批量出售房产：投资技巧详解及优缺点分析

在考虑进行房地产投资的人中，您听说过 "批量销售 "这个词吗？这种投资方式有别于传统的购买单个公寓单元，有可能实现更高的收益和更有效的资产积累。

批量销售是一种投资技巧，是指将一个公寓单元内的多个单元集中在一起购买。虽然它具有投资独立公寓单元所无法获得的规模优势，但也存在特定的风险和需要采取的预防措施。

在本文中，INA&Associates 有限公司从实用的角度详细解释了批量销售的基本概念、具体优缺点、如何有效搜索以及购买时的重要检查点。这些信息对那些认真考虑通过房产投资进行资产积累的人很有帮助。

批量出售房产的基本知识

什么是批量出售物业？

大宗物业是指将公寓中的若干单元一起出售的物业。批量 "在英语中是 "in bulk"、"in bulk "或 "in large quantities "的意思，在房地产行业中指的是批量出售多个房产的方法。

例如，批量销售包括批量出售拥有 40 个单元的公寓中的 10 个单元，或者转售商批量购买未售出的公寓并一次性出售给投资者。

与公寓单位投资的区别

在传统的公寓单位投资中，投资者一般只购买一个公寓单位并从中赚取租金收入。然而，在批量销售中，同一公寓内的多个单元会被同时收购，这在投资规模和回报方面都有很大不同。

购买单个公寓单元时，地块面积较小，全面资产建设受到限制。另一方面，购买整批出售的房产可以创造出类似于购买整栋大楼的情况，从而更有效地进行资产建设。

批量销售的背景

批量销售的主要原因如下。

首先是金融机构对不良贷款的处置。如果贷款购买房产的借款人无力偿还贷款，金融机构必须通过行使抵押权来处置房产。但是，如果抵押房产的资产价值下降，由于很难通过拍卖收回全部款项，可以选择批量出售的方式进行处置。

其次，在某些情况下，如公司破产或重组，有必要批量出售作为公司资产持有的房产。在这种情况下，需要快速周转现金，因此批量出售成为一种有效的手段。

第三，未售出公寓的处置。如果开发商建造的待售公寓没有售完，可以将剩余的单元一起卖给转售商，然后再批量卖给投资者。

批量销售的四大优势

公寓单位的批量销售具有传统公寓投资所不具备的独特优势。了解这些优势有助于您做出更好的投资决策。

预期收益率高。

批量销售的最大优势在于可预期的高收益。由于多个单位是批量出售的，因此每个单位的价格往往低于只购买一个单位的价格。

一般来说，批量出售房产的价格约为市场价格的 70%。这是因为卖家往往急于套现，价格谈判往往对他们有利。以较低的价格购买房产可以获得较高的收益。

例如，如果以每间房 1,400 万日元的价格批量出售通常售价为 2,000 万日元的房产，那么在租金收入相同的情况下，收益率将大大提高。如果月租金为 100,000 日元，正常购买的收益率为 6%，而批量销售的收益率为 8.6%，这大大提高了投资效率。

高出租率

批量销售房产的优势在于可以预期较高的入住率。这是因为大部分批量销售物业都是待售物业。

由于出售型物业的设计和建造目的是作为私人住宅，因此它们往往比出租型物业拥有更好的配套设施。为了降低成本，租赁型物业通常使用大量生产的、价格较低的设备，而出售型物业则使用高质量的设备，注重居住者的满意度。

由于物业规格的这些差异，在租金水平相同的情况下，出售型物业在市场上占有优势。事实上，具有待售规格的出租物业更受租户欢迎，并能保持较高的入住率。

确保公寓管理权

购买大宗销售房产的另一大优势是，在某些情况下，您可以获得整个公寓的管理权。

如果只购买一个公寓单元，业主的权力只及于自己拥有的房间，而必须依靠其他人（董事会或管理公司）来做出整栋大楼的管理决策（大型维修、设备更新、清洁等）。这对投资者来说是一个很大的制约因素，例如，如果投资者决定要粉刷公寓的外墙，如果其他房间的业主不同意，就很难施工。

不过，通过批量销售，可以获得一定比例（如一半以上）的单位，从而确保公寓的管理权。如果获得了管理权，您就可以自行选择大修的时间、物业设施的更新、清洁的频率和质量等。

如果您获得了大约一半或更多的单元，您就可以自己决定整个物业的大部分管理政策。即使你只拥有不到一半的单位，你也可以通过收购大宗出售物业对物业管理产生重大影响，这在某些方面类似于拥有整栋大楼。

丰富的退出策略选择

批量出售房产的另一个重要优势是退出策略选择多。

在出售整批出售物业时，出售策略更加灵活，因为物业可以作为住宅物业逐间出售。这是单套二手房所不具备的选择，如果有剩余债务，则取决于金融机构的融资条件。

根据市场情况和个人的融资需求，可选择不同的出售模式，如一次性出售所有单位、部分出售或分期出售。作为真正的 "可租可售 "房产，它可以对当时的经济形势做出详细的反应。

批量销售的缺点和注意事项

虽然批量销售具有诱人的优势，但投资者也应了解其劣势和注意事项。提前了解这些内容有助于做出正确的投资决策。

风险分散效应的局限性

批量出售房产的最大缺点是风险分散效果有限。这是因为，虽然是批量购买多处房产，但就公寓单位的批量销售而言，所有房间都在同一栋公寓楼里。

这就意味着，如果出现一些不利条件，如位置不佳，很有可能导致所有房间都租不出去。例如，如果最近的车站很远或附近没有商业设施，就很难销售便利。

此外，由于同一公寓内拥有多个单元，如果出现影响整栋楼的问题（如需要大修、管理协会管理问题、邻里问题等），所有拥有的房间都有可能受到类似影响。

对管理和经营的限制

对管理和经营的限制也是批量销售房产的一个重要不利因素。

在考虑将装修作为防止空置的措施时，可以自由地进行内部装修，但不可能独立地对入口或外部等公共区域进行改造。这是因为需要与其他单元业主达成协议，不能独立做出决定。

此外，管理费和维修储备金的设定以及管理公司的选择也必须得到管理协会的同意。如果没有取得管理权，就很难实现最适合自己投资策略的管理政策。

对初学者来说难度很大。

对于房产投资初学者来说，批量销售房产是一种不太适合的投资技巧。因为要同时管理多个物业，需要经验和对各种因素的综合判断能力。

与投资独立的公寓单位相比，投资金额更大，一旦失败，损失也更大。此外，管理任务的复杂性也会增加，如管理多个出租单元、与租户打交道、规划维护等。

不过，只要有正确的知识和经验，即使是初学者也完全值得挑战。例如，如果你在工作场所有店铺管理经验，那么你就可以将这些经验用于物业管理。

混入不良物业的风险

重要的是要明白，批量销售的特点是将多个物业放在一起销售，因此其中一些物业可能不是好物业。

其中一些房产还可能混杂着对租赁管理有风险的房产。如果仅凭便宜来判断房产的好坏，实际上可能会发现自己在没有租户的情况下亏本经营。

除了对物业的地理位置和安全性进行基本调查外，详细调查声誉问题也很重要，例如该物业是否发生过事故，附近是否有不良设施等。

如何有效搜索批量销售房产

大宗销售房产是一种特殊类型的房产，在普通房产市场中的占有率并不高，因此了解如何有效地搜寻此类房产非常重要。通过利用正确的渠道，你可以增加找到好的大宗销售房产的机会。

如何利用门户网站

房产投资门户网站是寻找批量出售房产时最重要的信息来源之一。在主要的房产投资网站上，你可以搜索 "批量出售"、"批量出售 "和 "多个单位 "等关键词，找到相关的房产。

使用门户网站的关键是定期查看信息。由于批量销售房产在市场上出现的频率很低，建议设置提醒功能，以免错过新信息。

同样重要的是，要尽可能多地收集有关卖方背景和出售原因的信息，以及有关房产的详细信息。这些信息可以成为价格谈判和投资决策的有用材料。

与房地产中介合作

与专业的房地产中介合作是有效搜索大宗销售房产的最可靠方法。特别是专门从事投资房地产的中介以及与金融机构关系密切的中介，可能会在房地产进入公开市场之前就掌握相关信息。

在选择房地产中介时，必须注重以下几点。首先，他们应具有处理大宗销售的丰富经验。其次，他们应该拥有金融机构和转售商网络。此外，他们还应能从投资者的角度提供建议。

通过与多个供应商建立关系并定期交换信息，你更有可能在第一时间获得优质房产信息。此外，通过与销售商建立信任关系，你还可能获得其他投资者无法获得的特别优惠。

从金融机构收集信息

金融机构是大宗待售房产信息的另一个重要来源。特别是那些正在处理不良贷款的银行和信用社，它们可能会考虑通过批量销售来处理房产。

在与金融机构建立关系时，首先要适当宣传自己的投资业绩和财务实力。金融机构寻找的是能够可靠购买的投资者，因此，只要明确表明自己的购买意愿和融资能力，就有可能获得信息优先权。

房产选择要点

在选择待售大宗房产时，要重点关注以下几点。

第一，地段的优越性。由于同一公寓内有多个单元被收购，因此地段的优劣对房产的整体盈利能力有很大影响。应综合评估与最近火车站的距离，以及附近商业、教育和医疗设施的便利程度。

第二，建筑物的质量和管理状况。即使是出售型房产，如果楼房没有得到妥善的维护和管理，也不可能有长期的盈利能力。必须详细检查外部、公共区域和设施的状况，并调查管理协会的管理情况。

第三，价格是否合适。即使是批量出售的房产，也有必要仔细研究其价格与市场价格相比是否合适。重要的是要与附近的同类物业进行比较分析，以准确计算投资收益。

购买大宗销售物业时的重要注意事项

在考虑购买大宗销售房产时，需要进行比普通公寓投资更仔细的研究和考虑。以下要点有助于最大限度地降低投资风险。

彻底调查地段和周边环境

对地段和周边环境的调查是成功投资大宗出售物业的最重要项目。由于同一公寓内有多个单位，因此地段的好坏直接影响到整体收益。

具体来说，要详细调查最近车站的距离和所需时间、多条火车线路的通达性、附近的商业设施（超市、便利店、银行等）、教育机构（小学、中学和高中）以及医疗设施（医院和诊所）。

另一个重要因素是城镇的未来发展。调查该地区的中长期发展潜力，如重建计划、新车站的设立和大型商业设施的建设计划等，有助于预测房产的未来价值。

详细的物业调查

对单个物业的详细调查可对建筑物的结构、使用年限、设施状况和管理状况进行全面评估。

对于建筑物，调查会检查其是否符合抗震标准、外墙和屋顶的状况以及公共区域的维护和管理状况。特别是，大规模维修的历史和未来的维修计划是预测未来支出的重要信息。

对每个单元的平面图、设施规格和翻新/翻修需求都要逐一进行评估。由于几个单元是在批量销售时一起购买的，如果某些单元需要大修，可能会对整体盈利能力产生重大影响。

收支模拟

必须准备一份详细的收支模拟报告，从数字上验证投资的适当性。

在收入方面，应详细调查周边地区的市场租金，并为每个居住单元设定名义租金。同样重要的是，应参考以往的业绩数据和周边物业的情况，制定切合实际的空置率数字。

在支出方面，应准确计算管理费、维修储备金、房产税、城市规划税、火灾保险 费、管理公司外包费用等。此外，还应考虑到未来大修和设施更新的费用。

在这些收支模拟的基础上，计算出投资收益、现金流和投资回收期，作为投资决策的材料。

摘要

批量销售房产是一种极具吸引力的投资方式，它能带来高收益，并有效地建立资产，这是购买单个传统公寓单元所无法实现的。它具有许多优势，例如价格优势，可以市价的 70% 左右购入；公寓规格带来的高入住率；公寓管理权的保障以及灵活的退出策略。

另一方面，也要注意其弊端，如分散风险的效果有限、管理和经营方面的限制、对新手来说难度较大、混入劣质物业的风险等。为了妥善管理这些风险，必须对地点和周边环境进行全面调查，对物业进行详细勘察，并进行切合实际的收支模拟。

掌握专业知识、与可靠的房地产中介建立关系以及谨慎选择房产，对于成功投资大宗待售房产非常重要。建议新手先从小项目开始，积累经验，然后逐步扩大投资规模。

如果您希望通过房地产投资建立全面的资产，不妨考虑选择大宗待售物业。有了正确的知识和准备，您可以实现传统投资方法无法实现的可观回报。

常见问题

Q1.新手可以购买大宗销售物业吗？

答 1：最好具备房地产投资的基本知识和经验，因为大宗销售物业需要同时管理多个单位。建议新手先从一个公寓单位开始积累经验，然后分阶段尝试大宗销售物业。此外，可靠的房地产经纪人或专家的支持可以增加成功的机会，即使是初学者也不例外。

问题2.我需要多少资金？

A2.购买大宗出售房产所需的资金因房产的面积和位置不同而有很大差异。一般来说，需要数千万至数亿日元的投资资金。通常情况下，准备 20-30% 的房产价格作为个人资金，其余部分利用金融机构的贷款。重要的是要事先咨询几家金融机构，以确定可筹集的资金数额。

问题 3：我应该如何选择管理公司？

答 3：在选择散售物业的管理公司时，重点应放在能够处理多个单位的散售管理的系统和良好的业绩记录上。具体来说，我们要评估公司招募租户的能力、维修响应能力、财务管理能力和报告系统。对服务内容和质量以及管理费用进行全面评估也很重要。建议多听取几家管理公司的建议，并进行比较。

Q4.销售时有哪些注意事项？

A4.在批量销售时，有两种选择：一次性销售和分割销售。重要的是根据市场情况和资金需求选择最合适的销售策略。在分拆出售的情况下，应考虑对剩余物业管理和管理权的影响。在决定出售时机时，还必须考虑到房地产市场趋势和税收制度变化的影响。

问题 5.融资容易获得吗？

答 5：批量销售的融资取决于房产的抵押价值和投资者的属性。具有待售规格的房产往往抵押估值较高，更容易获得融资。不过，由于投资金额较大，投资者的年收入、资产状况和投资经验都会受到严格审查。重要的是要咨询多家金融机构，比较最合适的融资条件。