أهمية فحص المصاعد لضمان السلامة وإدارة التكاليف

المصاعد جزء أساسي من الوحدات السكنية ومباني المكاتب. ومن الأهمية بمكان ضمان سلامة هذه المعدات التي تدعم الحياة اليومية والأعمال التجارية.عمليات فحص المصاعد ليست مجرد التزام قانوني، ولكنها مهمة إدارية هامة لحماية سلامة المستخدمين والحفاظ على قيمة الأصول. هناك مجموعة واسعة من الأنواع والترددات والتكاليف، بدءًا من عمليات التفتيش القانونية وفقًا لقانون البناء إلى عمليات التفتيش الروتينية للصيانة. يقلل نظام التفتيش المناسب من مخاطر الأعطال والحوادث المفاجئة، ويساعد أيضًا على التحكم في تكاليف الإصلاح. تقدم هذه المقالة شرحًا احترافيًا وسهل الفهم للأساسيات والجوانب العملية لعمليات التفتيش على المصاعد التي يجب أن يعرفها أصحاب العقارات ومديرو العقارات.

أنواع وتواتر عمليات فحص المصاعد

المصاعد من المعدات الهامة التي يستخدمها العديد من الأشخاص بشكل يومي. ولضمان سلامتها، فإنعمليات التفتيش مطلوبة بموجبالقانون. هناك ثلاثة أنواع رئيسية للتفتيش على المصاعد، ولكل منها غرض ووتيرة مختلفة.

1- التفتيش القانوني (تقارير التفتيش الدوري)

عمليات التفتيش القانونية بموجب المادة 12 (3) من قانون معايير البناء هي أهم عمليات التفتيش لضمان سلامة المصاعد. يسمى هذا التفتيش أيضًا "تفتيش المادة 12" ويجب إجراؤهمرة واحدة سنويًا. يجب إبلاغ نتائج التفتيش إلى السلطة الإدارية المحددة (محافظ المحافظة أو رئيس البلدية).

يتحقق التفتيش القانوني مما إذا كان المصعد يتوافق مع المعايير التي حددها وزير الأراضي والبنية التحتية والنقل، ويؤكد على الوظيفة العامة للمصعد. يعد عدم إجراء هذا الفحص انتهاكًا لقانون معايير البناء وقديؤدي إلىغرامة تصل إلى مليون ين ياباني. 2.

2- الفحص الدوري (الصيانة والتفتيش)

تهدف عمليات الفحص الدوري (تفتيش الصيانة) بموجب المادة 8 من قانون معايير البناء إلى الحفاظ على أداء المصاعد وسلامتها. على الرغم من أن القانون لا يحدد تواترًا واضحًا، إلا أنه يتم إجراؤهابشكل عام مرة كل شهر إلى ثلاثة أشهر.

تشمل عمليات تفتيش الصيانة تنظيف المصعد وفحصه وإعادة تعبئة الزيت واستبدال الأجزاء المستهلكة. وعلى عكس عمليات التفتيش القانونية، فإن عمليات التفتيش هذه ليست مطلوبة لإبلاغ السلطات بها، ولكنها مهمة جداً لضمان السلامة اليومية للمصعد ومنع الأعطال.

3- عمليات تفتيش الأداء وعمليات التفتيش الطوعية الدورية

يتم إجراء عمليات تفتيش الأداء بموجب قانون الصحة والسلامة المهنية على المصاعد التي تبلغ حمولتها 1 طن أو أكثر. وإلى جانب عمليات التفتيش الطوعية الدورية بموجب لوائح السلامة الخاصة بالرافعات وما إلى ذلك، فإن عمليات التفتيش هذه مهمة لضمان سلامة المصاعد.

أنواع عقود صيانة المصاعد وكيفية اختيار أحدها

يلزم إبرام عقد صيانة مع مقاول متخصص لصيانة المصاعد وإدارتها. هناك نوعان رئيسيان من عقود الصيانة، ولكل منهما ميزات وتكاليف مختلفة.

1- عقد الصيانة الشاملة (عقد إدارة المرافق)

عقد الصيانة الكاملة هو عقد شامل يتضمن عمليات فحص منتظمة بالإضافة إلى تكلفة استبدال قطع الغيار والإصلاحات. وتتمثل ميزته في أنهأسهل في إدارة الميزانيات،حيث يمكن التعامل مع الأعطال غير المتوقعة أو قطع الغيار دون أي تكلفة إضافية.

ومن ناحية أخرى، فإن التكاليف الشهرية مرتفعة نسبياً. يتراوح سعر السوق للمصعد الواحد بين 40,000 ين ياباني و60,000 ين ياباني شهرياً للنظام القائم على الشركة المصنعة وبين 30,000 ين ياباني و40,000 ين ياباني شهرياً للنظام المستقل. المصاعد الأقدم تميل إلى أن تكلف أكثر.

2- عقود POG (عقود قطع الغيار والزيوت والشحوم)

يشمل عقد POG فقط عمليات الفحص المنتظمة واستبدال المواد المستهلكة (قطع الغيار والزيوت والشحوم). يتم تكبد تكاليف إضافية في كل مرة يلزم فيها استبدال جزء أو إصلاحه.

وتكون التكلفة الشهرية أقل من تكلفة عقد إدارة المرافق، حيث يتراوح سعر السوق لكل رافعة من 30,000 ين ياباني إلى 50,000 ين ياباني شهرياً للنظام القائم على الشركة المصنعة و15,000 ين ياباني إلى 30,000 ين ياباني شهرياً للنظام المستقل. وغالبًا ما يتم اختيارها عندماتكون التكاليف الأولية منخفضة، ولكن يجب توخي الحذر حيث قد يتم تكبد تكاليف إصلاح عالية في حالة حدوث عطل مفاجئ.

معدلات تكلفة فحص المصاعد

تختلف تكلفة فحص المصاعد وصيانتها حسب نوع العقد ونوع المقاول ومواصفات المصعد وعمر المبنى. من المهممعرفة معدلات التكلفةمن أجل التخطيط لميزانية مناسبة.

معدلات تكلفة فحص المصاعد وصيانتها

يلخص الجدول أدناه معدلات التكلفة لأنواع مختلفة من عقود صيانة المصاعد.

نوع العقد	الشركة المصنعة (لكل وحدة)	مقاول متخصص مستقل (لكل وحدة)
عقد إدارة المرافق (صيانة كاملة)	40,000 - 60,000 ين/شهرياً	30,000 - 40,000 ين/شهريًا
عقد POG (قطع الغيار والزيوت والشحوم)	30,000 - 50,000 ين/شهرياً	15,000 - 30,000 ين/شهرياً

المبالغ المذكورة أعلاه لا تشمل ضريبة الاستهلاك.
تختلف التكاليف تبعاً لمواصفات المصعد (سعة الحمولة والسرعة وعدد الطوابق التي يتوقف عليها) وعمر المبنى.

العوامل الرئيسية التي تؤثر على التكاليف

العوامل الرئيسية التي تؤثر على تكلفة صيانة وفحص المصاعد هي كما يلي

1.نوع المصعد ومواصفاته: تختلف التكاليف حسب نوع المصعد، مثل عربة الركاب أو عربة تحميل الرجال أو عربة النوم. بالإضافة إلى ذلك، كلما زادت سعة الحمولة والسرعة وعدد الطوابق التي يتوقف عندها المصعد، ارتفعت التكلفة.

2-عمر المصعد وعمر المبنى: بشكل عام، كلما كان المصعد أقدم، كلما زادت صعوبة شراء قطع الغيار وزادت مخاطر التعطل، مما يزيد من التكلفة. تميل التكاليف إلى الارتفاع خاصة بالنسبة للمصاعد التي يزيد عمرها عن 15 عاماً.

3-نوع العقد: عقود إدارة المرافق ذات التكاليف الشهرية الأعلى من عقود POG، ولكنها قد تكون أكثر اقتصاداً على المدى الطويل حيث لا توجد تكاليف إصلاح غير متوقعة.

4-تواتر الفحص: عادةً ما تكون عمليات الفحص الشهرية هي المعيار القياسي، ولكن إذا كان تواتر الاستخدام منخفضًا، فقد يكون من الممكن خفض التكاليف بالتغيير إلى مرة كل شهرين أو ثلاثة أشهر.

أنواع ومحتوى عمليات فحص المصاعد

يلخص الجدول أدناه أنواع ومحتويات وتواتر عمليات فحص المصاعد.

نوع التفتيش	الأساس القانوني	تواتر التنفيذ	تفاصيل التفتيش الرئيسية	التزامات الإبلاغ
عمليات التفتيش القانونية (تقارير التفتيش الدوري)	كود البناء المادة 12.3	مرة واحدة في السنة	-حالة تشغيل أجهزة الكبح -حالة تشغيل أجهزة تنظيم السرعة -حالة تآكل الحبال والسلاسل -حالة المعدات الرئيسية -حالة تشغيل أجهزة السلامة	نعم (سلطة إدارية محددة)
الفحوصات الدورية (الصيانة والتفتيش) (الصيانة والتفتيش)	قانون البناء المادة 8	مرة كل 1-3 أشهر (بشكل عام مرة واحدة في الشهر)	-التنظيف والتشحيم لكلجزء -التحقق من تشغيل كل جزء -فحص واستبدال المواد الاستهلاكية -التحقق من وجود ضوضاء واهتزازات غير طبيعية -التحقق من تشغيل أجهزة السلامة	لا يوجد
فحص الأداء (لوزن 1 طن أو أكثر)	قانون الصحة والسلامة المهنية	مرة واحدة في السنة	اختبار الحمولة ・00 ・・・ فحص تشغيل أجهزة السلامة ・ فحص النظام الكهربائي ・ فحص القوة الميكانيكية	نعم (مكتب التفتيش على معايير العمل)

يجب الاحتفاظ بسجلات التفتيش لمدة ثلاث سنوات على الأقل.

نقاط فحص فحص المصاعد

فيما يلي قائمة بنقاط فحص المصاعد التي يجب على مالكي ومديري العقارات التحقق منها يومياً.

عناصر الفحص	نقاط التفتيش	تواتر عمليات الفحص
المظهر الخارجي	-فتح الأبواب وإغلاقها -عدم وجود خدوش أو انبعاجات -عدم وجود ضوضاء أو اهتزازات غير عادية	كل يوم
الشاشة ولوحة التشغيل	التحقق من تشغيل الأزرار ・00 ・・・ مصابيح الإشارة ・・ التحقق من تشغيل نظام الاتصال الداخلي في حالات الطوارئ	مرة واحدة في الأسبوع
أجهزة السلامة	-تحقق من جهاز حماية تشغيل فتح الباب -تحقق من جهاز التشغيل المتحكم في الزلازل -تحقق من جهاز الهبوط التلقائي في حالة انقطاع التيار الكهربائي	مرة في الشهر
سجل التفتيش	التحقق من تاريخ الفحص ・00 ・・・ التحقق مما إذا كان قد تم الإشارة إلى أي نقاط ・・ التحقق من سجل الإصلاح	بعد إجراء الفحص

يمكن أن يؤدي التحقق بانتظام من نقاط الفحص هذه إلى الكشف المبكر عن العيوب ومنع حدوث مشاكل كبيرة. من المهم أيضًا أن تكون حاضرًا أثناء عمليات الفحص المنتظمة التي يقوم بها مقاول متخصص وأن تتلقى شرحًا للوضع الحالي، إذا لزم الأمر.

الخلاصة.

عمليات فحص المصاعد ليست مجرد التزام قانوني، بل هي مهمة إدارية مهمة ترتبط مباشرةً بضمان سلامة المستخدمين والحفاظ على قيمة الأصول. فيما يلي النقاط الرئيسية لهذه المقالة ملخصة أدناه.

1- هناك ثلاثة أنواع من عمليات التفتيش على المصاعد عمليات التفتيش القانونية (مرة واحدة في السنة) استنادًا إلى قانون معايير البناء، وعمليات التفتيش الدورية (مرة كل شهر إلى ثلاثة أشهر)، وبالنسبة للحمولات التي تبلغ حمولتها طنًا واحدًا أو أكثر، يلزم إجراء عمليات تفتيش الأداء استنادًا إلى قانون السلامة والصحة الصناعية. وعلى وجه الخصوص، يجب الإبلاغ عن عمليات التفتيش القانونية إلى سلطة إدارية محددة، وقد يؤدي عدم القيام بذلك إلى غرامة تصل إلى مليون ين.

2-يتوفر نوعان من عقود الصيانة عقد إدارة المرافق (الصيانة الكاملة) بتكلفة شهرية أعلى ولكنه يتضمن تكلفة الإصلاحات غير المتوقعة، مما يسهل إدارة الميزانيات، في حين أن عقد الصيانة الشاملة (قطع الغيار والزيوت والشحوم) بتكلفة شهرية أقل ولكنه يتحمل تكاليف إضافية للإصلاحات. اختر نوع العقد الأنسب وفقاً لحالة العقار وميزانيته.

3-من المهم اختيار المقاول المناسب، حيث يتمتع المصنعون بقدرات تقنية وقدرات فائقة في شراء قطع الغيار، بينما يتمتع المقاولون المتخصصون المستقلون بميزة من حيث التكلفة. من المهم الحصول على عروض أسعار من عدة موردين ومقارنة التوازن بين الخدمة والتكلفة.

4-الفحوصات اليومية وحفظ السجلات ستؤدي الفحوصات اليومية التي يجريها مالك العقار أو مديره إلى الكشف المبكر عن العيوب. بالإضافة إلى ذلك، يجب الاحتفاظ بسجلات الفحص لمدة ثلاث سنوات على الأقل، لذا يجب إدارتها بشكل صحيح.

5 -تخطيط الإدارة من منظور طويل الأجل تتطلب المصاعد عموماً إصلاحات وتجديدات كبيرة بعد 15-20 سنة. بالإضافة إلى الفحص والصيانة اليومية، فإن خطة الإصلاح طويلة الأجل ستمنع التكاليف المرتفعة غير المتوقعة.

تقدم شركة INA & Associates المشورة لأصحاب العقارات بشأن إدارة المصاعد. نحن نقدم الدعم من وجهة نظر احترافية، بدءاً من اختيار مقاولي الصيانة المناسبين إلى صياغة خطط إصلاح طويلة الأجل. إذا واجهتك أي مشاكل في إدارة المصاعد، لا تتردد في الاتصال بنا. إن إنشاء نظام مناسب للفحص والصيانة سيضمن السلامة وتحسين التكلفة على حد سواء.

الأسئلة المتداولة

س 1: من الذي ينبغي عليه ترتيب عمليات فحص المصاعد؟

ج: تقع مسؤولية ترتيب عمليات فحص المصاعد على عاتق مالك أو مدير المبنى. في حالة الوحدات السكنية، يتم ترتيب ذلك من قبل جمعية الإدارة أو شركة الإدارة، وفي حالة المباني المستأجرة من قبل المالك أو شركة الإدارة. من المهم بشكل خاص توضيح من هو المسؤول عن عمليات التفتيش القانونية (تقارير التفتيش الدورية)، حيث أن هذه التقارير مطلوبة بموجب قانون معايير البناء، وعدم القيام بذلك يعرضك للعقوبات. في حالة إبرام عقد إدارة، تقوم شركة الإدارة عادةً بالتنسيق مع شركة التفتيش، ولكن يجب إدراك أن المسؤولية النهائية تقع على عاتق مالك المبنى.

س2: هل تكاليف فحص المصاعد مشمولة في رسوم الإدارة؟

ج: بالنسبة للوحدات السكنية، عادةً ما يتم تضمين تكاليف صيانة المصاعد وفحصها في رسوم الإدارة. ومع ذلك، إذا كانت هناك حاجة إلى إجراء إصلاحات كبيرة أو استبدال قطع الغيار، فعادةً ما يتم دفعها من صندوق احتياطي الإصلاح. في حالة العقارات المستأجرة، يتحمل المالك التكلفة من حيث المبدأ، ولكن في بعض المباني التجارية يتم تقاسم التكلفة بشكل نسبي مع المستأجرين كرسوم منطقة مشتركة. وتختلف معاملة الرسوم الشهرية وتكاليف الإصلاح غير المتوقعة باختلاف طبيعة العقد (عقد إدارة المرافق أو عقد الشراء)، لذا يُنصح بالتحقق من اتفاقية الإدارة أو عقد الإيجار.

س3: هل هناك جدول زمني قياسي لتجديد المصاعد؟

ج: العمر التشغيلي القياسي للمصعد يتراوح بين 20 و25 سنة تقريباً، ولكن هذا يختلف بشكل كبير اعتماداً على تكرار الاستخدام وظروف الصيانة. وبصفة عامة، يبدأ توريد قطع الغيار في الصعوبة بعد 15 عاماً من التركيب، ويميل تواتر الأعطال إلى الزيادة بعد 20 عاماً. تشمل معايير التجديد (1) زيادة تواتر الأعطال، (2) زيادة صعوبة توريد قطع الغيار، (3) ارتفاع تكاليف الإصلاح، (4) التغيرات في معايير السلامة. بالنسبة للتجديد المخطط له، يوصى بإدراج ذلك في خطة الإصلاح طويلة الأجل بدءًا من السنة العاشرة تقريبًا والبدء في تمويل التكاليف.

س4: س4: هل أحتاج إلى التواجد أثناء عمليات فحص المصاعد؟

ج: ليس مطلوباً من مدير المبنى أن يكون حاضراً أثناء عمليات التفتيش الدورية العادية (عمليات التفتيش على الصيانة)، ولكن يوصى بأن يكون حاضراً في بداية الفحص ونهايته للتحقق من الحالة الراهنة وتلقي تقرير، إن أمكن. من ناحية أخرى، أثناء عمليات التفتيش القانونية السنوية (تقارير التفتيش الدوري)، قد يُطلب من مدير المبنى أو من ينوب عنه الحضور، حيث سيحضر مفتشون من هيئة التفتيش. إذا كان هناك أي عيوب أو إصلاحات كبيرة يتم النظر فيها، فمن المستحسن أيضاً أن يكون حاضراً لسماع شرح المقاول المحترف شخصياً.

س5: ما الذي يجب فعله إذا تم العثور على عيوب بعد الفحص؟

ج: إذا تم العثور على عيب أثناء الفحص، فمن المهم أولاً التحقق من محتويات تقرير الفحص للتأكد من مدى إلحاحه والآثار المترتبة على السلامة. عادةً ما يتم تصنيف التقرير على أنه "يتطلب التصحيح" أو "يتطلب فحصًا ذا أولوية" أو "يتطلب اهتمامًا" وما إلى ذلك. تتطلب البنود التي "تتطلب إجراءً تصحيحيًا" إجراءً فوريًا: في حالة عقود إدارة المرافق، يتم إجراء الإصلاحات وفقًا للعقد، بينما في حالة عقود إدارة المرافق، يجب الحصول على عروض أسعار منفصلة وطلب إجراء الإصلاحات. على الرغم من أن الحصول على عروض أسعار من عدة مقاولين سيساعدك على التأكد من السعر العادل، إلا أنه يجب إعطاء الأولوية للاستجابة الفورية للعيوب المتعلقة بالسلامة. تأكد أيضًا من الاحتفاظ بسجل لتاريخ الإصلاح واستخدامه كمرجع لتخطيط الإصلاح المستقبلي.

معلومات مرجعية

يمكن العثور على مزيد من المعلومات حول عمليات فحص المصاعد على المواقع الإلكترونية للهيئات الرسمية والجمعيات الصناعية التالية

القوانين واللوائح والإرشادات

1- قانون البناء - الأساس القانوني لعمليات فحص المصاعد

2 -إرشادات الصيانة والإدارة السليمة للمصاعد والسلالم المتحركة - إرشادات الصيانة والإدارة من قبل وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل.

3.المصاعد (المصاعد والسلالم المتحركة وغيرها) - إجراءات السلامة للمصاعد والسلالم المتحركة من قبل وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة.

4-بنود الفحص وعناصر وأساليب ومعايير نتائج عمليات التفتيش في تقارير التفتيش الدورية وعمليات التفتيش الدورية للمصاعد والسلالم المتحركة - إخطار من قبل وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة.

الجمعيات الصناعية

1.رابطة المصاعد اليابانية - الرابطة الرئيسية لصناعة المصاعد.

2-رابطة صيانة المصاعد اليابانية - الرابطة الرئيسية لصناعة صيانة المصاعد.

3-الصيانة (للمالكين والمديرين) - معلومات للمديرين من قبل جمعية المصاعد اليابانية.

معلومات متخصصة

1.الفحص الدوري للمصاعد و"عدم المطابقة الحالية" - تعليق المعايير الفنية من قبل وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة.

إدارة الممتلكات مسرد المصطلحات

Daisuke Inazawa

INA&Associates Co., Ltd.، الرئيس التنفيذي. يقع مقر الشركة في أوساكا وطوكيو وكانغاوا، وتقوم بتجارة العقارات وتأجيرها وإدارتها. تقدم خدماتها بناءً على خبرتها الواسعة في مجال العقارات. تركز على تنمية الموارد البشرية انطلاقاً من مبدأ ”أن الموارد البشرية هي أهم أصول الشركة“. وتواصل سعيها لتحقيق قيمة مستدامة للشركة.