应对无力支付房贷的五种方法--拖欠和拖欠贷款的风险以及向何处寻求建议。

很多人担心自己在偿还房贷时遇到困难，不知如何是好。事实上，截至 2024 年，按揭贷款逾期还款率估计约为 0.3%至 0.4%，每 1 000 人中就有 3 至 4 人有还款困难。

房贷拖欠和延迟还款如果任其发展，最终会导致严重的拍卖情况。不过，只要知道如何妥善处理这些问题并及早采取行动，很多问题都可以迎刃而解。

在本文中，INA & Associates 有限公司将详细介绍处理按揭还款问题的五种具体方法、拖欠和延迟还款的风险以及向何处寻求建议。基于我们在房地产行业的丰富经验，我们将以普通消费者易于理解的形式提供实用建议。

房子是您一生中最大的一笔消费，也是为您的家庭生活奠定基础的重要资产。即使由于收入暂时减少或意外支出而导致还款困难，也不必放弃。只要有正确的知识和行动，您总能找到解决问题的方法，同时保护您的房屋。

房贷拖欠和违约的现状及基本知识

按揭贷款拖欠的现状

由于经济环境和个人生活条件的变化，房贷拖欠问题可能发生在任何人身上。根据日本住房金融厅（JHF）的调查，一定比例的房贷用户在偿还贷款时遇到困难，因收入下降而咨询的人数也在增加，尤其是在科罗娜灾难之后。

金融机构对逾期还贷采取逐步解决的办法。最初阶段先是电话或书面沟通，如果情况没有改善，就会进入法律程序。不过，许多金融机构会优先考虑通过与借款人讨论来解决问题，及早咨询可增加获得灵活答复的可能性。

拖欠与拖欠的区别

在了解按揭还款问题时，了解 "拖欠 "和 "拖欠 "之间的确切区别非常重要。

拖欠指的是没有在约定的还款日期还款的情况。它一般是指从还款日期起几天到一个月的短暂延迟。如果金融机构通知了您，而您也及时偿还了贷款，那么逾期阶段不太可能导致重大问题。

拖欠是指长期拖欠，通常是一个月或更长时间没有还款。如果持续拖欠，金融机构将开始考虑通过法律程序来保全债务。如果拖欠超过三个月，债务人将失去时间优势，很可能被要求全额偿还剩余债务。

逾期还款的计算和后果

逾期偿还按揭贷款需缴纳滞纳金。滞纳金根据合同规定的利率计算，并按逾期天数加收。

滞纳金的计算公式如下

逾期付款 = 未偿贷款余额 x 逾期付款利率（年利率）/365 天 x 逾期天数。

例如，未偿贷款余额为 3 000 万日元，逾期付款利率为 14.6%，逾期天数为 30 天：
3,000 万日元 x 14.6% ÷ 365 天 x 30 天 = 约 36,000 日元

从这个计算示例中可以看出，逾期时间越长，滞纳金越高。此外，滞纳金还会加到本金上，形成恶性循环，使还款负担更加沉重。

对信用信息的影响

由于会在个人信用信息机构登记，按揭贷款拖欠会对今后的借贷产生重大影响。一般来说，拖欠 61 天或以上或拖欠 3 次或以上将作为 "转让信息 "记录在信用信息中。

在贷款还清后的五年内，这些信息将继续被记录在案，因此很难再申请新的贷款或创建信用卡。及早采取行动极为重要，因为这也会限制您再融资或使用其他金融产品的能力。

应对无力偿还房贷的五种方法

当按揭还款变得困难时，选择正确的行动方案可以防止问题变得更加严重。下文将详细介绍五种有效的应对策略。

2-1.尽早与金融机构协商并改变还款条件

最重要的应对方法是尽早咨询金融机构。在还款可能出现困难的阶段与贷款人的金融机构联系，可以让您考虑各种解决方案。

金融机构提供的还款条件变更主要包括

延长还款期
这是一种延长还款期限以减少每月还款额的方法。例如，将剩余的 20 年还款期延长至 25 年，每月还款额可减少约 15%。不过，总还款额会增加，因此应仔细考虑未来的收入前景。

在一定时期内减少还款额
这是一种在 6 个月至 2 年内减少还款额的方法，以应对收入的暂时减少。缩减期结束后，还款额将恢复到原来的数额，或通过延长期限来调整还款额。

审查奖金还款
通过将奖金还款部分纳入每月还款额，可以降低因奖金支付不稳定而产生的风险。

改变利率类型
通过将浮动利率改为固定利率或延长固定利率期限，可以避免未来利率上升的风险。

这些条款的更改通常会产生 5,000 至 30,000 日元的费用，但考虑到逾期付款罚金和对信用报告的负面影响，尽早更改条款是一个非常有效的选择。

2-2.考虑重新抵押贷款

向条件比当前房贷更优惠的金融机构进行再融资是减轻还款负担的有效方法。但是，重新按揭必须在欠款发生之前进行。

重新贷款的好处包括

因利率不同而减少还款额
以低于当前利率的利率进行再融资可以减少您的每月还款额和总还款额。如果利率差在 0.5% 或以上，重新贷款的好处会更大。

审查还款期
在重新贷款的同时延长还款期可以减轻每月还款负担。

改变利率类型
从浮动利率改为固定利率可以避免未来利率上升的风险。

再融资会产生 50 万至 100 万日元的管理费、担保费和登记费。需要仔细考虑再融资的收益是否超过这些成本。

2-3. 通过自愿出售解决

如果改变还款条件或再融资也难以解决问题，自愿出售是避免拍卖的有效手段。自愿出售是在债权人同意的情况下，以接近市场价格出售房地产的一种方法。

自愿出售的主要优点有

出售价格接近市场价格。
拍卖价格约为市场价格的 60-70%，而自愿出售的价格可以达到市场价格的 80-90%。

减少剩余债务。
由于售价较高，剩余的抵押贷款债务可大幅减少。

保护隐私
与拍卖不同，房产不会在法院公告中公布，可以在不为附近居民所知的情况下出售。

调整搬家时间
可通过与买方协商调整搬迁时间。在某些情况下，还可以从出售收益中筹集搬家费用。

与具备专业知识的房地产中介公司合作是成功自愿出售的关键。与债权人谈判、确定买主、协调各种程序等复杂任务都需要妥善处理。

2-4 咨询专业机构

房贷偿还问题很难单独解决。以下专门机构提供免费或低收费咨询。

日本住房金融厅（JHF）咨询服务
如果您使用的是第 35 套住房，您可以使用日本住房金融厅（JHF）的还款咨询服务。在还款方式变更和办理各种手续时，可得到专业人员的帮助。

全国银行家协会咨询服务
这是为银行附属抵押贷款借款人提供的咨询服务。专业咨询人员可通过电话或面谈帮助您审查还款计划。

侯特拉苏法律咨询
如果您遇到法律问题，Houterasu 可为您提供免费或费用低廉的法律咨询。您可以就债务合并和自愿出售的法律程序获得专家建议。

抵押贷款顾问
这是由具备抵押贷款专业知识的顾问提供的咨询服务。可从中立的角度就再融资和审查还款计划提供建议。

2-5 考虑法律诉讼

如果无法通过其他方式解决问题，您可能需要考虑通过法律程序进行债务重组。

个人债务重组
通过使用抵押贷款特别条款（住房基金特别条款），可以在保留住房的同时大幅减少其他债务。当抵押贷款以外的债务少于 5000 万日元时，就可以采用这种方法。

自愿清算
这是一种不通过法院，而是通过与债权人直接协商来改变还款条件的程序。不包括抵押贷款，只安排其他债务，以便能够维持住房。

自行破产
解除所有债务，但处置房屋的程序。不过，最低限度的生活必需财产受到保护，从而确保为重建生活奠定基础。

这些法律程序各有利弊。重要的是要向律师、司法代书人或其他专家进行详细咨询，并根据个人情况选择最合适的方法。

从抵押贷款拖欠到拍卖的流程和时间表

持续拖欠房贷最终可能导致拍卖程序。了解这一流程将有助于您在每个阶段采取适当的行动。

欠款初期（第 1 天 - 第 1 个月）

还款日第二天之后的几天
金融机构将通过电话与您联系。在这一阶段，考虑到单纯忘记存款的可能性，答复相对温和。如果您及时存入资金，就不会出现大问题。

一到两周后。
除电话外，您还会收到一封书面催款函。催款函将包含逾期本金、利息和滞纳金的详细信息。

一个月后
发出正式书面要求。在此阶段，金融机构开始仔细评估债务人偿还债务的意愿和能力。

拖欠中期阶段（2-6 个月）

2 个月后
担保公司发出代位通知。代位偿还是指担保公司代表债务人向金融机构一次性偿还剩余债务。该通知是执行代位权的最后警告。

三个月后
发出丧失到期付款权通知。这意味着您失去了分期偿还债务的权利，必须一次性偿还剩余债务。同时，担保公司的代位权也会被执行。

四到六个月后
担保公司将发送一次性还款发票。在此阶段，担保公司成为新的债权人，并启动更严格的追债程序。

拍卖程序阶段（6-12 个月）

6-8 个月后
担保公司向法院提交拍卖申请。如果拍卖申请被接受，则在财产登记簿上登记取消抵押品赎回权。

8-10 个月后
法院执行员进行现状调查。法院执行员和一名财产评估师对房产进行勘察，拍摄外观和内部照片，并评估标准拍卖价格。

10-12 个月后
发出拍卖期竞价通知，拍卖期竞价开始。竞拍期通常持续一周左右，出价最高者为中标者。

拍卖后程序（12 个月后）

竞拍成功后一到两个月。
支付价款后，所有权转移给中标者。前业主必须在法院规定的期限内搬出房产。

驱逐后
如果剩余的抵押贷款债务无法用拍卖收入偿还，则继续履行偿还剩余债务的义务。与担保公司讨论剩余债务的偿还计划。

各阶段可能的应对期

最有效的应对期
欠款三个月内是可以考虑的方案最多的时期。在此期间，可以实施各种解决方案，包括与金融机构协商改变还款条件、再融资和自愿出售。

可进行自愿出售的期限
即使在提交拍卖申请后，也可以在开标日的前一天之前进行自愿出售。但是，随着拍卖程序的进行，找到买主会变得越来越困难，因此尽早做出决定非常重要。

最后处理期限
开拍日之后，法律补救措施极为有限。在这一阶段，重点应转移到制定剩余债务的偿还计划上。

自愿出售与拍卖的区别和选择标准

如果您发现自己难以偿还房贷，最终可能不得不放弃房产。在这种情况下，有两种选择--自愿出售和拍卖--每种选择都有很大的不同。

价格差异比较

自愿出售和拍卖的最大区别在于出售价格。下表显示了当市场价格设定为 100%时的销售价格比较。

这一价格差异对减少剩余债务的效果有很大影响。例如，一套市价为 3 000 万日元的房产，剩余抵押贷款债务为 2 500 万日元：

-自愿出售（以 85%的价格出售）：出售价格为 2,550 万日元，剩余债务为 500,000,000 日元。
-拍卖（以 65%的价格出售）：成交价为 1 950 万日元，剩余债务为 550 万日元

在本例中，通过自愿出售，剩余债务可减少 500 万日元。

程序差异

自愿出售的程序
自愿出售是在债权人同意下进行的正常房地产交易。卖方（债务人）成为标的，与房地产公司签订调解合同，并进行销售活动。

程序流程
1. 向债权人提出自愿出售申请
2. 选择房地产公司并签订调解合同
3. 评估房产并确定出价
4. 开始销售工作
5. 与买方签订销售合同
6. 结算和交付

拍卖程序
拍卖是由法院启动的强制出售程序。拍卖不考虑债务人的意愿，按照法院规定的程序进行。

程序：
1. 债权人申请拍卖
2. 法院登记取消抵押品赎回权
3. 对财产现状进行调查
4. 编制估价报告
5.定期竞价
6.开标和确定中标人
7. 付款和所有权转让

优缺点比较

自愿出售的优点
-可以以接近市场的价格出售。
-出售时间可以调整。
-可以从出售收入中筹集搬家费。
-可以在邻居不知情的情况下出售。
-可灵活协商剩余债务的偿还条件。

自愿出售的缺点
-需要债权人同意
-需要在一定期限内找到买主。
-需要选择房地产中介并开展销售活动。
-如果出售价格不符合债权人的意愿，可能无法获得同意。

拍卖的优点
-减轻债务人的程序负担
-拍卖的执行具有确定性。
-这是一个法律规定的程序。

拍卖的缺点
-出售价格大大低于市场价格。
-无法调整拍卖时间。
-拍卖通过法院公告公开。
-难以筹集搬迁费用。
-极有可能出现大量剩余债务

选择标准

如果选择自愿出售
-房产具有市场价值。
-债权人对自愿出售持合作态度。
-您可以在一定期限内进行出售。
-隐私很重要
-希望尽量减少剩余债务。

如果您接受拍卖
-不能同意自愿出售
-没有时间进行出售活动
-房产市场价值极低
-希望避免程序负担

成功要点

成功自愿出售的要点
尽早决定：在拍卖申请之前的阶段决定自愿出售，可以确保有足够的销售期。
选择专家：选择一家在自愿出售方面具有丰富经验的房地产公司非常重要。
3.与债权人保持良好关系：与债权人保持信任关系，并表现出合作态度，这将有助于就条款和条件进行灵活谈判。
4.制定合理的价格：通过适当确定市场价格和制定切合实际的出价，可以实现早日出售。

与拍卖相比，自愿出售有许多优势，但成功需要适当的准备和专业知识。及早咨询和行动将确保取得最佳结果。

总结。

如果您在偿还房贷时遇到问题，最重要的是尽早采取行动，而不是独自承受。只要正确运用本文介绍的五种应对策略，很多问题都可以迎刃而解。

要点整理

1.尽早咨询的重要性：在还款可能出现困难的阶段咨询金融机构，可以考虑各种解决方案。
2.分步行动：重要的是要根据情况选择适当的行动方案，如修改还款条款、再融资、自 愿出售或法律诉讼。
3.利用专家：由于房贷问题比较复杂，与房地产公司、律师和理财规划师等专家合作是有效的方法。
4.认识到时间限制：从欠款到拍卖之间大约有一年的时间，但随着时间的推移，可选方案会越来越少。

下一步行动步骤。

如果您担心自己的按揭还款问题，我们建议您采取以下步骤

1.评估现状：对家庭收支情况进行详细分析，并考虑未来的收入前景
2.咨询金融机构：尽早咨询贷款机构，并考虑修改还款条款。
咨询专家：根据情况咨询房地产公司或法律专家。
实施具体解决方案：选择并实施最合适的措施。

房屋是构成家庭生活基础的重要资产。即使暂时遇到困难，也可以通过适当的措施来解决问题，维持一个安全的居住环境。

在 INA & Associates Ltd.，我们提供有关按揭还款的建议。凭借我们在房地产行业的丰富经验，我们可以根据每位客户的具体情况提供最佳解决方案。如果您需要帮助，请随时联系我们。

常见问题

问 1：如果我只有一次房贷拖欠，可以吗？

答 1：如果您只拖欠一次贷款，只要及时还款，不太可能发展成大问题。不过，逾期还款需要支付滞纳金，所以尽快还款很重要。另外，最好分析一下拖欠的原因是暂时的还是持续的，必要时咨询金融机构。

问 2：改变还款条件有哪些方法？

答 2：主要的还款条件变更包括：(i) 延长还款期；(ii) 在一定时期内减少还款额；(iii) 审查奖励还款额；(iv) 变更利率类型。这些变更会产生费用，但与逾期还款造成的损失相比，是一种有效的选择。各金融机构可满足的条件各不相同，因此您应向贷款机构了解详情。

问题 3：我应该选择自愿出售还是拍卖？

答 3：一般来说，自愿出售更有利。在自愿出售中，有可能以市价的 80-90% 出售房产，而拍卖则为 60-70%。此外，自愿出售还具有很多优势，如调整出售时间和保护隐私。不过，尽早决策和适当准备非常重要，因为有必要在一定时间内获得债权人和买家的同意。

问题 4：在哪里可以获得有关抵押贷款的建议？

答 4：咨询地点视情况而定。首先咨询贷款人的金融机构，考虑改变还款条件的可能性。还可以咨询其他专业机构，如日本住房金融厅、日本银行家协会咨询处、Houterasu 和抵押贷款顾问。如果涉及法律问题，可以考虑咨询律师。

问题 5：拍卖后剩余债务如何处理？

答 5：如果拍卖时的成交价低于剩余抵押贷款余额，则继续履行偿还剩余债务的义务。我们将与担保公司商讨还款计划，并确定每月还款额。如果还款困难，应考虑债务重组程序。剩余债务可通过时效消灭，但必须遵循适当的法律程序。