دليل المبتدئين للاستثمار في العقارات: التمويل وإدارة المخاطر

الاستثمار العقاري هو أسلوب استثماري يهدف إلى بناء الأصول عن طريق شراء عقارات باهظة الثمن وكسب دخل من الإيجار. وفي السنوات الأخيرة، انتشر في السنوات الأخيرة ليشمل الموظفين العاديين الذين يتقاضون رواتبهم بسبب المخاوف بشأن المعاشات التقاعدية المستقبلية، ولكن قد يجد الكثير من الناس صعوبة في الاستثمار خارج نطاق عملهم اليومي. ومع ذلك، إذا تم فهم الاستثمار العقاري والتخطيط له بشكل صحيح، فهو وسيلة جذابة لبناء أصول طويلة الأجل من خلال دخل إيجار مستقر. تجيب هذه المقالة على سؤال "كم يمكنني البدء في الاستثمار في العقارات" للمبتدئين الذين يزيد دخلهم عن 20 مليون ين سنوياً، مع شرح الأموال اللازمة وطرق التمويل ونقاط إدارة المخاطر.

نظرة عامة على الاستثمار العقاري وجاذبية بناء الأصول

الاستثمار العقاري هو استثمار يحصل فيه المرء على دخل من الإيجار (مكاسب الدخل) وأرباح من بيع العقار (مكاسب رأسمالية) عن طريق شراء العقارات وتأجيرها. ومقارنةً بأنواع الاستثمار الأخرى مثل الأسهم والعملات الأجنبية، فإن الميزة الرئيسية للاستثمار العقاري هي أنه طالما أن المستأجرين مضمونون، فإن الدخل يكون مستقراً على المدى الطويل. في حالة إدارة وحدة سكنية واحدة أو مبنى سكني واحد، هناك العديد من الغرف، لذلك نادراً ما ينقطع الدخل كله مرة واحدة، وهو ما يتميز بأن الأرباح من غير المرجح أن تتقلب بسرعة. بالإضافة إلى ذلك، تقدم بعض شركات الإدارة خطط تأجير من الباطن تضمن مبلغاً معيناً من الإيجار حتى عندما يكون العقار شاغراً، مما يسهل زيادة استقرار دخل الإيجار.

أحد عوامل الجذب في الاستثمار العقاري هو تأثير الرافعة المالية. من خلال الحصول على قرض من أحد البنوك لشراء عقار، يمكنك الحصول على عقار كبير حتى لو كان لديك القليل من الأموال الخاصة. على سبيل المثال، حتى لو لم يكن لديك سوى بضعة ملايين ين من أموالك الشخصية، يمكنك شراء عقار بقيمة عشرات الملايين من الينات، والبدء في إدارة الإيجار باستخدام قرض من مؤسسة مالية. بعد شراء العقار، يمكنك تسديد القرض برأس مال الآخرين في شكل إيجار من المستأجرين، وبالتالي بناء مصدر دخل غير مكتسب. حتى إذا كنت غير قادر على العمل لفترة من الوقت بسبب المرض أو الإصابة، فطالما كان لديك مستأجرون، فإن الإيجار سيغطي أقساط سداد القرض، مما يمنحك راحة البال. بالإضافة إلى ذلك، تتطلب العديد من قروض الاستثمار العقاري تأميناً جماعياً على الحياة، مما يعني أنه حتى لو حدث شيء ما للمالك، سيتم سداد رصيد القرض المتبقي من عائدات التأمين. وبعبارة أخرى، يسمح النظام للعائلة بالاحتفاظ بأصل العقار فقط، وهي ميزة أيضاً حيث يمكن استخدامه كبديل للتأمين على الحياة.

بالنسبة لذوي الدخل المرتفع، قد تكون المزايا الضريبية جذابة أيضاً. من خلال تسجيل الاستهلاك والمصروفات الأخرى على العقار، قد يكون من الممكن تكبد عجز (خسارة) على دخل الإيجار وتخفيض ضريبة الدخل وضريبة السكن عن طريق خصم الخسارة من دخل العمل الرئيسي. ونظراً لأن العمر الإنتاجي للهيكل الخشبي قصير ويمكن تسجيل مصروفات استهلاك كبيرة كل عام، يُقال إن المبنى السكني الواحد هو وسيلة استثمار فعالة للغاية من الناحية الضريبية لأصحاب الدخل المرتفع الذين يزيد دخلهم السنوي عن 10 ملايين ين.

كما هو موضح أعلاه، فإن الاستثمار العقاري له عوامل جذب متعددة الأوجه، مثل بناء الأصول من خلال الدخل المستقر، وتأثيرات الرافعة المالية من خلال استخدام القروض، ووظائف التأمين من خلال الائتمان الجماعي، والمزايا الضريبية. كما أنه مفيد أيضًا لبناء معاشات تقاعدية خاصة في سن الشيخوخة، وهو يجذب الانتباه كوسيلة لبناء الأصول من منظور طويل الأجل.

أنواع الاستثمار العقاري المناسبة للمبتدئين

هناك العديد من أنواع الاستثمار العقاري المختلفة. يركز هذا المقال على "الاستثمار في الوحدات السكنية " و "الاستثمار في الشقق ذات المبنى الواحد" باعتبارهما نوعين تمثيليين من المرجح أن يفكر فيهما المبتدئون أولاً. لكل منهما مقياس تكلفة مبدئي مختلف وخصائص مختلفة للمخاطر/العائد، لذا من المهم فهم الخصائص واختيار الطريقة التي تناسبك بشكل أفضل.

الاستثمار في الوحدات السكنية (الاستثمار في غرفة واحدة) هو طريقة شراء وحدة سكنية أو شقة (الجزء الخاص بامتلاك الوحدة) وتأجيرها. مقارنةً بشراء مبنى بأكمله، يكون سعر العقار أقل، وبالتالي تكون التكاليف الأولية أقل ومن الأسهل البدء بمخاطرة أقل. وعلى وجه الخصوص، تحظى الوحدات السكنية من نوع الاستوديو بشعبية لدى المبتدئين نظراً لقلة سعر شرائها. كما أن سيولة الوحدات السكنية مرتفعة نسبياً، مما يجعل من السهل بيعها إذا كنت ترغب في التخلي عنها. من ناحية أخرى، هناك عيب يتمثل في أن دخل الإيجار يصبح صفراً عند خروج المستأجرين؛ ففي حالة الوحدات السكنية المكونة من غرفة واحدة، يضيع الدخل خلال فترة خلو الوحدة تماماً، لذا يجب تعويض سداد القرض خلال تلك الفترة من الدخل من العمل الرئيسي أو من مصادر أخرى. وبالإضافة إلى ذلك، يميل العائد (معدل العائد) على الوحدة السكنية إلى أن يكون أقل من عائد الاستثمار في مبنى كامل، حيث أن حقوق ملكية الأرض أصغر. وبوجه عام، يُقال إن العائد السطحي على استثمارات الوحدات السكنية يبلغ حوالي 4%، وهو عائد أقل من عائد الاستثمار في مبنى كامل. ومع ذلك، فهي طريقة سهلة للمبتدئين للبدء بمبلغ صغير من رأس المال الاستثماري.

الاستثمار في الشقق ذات الوحدة الواحدة (الوحدات السكنية) هو طريقة لشراء مبنى كامل من الشقق أو الوحدات السكنية وإدارته عن طريق تأجير عدة غرف. ونظراً لارتفاع سعر العقار، يتم في كثير من الحالات الحصول على قرض لشراء العقار. إذا كانت جميع الغرف مشغولة، يمكن الحصول على مبلغ كبير من دخل الإيجار، ولكن انتبه إلى أنه إذا كانت هناك غرف شاغرة، سينخفض الدخل بشكل كبير. حتى إذا كنت تخطط لتمويل القرض بإيرادات الإيجار من عدة وحدات، فسيتعين عليك تعويض النقص من دخل عملك الرئيسي إذا كان هناك شواغر أكثر من المتوقع وكان دخل الإيجار غير كافٍ. بالإضافة إلى ذلك، يحتوي العقار الواحد على العديد من الغرف وتميل تكاليف الصيانة والإدارة للمبنى بأكمله إلى أن تكون مرتفعة. هذا لأنها تتكبد تكاليف غير مرتبطة بملكية الوحدة، مثل التنظيف وفحص المرافق للمناطق المشتركة وتكاليف الإصلاح للمبنى بأكمله. وبدلاً من ذلك، إذا أمكن تأمين العديد من المستأجرين بشكل مطرد على مدى فترة طويلة من الزمن، فهناك إمكانية تحقيق أرباح كبيرة على مدى فترة طويلة من الزمن. فبدلاً من تحقيق ربح من التداول قصير الأجل، يجب النظر إلى الاستثمار في مبنى واحد على أنه عملية تتوقع دخلاً ثابتاً من الملكية طويلة الأجل. نظراً لأن سعر الاستحواذ كبير، فإن مبلغ الأموال الشخصية المطلوبة كبير أيضاً، لذا فإن طريقة الاستثمار هذه مناسبة لمن لديهم أموال شخصية كافية أو دخل سنوي مرتفع. في الواقع، فإن منتجات القروض المسطحة من المؤسسات المالية لديها أيضًا معايير دخل أعلى، مثل "دخل سنوي يبلغ 100000 ين ياباني أو أكثر"، وتستهدف موظفي الشركات ذوي الدخل المرتفع والأطباء وغيرهم من الأثرياء. إذا كان دخلك السنوي 20 مليون ين ياباني أو أكثر، يمكنك بسهولة الحصول على قرض لمبنى واحد.

كما ذكرنا أعلاه، يُنصح باختيار كائن استثماري وفقاً لمواردك المالية وقدرتك على تحمل المخاطر: شقق سكنية إذا كنت تريد البدء بسهولة بمبلغ صغير من المال، أو شقة واحدة إذا كان لديك قدر معين من الموارد المالية وترغب في الاستثمار على نطاق واسع.

ما هو الحد الأدنى المطلوب لبدء الاستثمار؟

ما هي تكلفة البدء في الاستثمار في العقارات؟ أول ما قد يقلق المبتدئين هو رأس المال الأولي المطلوب. تتألف التكلفة الأولية للاستثمار العقاري إلى حد كبير من دفعة أولى (أموال شخصية) بالإضافة إلى نفقات أخرى. وكدليل عام، في كثير من الحالات، يتم استخدام حوالي 10-20% من سعر الشراء كدفعة أولىوحوالي 5-10% كمصروفات أخرى. وهذا يعني أن إجمالي حوالي 17-30% من سعر العقار مطلوب كدفعة أولى (أموال شخصية). على سبيل المثال، إذا كنت ترغب في شراء عقار بقيمة 50 مليون ين، فإن أموالك الشخصية المقدرة ستكون حوالي 85-15 مليون ين. أما المبلغ المتبقي الذي يتراوح بين 35-41.5 مليون ين تقريباً فيتم تغطيته عموماً بقرض من مؤسسة مالية.

تحقق من تفاصيل توزيع النفقات المختلفة.

• رسوم الوكالة: هذه هي الرسوم المدفوعة للوكالة العقارية التي تتوسط للعقار. إذا كان سعر العقار يتجاوز 4 ملايين ين، فإن الحد الأعلى محدد بـ "3% من السعر + 60 ألف ين + ضريبة الاستهلاك"؛ بالنسبة لعقار بقيمة 50 مليون ين، فإن الحد الأعلى هو 1.56 مليون ين تقريباً + ضريبة الاستهلاك.

• رسوم التسجيل: تكلفة طلب كاتب قضائي لتسجيل نقل ملكية العقار وإنشاء الرهن العقاري، والتي تبلغ بشكل عام حوالي 100,000 ين ياباني، بما في ذلك التكاليف الفعلية مثل ضريبة التسجيل والترخيص، والمكافأة.

• الرسوم الإدارية للقرض: الرسوم المدفوعة للمؤسسة المالية وقت تنفيذ القرض. تُفرض رسوم ثابتة تبلغ حوالي 30,000 ين ياباني، بينما تُفرض نسبة ثابتة تتراوح بين 1-3% حسب مبلغ القرض.

• رسوم ضمان القرض: رسوم ضمان تُدفع لشركة الضمان عند الحصول على القرض. بالنسبة لطريقة السداد المقطوع المسبق للمبلغ المقطوع، تبلغ الرسوم القياسية حوالي 2% من المبلغ المقترض؛ 2% من 50 مليون ين ياباني تساوي مليون ين ياباني. وبدلاً من ذلك، هناك خطط أخرى تضاف فيها رسوم الضمان إلى سعر الفائدة بنسبة 0.2-0.3% سنوياً.

• رسوم الطوابع: هي تكلفة طوابع الإيرادات التي يتم إلصاقها على عقود بيع العقارات واتفاقيات القروض. وهو مبلغ ثابت يعتمد على مبلغ العقد، على سبيل المثال للعقود التي تزيد قيمتها عن 50 مليون ين ياباني وأقل من 100 مليون ين ياباني، تبلغ 30,000 ين ياباني (بعد تطبيق إجراءات التخفيض).

• ضريبة حيازة العقارات: ضريبة محلية تُفرض لمرة واحدة على حيازة العقارات. وهي تبلغ 4% من القيمة المقدرة (مع تخفيضات في حالات خاصة)، وإذا كانت القيمة المقدرة قريبة من سعر الشراء، فهي تبلغ حوالي 2 مليون ين في حالة عقار بقيمة 50 مليون ين.

وغالبًا ما يكون إجمالي التكاليف المذكورة أعلاه عدة % إلى 10% على الأكثر من سعر العقار. بشكل عام، إذا قمت بإعداد 20-30% من سعر العقار بما في ذلك النفقات الأخرى كأموالك الخاصة، فستكون لديك فرصة أفضل للحصول على قرض من مؤسسة مالية. وعلى العكس من ذلك، فإن الاعتماد على التمويل بالكامل دون أموال شخصية (قرض كامل) يمثل عقبة كبيرة وينطوي على مخاطر عالية. في الواقع، قد تقدم بعض الشركات المتخصصة في العقارات الاستثمارية عرضاً مشابهاً لـ "القرض الكامل" الذي يسمح لك ببدء الاستثمار بأقل من 10% من أموالك الخاصة. ومع ذلك، فإن القرض الكامل يزيد من عبء السداد الشهري ويطيل فترة السداد، مما قد يؤدي إلى تضييق خيارات استراتيجيات الخروج (البيع أو السداد الكامل). كمبتدئ، من الأكثر أمانًا أن تستثمر أموالك الخاصة إلى حد معقول وأن تسدد مبلغًا معينًا من الدفعة الأولى قبل البدء في الاستثمار.

◎دراسة حالة: ما مقدار الأموال الشخصية والتكاليف الأولية لعقار بسعر 50 مليون ين؟

كمثال ملموس، دعنا نحاكي حالة شراء عقار استثماري بسعر 50 مليون ين ياباني. لنفترض أنه، وفقًا للإرشادات المذكورة أعلاه، يتم استخدام 20% من سعر العقار (10 ملايين ين ياباني) كدفعة أولى أولية، وبالإضافة إلى ذلك، يتم تخصيص حوالي 7% من سعر العقار (3.5 مليون ين ياباني) لتغطية النفقات الأخرى. في هذه الحالة، سيكون المبلغ الإجمالي الذي سيتم إعداده كأموال خاصة حوالي 13.5 مليون ين ياباني. من ناحية أخرى، يُفترض أن يتم تمويل المبلغ المتبقي البالغ 36.5 مليون ين ياباني بقرض من مؤسسة مالية. على افتراض أن مبلغ القرض البالغ 36.5 مليون ين يتم اقتراضه بسعر فائدة سنوي قدره 2% وفترة القرض 25 سنة (سداد متساوٍ لأصل القرض والفائدة)، فإن مبلغ السداد الشهري للقرض سيكون حوالي 170 ألف ين (*يتفاوت حسب سعر الفائدة والمدة). دعنا نفترض أن دخل الإيجار من العقار، بافتراض الإشغال الكامل، هو 250,000 ين شهرياً. إذا تم خصم 20% من الإيجار (حوالي 50,000 ين ياباني) كتكاليف تشغيلية مثل رسوم الإدارة وأموال احتياطي الإصلاح والضرائب، فإن دخل الإيجار المتبقي في متناول اليد يبلغ حوالي 200,000 ين ياباني شهرياً. إذا تم سداد أقساط القرض البالغة 170,000 ين من هذه الـ 200,000 ين، فسيتبقى حوالي 30,000 ين شهرياً (التدفق النقدي). وبعبارة أخرى، في هذه المحاكاة، مع استثمار 13.5 مليون ين من الأموال الخاصة، يتم حساب أنه يمكنك الاحتفاظ بأصل بقيمة 50 مليون ين (أرض ومبنى) لفترة طويلة مع كسب دخل شهري إيجابي قدره 30.000 ين. بعد 25 عامًا، سيتم سداد القرض وبعد ذلك، بعد خصم النفقات الشهرية، سيكون هناك ما يقرب من 200.000 ين ربحًا خالصًا (دخل المالك). بالإضافة إلى ذلك، إذا زادت قيمة العقار خلال فترة القرض، يمكن توقع تحقيق ربح عند البيع، وحتى إذا لم يتم بيع العقار، يمكن أن ينتقل إلى الجيل التالي كأصل. وبالطبع، يستند هذا التقدير إلى فرضية أن العقار مشغول بالكامل، وإذا كان هناك أي شواغر، فسوف يتدهور الدخل والنفقات. سيتذبذب التدفق النقدي أيضاً بسبب ارتفاع أسعار الفائدة وتكاليف الإصلاح. الشيء المهم هو إجراء محاكاة مفصلة للدخل والنفقات قبل الشراء واختيار عقار يمكن سداده دون صعوبة بناءً على أموال شخصية كافية وخطة دخل ونفقات سليمة. إذا كان العقار يمكن أن يغطي إلى حد كبير أقساط سداد القرض مع دخل الإيجار كما هو موضح أعلاه، فيمكن أن يكون قاعدة صلبة لبناء الأصول.

طرق التمويل: القروض المسطحة ومعايير المؤسسات المالية

عند تمويل شراء عقار استثماري يستخدم المستثمرون الأفراد بشكل أساسي قروضاً من المؤسسات المالية، أو ما يسمى "قروض الاستثمار العقاري " أو "القروض المسطحة ". يتم استخدام قروض الاستثمار العقاري والقروض المسطحة بشكل متشابه، ولكن بشكل عام تكون قروض الاستثمار العقاري لشراء الوحدات السكنية، بينما تكون القروض المسطحة للعقارات الفردية. في بعض الحالات، يكون اسم منتج القرض هو "القرض المسطح" حتى بالنسبة لاستثمارات الوحدات السكنية، ولكن في جوهره، يمكن اعتباره قرضًا مخصصًا حصريًا لشراء العقارات الاستثمارية.

يتشابه هيكل القرض المسطح مع هيكل القرض العقاري، ولكن من المهم ملاحظة أن أسعار الفائدة والمعايير تختلف. بادئ ذي بدء، يميل مستوى سعر الفائدة إلى أن يكون أعلى بالنسبة للقروض المسطحة مقارنة بالرهون العقارية السكنية. في الوقت الحالي (حوالي عام 2025)، يقدر متوسط سعر الفائدة للقروض المسطحة بحوالي 2.5% سنويًا. على سبيل المثال، تقدم بعض البنوك الكبرى، مثل البنوك العملاقة، معدلات فائدة منخفضة تصل إلى حوالي 1% سنويًا لأفضل عملائها، بينما تتراوح معدلات الفائدة في البنوك الإقليمية من 1.5% إلى 4.5% سنويًا. البنوك الكبرى التي تقدم أسعار فائدة منخفضة لديها معايير أكثر صرامة وتضع معايير أكثر صرامة وتضع عقبات على سمات مثل الدخل السنوي ومكان العمل. بشكل عام، كلما كانت سمات المقترض أفضل (الدخل السنوي، والمهنة، والجدارة الائتمانية، وما إلى ذلك)، كان من الأسهل الحصول على قرض بسعر فائدة أقل. كما أن مدة القرض محدودة أيضاً بالعمر الإنتاجي للعقار وعمر العقار. يبلغ الحد الأقصى لمدة القرض للشقة الخشبية حوالي 20-25 سنة، أما بالنسبة للشقة الخرسانية المسلحة، فإن الحد الأقصى هو 30-35 سنة. وكلما طالت فترة السداد، انخفض عبء السداد الشهري، ولكن كلما زادت فترة السداد، ارتفع إجمالي مدفوعات الفائدة. من المهم اختيار نوع سعر الفائدة (ثابت أو متغير) وفترة السداد التي تناسب خطتك المالية.

كمعايير للحصول على قرض، تحكم المؤسسات المالية بشكل أساسي على كل من سمات المقترض وقيمة الضمانات الخاصة بالعقار. تشمل سمات المقترض على وجه التحديد الدخل السنوي، والمهنة/الحالة الوظيفية، وطول مدة الخدمة، ووضع الأصول والتاريخ الائتماني. وبوجه عام، غالبًا ما يتم تقديم معايير مثل "دخل سنوي قدره 0 مليون ين ياباني أو أكثر" كشرط للحصول على قروض مسطحة، والمبدأ التوجيهي المعترف به على نطاق واسع هو دخل سنوي قدره 7 ملايين ين ياباني أو أكثر. في الواقع، يُقال إن أصحاب المهن (الأطباء والمحامون وغيرهم) وموظفو الخدمة المدنية والعاملون في الشركات المدرجة في البورصة الذين يتوقعون دخلاً ثابتاً وليس لديهم مبالغ كبيرة من القروض الأخرى سيكون لهم ميزة في تقييم قرض الاستثمار العقاري. إن الدخل السنوي المرتفع لا يضمن بالضرورة الحصول على قرض، ولكن يمكن اعتبار الدخل السنوي البالغ 7 ملايين ين ياباني كدليل استرشادي. إذا كان دخلك السنوي في حدود 20 مليون ين ياباني، وهو الجمهور المفترض لهذه المقالة، فقد استوفيت متطلبات الدخل السنوي من حيث السمات ومن المحتمل أن تكون قادراً على الحصول على قرض بشروط مواتية. تحدد بعض المؤسسات المالية الحد الأقصى للقرض بحوالي 10 أضعاف الدخل السنوي. وعلى هذا المقياس، يمكن توقع الحصول على حد أقصى للقرض يبلغ حوالي 200 مليون ين مقابل دخل سنوي قدره 20 مليون ين. ومع ذلك، سيأخذ مبلغ القرض الفعلي في الاعتبار أيضًا الرصيد (نسبة السداد) مع دخل الإيجار من العقار. على الرغم من أن المؤسسات المالية تأخذ العقار كضمان، إلا أنها تركز في النهاية على ما إذا كان يمكن سداد القرض دون صعوبة باستخدام دخل الإيجار بالإضافة إلى دخل المقترض. ولذلك، بالإضافة إلى قيمة الضمانات الكافية للعقار، يتم النظر أيضاً في التقييم إلى ربحية العقار (الإيجار المتوقع ومخاطر الشغور). حتى لو كان دخلك مرتفعاً ولديك الكثير من الأموال الشخصية، فقد لا تتمكن من الحصول على قرض لمشروع لا تكون خطة دخل العقار ونفقاته قابلة للتطبيق.

في ضوء ما سبق، يجب على المبتدئين أن يضعوا النقاط التالية في الاعتبار عند التقدم بطلب للحصول على قرض

• إعداد دفعة أولى كافية: كما ذكرنا أعلاه، كلما زادت الأموال الخاصة بك، زادت فرصك في الحصول على الموافقة. تتطلب القروض المسطحة الحالية بشكل عام دفعة أولى بنسبة 10-20% بالإضافة إلى حوالي 7% للنفقات الأخرى (17-27% من إجمالي رأس المال). تميل الخطط التي تقترب من القرض الكامل بأقل من 17% من الأموال الخاصة إلى تقليل مبلغ التمويل المتاح. إذا أمكن، يُنصح بوضع معايير خاصة بك، مثل وضع وديعة بنسبة 20% على الأقل من سعر العقار وتحديد المبلغ المقترض بعدد معين من أضعاف دخلك السنوي.

• استشر العديد من المؤسسات المالية: المؤسسات المالية المختلفة لديها مواقف وشروط إقراض مختلفة. بالإضافة إلى مستوى أسعار الفائدة ومبلغ القرض المتاح ومدة القرض ومعايير تقييم الضمانات تختلف من بنك لآخر. تميل البنوك الكبرى إلى تقديم معدلات فائدة منخفضة، ولكنها أكثر صرامة فيما يتعلق بمبالغ القروض، بينما تقدم البنوك الإقليمية والاتحادات الائتمانية معدلات فائدة أعلى، ولكنها أكثر مرونة واستعداداً لإقراض المزيد من الأموال. تقدم بطلب إلى عدة بنوك للحصول على استشارة أولية وفحص مسبق، وقارن بين سعر الفائدة ومدة القرض وشروط مبلغ القرض. من الحكمة بعد ذلك اختيار المؤسسة المالية التي تقدم أفضل الشروط المواتية.

• انتبه إلى تقريرك الائتماني والديون الأخرى: الرصيد المرتفع من قروض البطاقات وأقساط بطاقات الائتمان وما إلى ذلك يعد أمراً سلبياً. قم بسداد وتصفية أي قروض غير ضرورية قبل الحصول على قرض أكبر. وأيضاً، إذا كان لديك أي معلومات عن أي تأخر في السداد أو معلومات عن حادث سابق، فإن ذلك سيؤثر سلباً على تصنيفك الائتماني. إذا لم تكن متأكداً من تاريخك الائتماني، يمكنك طلب الإفصاح لمكاتب الائتمان مسبقاً للتحقق من ذلك.

• تقييم ضمان العقار: ستقوم المؤسسات المالية أيضاً بتقييم العقار الذي تنوي شراءه. فهم يحسبون "قيمة رسملة الدخل" أو "القيمة المضافة" بناءً على الموقع والعمر والهيكل والعائد وعوامل أخرى، ويحددون مبلغ القرض وفقاً لذلك. كلما كان العقار في وسط المدينة أفضل، كلما كان من الأسهل الحصول على تقييم أفضل، وكلما ارتفع مبلغ القرض. وعلى العكس من ذلك، هناك حالات يكون فيها تقييم العقارات القديمة في المناطق الريفية منخفضاً ولا يمكن الحصول على مبلغ القرض المطلوب. من المستحسن جمع المعلومات بمساعدة وكالة عقارية لمعرفة قيمة العقار الذي تفكر في شرائه من قبل البنك.

وبالتالي، فإن كلاً من الجدارة الائتمانية للمقترض نفسه واختيار العقار مهمان من أجل جمع الأموال لصالح قرض الشقة. ابدأ على أساس متين بمبلغ قرض معقول مع الاستفادة من ميزة الدخل المرتفع.

تكاليف الصيانة غير الأولية وتدابير المخاطر

تنشأ تكاليف الصيانة والإدارة المختلفة (تكاليف التشغيل) حتى بعد شرائك للعقار وبدء الاستثمار في العقار. على الرغم من أنه من السهل التركيز فقط على التكاليف الأولية، إلا أنه من المهم وضع خطة مالية تستند إلى نفقات ما بعد الشراء أيضاً. يشرح هذا القسم تكاليف الصيانة الرئيسية والمخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري وكيفية التعامل معها.

• الضريبة العقارية وضريبة تخطيط المدينة: هي ضرائب تُفرض على مالكي العقارات اعتباراً من 1 يناير من كل عام. وتبلغ ضريبة الأملاك 1.4% من القيمة المقدرة وضريبة تخطيط المدن 0.3% (حسب البلدية)، مما يعني أن العقار الذي تبلغ قيمته المقدرة 50 مليون ين ياباني على سبيل المثال سيتحمل عبء ضريبي سنوي يبلغ حوالي 850 000 ين ياباني. هذه الضرائب هي تكاليف ثابتة يتم تكبدها بغض النظر عما إذا كان هناك مستأجرون أم لا.

• الرسوم الإدارية والصندوق الاحتياطي للإصلاحات (للوحدات السكنية): هناك رسوم إدارية شهرية لصيانة المناطق المشتركة في الوحدة السكنية وصندوق احتياطي للإصلاحات لتوفير الإصلاحات المستقبلية واسعة النطاق. واعتماداً على العقار وجمعية الإدارة، تبلغ الرسوم الشهرية القياسية للوحدة السكنية المكونة من غرفة واحدة حوالي 10,000-20,000 ين ياباني.

• تكاليف صيانة وإدارة المبنى (للعقارات الفردية): تكاليف إدارة المبنى مثل تكاليف الكهرباء للإضاءة المشتركة، وتكاليف الفحص القانوني للمرافق مثل خزانات المياه والمضخات، وتكاليف التنظيف. الإدارة الذاتية ممكنة، ولكن في كثير من الحالات، يتم إسناد الإدارة إلى شركة إدارة للعقارات البعيدة أو العقارات التي تحتوي على عدد كبير من الوحدات.

• رسوم إدارة الإيجار: وهي رسوم تُفرض على شركات إدارة الإيجار التي يتم تكليفها بتعيين المستأجرين وتحصيل الإيجار والتعامل مع الشكاوى. وبصفة عامة، تبلغ الرسوم حوالي 5% من الإيجار، وتتراوح بين 2,500 ين ياباني شهرياً لإيجار شهري قدره 50,000 ين ياباني إلى 10,000 ين ياباني شهرياً لإيجار شهري قدره 200,000 ين ياباني. عند استقدام مستأجرين جدد، يمكن أيضاً دفع رسوم طوارئ تبلغ حوالي إيجار شهر واحد بشكل منفصل كرسوم إعلانية (AD) ورسوم إدارة العقد.

• أقساط التأمين ضد الحريق والزلازل: تطلب معظم المؤسسات المالية تأميناً ضد الحريق عند الحصول على قرض. ويعتمد القسط السنوي على حجم المبنى، ولكنه قد يصل إلى عدة عشرات الآلاف من الين.

• تكاليف الصيانة الأخرى: في حالة وجود مستأجرين، يتحمل المستأجرون تكاليف المرافق الأساسية، ولكن يتحمل المالك فواتير الكهرباء والمياه للمناطق المشتركة. تحتاج أيضاً إلى النظر في تكاليف الإعلان عن الدخل العقاري بعد الحصول على العقار (مثل رسوم تعيين محاسب ضريبي) وتكاليف صيانة الشركة إذا قمت بتأسيس العقار وتشغيله.

على الرغم من أن تكاليف التشغيل المذكورة أعلاه تعتمد على حجم العقار، إلا أنه من المستحسن أن تتوقع 20-30% من دخل الإيجار الشهري كدليل استرشادي. على سبيل المثال، إذا كان إجمالي دخل الإيجار الشهري 200,000 ين، يتم خصم 40,000-60,000 ين كتكاليف صيانة ويتم سداد القرض من الباقي. من المهم محاكاة الدخل والنفقات مسبقًا لضمان ألا يصبح الرصيد سالبًا، مع الأخذ في الاعتبار أن جزءًا من الدخل سيختفي بسبب نفقات التشغيل.

المخاطر الرئيسية المحتملة وكيفية التعامل معها

ينطوي الاستثمار العقاري على المخاطر التالية. ومع ذلك، لا داعي للخوف منها أكثر من اللازم إذا اتخذت تدابير مسبقة. دعنا نلقي نظرة على المخاطر الرئيسية وكيفية التعامل معها.

مخاطر الشغور: إذا انتقل المستأجرون من العقار وظل العقار شاغراً، سيتوقف دخل الإيجار وسيستمر تكبد ضريبة العقار ورسوم الإدارة. ونتيجة لذلك، سيضطر المالك إلى تحمل عجز، مما يؤدي إلى خسارة كبيرة. يتمثل الإجراء الأساسي لمواجهة هذه المخاطرة في اختيار عقار في منطقة ذات طلب مرتفع على الإيجار. من الضروري اختيار عقارات تقع بالقرب من محطات القطار، وقريبة من الجامعات والشركات، وفي مناطق ذات بيئة محيطة جيدة، بحيث تقل احتمالية أن تصبح شاغرة. من المهم أيضاً تحديد إيجار عادل يتماشى مع سعر السوق المحيط، وتعيين مستأجرين بسرعة عند وجود شواغر. ومن الفعّال أيضاً اختيار شركة إدارة تأجير موثوق بها وجعلها تستخدم مهاراتها القوية في التوظيف لتأمين المستأجر التالي في أسرع وقت ممكن. وبالإضافة إلى ذلك، يمكنك أيضاً الاستفادة من عقد الإيجار من الباطن (الإيجار المضمون)، وفي هذه الحالة يجب عليك التحقق بدقة من مستوى الإيجار المضمون وشروط وأحكام الاتفاقية.

2- مخاطر الإصلاح: تتدهور المباني بمرور الوقت وهناك خطر ارتفاع تكاليف الإصلاح بشكل غير متوقع. ووفقاً للمبادئ التوجيهية الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، فإن أعمال الترميم واسعة النطاق في الوحدات السكنية يتم تنفيذها بشكل عام على مدار 12 عاماً، وتبلغ تكلفتها حوالي مليون ين ياباني لكل وحدة. بالإضافة إلى ذلك، يتحمل المالك بشكل أساسي تكاليف ترميم الخدوش والبقع الناتجة عن الاستخدام اليومي. ويكمن الخطر في أن تكاليف الإصلاح هذه ستضغط على إيرادات الإيجار وتؤدي إلى تفاقم ميزان الدخل/النفقات. كإجراء مضاد، من المهم وضع خطة إصلاح طويلة الأجل مسبقاً وإعداد صندوق احتياطي للإصلاح (صندوق احتياطي). عند شراء عقار ما، احرص على التحقق من تقرير استقصاء الأمور المهمة (مستند يلخص حالة الإدارة وتاريخ الإصلاح) لفهم جدول الإصلاح المستقبلي وحالة الإصلاح السابقة. إذا كنت تشتري عقاراً قديماً، فهناك احتمال كبير أن تكون هناك حاجة إلى إصلاحات كبيرة في المستقبل القريب، لذلك تفاوض على السعر وخطط لبدء الإصلاحات مباشرةً بعد الشراء تحسباً لتكلفة هذه الإصلاحات. من المهم أيضاً الحفاظ على المبنى في حالة جيدة من خلال إجراء الصيانة الدورية بشكل يومي. من خلال الاهتمام بالإصلاحات البسيطة في أقرب وقت ممكن، يمكنك منع حدوث مشاكل كبيرة وإطالة عمر المبنى. تذكّر أن تخصم تكاليف الترميم المناسبة من مبلغ التأمين عند خروج المستأجرين.

3- مخاطر سعر الفائدة: إذا كان قرضك بسعر فائدة متغير، فهناك خطر أن تؤدي الزيادات المستقبلية في أسعار الفائدة إلى زيادة أقساط سداد القرض والضغط على تدفقاتك النقدية. في العقد الأول من القرن الحالي، كانت أسعار الفائدة في اليابان منخفضة للغاية، ولكن هناك مؤشرات على أن بنك اليابان قد يغير سياسته ويرفع أسعار الفائدة في المستقبل، اعتمادًا على التضخم. قد تتغير سياسة بنك اليابان وقد تتغير سياسة بنك اليابان وترتفع أسعار الفائدة، اعتمادًا على ظروف التضخم. أفضل طريقة لمواجهة ذلك هي اختيار قرض بسعر فائدة ثابت أو، حتى لو كان لديك سعر فائدة متغير، اترك مجالاً للسداد المبكر. إذا استخدمت السداد المبكر لتقليل أصل القرض، يمكنك تقليل الزيادة في عبء الفائدة عند ارتفاع أسعار الفائدة. كما أنه من الفعال أيضًا التفكير في إعادة التمويل مع بنك آخر في حالة حدوث ارتفاع كبير في أسعار الفائدة في حال حدوث ارتفاع كبير في أسعار الفائدة. من خلال إعادة التمويل، يمكنك تعديل عبء السداد عن طريق تغيير نوع سعر الفائدة إلى ثابت أو التحول إلى مؤسسة مالية ذات سعر فائدة أقل. راقب الأخبار الاقتصادية بشكل منتظم وراقب اتجاهات أسعار الفائدة.

4.4 مخاطر التعامل مع المستأجرين: في إدارة الإيجار، هناك أيضًا مخاطر حدوث مشاكل مع المستأجرين ومتأخرات الإيجار. كما أن هناك حالات تتطلب الكثير من الوقت والجهد، مثل التعامل مع أعطال المعدات في وقت متأخر من الليل أو شكاوى الضوضاء، وإذا فشل المستأجرون في دفع الإيجار في الوقت المحدد، فقد يؤدي ذلك إلى خسارة الدخل. أول طريقة فعالة للتعامل مع هذا الأمر هو اختيار شركة إدارة تأجير موثوقة كشريك. سيكون لدى شركة الإدارة التي أثبتت كفاءتها خدمة استجابة على مدار 24 ساعة ونظام صارم لفحص المستأجرين لمنع المشاكل مع زيادة رضا المستأجرين. عند فرز المستأجرين المحتملين، من المهم أيضاً اختيار المستأجرين ذوي المخاطر المنخفضة في التأخر في دفع الإيجار من خلال التحقق بعناية من دخلهم ومكان عملهم وتاريخهم السابق في التأخر في دفع الإيجار. في السنوات الأخيرة، ازداد عدد المستأجرين الذين يُطلب منهم الاستعانة بشركة ضمان الإيجار عند توقيع عقد الإيجار، وهناك نظام تقوم بموجبه شركة الضمان بدفع الإيجار نيابةً عن المستأجر في حالة وقوع المستأجر في متأخرات الإيجار في حالة عدم سداد المستأجر للإيجار. إن استخدام شركة ضمان يمكن أن يقلل بشكل كبير من مخاطر عدم السداد، لذا فكر في الاستعانة بشركة ضمان إذا لزم الأمر. كما أن التواصل السلس مع المستأجرين وبناء علاقة ثقة معهم يمكن أن يؤدي أيضاً إلى إيجار طويل الأجل ويمنع حدوث مشاكل. إظهار موقف إداري صادق كمالك من خلال إجراء عمليات تفتيش منتظمة للعقار وإصلاح العيوب في أسرع وقت ممكن يمكن أن يزيد من رضا المستأجرين، ونتيجة لذلك، يقلل من متأخرات الإيجار والشكاوى.

5- مخاطر انخفاض أسعار العقارات: قد تتسبب الظروف الاقتصادية وميزان العرض والطلب في انخفاض قيمة العقار الذي تم شراؤه. إذا انخفض السعر إلى ما دون سعر الشراء وقت البيع، فستنتج خسارة رأسمالية (خسارة عند البيع). وهذا يشبه مخاطر تقلب أسعار الأسهم، وما إلى ذلك، ولكن بما أن العقار غير سائل، فهناك أيضًا خطر عدم إمكانية بيع العقار بالسعر المرغوب فيه وتثبيت الأموال. وكإجراء مضاد، من المهم التفكير في استراتيجيات الخروج مسبقاً. على سبيل المثال، إذا كنت تفكر في تحقيق ربح من بيع العقار في المستقبل، فيمكنك اختيار عقار أرخص من سعر السوق وقت الشراء، أو اختيار عقار في منطقة أو بحجم يسهل إعادة بيعه. هناك استراتيجية أخرى تتمثل في الاستثمار على أساس الاستثمار طويل الأجل بقصد الاحتفاظ بالعقار كإيجار لفترة طويلة في أسوأ السيناريوهات. إذا لم تكن مدة القرض قصيرة جداً وكانت الأقساط الشهرية سخية، يمكنك تجنب الاضطرار إلى البيع على عجل عندما تكون ظروف السوق سيئة. على الرغم من صعوبة التحكم في مخاطر ارتفاع أسعار العقارات أو انخفاضها، إلا أنه يمكن التحوط منها إلى حد ما من خلال توخي الحذر في اختيار الموقع وملاءمة سعر الشراء. إن الحصول على عقارات رئيسية بسعر معقول من المرجح أن تحافظ على قيمة الأصول أو تزيد في المستقبل سيساعد على تقليل مخاطر التخارج.

كما ذكرنا أعلاه، هناك العديد من المخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري، ولكن يمكن التخفيف من الكثير منها من خلال البحث المسبق والتخطيط والإدارة السليمة. من خلال فهم المخاطر بشكل صحيح والاستعداد لها، ستتمكن من الحفاظ على إدارة مستقرة للإيجار.

النقاط الرئيسية للنجاح

وأخيراً، إليك بعض النقاط المهمة التي يجب أن يضعها المبتدئون في الاعتبار لضمان النجاح في الاستثمار العقاري. إن الطريق المختصر للنجاح هو أن تكون على حذر وتتبع الأساسيات بدقة، مع تحقيق أقصى استفادة من خلفية الأصول المميزة التي يزيد دخلها السنوي عن 20 مليون ين.

النقاط الرئيسية في اختيار العقار

ليس من المبالغة القول إن اختيار العقار هو كل شيء في الاستثمار العقاري. فبينما يمكن للعقار الجيد أن يجنبك أخطاء كبيرة حتى لو كنت قليل الخبرة، فإنك إذا أخطأت في اختيار العقار، فقد تعاني حتى لو كان لديك دخل وموارد مالية عالية. اختر عقارك بعناية، مع مراعاة النقاط التالية

• البحث الدقيق عن الموقع: ركز على ما إذا كانت المنطقة ذات طلب مرتفع على الإيجار. تحقق بعناية من المسافة من أقرب محطة قطار، وما إذا كانت المنطقة مزدحمة أم لا، وما إذا كانت هناك جامعات أو شركات، والبيئة المحيطة والأمن. من المهم أيضاً التحقق من خرائط المخاطر واختيار منطقة ذات مخاطر منخفضة للكوارث الطبيعية مثل الفيضانات والانهيارات الأرضية. وبما أن الموقع هو عامل لا يمكن تغييره، اختر موقعاً ذا طلب مرتفع وأمان.

• تحقق من حالة العقار: افحص حالة العقار: افحص عمر المبنى وهيكله وموثوقية شركة الإنشاءات وتاريخ الإصلاح السابق. إذا كان ذلك ممكناً، قم بإجراء فحص احترافي للمبنى للتحقق من وجود تسربات وعيوب هيكلية. إذا كان عقاراً مستعملاً، فإن أحدث تجديدات وحالة تشغيل المرافق هي أيضاً من النقاط المهمة التي يجب التحقق منها. تؤثر جودة المبنى بشكل مباشر على أمان التشغيل على المدى الطويل.

• الشراء بسعر عادل: تحقق من إيجار السوق والعائد في المنطقة المحيطة وأمثلة المعاملات لتحديد ما إذا كان السعر مناسباً للدخل والإنفاق. إذا حصلت على عقار بسعر أغلى من سعر السوق، سينخفض العائد وقد يكون من الصعب العثور على مشترٍ عندما تريد بيع العقار في المستقبل. تتمثل الخطوة الأولى للنجاح في الحصول على عقار بسعر مناسب أو أقل من سعر السوق بالنسبة لقدرته على الكسب. ليست هناك حاجة للذهاب إلى عقار عالي القيمة لمجرد أن لديك دخلاً مرتفعاً. بل اختر عقاراً متواضعاً ولكن بمعدل دخل ثابت.

نقاط رئيسية حول تخطيط الدخل والإنفاق والتخطيط المالي

الاستثمار العقاري لعبة طويلة الأجل. من المهم وضع خطة مالية مفصلة ومحاكاة للدخل والنفقات مسبقاً والعمل وفقاً للخطة.

• خطة سداد معقولة: ضع خطة سداد معقولة: قم بحساب أموالك الخاصة، والمبلغ المقترض، ودخل الإيجار والنفقات، وضع خطة قرض تسمح لك بسداد القرض في نطاق لا يتعارض مع حياتك اليومية. تحقق مما إذا كان من الممكن توليد التدفق النقدي حتى في ظل افتراضات متحفظة مثل معدل شغور بنسبة XX% أو انخفاض الإيجار بنسبة XX%. من الجيد أيضًا أن تضع قواعدك الخاصة، مثل السداد الشهري في حدود X% من راتبك الذي تحصل عليه. إن مفتاح طول العمر هو تجنب الإفراط في الاستدانة من خلال الاقتراض المرتفع وإبقاء نسبة عبء السداد في مستوى مريح قليلاً.

• قارن بين شروط القرض وقارن بينها: لا تستقر على بنك واحد فقط للحصول على قرض، بل تواصل مع عدة مؤسسات مالية وحاول الحصول على أفضل الشروط. قارن بين أسعار الفائدة وشروط القرض والتكاليف الإجمالية، بما في ذلك رسوم الضمان والتكاليف. قم أيضاً بتقدير الأثر إذا ارتفعت أسعار الفائدة في المستقبل. لا تترك القرض غير مدفوع، بل راجع معدل الفائدة بانتظام وفكر في إعادة التمويل.

• التغطية التأمينية المناسبة: تأكد من حصولك على التأمين اللازم ضد الحرائق والتأمين ضد الزلازل وتأمين ضمان الإيجار للاستعداد للمخاطر غير المتوقعة. التأمين ضد الزلازل، على وجه الخصوص، اختياري ولكنه مهم جداً لدرجة أنه ضروري في اليابان. مقابل قسط صغير، يمكنك الاستعداد لأسوأ مخاطر فقدان الأصول، لذا لا تكن بخيلاً في تأمينك.

• قم بتأمين صندوق احتياطي: من الجيد دائماً أن يكون لديك ما يساوي عدة أشهر إلى ستة أشهر من دخل الإيجار كرأس مال عامل. في حالة حدوث إصلاحات كبيرة أو نفقات غير متوقعة، يمكنك استخدام الصندوق الاحتياطي للتعامل مع الموقف مؤقتاً، وبعد ذلك يمكنك تحمل نفقات التعافي من إيرادات الإيجار أو التمويل الإضافي. لا يجب تبديد الأموال الفائضة عند الإشغال الكامل، بل يجب حفظها لفرصة الاستثمار التالية أو السداد المبكر.

نقاط رئيسية حول إدارة الإيجار وأنظمة التشغيل

يعد نظام الإدارة بعد الشراء عاملاً مهماً آخر يمكن أن يجعل الاستثمار أو يفسده. لا ينبغي للمبتدئين أن يحاولوا إدارة عقاراتهم بأنفسهم، بل يجب أن يتركوا الأمر لمحترفين لديهم سجل حافل.

• اختر شركة إدارة موثوقة: إدارة الإيجار (توظيف المستأجرين وفحصهم، وإجراءات التعاقد، ومراقبة الإيجار، والتعامل مع الشكاوى، وإزالة الشواغر، وما إلى ذلك) أمر معقد ويتطلب معرفة متخصصة. إن الاستعانة بمصادر خارجية لشركة إدارة ذات سمعة طيبة ولها سجل حافل لن يقلل فقط من الوقت والجهد المطلوبين من قبل المالك، بل سيؤدي أيضاً إلى تحسين رضا المستأجرين وتقليل مخاطر الشواغر. على الرغم من وجود رسوم إدارة، إلا أن الأمر يستحق طلب المساعدة المهنية، خاصة بالنسبة للمستثمرين المشغولين الذين يتقاضون رواتبهم.

• توظيف المستأجرين وفحصهم بدقة: البدء السريع في التوظيف والتسويق الدقيق مهمان لتقليل فترة الشواغر. شجّع شركة الإدارة على تكييف شروط التوظيف (الإيجارات والتكاليف الأولية) مع احتياجات السوق والترويج للعقار في مجموعة واسعة من وسائل الإعلان. لا تقلل من أهمية فحص المستأجرين. تحقق من مستوى دخل المستأجرين المحتملين ومكان عملهم وتاريخهم السابق من المتأخرات وما إلى ذلك، واختر المستأجرين الذين من غير المحتمل أن يتسببوا في مشاكل. كما أن استخدام شركة ضامنة هو أيضاً أمر معتاد للاستعداد لمخاطر عدم سداد المتأخرات.

• ضمان إيجار مستقر وطويل الأجل: تكون الأرباح أكثر استقراراً إذا استمر المستأجرون في العيش في العقار لأطول فترة ممكنة. لذلك من المهم الحفاظ على صيانة العقار بشكل جيد. إصلاح أي مشاكل في المناطق المشتركة والمرافق الداخلية في أقرب وقت ممكن والحفاظ على بيئة معيشية نظيفة من خلال التنظيف المنتظم. الرد بسرعة وبأدب على استفسارات المستأجرين وبناء علاقة ثقة بحيث يشعر المستأجرون أن بإمكانهم الاعتماد على هذا المالك/شركة الإدارة. إذا لزم الأمر، قم بمراجعة الإيجارات (اتركها دون تغيير أو خفضها قليلاً طالما أنها ليست منخفضة للغاية) واستثمر في التجديدات للحفاظ على القدرة التنافسية. تحسين رضا المستأجرين أمر ضروري لإدارة الإيجار بشكل مستقر.

• ضع في اعتبارك استراتيجيات الخروج: الاستثمار العقاري ليس مهماً فقط قبل أن تبدأ، ولكن أيضاً كيف تنهيه (الخروج). ضع خطة لموعد سداد القرض وكيف ستستفيد من العقار في المستقبل، وإذا كنت تنوي البيع، فلا تفوّت الوقت المناسب للقيام بذلك. اعتماداً على اتجاه السوق، قد تحتاج إلى اتخاذ قرار ببيع العقار مبكراً لتحقيق الربح والانتقال إلى الاستثمار التالي، أو قد تختار الاحتفاظ بالعقار على المدى الطويل والاستمرار في الحصول على دخل الإيجار كمقابل سنوي. إذا قمت بوضع سياسة عامة منذ وقت شراء العقار، مثل "سأبيع هذا العقار بعد سنوات دسمة" أو "سأحتفظ به حتى جيل أبنائي"، فسيسهل عليك اتخاذ قرارات الإدارة اليومية.

هذه بعض النقاط العامة التي يجب مراعاتها عند اختيار العقار والتخطيط المالي وإدارة الإيجار. حتى أولئك الذين يبدأون الاستثمار العقاري بدخل سنوي مرتفع وجدارة ائتمانية عالية سيتمكنون من بناء أصول قوية مع تقليل المخاطر من خلال وضع هذه الأساسيات في الاعتبار.

هناك العديد من الأشياء التي لا يفهمها المبتدئون، ولكن يرجى بناء معرفتك وخبرتك بمساعدة الشركات العقارية والمؤسسات المالية وكبار المستثمرين. فالاستثمار العقاري ليس مخططاً للثراء السريع على المدى القصير، ولكنه وسيلة لبناء الأصول بشكل مطرد من منظور طويل الأجل. إذا بدأت بالإعداد والتخطيط الكافيين، يمكن أن يكون خياراً قوياً لمن لديهم دخل ثابت يزيد عن 20 مليون ين سنوياً لبناء ركيزة جديدة من دخل الإيجار. نأمل أن تساعدك التوضيحات الواردة في هذه المقالة على اتخاذ الخطوة الصحيحة للأمام.