拖欠租金到强制执行：完整法律指南

拖欠租金是物业管理中不可避免的问题之一。由于租户的经济状况恶化或其他各种原因，租金可能会出现逾期。然而，租金是业主的重要收入来源，持续拖欠租金会严重影响现金流。了解从拖欠租金到强制执行的法律程序，并适时做出反应，对稳定物业管理至关重要。本文将从法律角度阐述从发生欠租到强制执行退租的一系列事件。

1. 对欠租的初步反应

1-1. 管理公司的提醒

发生租金拖欠时，基本的应对措施是首先通过管理公司向租户发出催缴通知。在这一阶段，最好请管理公司这样做，而不是业主自己直接联系他们。

管理公司通常会采用以下催缴方式

• 电话联系
• 拜访业主
• 发送提醒函

重要的是，不仅要要求业主付款，还要确认欠款的原因和今后付款的前景。

1-2. 联系连带保证人

如果承租人本人没有答复或没有付款前景，则应联系连带保证人。连带保证人与承租人有相同的付款义务，因此可以将欠租情况通知连带保证人并要求其付款。

特别需要注意的是，由于《民法典》的修订，联系连带保证人需要设定一个限额。限额是连带保证人承担责任的最高金额，必须在合同中明确规定。。

1-3. 担保公司介入时的应对措施

在最近的租赁合同中，越来越多地使用租金担保公司。如果附加了租金担保公司，管理公司将在发生拖欠时与担保公司联系。担保公司会根据合同向房主支付拖欠的租金，然后担保公司会向租户发出催款通知。

在使用担保公司的情况下，对业主的影响相对较小，但应注意担保公司担保的范围和期限是有限的。

2. 法律程序的准备阶段

2-1. 通过内容经认证的邮件提出要求

如果拖欠房租超过一个月，可考虑通过内容经证明的邮件提出要求。内容认证邮件是一种邮局证明 "谁发送了内容为何物的文件，发送给谁，何时发送 "的邮政服务。

发送内容认证邮件时的注意事项：

• 明确说明欠款事实（期限和金额）。
• 设定明确的付款期限。
• 说明如果未在截止日期前付款将采取的措施（如终止合同）。
• 附上投递证明，以便确认邮件已投递给收件人。

在以后的诉讼案件中，该证明邮件将是非常重要的证据。请务必保留，因为它可以证明 "何时 "和 "以何种方式 "发出了通知。

2-2. 发送要求解除合同的通知

当房租拖欠超过两三个月时，应通过内容认证邮件发送 "要求解除合同通知"。该通知旨在告知承租人，如果在一定期限内（通常为一周左右）不支付房租，租赁合同将被终止。

通知中应包括的事项：

• 拖欠租金的金额和期限
• 到期支付日期。
• 如果未在规定时间内付款，合同将被终止。
• 要求在合同终止后腾空房屋。
• 同时必须通知担保人。

根据《民法典》第 541 条，该通知既是履约通知，也是终止意向通知，是法律程序的第一步。

2-3. 解除租赁合同

如果未在通知期限内付款，租赁合同即告解除。不允许仅以未支付欠款为由取消租赁合同；必须满足 "信任破裂 "的法律要求。

如果承租人已经拖欠租金三个月或更长时间，法院判决倾向于认定为 "失信"，但根据拖欠情况和承租人的态度，判决可能会有所不同。

以下因素对有效终止合同非常重要

• 已发出适当通知（要求在合理期限内付款
• 通知后仍未付款。
• 欠款的严重程度必须足以破坏信任关系。
• 终止合同的意图已明确告知另一方。

合同终止后，承租人必须搬出房屋。

3. 要求退房的诉讼

3-1. 提起要求退房的诉讼

如果承租人在通知和合同解除后仍不主动搬出房屋，则应向法院提起 "要求退还房屋的诉讼"。该诉讼要求腾空房屋并支付拖欠的租金。

起诉书应包含以下信息

• 双方当事人（出租人和承租人）的信息
• 租赁协议摘要
• 拖欠租金的事实和金额
• 通知和终止合同的情况
• 请求判决的细节（交还房屋和支付拖欠租金）

提起诉讼时，您需要支付印花税票（根据诉讼金额不同而不同）和邮票（约 6,000 日元）。如果诉讼金额相对较低，可以使用称为小额索赔诉讼的简化程序，但通常要通过正常的法院程序来退还建筑物。

3-2. 法院诉讼程序的进展

提交诉状后，法院会将诉状副本送达被告（租户），并指定第一次口头辩论的日期。审判一般按以下程序进行

1. 第一次口头辩论：双方出庭并确认索赔的目的和原因。
2. 提交答辩：如果被告对索赔提出异议，则提交答辩。
3. 审查证据：必要时，审查证人和书面证据。
4. 答辩结束：当判断双方均已用尽其论据时，审判即告结束。
5. 下达判决：通常在审判结束后两周左右。

如果被告拒绝接受诉状或不作回应，可采用送达诉讼文书或简易判决等程序。

在拖欠租金案件中，由于通常事实清楚，在第一次口头辩论后的一到两个月内获得判决是很常见的。

3-3. 和解的可能性

在审判过程中，法院可能会建议和解。可以寻求和解，特别是在被告出庭并提出分期支付租金的情况下。

和解的主要内容包括

• 在一定期限内支付拖欠租金并继续履行合同
• 承诺在一定期限后自愿搬出
• 制定分期支付拖欠租金的计划

和解有两种类型：一种是可强制执行的司法和解，另一种是简单承诺的庭外和解。如果强制执行是先决条件，则最好采用司法和解。

4. 强制执行的程序

4-1. 强制执行申请书的准备

如果承租人在判决生效后仍不自愿离开房屋，您就必须办理强制执行手续。申请强制执行需要以下文件

1. 经认证的判决书副本及执行证书
2. 送达证明（证明判决书已送达另一方）。
3. 强制执行申请书

向做出判决的法院书记员申请执行令。法院同样会签发一份送达证明。

4-2. 法院执行官员的通知

强制执行申请被受理后，法院会指定一名法警进行现场调查。法警将向居住者发出 "通知"，敦促他们自愿离开房产。

在发出通知的同时，执达员还会前往标的物业，与租户会面。在这一阶段，如果租户自愿搬离，也可以避免强制执行。但是，如果租户不对通知做出回应，则会确定强制执行的日期和时间。

一般来说，从提交申请到提出要求大约需要两周时间，从提出要求到执行日期（实际驱逐日期）大约需要一个月时间。

4-3. 强制执行（执行退房）

如果在发出通知后承租人仍不搬出房屋，最终将执行强制执行（执行退房）。强制执行是在法警在场的情况下，在搬家公司、换锁公司等的配合下进行的。

强制执行过程：

1. 法警和相关人员到达目标房产
2. 地方法官命令租户搬出房屋
3. 搬走承租人的物品（需要物品存放处）
4. 更换门锁
5. 检查房产状况并完成执行工作

原则上，强制执行的费用由债务人（承租人）承担，但在实践中，费用暂时由出租人承 担，日后再结算。

4-4. 强制执行的费用

强制执行的费用如下

1. 法院预付金：约 70 000 日元
2. 搬家公司的费用：
   • 独户住宅：约 200,000-300,000 日元
   • 家庭式（3LDK）：约 500,000-600,000 日元
   • 如果行李较多：100 万日元以上
3. 更换钥匙费用：约 10-20 万日元

由于这些费用根据房屋面积和行李数量的不同而有很大差异，因此建议您事先进行估算。

业主应注意的事项

5-1. 适时应对

及早采取应对拖欠租金的行动极为重要。一旦开始拖欠租金，就有必要通过管理公司与业主取得联系，了解情况。最好考虑在三个月内提起法律诉讼，因为拖欠的时间越长，收租就越困难。

特别要注意的是，拖欠房租有法定时效（五年）。如果长期不处理，索赔权可能会因诉讼时效而失效。

5-2. 遵守法律

在处理拖欠租金时，必须遵守法律。以下行为被视为滥用权利，可能导致法律责任，因此应尽量避免

• 与雇主、学校或担保人以外的任何人联系
• 清晨或深夜（晚上 8 点至早上 7 点）打电话或登门拜访
• 同一天内多次来电或来访
• 通过在公共区域或前门张贴通知进行提醒
• 擅自更换门锁或进入房间
• 擅自搬走家居用品
• 威胁或闲坐。

这些行为侵犯了租户的隐私权和居住权，可作为侵权行为要求赔偿。

5-3. 咨询专家

从拖欠租金到强制执行的法律程序非常复杂，需要专业知识。特别是在以下情况下，建议咨询律师或其他专家

• 如果欠款数额较大
• 如果租户的问题越来越复杂
• 可能需要采取强制执行行动
• 如果租户下落不明
• 如果您不确定是否需要准备法律文件

聘请专家的大致费用：

• 咨询费：免费 - 5,500 日元（前 30 分钟）
• 启动费：约 220,000-330,000 日元
• 应急费：约 220,000-440,000 日元
• 每日津贴：约 10-30,000 日元

虽然这些费用乍一看似乎很高，但如果通过适当的法律行动追回了逾期租金并提前交还了房 产，那么从长远来看，这些费用是有益的。

5-4. 保存证据

在进行法律诉讼时，保存证据非常重要。应始终保存以下文件和记录

• 租赁协议副本
• 租金转账记录（支付情况）
• 提醒记录（电话记录、探视记录）
• 证明邮件的副本和投递证明
• 与租户的通信记录
• 照片和视频（如房产状况）

这些证据是在法庭上支持您的主张的重要材料。

6. 近期司法判例和法律改革趋势

6-1. 有关租赁协议的重要司法判例

最近的判例法对拖欠租金和退租要求做出了几项重要裁决。

例如，最高法院裁定，租金担保公司合同中的一项条款，即在承租人拖欠租金两个月且无法联系到承租人的情况下将房产视为已腾空，是非法的。该判决重申了腾空房屋必须经过适当法律程序的原则。

6-2. 民事执行法修正案的影响

2021 年 3 月，警视厅受理了一起拖欠房租的案件，这是《民事执行法》修订后发生的首 起此类事件。希望《民事执行法》的修订能够强化债务人财产公示程序，使房租欠款的追缴更加有效。

6-3. 关于担保的《民法典》修正案

2020 年 4 月的《民法典》修正案强制规定了个人循环担保合同的最高金额。这就为共同担保人的责任设定了上限。例如，如果最高金额设定为 120 万日元，那么即使拖欠的房租达到 150 万日元，可向连带保证人索赔的最高金额也是 120 万日元。

此次修订旨在明确租赁合同中担保人的负担，避免承担过重的责任。作为业主，必须考虑设定适当的最高金额并利用担保公司。

7 总结

从拖欠租金到强制执行的过程是以法律规定的程序为基础的。这一过程包括以下阶段

1. 发现欠款并做出初步回应（催款函、联系连带保证人）
2. 准备法律程序（内容经认证的邮件、合同解除通知）
3. 提起诉讼，要求退还房屋并进行审判
4. 通过强制执行实现退房

通过在每个阶段采取适当的行动，可以收回拖欠的租金并提前交还房产。同时，不能忘记的是，这些行动必须符合法律规定并尊重租户的权利。

欠租问题是业主面临的一大挑战，但只要掌握正确的知识并及早采取行动，就能将损失降到最低。在特别复杂的情况下，专业人士的协助有助于更有效地解决问题。

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