在购买房产时，有一个重要的概念往往被很多人忽视。这就是挫折。
所谓后退，是指按照《建筑法》的规定，将建筑物从道路边界向后退一定的距离。这种制度的目的是确保道路的宽度，提高防灾和交通安全。
对于考虑购买房产的人来说，了解后退是非常重要的。因为在需要后退的土地上，实际可建面积要小于地块面积，这直接影响到建筑物的大小和房产价值。
在本文中，INA&Associates 将根据我们作为房地产交易专家在大量房地产交易中积累的经验，以通俗易懂的方式向大众解释后退的基本概念及其实际影响。如果您正在考虑土地利用或房地产投资，请将文章读完。
退让的基本概念和法律依据
后退的定义和目的
后退是《建筑法》第 42(2)条规定的一项重要建筑限制。具体而言，该条规定，在道路宽度小于 4 米的地块上，建筑物必须从道路中心线后退 2 米。
建立这一制度的历史背景是战后的快速城市化，这导致许多住宅区临近狭窄的道路。宽度小于 4 米的道路使紧急车辆难以通行，一旦发生火灾，很可能会妨碍疏散和灭火。
后退的主要目的是
最重要的目的是提高防灾功能。通过有效地将道路宽度增加 4 米，消防车和救护车等紧急车辆将能够顺利通过。一旦发生火灾，还可望防止火势蔓延。
确保交通安全是另一个重要目标。允许行人和车辆安全通过的道路宽度可以降低交通事故的风险。该系统的设计尤其要确保儿童和老人的安全通行。
创造良好的居住环境有助于确保日照和通风，改善景观。建筑物之间也可以保持适当的距离，以保护隐私和减少噪音。
与《建筑规范》的关系
建筑标准法》第 42(2)条规定，"宽度小于 4 米并由指定行政当局指定的道路 "被视为道路。这些道路被称为2 段道路或认定道路。
在与 2 段道路接壤的地块上，距离道路中心线 2 米的一条线被视为道路边界，在该线以下的道路一侧不得建造任何建筑物。这条后退线称为后退区。
重要的一点是，后退区域包含在地块面积中，但不包括在建筑面积和容积率的计算中。这意味着可实际建造建筑物的有效用地面积减少了。
在申请建筑许可时，必须在图纸上清楚标明后退区域。此外，在后退区域内不仅不能建造建筑物，也不能安装大门和围栏等建筑物。不过，在某些条件下，可以允许建造地下建筑。
道路宽度与后退之间的关系
要了解道路宽度与后退之间的关系，首先要了解道路的类型。建筑规范》将道路分类如下
| 道路类型 | 宽度 | 是否需要后退 | 备注 |
| 第 1.1 段 道路 | 4 米或以上 | 无要求 | 道路法》规定的道路 |
| 第 1(2)条道路 | 4 米或以上 | 无要求 | 城市规划法》等规定的道路 |
| 第 1(3)条道路 | 4 米或以上 | 不需要 | 现有道路（1950 年 11 月 23 日已存在） |
| 第 1(4)条道路 | 4 米或以上 | 不需要 | 城市规划道路等 |
| 第 1(5)条道路 | 4 米或以上 | 无要求 | 地点指定道路 |
| 第 2 段道路 | 少于 4 米 | 必要 | 视为道路 |
确定 2 段道路的标准必须满足几项要求。首先，前提条件是在 1950 年 11 月 23 日之前，道路两侧有建筑物。其次，道路必须仍然用于公共交通。另一项要求是，该道路必须由指定的行政当局指定为 2 段道路。
后退距离以距离道路中心线 2 米为基础计算。但是，如果道路的一侧以河流或悬崖为界，则需要从该边界后退 4 米。转角地块也可能需要将两条道路都后退。
还有一些特殊规定。在某些情况下，如果具体行政主管部门允许，后退距离可以放宽。例如，存在地形限制或与周围建筑相比后退距离不合理的情况。不过，这些特殊规定的适用范围非常有限，需要事先慎重考虑和协商。
后退区域的处理
后退区的土地使用有严格的限制。最基本的限制是禁止建筑施工。不能建造房屋的一部分，也不能建造储藏室和车库。
对建筑物位置的限制也很重要。一般来说，大门、围栏和挡土墙等建筑物的安装也是禁止的。不过，如果获得道路管理员的许可，某些建筑还是可以建造的。
在种植和铺路方面，自由度相对较高。可以设置花坛、草坪和碎石路面，但应考虑到该区域将来作为道路开发的可能性。
一般允许将该区域用作停车场。但是，有顶棚的车库和机械停车位被视为建筑物，因此禁止使用。它们只能用作露天停车位。
在某些条件下，可允许使用地下空间。只要地下房间和地下车库低于地表一定深度，就可以使用。不过，在施工和安全方面有严格的标准，必须事先进行检查。
需要后退的情况
具体申请条件
为了准确确定何时需要后退，需要综合考虑一些条件。最基本的条件是场地毗邻一条宽度小于 4 米的双向道路。
道路宽度是根据道路两端边界线之间的最短距离来测量的。如果道路弯曲或宽度不一致，则以道路最窄部分的宽度为标准。测量以水平距离为单位，即使有斜坡，也使用水平投影距离来确定距离。
道路通行要求也是一个重要的决定因素。根据《建筑规范》，建筑工地距离道路至少 2 米是一个先决条件；如果是双向道路，在后退之后，建筑工地距离道路边界必须至少 2 米。
建筑物的用途也有限制。后退不仅适用于房屋和办公室等普通建筑，也适用于工厂和仓库等特殊建筑。不过，根据用途不同，可能还会有其他限制。
决定复杂的情况
应特别注意转角地块：在与两条道路接壤的转角地块上，两条道路都可能需要后退。在这种情况下，后退区域重叠的转角处会受到更严格的限制。
| 案例。 | 道路 A 宽度 | 道路 B 宽度 | 是否需要后退 | 注意事项 |
| 转角地段 ① | 3.5m | 4.0m | 仅 A 路需要 | 4米以上的道路一侧不需要 |
| 转角地段(ii) | 3.0m | 3.5m | 都需要 | 转角区域限制重叠 |
| 转角地段 (iii) | 2.5m | 6.0m | 只需道路 A | 宽度差异较大 |
如果道路一侧是河流或悬崖，后退距离的计算方法有所不同。通常情况下，后退距离为距离道路中心线 2 米，但在这种情况下，后退距离为距离河流或悬崖边界 4 米。这种系统设计给道路可建一侧带来了更大的负担，因为实际上不可能拓宽道路。
私家路的决定尤为复杂。如果满足某些条件，即使是私人道路也可以被指定为第 2 类道路。重要的不是道路的所有权类型，而是道路是否用于公共交通。
对现有不符合规定的建筑物的处理也很重要。在后退制度实施之前建造的、不符合现行标准的建筑物可以作为现有的不符合标准建筑物继续存在。但是，如果进行重大扩建和翻新，则必须遵守现行标准。
后退测量实践。
在需要后退的土地上，测量是一项基本程序。必须确定准确的道路边界和后退线。这种测量是申请建筑许可证的前提条件。
测量程序如下。首先，与道路管理员协商确定道路边界。然后，测量道路中心线，并确定一条后退 2 米的线作为后退线。最后，精确计算后退区域的面积。
测量费用因土地面积、形状和道路状况而异，但一般在 20 万至 50 万日元之间。如果土地形状复杂或需要确定与邻近土地的边界，费用可能会进一步增加。
在准备测量文件时，我们将准备当前测量图纸、后退图纸和面积计算表等文件。这些文件在申请建筑许可证或登记房产时都是必需的。它们也是未来买卖的重要文件。
行政程序和确认项目
事先咨询对于涉及后退的建筑规划尤为重要。在申请建筑许可之前，强烈建议到指定行政机关的建筑指导部门进行事先咨询。在此阶段，可以确认是否需要后退以及具体的限制条件。
需要提供多种文件。基本文件包括当前的勘测地图、公共地图、经认证的登记簿副本、道路登记簿和建筑规划摘要。可能还需要提供显示道路历史和周围建筑物状况的文件。
审查时间可能比普通建筑许可申请的审查时间长。这是因为确定后退和检查勘测文件需要时间。制定一个有充足时间的时间表非常重要。
邻里关系也是一个重要因素。如果由于后退而需要改变建筑物的布局，那么获得周边居民的解释和理解是施工顺利进行的先决条件。特别是涉及到边界的施工工程，需要事先做好充分的解释工作。
后退对房地产的影响
对可建面积的直接影响
后退对房地产最直接的影响是减少可建面积。虽然后退区域包含在地块面积中，但不能在其上建造建筑物，从而减少了实际有效的地块面积。
面积减少的具体计算示例如下。假设地块面积为 150 平方米，道路宽度为 3.5 米，面向道路的正面长度为 15 米。后退距离为距离道路中心线 2 米，但必须后退至距离当前道路边界约 0.25 米处。在这种情况下，后退面积为 15 米 x 0.25 米 = 3.75 平方米，使有效用地面积减至 146.25 平方米。
| 项目 | 后退前 | 后退后 | 差异 |
| 场地面积 | 150 平方米 | 150 m2 | 不变 |
| 有效用地面积 | 150 平方米 | 146.25 m2 | -3.75 平方米 |
| 可建面积（建筑覆盖率 60） | 90 平方米 | 87.75 平方米 | -2.25平方米 |
| 总楼面面积（容积率 150） | 225 平方米 | 219.38 m2 | -5.62平方米 |
对建筑覆盖率的影响也是一个重要因素。由于建筑覆盖率是按有效用地面积计算的，因此可建面积会因后移而减少。在上面的例子中，建筑覆盖率为 60% 的地区，可建面积将减少 2.25 平方米。
对物业价值的经济影响
对土地价值的影响因是否需要后退而有很大不同。一般来说，需要后移的土地价格往往比条件相同但不需要后移的土地价格低 5%至 15%。
价格评估需要考虑几个因素。后退区域的大小、目前的道路宽度、未来的道路发展计划以及周边地区的发展状况都要进行综合评估。特别是，如果后退面积较大，或转角地块需要向多个方向后退，对价格的影响会更大。
还应考虑对建筑成本的影响。如果可建面积因后退而减少，则必须提高建筑物的高度，以确保总楼面面积不变。这可能会导致结构和设备规格的改变，从而增加建筑成本。
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后退面积比 |
对地价的影响 |
对建筑成本的影响 |
总体影响 |
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少于 5 |
-3%至-5 |
几乎没有影响 |
轻微影响 |
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5% - 10% |
-5%至-10 |
+2% 至 +5 |
中度影响 |
|
10% 至 -15 |
-10%至-15 |
+5% 至 +10 |
大型 |
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15% 及以上 |
-15% 或以上 |
+10% 或以上 |
非常大 |
对贷款和抵押品估值的影响
在金融机构的估价中，需要后退的房产往往抵押价值较低。这是因为有效用地面积的减少限制了未来的使用潜力。
对融资条件的影响可能是可借贷的金额减少或利率条件恶化。特别是在投资物业方面，由于盈利能力下降，融资条件可能会变得更加困难。
在证券估价实践中，估价以有效地块面积为基础，不包括后退区域。此外，还考虑到未来道路改造可能需要额外后退的风险。
使用情况和措施
在一定范围内可以有效利用后退区域。最常见的用途是作为停车区，可以通过铺设路面或碎石来维护。也可以通过种植植物实现绿化。
通过创造性的建筑规划，可以将后退区域的影响降至最低。重要的是在设计建筑布局时要考虑到后退区域可以有效地用作花园或停车场。
规划未来的道路发展也很重要。明智的做法是查看当地政府的道路发展规划，并在规划土地用途时考虑到未来道路拓宽的可能性。
在税收待遇方面，后退区域也需要缴纳房产税。不过，有些城市对后退区实行免税。
买卖时的注意事项
在解释重要事项时，有必要详细说明是否存在后退以及具体的限制条件。必须确保买方完全理解可建面积的减少和未来的限制。
在制定合同条款时，有必要明确规定后退调查的时间、费用负担以及根据调查结果更改合同条款的可能性。
在移交之前，应检查后退调查的完成情况、与政府讨论结果的确认情况以及与邻近土地所有者边界的确认情况。
从责任角度来看，未披露后退信息可能是一个严重问题。卖方有责任在其所知范围内准确披露所有信息。
结论
退让制度的要点
后退是一项重要的建筑限制，在房产交易中不容忽视。建筑标准法》第 42 条第 2 款。这一制度以 "道路与建筑物条例 "为基础，规定在与宽度小于 4 米的双向道路接壤的地块上，建筑物必须退离道路中心线 2 米。
这样做的最大后果是减少了可建面积。由于建筑物不能在后退区域内建造，有效的地块面积就会减少，建筑占地比率和容积率的计算标准也会改变。这可能导致难以实现规划的建筑规模或增加建筑成本。
经济影响不容忽视。需要后退的土地往往比同等条件下不需要后退的土地价格要低 5%至 15%。此外，由于有效用地面积减少，金融机构对抵押品的估价也会降低。
购买房产时应注意的事项
在考虑购买房地产时，一定要注意以下几点
首先要准确了解道路的类型和宽度。确认您要进入的道路是否属于第 2 类道路，以及道路目前的宽度是多少。这些信息可以在市政府的建筑指导部门或道路管理部门找到。
具体查看是否需要后退以及后退的范围。如果需要后退，则应准确确定后退的面积及其对施工的影响。转角地块可能需要在不止一个方向后退。
勘测状况是另一项重要检查。检查是否已进行准确的后退测量，是否已完成与政府的协商。如果没有进行，购买后可能会产生额外费用。
咨询专业人士的重要性。
有关后退的决定非常复杂，需要具备《建筑规范》方面的专业知识。强烈建议咨询房地产经纪人、建筑师或土地测量师等专家。
特别是在以下情况下必须咨询专家道路类型或宽度不明确时；后退区域较大，担心对建筑规划造成影响时；土地条件复杂，如拐角地块或变形地块时；作为投资物业，盈利能力非常重要时。
未来行动。
如果您正在考虑购买房产，请首先确认您的潜在房产是否需要后退。如果需要后退，请准确了解其影响，并以此作为购买决策的依据。
在 INA&Associates 有限公司，我们凭借丰富的经验和专业知识为客户提供后退和其他建筑限制方面的支持。如果您对房产购买或土地使用有任何疑问，请随时联系我们。
凭借正确的知识和专业的支持，我们将尽最大努力帮助您了解后退的限制，使您能够实现最佳的房地产投资或购房。
常见问题
问题 1：在哪里可以找到是否需要退让的信息？
您可以到物业所在市镇的建筑指导部门或建筑核查部门查询是否需要后退。准确的判断可通过查看《建筑规范》下的道路登记簿或道路类型。
公共地图（可从法律事务局获得）和道路管理机构保存的道路登记簿也是重要的文件。也可以请房地产公司或建筑师进行勘测。
需要注意的是，仅凭目测是无法做出准确判断的。即使道路宽度看起来在 4 米左右，实际上也可能小于 4 米，反之，即使看起来很窄，也可能不属于《建筑规范》规定的道路。
问题 2.我可以在后退区内建造停车位吗？
在一定条件下，可以在后退区设置停车位。但仅限于没有屋顶或墙壁的露天停车位。
具体来说，允许对停车场进行改进，如铺设路面、沥青或碎石。但是，车棚和车库等有顶建筑被视为建筑物，不能安装。
同样重要的是要明白，即使该区域被用作停车场，将来也可能被开发为道路。道路维修时，可能需要拆除停车设施。
问题 3.后退测量的费用是多少？
后退测量的费用取决于土地的面积和形状以及道路的状况，但一般在 20 万日元至 50 万日元之间。
测量工作一般由土地测量师进行。建议您向几家公司询价，比较费用和所涉及的工作。
Q4.如果现有建筑物位于后退区，会发生什么情况？
如果现有建筑物位于后退区域，则会被视为现有的不符合规定建筑物。它不必立即拆除，但必须遵守现行的重大扩建和改建标准。
此外，在重建建筑物时，其位置必须始终符合后退标准。因此，在重建时，规划必须考虑到可建面积的减少。
问题 5.后退区域的房产税如何处理？
后退区也要像普通住宅用地一样缴纳房产税。这是因为，即使存在禁止建造建筑物的限制，土地的所有权仍然不变。
不过，有些城市对后退区实行房产税减免。由于各市的免税条件和比例不尽相同，建议向当地市税务部门咨询。
此外，如果后退区域作为道路免费提供，则可以免税。不过，这需要一定的程序和条件，应提前进行核实。
稲澤大輔
代表董事，INA & Associates K.K.INA&Associates 总部设在大阪、东京和神奈川，从事房地产销售、租赁经纪和管理。公司凭借其在房地产行业的丰富经验提供服务。秉承 “公司最重要的资产是人力资源 ”的理念，专注于人力资源开发。继续迎接挑战，创造可持续的企业价值。
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