避免购房错误：完整指南与实用技巧

在出售不动产时，有两种出售方式可供选择："代理 "和 "购买"。其中，"购买不动产 "是一种适合希望早日确定出售的人的方法。然而，很多人都会有这样的焦虑："购买后会不会低价出售？"然而，很多人也有 "购买后会不会低价出售 "这样的担忧。

在本文中，我们将准确地理解购房的利弊，并解释尽可能得出高估价的要点。根据作为房地产专业人士所积累的经验，对购买市场价格和承包商选择的注意事项，甚至是失败案例和应对措施提供实用的诀窍。

如果您正在考虑购买房产，我们希望您能参考本文，实现满意的交易。

什么是购房？透彻比较与中介的区别

房产购买的机制和特点

房地产购买是房地产公司直接向卖方购买房产的一种销售方式。与一般的代理销售不同，它没有寻找买主的过程，由于是房地产公司直接购买，因此具有快速、可靠地完成销售的最大特点。

购买房产的最大魅力在于，它可以在短时间内转化为现金，而无需进行销售活动。在时间紧迫的情况下，例如对于那些在偿还贷款方面遇到困难或希望快速出售继承的房地产的人来说，这是一种特别有效的选择。

明确购买和代理的区别

出售房产有 "购买 "和 "代理 "两种方式，各有特点。请比较下表中的主要区别。

如上所述，购买适用于重视尽早出售和程序简单的人，而代理适用于希望尽可能高 价出售的人。重要的是要在明确自己的优先考虑事项后再选择哪种方式更好，因为它们因卖方的需求和情况而异。

购买价格低于市场价格的原因

在购买房产时，购买价格一般是市场价格（中介公司假定的销售价格）的 60-80%。造成这种价格差异的原因包括

1. 因为假定转售：买方的商业模式是在购买房产后，通过改造或以其他方式转售房产来赚取利润。因此，在制定价格时要考虑到转售成本和利润。

2. 因为他们承担风险：卖方用自己的资金购买房产，因此要承担因市场趋势变化而导致房产滞销的风险。

3. 对快速出售的补偿：为了换取提前出售的利益，这种关系涉及到卖方在价格方面的某种让步。

较低的购买价格是这种商业结构不可避免的一个方面。不过，只要遵循下文将讨论的高估价要点，就有可能以最佳条件出售房产。

购房时获得高估价的要点

向两个或两个以上承包商提出估价要求的重要性

在购房中获得高估价最重要的一点是向多个承包商申请估价。由于不同的买家擅长的房产类型、区域和转售策略各不相同，因此同一房产的评估价值可能会有很大差异。

特别是对于买家来说，建议至少比较三家或更多公司的评估，因为购买价格会根据转售时的假定价格和转售策略而波动。近年来，通过批量评估网站可以轻松获得多家公司的评估结果。

最大限度提高房产吸引力的要点

在评估过程中，最大限度地提高房产的吸引力可以提高估价。以下几点尤其具有吸引力

• 位置：靠近车站、阳光充足、商业设施齐全等。
• 建筑条件：翻新历史、维护状况、设备更新
• 特色：景观、安全设施、充足的储藏空间等。
• 环境吸引力：安静的居住环境、靠近公园和学校等。

提前整理好这些信息，并在评估时提供具体细节，将有助于获得公平的估价。

如何寻找业绩良好的买家

要获得高估价，选择可靠的买家也很重要。以下几点可帮助您选择合适的卖家。

1. 丰富的购买经验：在购买与您的房产类型相同的房产方面具有特别良好记录的建筑商。
2. 透明的评估依据：明确解释价格为何如此。
3. 及时礼貌的回应：良好的沟通和跟进
4. 口碑和声誉检查：网络声誉和熟人介绍信息
5. 检查建筑和建筑交易商的执照号码：检查他们是否有执照，是否已更新。

通过与负责人实际交谈来确定建筑商是否可靠也很重要。评估时回答问题的内容和建筑商的态度也会透露出建筑商的态度。

提高房产价值的前期准备工作

在购房评估之前，可以通过一些小的改进来提高房产的价值。这并不一定需要大面积翻修，但以下这些小准备工作将有助于提高估价。

• 整理和清洁：保持房产整洁干净
• 进行小修：修补明显的地方，如墙壁划痕或供水问题
• 准备必要文件：经认证的登记簿副本、建筑许可证、设备担保等。
• 整理维修记录：整理过去的维修记录。

特别是，由于买方认为转售时，房产越接近待售状态，就越有可能获得更高的估价。

决定房地产销售价格市场和评估价值的因素

按房地产类型划分的购房市场价格（与市场价格比较）

购买房产的市场价格因房产类型而异。下表汇总了一般购房报价与市场价格（代理价格）的比较。

不过，这只是一个参考值，会因房产状况、当地市场趋势和买家策略的不同而有所变化。重要的是要从几个不同的供应商处获得评估，以便了解实际评估价值。

影响购买价格的主要决定因素

影响购买估值的主要因素如下。我们会对这些因素进行综合评估，以确定最终评估价值。

1. 地理位置

   • 与车站的距离
   • 是否有周边设施（商业设施、学校、公园等）
   • 日照和景观
   • 居住环境的宁静程度等。

2. 楼龄和楼况

   • 建筑物的结构和使用年限
   • 维护和管理状况
   • 翻修历史
   • 设施的更新状况

3. 适销性

   • 类似物业的交易情况
   • 当地房产需求
   • 经济状况和利率趋势
   • 季节性因素

4. 物业特点

   • 楼层平面图和私人面积
   • 是否有停车位
   • 共用设施（就公寓而言）
   • 土地形状和道路状况（如果是独立式住宅和土地）

根据这些因素，买方将在考虑自身转售策略和盈利计划的基础上提出购买价格。

各地区购买价格趋势

不同地区的房产购买市场价格差异很大。一般来说，在人口增长地区和大都市地区，购买价格往往接近市场价格，但在人口下降地区，差异可能会更大。

例如，在东京都 23 区和大阪市等城市中心，由于转售时会有需求，购房价格有时可能会上涨到市场价格的 80%。另一方面，在人口稀少的农村地区，由于转售困难，价格可能低至市价的 50%。

基于这些地区差异，重要的是要求多个买家进行评估，以比较和考虑您的房产将被估价多少。

房产购买流程和时间表

购买出售的整体流程

购买式销售的流程比一般的代理销售简单。基本步骤如下

1. 前期准备和信息收集

   • 确认和准备必要文件
   • 大致了解房地产市场价格
   • 研究买家

2. 要求多个供应商进行评估

   • 使用批量评估网站或单独联系
   • 提交文件并提供照片
   • 安排现场评估时间

3. 评估和价格介绍

   • 实施现场评估
   • 各公司介绍采购价格
   • 条件比较

4. 确定买方和合同

   • 最终谈判并确定供应商
   • 确认合同细节
   • 签署采购协议

5. 结算和移交

   • 结清余款
   • 交付房产
   • 所有权转移登记

6. 最后申报

   • 转让收入的最终申报
   • 确认特别扣除的适用情况

这些流程通常在一个月内完成，紧急情况下可能需要两周时间。

从估价到签订合同及必要准备的时间框架

下表总结了房产购买过程中每个步骤所需的时间以及每个阶段所需的准备工作。

整个过程至少需要 2 周，通常需要 3 周至 1 个月。这与中介销售的 3-6 个月相比，表明销售时间很短是可能的。

签订购房合同时应注意的重要事项

签订购房合同时，请务必检查以下要点

1. 确定购买价格的条件

   • 签订合同时的价格是否为最终价格
   • 合同签订后是否有任何减价情况
   • 是否存在任何特殊条款及其内容

2. 交货条件

   • 交接日期的明确规定
   • 剩余物品的处理
   • 恢复原状的范围和责任。

3. 与合同不符的责任处理（缺陷责任）

   • 免责的范围和条件
   • 例外情况

4. 费用负担

   • 所有权转移登记费用由谁承担
   • 财产税等的结算方法
   • 其他费用负担的分类

5. 解除合同的条件

   • 解除合同的可能性和条件
   • 违约金的存在和金额

事先确认这些要点并确保在合同中明确说明，有助于防止日后出现问题。如果有任何不清楚的地方，一定要在签署合同前询问清楚，并确保您对合同感到满意。

避免购房失误的注意事项和清单

常见失败案例及对策

以下是常见的购房失败案例及其对策。了解这些内容有助于您避免犯同样的错误。

1. 轻易要求一家公司低价购房

   • 案例：为了省去评估的麻烦，只要求了一家公司，结果却以比市场价便宜很多的价格卖掉了。
   • 对策：至少找三家公司评估，比较价格。

2. 签订合同后降低购买价格

   • 示例：签订合同后，由于 "调查后发现一个问题"，购买价格被降低。
   • 对策：在合同中明确价格变更的条件，并加入不允许轻易降价的条款。

3. 采购担保的陷阱

   • 示例：公司表示保证购买，但事实上购买是有条件的，公司并未按要求购买货物。
   • 对策：以书面形式确认采购担保的条件，不要相信含糊的承诺。

4. 评估依据不明确

   • 案例：评估价值的依据不明确，给出的价格明显低于市场价格。
   • 对策：要求详细解释评估价值的计算依据，如果不满意，可以去找另一家公司。

5. 不法商人的麻烦

   • 案例：由于要求无证承包商或信誉不好的承包商，导致合同无法履行或出现付款问题。
   • 对策：检查承包商的执照号码、公司信息和口碑。

这些失败案例大多是因为 "缺乏信息 "或 "过于仓促"。重要的是不要操之过急，要收集足够的信息并进行比较。

如何识别可靠的房产买家

识别可靠买家的要点概述如下。

1. 法律可靠性。

   • 拥有住宅物业交易执照
   • 清楚显示牌照号码
   • 公司信息和代表清晰

2. 答复真诚

   • 清楚回答问题
   • 仔细调查房产
   • 详细解释评估价值的依据

3. 交易透明

   • 以书面形式提出估价和条件
   • 明确额外成本和费用
   • 合同通俗易懂

4. 业绩和声誉

   • 具有良好的购买记录
   • 良好的在线评论和声誉
   • 在业内具有较高的知名度和美誉度

5. 后续服务

   • 即使在签订合同后也愿意回答问题
   • 在出现问题时有响应系统
   • 有售后服务和保修

通过比较多家供应商，以上几点可以帮助您找到可靠的承包商。

签订合同前应检查的事项清单

在签订购房合同前，请使用以下清单确保您掌握必要的信息。

与市场价格相比，购买价格是否合适？
✓是否有可以更改购买价格的条件？
✓ 结算和交货日期是否明确？
✓对不履行合同责任（缺陷责任）的处理是否明确？
✓ 订金数额和退还条件是否适当？
✓ 解除合同的条件和支付违约金的规定是否适当？
✓ 双方是否就如何处理剩余物品达成一致？
✓ 财产税等的结算方法是否明确？
✓ 是否就移交后如何处理问题达成一致？
✓ 所有特别协议都是书面的吗？

使用本清单确保没有遗漏，有助于防止合同签订后出现问题。如果有任何不清楚的地方，请务必在签署合同前提出问题，并确保您对协议感到满意。

如果有抵押贷款余额该怎么办

在出售有未偿抵押贷款的房产时，应注意以下几点

1. 如果贷款不足（售价大于贷款余额）

   • 用出售收入一次性偿还贷款。
   • 余款支付给卖方。
   • 可在签订合同后与金融机构提前协商。

2. 如果贷款过高（售价低于贷款余额）

   • 不足部分必须用自有资金补足
   • 事先与金融机构协商并确认其答复。
   • 某些情况下需要采取特殊措施，如自愿出售。

3. 程序

   • 签订销售合同后与金融机构联系。
   • 获取取消抵押贷款的文件
   • 在交割日全额偿还剩余债务，取消抵押。

如果遵循适当的程序，可以购买和出售有未偿抵押贷款的房产。但是，在抵押贷款透支的情况下需要特别小心，因此建议尽早咨询金融机构和专家。

总结：成功购买房产

获得高估价的要点

在购房时获得高估价的要点可归纳如下。

1. 向多个供应商索取评估：至少向三家公司索取评估并进行比较。
2. 选择有良好购买记录的建筑商：优先选择有购买同类型房产记录的建筑商。
3. 宣传房产的吸引力和价值：具体介绍房产的位置和过去的装修历史。
4. 提前清洁和小修：给人留下良好的第一印象，并说明如何在转售时降低成本。
5. 确认评估价值的依据：要求明确说明价格为何如此。
6. 协商购买条款：不仅要协商价格，还要协商交货时间和剩余物品的处理。
7. 仔细检查合同内容：尤其是价格变动条件和终止条件。

遵循这些要点，您就能在购房时实现最佳销售条件。

平衡兼顾，以合理的价格快速、公平地出售房产

在购买房产时，速度和价格之间的平衡非常重要。虽然如果您的目标是较高的价格，则应考虑代理销售，但在以下情况下可能适合购买

• 希望在三个月内出售
• 优先考虑确定出售
• 希望避免私人看房和销售活动的麻烦时
• 希望在不翻新的情况下按现状出售房产时
• 存在适销性问题，如继承的旧房产

成功的关键在于明确自己的需求和优先事项，并选择适合自己的销售方式。

购买和调解，最适合情况的选择

在出售房地产时，最好根据以下情况判断是选择购买还是调解。

适合购买的情况

• 出售时间有限
• 我想优先确保出售
• 房产状况不是很好
• 我想避免看房和广告活动
• 我想减少各种开支。

适合调解的情况

• 希望提高售价
• 有足够的时间出售房产
• 房产状况良好
• 地理位置优越，适销性高
• 我想与买方慢慢协商条款和条件

两种方法各有利弊。重要的是要根据自己的情况和优先事项做出最佳选择。另一种方法是使用两种方法获得初步估价，然后进行比较。

常见问题

问 1：与中介相比，购买房产的销售速度有多快？

答 1：在购买房产的情况下，从评估到签订销售合同和结算至少需要一周时间，通常只需一个月左右。而代理销售一般需要三到六个月，根据房产和地区的不同，可能需要更长的时间。如果是购买，则没有寻找买家的过程，因此时间可以大大缩短。

问 2：你们可以回购旧房或状况不佳的房产吗？

答 2：是的，许多买家会购买旧房和状况不佳的房产。事实上，这类房产通常很难通过中介出售，可能适合购买。不过，由于物业的状况和位置不同，购买价格也会有很大差异，因此建议您多找几家供应商进行评估。

问题 3：即使抵押贷款余额高于房产价值，还可以购买房产吗？

答 3：即使在所谓的 "超额贷款 "情况下，购买本身也是可行的，但您需要用自己的资金补足售价与未偿还贷款余额之间的差额。建议您事先与金融机构商讨，了解是否需要采取任何特殊措施，如自愿出售。有些金融机构可能愿意讨论免除部分债务或分期还款的问题。

问题 4：购房价格可以协商吗？

答 4：可以，购房价格可以协商。特别是，如果您已获得多个买家的评估，那么以这些评估作为比较基础进行谈判是有效的。不过，在许多情况下，很难大幅提高价格，因为买方也是在商业可行性范围内确定价格的。建议不仅要考虑价格，还要考虑其他条款和条件，如交货时间和剩余物品的处理等。

问 5：如果购买后发现任何问题，卖方是否要承担责任？

答 5：在许多购房案例中，都会附加一个特殊条款，免除卖方对不符合合同规定的情况（以前的瑕疵责任）承担责任。这意味着，即使房产在出售后发现了一些问题，基本上也不能向卖方索赔。不过，在签订合同时一定要检查该条款的内容，因为可能会有例外情况，例如在故意隐瞒严重缺陷的情况下。

参考信息

与房产购买相关的法律法规

与房产交易相关的主要法律法规包括

• 建筑地块和建筑物交易业务法》：规定房地产交易条例和交易商许可制度的法律。
• 民法》：规定销售合同基本规则的法律。
• 不动产登记法》：规定所有权转移登记等程序的法律。
• 建筑标准法》：规定建筑物安全标准等的法律。
• 城市规划法》：规定土地使用限制等的法律。

其中，《建筑地块和建筑物交易业务法》规定了建筑商的义务和禁止行为，买方也必须根据该法进行交易。如果在房产交易中出现问题，可向国土交通省或各都道府县的建筑用地和建筑物交易业务部门咨询。

有用的外部资源

如果您想了解更多有关房地产购买的信息，以下外部资源也会有所帮助。

• 国土交通省 "房地产交易信息网站"：提供房地产交易的基本信息和注意事项。
• 房地产信息中心：提供房地产交易的标准表格和程序。
• 法务局 "登记信息服务"：提供获取房产登记信息的服务。
• Raines（房地产分配标准信息系统）：可查询房地产交易信息（仅限承包商）。

此外，还可在批量估价网站和个人买家网站上获取有关房地产购买和最佳做法的最新信息。请在收集信息时利用这些信息。

如果操作得当，房产购买是快速、顺利出售的绝佳选择。请牢记本文介绍的要点，选择最适合您情况的方法，实现满意的交易。

如果您需要更多有关出售房产的建议，请联系 INA & Associates。我们将根据您的情况为您推荐最佳的出售方式。请随时联系我们，进行免费评估。