمة لاتخاذ القرارات بنفسه. لذلك يُنصح بمحاولة الحصول على الحد الأدنى من المعرفة والمعرفة بالممتلكات وفهم الوضع الإداري، حتى لو تم الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة.

هذه هي المزايا والعيوب النموذجية للإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية. بالنسبة لكثير من الملاك، فإن مزايا شراء الوقت والاستفادة من الخبرة تستحق أكثر من التكلفة، ولكن من ناحية أخرى، لا يمكن تجاهل عيوب زيادة التكاليفوانخفاض درجة المشاركة الشخصية. والمهم هو تحديد ما إذا كانت مزايا تحسين الدخل والإنفاق وتقليل متاعب الاستعانة بمصادر خارجية تستحق التكلفة.

✔النقطة : على الرغم من أن العمولة المدفوعة لشركة الإدارة قد تبدو تكلفة كبيرة، إلا أن جودة الإدارة قد يكون لها تأثير أكبر على الإيرادات من الفرق الضئيل في معدلات العمولة، عندما يؤخذ في الاعتبار تأثير زيادة الإيرادات بسبب قصر فترات الشغور. إذا زادت فترة الشغور بمقدار شهر واحد، يتم احتساب أن رسوم الإدارة لمدة 20 شهرًا ستضيع. في الحالات القصوى، هناك احتمال كبير أن " ترك الأمر لشركة إدارة جيدة لملء الشواغر سيحقق ربحًا أكبر من توفير عمولة بنسبة 0% ". من المهم أن يكون لديك منظور لاتخاذ القرار على أساس فعالية التكلفة الإجمالية مع الأخذ في الاعتبار الجوانب السلبية.

النقاط الرئيسية في اختيار شركة الإدارة من حيث محتوى الخدمة وخطط الرسوم

تناول الفصل السابق تكاليف ومزايا وعيوب الإدارة بالاستعانة بمصادر خارجية. عند الاختيار الفعلي لشركة الإدارة، من الضروري أن تقارن بعناية ليس فقط أرقام العمولة المعروضة بل أيضًا المحتوى (محتوى الخدمة). وأخيراً، نوضح النقاط الرئيسية التي يجب التحقق منها عند اختيار شركة إدارةوالمميزات التي تميز شركة INA & Associates من خلال أمثلة محددة.

تحقق من التوازن بين الرسوم ومحتوى الخدمة

تتباين خطط الإدارة التي تقدمها شركات الإدارة المختلفة تبايناً كبيراً من حيث الرسوم ونطاق الخدمات التي تتضمنها. على سبيل المثال، قد تغطي "رسوم الإدارة بنسبة 5%" لإحدى الشركات كل شيء بدءاً من توظيف المستأجرين إلى تسويات الانتقال، بينما قد تغطي "رسوم 5%" لشركة أخرى تحصيل الإيجار ومعالجة الشكاوى فقط، مع التعامل مع استقطاب العملاء بشكل منفصل على أساس طارئ... لذلك من المفيد إعداد قائمة بمعدلات عمولة كل شركة ونطاق خدماتها ومقارنتها. وعلى وجه التحديد، تحقق من النقاط التالية

• معاملة تكاليف توظيف المستأجرين: ما إذا كانت رسوم الإعلان ورسوم الوكالة للمتقدمين الجدد مشمولة في رسوم الإدارة بنسبة 0% أم لا. بشكل عام، يلزم دفع رسوم طوارئ منفصلة (إيجار شهر واحد تقريباً) لتوظيف مستأجرين جدد، ولكن بعض الشركات لديها قدرات توظيف داخلية قوية وتد عي أن المالك لا يتحمل أي تكاليف.

• ما إذا كانت رسوم إدارة المبنى مشمولة أم لا: هل خدمات إدارة المبنى مثل تنظيف المناطق المشتركة وعمليات التفتيش المنتظمة مشمولة؟ إذا لم يكن الأمر كذلك، يتم فرض رسوم منفصلة لإدارة المبنى (رسوم شهرية ثابتة حسب حجم العقار، حوالي 5% من إجمالي الإيجار).

• نظام الاستجابة على مدار 24 ساعة ونظام الطوارئ: إلى أي مدى تستجيب الشركة لمشاكل المستأجرين ليلاً وفي أيام العطلات؟ تمتلك بعض الشركات مراكز اتصال خاصة بها تعمل على مدار 24 ساعة، بينما تترك شركات أخرى الأمر لشركائها خارج ساعات العمل. كما أن توافر خدمة الاستجابة في حالات الطوارئ هي أيضاً نقطة يجب التحقق منها.

• ضمانات متأخرات الإيجار والتأجير من الباطن: هل يقدمون ضمانات بديلة في حالة وجود متأخرات أو ضمانات للشواغر (التأجير من الباطن)؟ إذا كان الأمر كذلك، فتأكد من نطاق الضمان والتكاليف المتزايدة (على سبيل المثال + بضعة % كرسوم ضمان).

• تواتر تقديم التقارير والإفصاح عن المعلومات: قارن بين كيفية تقديم تقارير الإيرادات والنفقات الشهرية (بالبريد أو عبر الإنترنت) وما إذا كان يتم تقديم المعلومات للمالكين، مثل ما إذا كان يتم تقديم تقارير دورية المبنى. هناك عدد متزايد من الشركات في الوقت الحاضر لديها أنظمة ويب مخصصة للمالكين يمكن التحقق منها في أي وقت.

من خلال إجراء مثل هذه المقارنات، ستتمكن من معرفة ما هو مدرج وما هو غير مدرج في نسبة الـ 5% الخاصة بالشركة. خاصة في حالة الخطط ذات المعدلات المنخفضة، يجب أن تكون هناك آلية في مكان ما لتعويض الإيرادات. على سبيل المثال، يتحمل المالك حصة كبيرة من التكاليف الأولية (عمولة وقت تقديم الطلب) ، أو يتم تضييق المساحة الخاضعة للإدارة لتحسين الكفاءة. وعلى العكس من ذلك، فإن بعض الشركات لديها نظام يمكنها من خلاله تحسين معدلات الإشغال وزيادة الإيجارات حتى مع ارتفاع الرسوم. من المهم أن تتخيل تأثير التحسن الكلي في الدخل والنفقات في حالة تكليف الشركة بالعقار، وليس مجرد انخفاض السعر.

فلسفة شركة INA&Asociates ونقاط تميزها

تقدم شركة INA&Asociates مجموعة واسعة من الخدمات بدءاً من خدمات التأجير والبيع والشراء والوساطة العقارية التجارية الراقية إلى إدارة الإيجارات، خاصة في منطقة العاصمة طوكيو (طوكيو، كاناغاوا، تشيبا وسايتاما) ومنطقة كانساي (أوساكا)، وقد حققت الشركة نمواً سريعاً منذ بدء خدمة إدارة الإيجارات في عام 2021، حيث عهد إلينا العديد من الملاك بإدارة عقاراتهم عُهد إلى شركة INA بإدارة عدد كبير من المالكين. ندرج هنا بعض ميزات فلسفة شركة INA وخدماتها التي تميزها عن منافسيها.

• معدلات الإشغال العالية التي تتحقق من خلال استخدام أحدث التقنيات: كشركة تكنولوجيا عقارية، قدمت شركة INA وشركاه نظام إدارة متكامل قائم على السحابة الخاصة بها والذي يسمح بإجراء كل شيء بدءاً من عملية التعاقد وحتى تحويل الإيجار عبر الإنترنت. وعلاوةً على ذلك، يتم استخدام الذكاء الاصطناعي وتحليل البيانات الضخمة لحساب الإيجارات المناسبة بما يتماشى مع اتجاهات السوق، ويتم وضع خطط توظيف استراتيجية لتقصير فترات الشغور وزيادة دخل الإيجار. في الواقع، من خلال تحليل السوق المحيطة استناداً إلى بيانات أكثر من 10 مليارات عقار وتحديد شروط التوظيف المناسبة، تمكنا من ملء الوحدات الشاغرة التي كانت شاغرة لفترة طويلة في فترة زمنية قصيرة وزيادة الإيجار الشهري من 120,000 ين إلى 170,000 ين. وبهذه الطريقة، فإن خدمة إدارة الإيجار من الجيل التالي التي تجمع بين التكنولوجيا والخبرة تساهم بشكل كبير في زيادة أرباح المالكين.

• تكلفة منخفضة واستجابة عالية: حققت شركة INA&Asociates أسعاراً ثابتة منخفضة تبدأ من 1,000 ين ياباني للغرفة الواحدة شهرياً من خلال تبسيط وتنظيم عملياتها. بينما تتقاضى شركات الإدارة التقليدية عادةً حوالي 5% شهرياً كعمولات، فإن نموذج شركة INA&Asociates يقلل بشكل كبير من عبء التكلفة على المالكين. ومع ذلك، لا يتم المساس بجودة الخدمة، مع وجود مركز اتصال يعمل على مدار 24 ساعة وموظفين متخصصين على استعداد للرد بسرعة على المكالمات الليلية المتأخرة من المستأجرين بشأن المشاكل. يسمح هذا المستوى العالي من الاستجابة للمالكين بمغادرة عقاراتهم وهم مطمئنون في حالة حدوث أي طارئ، مما يؤدي إلى زيادة رضا المستأجرين.

• خدمة عالية الجودة مدعومة من قِبل المال كين من أصحاب الثروات الكبيرة: تركز شركة INA&Associates على الخدمات العقارية لأصحاب الثروات الكبيرة منذ تأسيسها، وهي شركة تحظى بثقة أصحاب الثروات الكبيرة الذين تزيد ثرواتهم عن 500 مليون ين ياباني. اكتسبت شركة INA&Asociates سمعة طيبة في توفير مستوى عالٍ من حماية الخصوصية والخدمة الدقيقة للعملاء ذوي الأصول الخاصة، مثل العقارات النادرة والقيّمة في وسط المدينة والعقارات في الخارج، واكتسبت سمعة طيبة لكونها شركة يمكن الوثوق بها. وعلى وجه التحديد، تزود الشركة شبكتها الخاصة من العملاء بمعلومات عن العقارات الفاخرة غير المعلنة قبل أن يتم الكشف عنها للجمهور وتنظم عروضاً خاصة، كما تقدم أيضاً مشاريع الاستثمار العقاري في الخارج من خلال الاستفادة من علاقاتها مع المجتمعات ذات الملاءة المالية العالية في اليابان وخارجها. وبالإضافة إلى ذلك، يتم تخصيص فريق متخصص للمالكين من أصحاب الثروات الكبيرة جداً الذين يقدمون بعد شراء العقار دعماً مفصلاً لتأجيره، بدءاً من اختيار المستأجرين إلى إدارة العقود وترتيبات الصيانة الدورية. هذه الخدمة الإدارية عالية الجودة التي تلبي الاحتياجات الخاصة لأصحاب الملاءة المالية العالية (السرية، والحفاظ على قيمة الأصول على المدى الطويل، والضيافة المتميزة) هي نقطة قوة شركة INA&Asociates التي لا يمكن لأي شركة أخرى أن تضاهيها.

• فلسفة الشركة الموجهة نحو الأفراد واستجابتها: تقوم فلسفة شركة INA&Asociates على أن أهم أصول الشركة هي أفرادها، وتركز الشركة على تطوير مواردها البشرية. يتم تدريب وتعليم كل موظف في الموقع تدريباً كاملاً وتثقيفاً شاملاً لتقديم خدمات تراعي كل من المالكين والمستأجرين، ونحن كمؤسسة نصقل روح الضيافة والخبرة التي نتمتع بها. ونتيجة لذلك، فقد طورنا القدرة على الاستجابة للمتطلبات المتطورة، مثل الخدمات المذكورة أعلاه للأثرياء. بينما تعمل شركة INA&Asociates في مجموعة واسعة من المناطق، بما في ذلك منطقة العاصمة طوكيو ومنطقة كانساي، فإنها قادرة أيضاً على تقديم الدعم المحلي من خلال موظفين على دراية بكل منطقة، مما يمنحها مستوى عالٍ من القدرة على الحركة لا يمكن تكراره من قبل اللاعبين الرئيسيين.

وكما هو موضح أعلاه، فإن شركة INA&Asociates فريدة من نوعها في استخدامها لأحدث التقنيات،وخططها الثورية منخفضة التكلفة،وجودة خدماتها العاليةوسجلها الحافل بكونها خيار الأثرياء. وبينما تعمل شركة INA&Asociates بشكل رئيسي في منطقة العاصمة طوكيو، فإنها تعمل على توسيع نطاق خدماتها لتشمل منطقة كانساي، كما أن عدد الوحدات التي تديرها الشركة في تزايد مستمر. ونحن نعتقد أن ذلك يرجع إلى أن الشركة تحظى بتقدير كبير لنهجها الذي يتبعه الجيل الجديد في تقديم الخدمات، والذي يجمع بين تكنولوجيا المعلومات والموارد البشرية في إطار فلسفة "تخفيف العبء عن المالكين وتعظيم الأرباح ".

✔النقطة : عند اختيار شركة إدارة، لا تنظر فقط إلى الاسم والحجم، ولكن أيضًا إلى مفهوم الخدمة ونقاط القوة لدى الشركة: فبعض الشركات، مثل شركة INA & Associates، تقدم قيمة جديدة من خلال التكنولوجيا × الموارد البشر ية، في حين أن البعض الآخر يعتمد على المجتمع المحلي ولديه نقاط قوة في تقديم المستأجرين المحليين. أو شركة لديها سمعة راسخة في توفير الشعور بالأمان. المهم هو تحديد شريك يناسب عقارك وسياسة الإدارة الخاصة بك. إذا كنت مهتمًا بشركة ما، بما في ذلك شركة INA & Associates K.K.، نوصيك بطلب عروض من عدة شركات ومقارنتها بعناية. INA&Asociates Ltd. والشركات الأخرى التي تهتم بها، وخذ وقتك في المقارنة بينها.