Para aqueles que estão considerando a compra ou venda de imóveis, odever de acesso à via é uma exigência legal importante que não pode ser evitada. Se você fizer uma transação de terreno sem entender essa obrigação, poderá enfrentar um problema sério: não poderá solicitar uma licença de construção e não poderá construir no terreno que comprou.
A obrigação de direito de passagem é um requisito legal estipulado no Artigo 43 da Lei de Padrões de Construção, que estabelece que um local deve ter um determinado nível de acesso a uma estrada ao construir um edifício. Os terrenos que não atendem a esse requisito sãopropriedades não reconstruíveis, o que significa que, em princípio, a reconstrução de edifícios existentes ou a construção de novos edifícios é proibida.
Com o aumento dos preços dos terrenos nos últimos anos, especialmente em áreas urbanas, muitas pessoas são atraídas por terrenos mais baratos do que o preço de mercado. Entretanto, há casos em que um problema sério, ou seja, uma violação das obrigações de acesso à estrada, está escondido por trás do preço baixo. Em particular, as propriedades que não cumprem as obrigações de acesso à estrada geralmente são encontradas em lotes estreitos, terrenos no final de becos e em áreas residenciais antigas.
Neste artigo, com base em nossos muitos anos de experiência no setor imobiliário como INA&Associates, explicaremos a estrutura básica da obrigação de acesso rodoviário e os pontos práticos de cautela de uma forma que seja fácil de entender para o consumidor médio. Também fornecemos explicações detalhadas sobre exceções, comoquestões a serem verificadas na compra de terrenos, a necessidade derecuos e aressalva do Artigo 43 para garantir que suas transações imobiliárias sejam realizadas de forma segura e adequada.
Investir em uma propriedade ou comprar uma casa é uma decisão importante na vida. Ao adquirir o conhecimento correto das obrigações de direito de passagem, você poderá evitar problemas futuros e prosseguir com sua transação imobiliária com tranquilidade.
Conhecimento básico das obrigações tangenciais
Definição e base legal da obrigação de direito de passagem
A obrigação de fornecer acesso é um requisito legal claramente estipulado no Artigo 43(1) da Lei de Padrões de Construção. O artigo estipula que "o local de uma construção deve estar a pelo menos 2 metros de uma estrada" e essa disposição se aplica a todas as construções em zonas de planejamento urbano e semiurbano.
O pano de fundo dessa exigência legal é o desenvolvimento do planejamento urbano durante o período de reconstrução pós-guerra e o importante objetivo político de melhorar o ambiente de vida após a rápida urbanização. A Lei de Padrões de Construção foi promulgada em 1950 (Showa 25), quando o Japão estava em meio à reconstrução após a guerra, e a deterioração do ambiente urbano devido a práticas de construção sem controle era um problema social sério. A introdução da obrigação de acesso à beira da estrada garantiu um nível mínimo de infraestrutura urbana e ambiente de vida.
Como requisito específico, um terreno deve ter uma fachada de pelo menos 2 metros em uma rua comlargura mínimade 4 metros, conforme definido no Artigo 42 da Lei de Padrões de Construção. Esse valor de "2 metros ou mais" é definido em consideração ao tráfego de veículos de emergência e à segurança das rotas de evacuação no caso de um desastre, e não é apenas um requisito formal, mas funciona como um padrão de segurança substancial para proteger a vida e a propriedade dos habitantes.
Entretanto, também há exceções à obrigação de fornecer acesso a uma estrada. De acordo com a "permissão provisória do Artigo 43", baseada no Artigo 43(2)(ii) da Lei de Padrões de Construção, a obrigação de acesso à estrada pode ser relaxada se a autoridade administrativa especificada considerar que não há obstáculos em termos de tráfego, segurança, prevenção de incêndio ou saneamento. Essa exceção é fornecida como uma resposta prática em áreas urbanas existentes e é aplicada após a obtenção do consentimento do Conselho de Controle de Construção e levando em consideração as circunstâncias individuais.
Motivos pelos quais uma obrigação de direito de passagem é necessária
Os principais motivos para a obrigação legal de ter um direito de passagem são garantir a segurança pública e manter as funções urbanas. Essa exigência não é apenas um procedimento administrativo de construção, mas serve como uma salvaguarda importante para a proteção da vida e da propriedade dos habitantes.
O primeiro motivo égarantir a passagem de veículos de emergência. Em situações de emergência, como incêndio ou doença súbita, o acesso rápido de carros de bombeiros e ambulâncias ao local é extremamente importante para evitar a propagação de danos e salvar vidas. A largura dos veículos de bombeiros é de aproximadamente 2,0 metros, a das ambulâncias é de aproximadamente 1,9 metros e a dos caminhões de escada de aproximadamente 2,5 metros, e a frente mínima de 2 metros estipulada pela obrigação de acesso à estrada é definida como a largura mínima para a passagem desses veículos de emergência.
| Tipos de veículos de emergência | Largura do veículo | Uso principal |
| Veículos com bomba de incêndio | Aprox. 2,0 m | Operações de combate a incêndios e resgate |
| Ambulância | Aprox. 1,9 metros | Transporte de feridos e doentes, primeiros socorros. |
| Caminhão de escada grande | Aprox. 2,5 m | Resgate em grandes altitudes, resposta a incêndios em edifícios altos |
| Motor de incêndio químico | Aprox. 2,3 m | Resposta a incêndios com materiais perigosos |
O segundo motivo é garantirrotas de evacuação em caso de desastre. No Japão, onde os desastres naturais, como terremotos e tufões, ocorrem com frequência, é extremamente importante garantir rotas de evacuação seguras para os moradores. Em áreas densamente construídas, em particular, o risco de as rotas de evacuação serem bloqueadas por prédios desmoronados ou pela propagação de incêndios é alto, e o espaço rodoviário garantido por obrigações de acesso à beira da estrada é uma tábua de salvação.
Como as experiências do Grande Terremoto do Leste do Japão e do Grande Terremoto de Hanshin-Awaji mostraram, a importância das rotas de evacuação em tempos de desastre é imensurável. A fachada de mais de 2 metros garantida pela obrigação de fachada da estrada serve como largura mínima para a evacuação segura de uma grande variedade de residentes, incluindo usuários de cadeiras de rodas e idosos. Além disso, o significado social dessas rotas também é muito importante, pois elas podem ser usadas não apenas para evacuação, mas também como rotas de acesso para trazer suprimentos de socorro e para o trabalho de restauração no caso de um desastre.
O que é uma estrada de acordo com o Código de Construção?
Importante para entender o dever de acesso é o conceito de "estrada", conforme definido no Artigo 42 da Lei de Padrões de Construção. Como as estradas de uso cotidiano não correspondem necessariamente às estradas de acordo com o Código de Construção, um entendimento preciso dessa diferença é extremamente importante nas transações imobiliárias.
O Artigo 42 da Lei de Padrões de Construção define uma estrada como aquela que tem pelo menos 4 metros de largura, com uma exigência de largura mínima de 6 metros em áreas designadas por uma autoridade administrativa específica. Essa exigência de largura é definida em consideração à segurança dos veículos que passam uns pelos outros e dos pedestres, além de garantir a passagem de veículos de emergência, conforme mencionado acima.
As estradas de acordo com o Código de Construção se enquadram nas seis categorias a seguir
| Tipo de via | Artigo 42 do Código de Construção | Descrição. | Administrador |
| Estrada nº 1 | Parágrafo 1, item 1. | Estradas (nacionais, provinciais, municipais, etc.) de acordo com a Lei de Estradas | Governos nacional, da província e municipal |
| Nº 2 Estradas | Parágrafo 1, item 2 | Estradas construídas por atividades de desenvolvimento, etc. | Desenvolvedores, municípios, etc. |
| Estrada nº 3 | Parágrafo 1, item 3. | Estradas existentes no momento da aplicação do Código de Construção. | Diversas |
| Estrada nº 4 | Parágrafo 1, item 4. | Estradas em que a execução do projeto está planejada para dentro de 2 anos | Proprietário do projeto |
| Estrada nº 5 | Parágrafo 1, item 5. | Estrada designada pelo local (estrada particular) | Proprietário privado |
| Parágrafo 2 Estrada | Parágrafo 2. | Estrada considerada (menos de 4 metros de largura) | Diversos |
Dessas, atenção especial deve ser dada àsestradas da Seção 2(estradas consideradas). Se a atividade de construção for realizada em um terreno que margeia uma estrada da Seção 2, é necessárioumrecuode 2 metros da linha central da estrada, e esse é um ponto importante a ser verificado ao comprar um terreno. Esse é um ponto importante a ser verificado ao comprar um terreno.
Riscos e contramedidas contra violações da obrigação de direito de passagem
O que é uma propriedade não reconstruível?
Os terrenos que não cumprem as obrigações de acesso ao lado da estrada são classificados como propriedades não reconstruíveis, o que significa que a reconstrução de edifícios existentes e novas construções são proibidas como regra. Essa restrição tem um impacto significativo no valor de propriedade dos imóveis, portanto, é essencial fazer uma pesquisa completa antes de comprar um terreno.
Os casos típicos de propriedades não reconstruíveis incluem as seguintes situações. Em primeiro lugar, há terrenos que não fazem fronteira com uma estrada, os chamados "terrenos sem acesso a estradas". Essa é uma situação em que o terreno é sem saída, cercado por outros terrenos, e o acesso a uma via pública precisa passar pelo terreno de outra pessoa. Nesses terrenos, a solicitação de uma licença de construção não é aceita e nenhuma nova atividade de construção é permitida.
Em segundo lugar, há terrenos com uma frente para a estrada de menos de 2 metros. Esse é um problema comum com terrenos em formato de "mastro" ou "extensão de terreno", em que um edifício é construído na parte de trás, mas a largura da parte voltada para a rua é muito estreita para atender à obrigação de fachada da rua. Nesses terrenos, a reconstrução não é possível, a menos que a fachada seja ampliada.
Além disso, o terreno que faz fronteira com uma estrada que não seja uma estrada de acordo com o Código de Construção também é uma propriedade não reconstruível. Por exemplo, considera-se que os terrenos que fazem fronteira com estradas agrícolas, estradas florestais ou estradas de gerenciamento de rios não cumprem as obrigações de acesso a estradas se não corresponderem a estradas de acordo com o Artigo 42 da Lei de Padrões de Construção. Em tais terrenos, a atividade de construção não é permitida, a menos que a estrada adjacente seja reconhecida como uma estrada de acordo com o Código de Construção.
O impacto das propriedades não reconstruíveis nos valores das propriedades é sério. Em geral, o valor de mercado de propriedades não reconstruíveis tende a ser 30% a 50% menor do que o de terrenos edificáveis na mesma condição. Isso se deve principalmente às restrições de uso devido à incapacidade de reconstrução no futuro e à dificuldade de obter empréstimos de instituições financeiras. A avaliação mais baixa do valor da garantia hipotecária limita significativamente as opções dos possíveis compradores.
Entretanto, mesmo os imóveis não reconstruíveis podem ser reformados ou reparados. O Código de Construção não restringe obras de manutenção e preservação de edifícios existentes, portanto, podem ser realizadas reformas internas, atualizações de equipamentos e reparos em paredes externas. No entanto, não são permitidas reformas em grande escala que envolvam extensões ou mudanças estruturais, portanto, há limites para melhorias fundamentais nos edifícios.
Mecanismo de recuo.
O recuo é um recuo rodoviário obrigatório para atividades de construção em locais que fazem fronteira com uma estrada de mão dupla. Esse sistema foi projetado para garantir que a largura da via seja ampliada para 4 metros ou mais no futuro e desempenha um papel importante no planejamento urbano.
O mecanismo básico do recuo é que uma área de 2 metros a partir da linha central da estrada é considerada como uma estrada e as construções e estruturas são proibidas. Por exemplo, se a largura atual da via é de 3 metros, a seção da via existente está a 1,5 metro da linha central da via, mas após o recuo, a largura da via será de 2 metros da linha central, totalizando 4 metros.
A propriedade do terreno da área que requer recuo permanecerá com o proprietário original do terreno após o recuo. Entretanto, como essa área é considerada uma "estrada" de acordo com o Código de Construção, é proibido instalar edifícios, cercas, portões ou outras estruturas. O uso do terreno como estacionamento também pode ser restrito, tornando-o um tipo especial de terreno com caráter público, embora seja de fato de propriedade privada.
O ônus financeiro associado aos recuos é outro fator importante a ser considerado. Os recuos reduzem a área disponível do local e, portanto, limitam a escala dos edifícios que podem ser construídos. Além disso, se cercas, portões e plantações existentes estiverem localizados dentro da área de recuo, o custo de removê-los será incorrido. Além disso, a pavimentação e a manutenção da área de recuo também precisam ser confirmadas com antecedência, pois a resposta difere de município para município.
Por outro lado, os recuos também têm o aspecto de melhorar os interesses de toda a comunidade. A ampliação da largura da estrada melhora o acesso de veículos de emergência e serve como rota de evacuação no caso de um desastre. Também pode melhorar a luz do dia e a ventilação, além de aprimorar o paisagismo, o que pode contribuir para melhorar os valores de propriedade da área em longo prazo.
Artigo 43 - permissão provisória
A "permissão provisória do Artigo 43", de acordo com o Artigo 43(2)(ii) da Lei de Padrões de Construção,é um sistema importante que permite a construção sob condições específicas como uma exceção à obrigação de acesso à estrada. Esse sistema de permissão foi projetado para lidar com a situação realista das áreas urbanas existentes e, se usado adequadamente, pode resolver o problema de propriedades não reconstruíveis.
O requisito básico para uma permissão nos termos da cláusula do Artigo 43 é que a autoridade administrativa específica concorde que não há obstáculos ao tráfego, à segurança, à prevenção de incêndios ou à higiene. Essa decisão é tomada com o consentimento do Conselho de Controle de Construção e leva em consideração as condições individuais do local e o ambiente ao redor como um todo. Durante a análise da permissão, a rota de evacuação, a acessibilidade para veículos de emergência e o impacto na área ao redor são examinados detalhadamente.
As situações típicas que seriam cobertas por uma licença incluem as seguintes. Em primeiro lugar, quando há uma grande área de espaço aberto ao redor do local e praticamente não há obstáculos à evacuação ou ao acesso de veículos de emergência. Por exemplo, em terrenos adjacentes a parques, rios ou ferrovias, a permissão pode ser concedida, pois esses espaços funcionam como rotas de evacuação.
Em segundo lugar, o terreno pode ser adjacente a espaços semelhantes a estradas, como estradas particulares ou estradas agrícolas. Embora essas estradas não se qualifiquem como estradas de acordo com o Código de Construção, elas podem se qualificar para uma permissão se funcionarem efetivamente como estradas e forem adequadas em termos de largura e estrutura. Nesse caso, entretanto, é necessário um acordo entre as partes envolvidas com relação à manutenção do espaço semelhante a uma estrada e ao direito de passagem.
O procedimento de solicitação de permissão é complexo e exige conhecimento e experiência especializados. Os documentos de solicitação incluem um levantamento detalhado do local, desenhos mostrando as condições do entorno, um estudo de segurança de tráfego e de incêndio e uma carta de consentimento das partes relevantes. Além disso, geralmente leva vários meses para que o Conselho de Controle de Construção considere a solicitação e não há certeza se a permissão será concedida ou não.
Mesmo que a permissão seja concedida, algumas condições podem ser anexadas. Por exemplo, o uso do edifício pode ser restrito ao uso residencial, o número de andares pode ser restrito a dois ou menos e as rotas de evacuação podem ter que ser mantidas. Como essas condições são um pré-requisito para a permissão, deve-se tomar o devido cuidado ao considerar futuros planos de uso da terra.
Pontos a serem considerados na compra ou venda de terrenos
Verificações antes da compra
A confirmação das obrigações de acesso à estrada no momento da compra do terreno é fundamental para evitar problemas futuros. Para um investimento imobiliário bem-sucedido ou para a construção de uma casa, é essencial realizar uma pesquisa minuciosa e verificar com precisão o status do acesso rodoviário na fase pré-contratual.
A primeira coisa a ser verificada é o tipo de estrada que margeia o terreno em questão. É necessário verificar a classificação exata da estrada de acordo com o Artigo 42 do Código de Construção e verificar se a estrada é uma estrada válida para o pedido de confirmação de construção. Isso pode ser verificado usando o "mapa de estradas designadas", que pode ser consultado no departamento de orientação de construção ou de planejamento urbano de cada município. O mapa da estrada designada contém informações detalhadas sobre o tipo, a largura e a data de designação da estrada e é um documento decisivo para determinar a obrigação de servir a estrada.
A medição real da largura da estrada também é uma confirmação importante. Como a largura no mapa da estrada designada pode não corresponder à largura atual, é altamente recomendável que uma pesquisa seja realizada por um topógrafo profissional. Especialmente em áreas residenciais mais antigas e estradas estreitas, parte da estrada pode ser de propriedade privada ou, ao contrário, parte da terra privada pode ser usada como estrada. Nessas situações, a implementação de uma pesquisa de determinação de limites também deve ser considerada, pois existe a possibilidade de que o limite no registro e a situação atual sejam diferentes.
A medição da frente da estrada é outra verificação essencial. É necessário confirmar, por meio de medição real, que a largura da área voltada para a estrada é de pelo menos 2 metros e verificar se há algum obstáculo para futuros planos de construção. Isso é particularmente importante para lotes com mastro de bandeira e lotes de formato irregular, em que a frente pode ser mais estreita do que parece, portanto, é importante confirmar isso por meio de uma medição precisa. Também deve ser verificado se as cercas ou estruturas na divisa com o terreno vizinho não ultrapassam o limite real do local.
A consulta prévia sobre opedido de confirmação de construção também é um meio eficaz de verificação. Se você tiver planos de construção específicos, poderá verificar se há algum problema de acordo com a Lei de Padrões de Construção, incluindo obrigações de acesso à estrada, consultando o inspetor de construção ou o órgão de inspeção de confirmação designado com antecedência após preparar os desenhos do projeto. Essa consulta prévia pode reduzir significativamente o risco de o edifício ser considerado inviável após a compra.
Investigar os direitos de passagem é outro fator importante. Se a área ao lado da estrada for uma estrada particular, é necessário verificar se o direito de passagem e os direitos de escavação da estrada particular estão garantidos. É necessária uma investigação detalhada dos direitos de passagem, por exemplo, se um acordo de direito de passagem foi celebrado com o proprietário da estrada particular ou com a associação de gerenciamento e se está claro como os custos futuros de manutenção e gerenciamento serão arcados. Se parte da estrada particular for de propriedade de um terceiro, o relacionamento com o proprietário também deve ser verificado.
Medidas a serem tomadas no momento da venda
A venda de terrenos com problemas relacionados ao dever de acesso à via exige um tratamento mais complexo do que em uma transação normal de propriedade. Entretanto, ao tomar as medidas adequadas, pode ser possível vender até mesmo terrenos problemáticos por um preço justo.
Na venda de propriedades não reconstruíveis, primeiro é importante ter um entendimento preciso da situação atual. Deve-se realizar uma investigação detalhada dos detalhes específicos da violação das obrigações de beira de estrada, da possibilidade de obter uma licença de acordo com a cláusula do Artigo 43 e da possibilidade de resolver o problema comprando o terreno vizinho, em cooperação com especialistas, e deve-se elaborar uma estratégia de vendas. Os resultados dessa investigação podem ser usados não apenas como material explicativo para o comprador, mas também fornecem informações importantes para a definição de um preço de venda adequado.
A obrigação de explicar ao comprador é uma responsabilidade legal extremamente importante para o vendedor. De acordo com a Building Lots and Buildings Transaction Business Law, é obrigatório explicar claramente o status das obrigações de acesso à estrada na explicação de assuntos importantes, e o não fornecimento dessa explicação pode resultar em responsabilidade por não conformidade com o contrato. O conteúdo a ser explicado inclui o fato de que a obrigação de acesso à estrada foi violada, se a propriedade pode ou não ser reconstruída, a possibilidade de obter uma licença de acordo com a cláusula do Artigo 43 e a necessidade de recuos.
Ao definir o preço, as restrições causadas pela violação da obrigação de direito de passagem devem ser devidamente refletidas. Em geral, é necessária uma redução de preço de 30% a 50% para uma propriedade não reconstruível em comparação com uma propriedade edificável com as mesmas condições, mas é importante definir um preço adequado levando em conta, de forma abrangente, a localização, o ambiente ao redor e a possibilidade de resolver o problema. Uma definição de preço excessivamente baixa pode prejudicar o vendedor, enquanto uma definição de preço excessivamente alta pode levar a um período de venda prolongado.
A escolha do método de venda também é uma decisão estratégica importante. Além de uma venda geral por meio de um intermediário, várias opções devem ser consideradas, incluindo a venda para um comprador de propriedade, a venda para o proprietário de terras vizinhas e a venda após a obtenção de uma permissão provisória da Seção 43. Em particular, pode ser possível para o proprietário vizinho vender a propriedade a um preço mais alto do que o preço de mercado devido aos benefícios da expansão do local e da melhoria da forma.
Ao definir os termos e as condições do contrato, é importante incluir cláusulas apropriadas com relação às obrigações de acesso à estrada. Por exemplo, pode-se considerar um acordo que torne a aquisição de permissão nos termos da cláusula do Artigo 43 uma condição precedente, um acordo que esclareça a divisão do ônus dos custos de recuo ou um acordo que presuma que o problema pode ser resolvido com a compra do terreno vizinho. Esses convênios permitem que ambas as partes da compra e venda compartilhem o risco adequadamente e evitem o surgimento de problemas.
O acompanhamento após a venda também é um fator importante. É particularmente importante estabelecer um sistema adequado de cooperação com o comprador se for necessária uma ação contínua após a venda, como a solicitação da permissão da cláusula 43 ou a negociação com o terreno vizinho. Fornecer informações e cooperar com os procedimentos na medida do possível como vendedor pode ajudar a resolver problemas sem problemas e manter boas relações.
Conclusão.
As obrigações de direito de passagem são uma exigência legal importante que não pode ser evitada em transações imobiliárias, e entendê-las e lidar com elas adequadamente é fundamental para um investimento imobiliário ou compra de casa bem-sucedidos. Os seguintes pontos-chave são reiterados com base nas informações fornecidas neste artigo.
Em primeiro lugar, o requisito básico da obrigação de acesso rodoviário é que o terreno deve ser delimitado por uma estrada de pelo menos 2 metros, conforme definido no Artigo 42 da Lei de Padrões de Construção. Os terrenos que não atendem a esse requisito tornam-se propriedades não reconstruíveis, o que tem um sério impacto no valor da propriedade do terreno, pois a reconstrução ou nova construção é proibida em princípio. Especialmente em áreas urbanas estreitas e áreas residenciais mais antigas, é essencial realizar uma investigação completa antes de comprar uma propriedade, pois há muitas propriedades que violam a exigência de acesso rodoviário.
Os recuos de 2 metros da linha central da estrada também são obrigatórios para terrenos que fazem fronteira com uma estrada de mão dupla, e o impacto econômico, como a redução da área disponível do local e o custo de remoção das estruturas existentes, deve ser totalmente considerado. Por outro lado, há casos em que exceções à obrigação de acesso à estrada podem ser concedidas por meio de uma permissão provisória do Artigo 43, portanto, é importante considerar isso detalhadamente em conjunto com um especialista.
Ao comprar um terreno, problemas futuros podem ser evitados verificando minuciosamente o tipo de estrada usando mapas de estradas designados, confirmando a largura e a frente por meio de medição real, consultando antecipadamente sobre os pedidos de confirmação de construção e investigando as relações de direitos de passagem. Além disso, no momento da venda, a compreensão exata da situação atual, a explicação adequada ao comprador, o preço apropriado e a elaboração dos termos e condições do contrato permitirão a realização de um negócio justo, mesmo com terrenos problemáticos.
Na INA&Associates, podemos fornecer a solução ideal para a situação de cada cliente individual usando nossa ampla experiência e conhecimento em questões complexas relacionadas ao dever de acesso à via. Uma transação imobiliária é uma decisão importante para a vida, e o suporte especializado é essencial para seu sucesso. Se tiver alguma dúvida ou quiser discutir qualquer aspecto da obrigação do duty of way, não hesite em entrar em contato conosco.
Com "capital humano" e "confiança" no centro de nossa gestão, temos o compromisso de fornecer suporte contínuo para que todos os nossos clientes possam prosseguir com suas transações imobiliárias com tranquilidade. Por meio de uma fusão de tecnologia e recursos humanos, assumimos o desafio de criar valor além dos limites do setor imobiliário tradicional e contribuir para a realização de um futuro próspero para nossos clientes.
Perguntas frequentes
P1: Posso construir em um terreno que não atende às obrigações de acesso rodoviário?
Mesmo em terrenos que não atendam aos requisitos de acesso rodoviário, pode ser possível construir com a "permissão provisória do Artigo 43" com base no Artigo 43, Parágrafo 2, Item 2 da Lei de Padrões de Construção. Essa permissão é concedida quando a autoridade administrativa especificada considera que não há obstáculos em termos de tráfego, segurança, prevenção de incêndio ou higiene, e quando o consentimento do Conselho de Controle de Construção tiver sido obtido.
Os requisitos para uma licença variam de município para município, mas, em geral, a licença é concedida quando há uma grande área de espaço aberto ao redor do local, quando o local faz fronteira com um espaço semelhante a uma estrada, como uma estrada particular ou uma estrada agrícola, e quando o consentimento de todos os detentores de direitos que fazem fronteira com a passagem tiver sido obtido. No entanto, como a solicitação de uma licença requer conhecimento especializado e tempo, e a permissão nem sempre é concedida, é importante considerar os detalhes com antecedência.
P2: Quem é o proprietário do terreno na área de recuo?
A propriedade do terreno na área de recuo permanece com o proprietário original do terreno após o recuo. Não há alteração no proprietário registrado. Entretanto, como essa área é considerada uma "estrada" de acordo com o Código de Construção, é proibido instalar edifícios, cercas, portões e outras estruturas.
Além disso, como a área de recuo deve funcionar como uma estrada, seu uso como área de estacionamento também pode ser restrito. Algumas prefeituras podem pavimentar e manter as áreas de recuo, mas o ônus do custo e a manutenção de tais pavimentações devem ser confirmados com antecedência. É importante entender que a terra é, na verdade, propriedade privada, mas tem um caráter público especial.
P3: O que acontece com a obrigação de acessar a estrada se ela fizer fronteira com uma estrada particular?
Mesmo que o terreno faça fronteira com uma estrada particular, a obrigação de acessar a estrada pode ser cumprida se a estrada particular tiver sido designada por uma autoridade administrativa específica como uma "estrada designada" nos termos do Artigo 42(1)(v) da Lei de Padrões de Construção. As estradas designadas são aquelas construídas como estradas particulares, com pelo menos 4 metros de largura, que atendem aos critérios estruturais adequados e que foram designadas por uma autoridade administrativa específica.
Por outro lado, as vias privadas que não são designadas como tal não correspondem a vias de acordo com a Lei de Padrões de Construção e, portanto, considera-se que não cumprem a obrigação de fornecer acesso. Nesse caso, são necessárias medidas como a obtenção de uma licença nos termos da cláusula do Artigo 43 ou a garantia de acesso à estrada nos termos da Lei de Padrões de Construção por meio da compra do terreno vizinho. No caso de estradas particulares, garantir direitos de passagem e direitos de escavação e arcar com os custos de manutenção também são questões importantes a serem verificadas.
P4: O que devo fazer se herdar uma propriedade que esteja violando as obrigações de acesso à estrada?
Se você herdar uma propriedade que esteja violando as obrigações de direito de passagem, primeiro é importante avaliar com precisão a situação atual. É necessário trabalhar com especialistas para examinar o levantamento detalhado das condições da beira da estrada, a possibilidade de obter uma permissão sob a ressalva do Artigo 43 e a possibilidade de resolver a situação comprando o terreno vizinho.
As possíveis soluções incluem a reforma e a utilização da propriedade em seu estado atual, a obtenção de uma licença com a ressalva do Artigo 43 e a reconstrução, a compra do terreno vizinho para cumprir as obrigações de acesso à estrada ou a venda da propriedade como uma propriedade não reconstruível. Como cada método tem suas vantagens e desvantagens, é importante determinar a melhor opção, levando em conta a situação geral dos herdeiros e seus planos futuros.
P5: Do que devo estar ciente ao comprar o terreno adjacente para cumprir a obrigação de beira de estrada?
Se quiser cumprir suas obrigações de acesso à estrada comprando um terreno adjacente, você deve primeiro verificar se o terreno adjacente a ser comprado está adequadamente delimitado por uma estrada de acordo com o Código de Construção. Também é importante verificar se uma fachada de pelo menos 2 metros pode ser garantida para que todo o terreno após a compra cumpra a obrigação de acesso à estrada.
A chave para o sucesso nas negociações com o proprietário de terras vizinhas é fazer uma proposta que também leve em conta os benefícios para a outra parte. Deve-se levar em consideração não apenas as negociações de preço, mas também a determinação dos limites, os procedimentos de registro e o tratamento fiscal. Se apenas parte do terreno vizinho for comprada, também é importante considerar a forma e o uso potencial do terreno restante e garantir que a outra parte não fique em desvantagem.
Informações de referência.
Leis, regulamentos e sistemas relevantes
Código de construção relacionado
稲澤大輔
Representante executivo da INA&Associates Co., Ltd. Com sede em Osaka, Tóquio e Kanagawa, a empresa atua na área de compra, venda e gestão de imóveis. Oferece serviços com base na sua vasta experiência no setor imobiliário. Com base na filosofia de que «o capital humano é o ativo mais importante de uma empresa», a empresa valoriza a formação de recursos humanos. Continua a desafiar-se para criar valor empresarial sustentável. 【Qualificações obtidas (incluindo qualificações aprovadas)】 Agente imobiliário, administrador administrativo, especialista em proteção de dados pessoais, administrador de condomínios, gestor administrativo, gestor de prevenção de incêndios de classe A, gestor de imóveis em leilão, gestor de gestão de imóveis para arrendamento, técnico de manutenção e reparação de condomínios, gestor de operações de empréstimo, mestre em consultoria imobiliária.
.png)
