Como Escolher um Condomínio Usado em um Mercado de Alta nos Preços

Durante a consultoria com nossos clientes sobre vários aspectos do setor imobiliário, ouvimos com frequência, especialmente nos últimos anos, que o preço dos novos condomínios aumentou tanto que é difícil comprá-los. De fato, vários dados mostram que o preço dos novos condomínios continua a subir, enquanto o número de unidades oferecidas está em declínio. Essa situação provavelmente é uma grande preocupação para muitas pessoas que estão procurando uma casa.

No entanto, acreditamos que não há necessidade de ser pessimista com relação a essas mudanças no mercado. Em vez disso, acreditamos que essa é uma excelente oportunidade para aqueles que estão presos ao estereótipo de que, quando se trata de procurar uma casa, o primeiro passo é construir uma casa nova, para que vejam opções mais diversificadas e adequadas a seus próprios estilos de vida e valores.

No centro disso está a opção de condomínios de segunda mão. O declínio na oferta de novas construções resultou em uma revitalização do mercado de condomínios de segunda mão, o que também proporcionou uma oportunidade para que propriedades de qualidade fossem colocadas no mercado. Há também um interesse crescente na "renovação", em que as pessoas que não estão satisfeitas com o layout padronizado de um prédio novo podem comprar um imóvel de segunda mão e criar seu espaço ideal.

Este artigo fornece uma explicação fácil de entender sobre os fatores estruturais que explicam por que a oferta de novos condomínios está diminuindo e os preços estão subindo. Em seguida, analisaremos o impacto desses fatores no mercado de condomínios de segunda mão e proporemos pontos de verificação específicos para ajudá-lo a fazer uma "escolha inteligente de moradia" no futuro, com nosso conhecimento especializado. Esperamos que isso o ajude em sua busca por um imóvel.

Por que a oferta de novos condomínios está diminuindo?

Não há um motivo único por trás da diminuição da oferta de novos condomínios e do aumento dos preços, mas uma combinação complexa de fatores. Aqui, três dos fatores mais influentes são explicados com dados.

1. aumento contínuo nos custos de construção

O primeiro e mais significativo fator é o aumento dos custos de construção. O preço de venda dos condomínios é composto em grande parte pelos "custos de aquisição do terreno" e pelos "custos de construção do edifício", mas nos últimos anos esses custos de construção aumentaram significativamente.

Por trás disso está o aumento global do preço dos materiais - o "choque da madeira", que começou a se manifestar por volta de 2021, ainda está fresco na memória, mas, além disso, o "choque do ferro" do aumento dos preços das estruturas de aço e dos vergalhões, bem como a situação prolongada na Rússia e na Ucrânia, fizeram com que o preço de todos os tipos de materiais subisse. O aumento dos preços da energia e outros fatores estão elevando os preços de todos os materiais de construção.

Ainda mais grave é a escassez de mão de obra e o aumento dos custos de mão de obra no setor de construção. Devido à queda da taxa de natalidade e ao envelhecimento da população, o número de trabalhadores qualificados nos canteiros de obras está diminuindo a cada ano, o que torna extremamente difícil conseguir artesãos, especialmente aqueles com habilidades especializadas. De acordo com uma pesquisa do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o custo unitário de mão de obra de obras públicas continuou a aumentar ano após ano e, em março de 2025, a média nacional para todas as categorias profissionais registrou um aumento de 6% em relação ao ano anterior. Isso se reflete diretamente nos custos de construção dos condomínios e é um fator importante que aumenta os preços de venda.

(2) Dificuldade de aquisição de terrenos

Em segundo lugar, particularmente perceptível nos centros das cidades, está se tornando cada vez mais difícil adquirir terrenos adequados para o desenvolvimento de condomínios. Em áreas altamente convenientes, a demanda por moradias continua forte, e a concorrência entre as incorporadoras para adquirir terrenos para o desenvolvimento de condomínios está se intensificando. A concorrência de outros usos, como hotéis e prédios de escritórios, também é intensa e os preços de compra de terrenos continuam altos.

Além disso, o obstáculo para garantir um grande pedaço de terra é extremamente alto, pois é preciso muito tempo e esforço para ajustar as relações de direitos em terrenos onde há vários proprietários. Como resultado, as incorporadoras são forçadas a estabelecer preços de venda altos para garantir o máximo de lucro com um terreno limitado.

3. mudanças nas estratégias de oferta das incorporadoras

Nesse contexto de custos crescentes e dificuldades na aquisição de terrenos, houve mudanças nas estratégias de oferta das incorporadoras imobiliárias. Elas mudaram de um modelo de negócios de fornecimento e venda de um grande número de unidades, como no passado, para um modelo de aumento do valor agregado por unidade e de foco em propriedades de preço mais alto voltadas para indivíduos ricos e casais poderosos.

Isso indica uma decisão da administração de evitar o risco de vender muitas unidades de uma só vez e de garantir lucro mesmo com um número pequeno de unidades. Como resultado, o número total de unidades de condomínio fornecidas ao mercado diminuiu, criando uma estrutura que aumenta o preço médio.

Na verdade, os dados divulgados pelo Real Estate Economic Institute mostram que, embora o número de novos condomínios no mercado na área metropolitana de Tóquio esteja em tendência de queda, o preço médio continua a subir.

Referência: Tendências de mercado para novos condomínios à venda na área metropolitana de Tóquio

Fonte: "Metropolitan Area New Condominiums for Sale Market Trends August 2025", Real Estate Economic Institute Inc.

Portanto, uma combinação de fatores - aumento dos custos em termos de materiais e mão de obra, dificuldades na aquisição de terrenos e uma mudança nas estratégias das incorporadoras - está contribuindo para a situação atual de redução da oferta de novos condomínios e aumento dos preços.

3 Impactos do declínio da oferta de novos condomínios no mercado de condomínios usados

As mudanças no mercado de condomínios novos têm um impacto direto no mercado de condomínios usados, que é uma contrapartida do mercado de condomínios novos. A estrutura do próprio mercado está mudando à medida que o segmento da população que costumava ter a construção nova como sua principal opção começa a olhar para o mercado de segunda mão. Três impactos típicos são descritos aqui.

1. aumento dos preços de imóveis usados e demanda crescente

O impacto mais óbvio é o aumento do preço e a crescente demanda por condomínios de segunda mão. À medida que os preços dos condomínios novos sobem e as propriedades em áreas e tamanhos desejados se tornam inacessíveis, o segmento da população está começando a considerar os condomínios usados como uma opção realista. Essa mudança na demanda é um fator importante que está elevando os preços do mercado de imóveis usados como um todo.

De acordo com os dados de agosto de 2025 divulgados pela Rede de Informações Imobiliárias do Leste do Japão (East Japan Rains), o preço unitário por m2 dos contratos de condomínios usados na área metropolitana de Tóquio superou o do mesmo mês do ano passado por incríveis 64 meses consecutivos. O número de contratos também aumentou significativamente, com um aumento de 54,5% em relação ao ano anterior, indicando que o mercado está em expansão.

Referência: Visão geral do mercado de condomínios usados na área metropolitana de Tóquio (agosto de 2025)

Fonte: "Monthly flash report, Market Watch Summary Report August 2025", Real Estate Information Network for East Japan.

Em particular, os compradores estão se concentrando em propriedades com as chamadas "condições favoráveis", como estar perto de estações de trem, ser jovem e estar em boas condições de gerenciamento, e não é incomum que essas propriedades sejam vendidas a preços iguais ou até mais altos do que quando recém-construídas. Esperamos que essa tendência continue.

2. o mercado de "renovação" está se revitalizando

A próxima tendência a ser observada é a generalização da compra de imóveis de segunda mão com base na "renovação". Aqueles que não estão satisfeitos com os layouts e interiores padronizados dos novos edifícios, ou que estão procurando um espaço de vida mais personalizado, estão encontrando valor na "renovação", que envolve a compra de um condomínio existente e a realização de grandes reformas.

A renovação oferece as seguintes vantagens

• Liberdade de projeto do espaço: em comparação com a construção nova, há menos restrições nas plantas baixas e você pode projetar livremente seu espaço para se adequar ao seu estilo de vida.
• Controle de custos: é possível ter um plano financeiro equilibrado concentrando o orçamento nas áreas que você deseja focar e reduzindo os custos nas áreas que não são necessárias.
• Aumento do valor do ativo: ao melhorar o design e a funcionalidade, você pode esperar manter ou até mesmo aumentar o valor do ativo da sua propriedade.

Com os altos custos atuais de construção de novos edifícios, comparando "comprar um novo" com "comprar um imóvel usado em uma boa localização e reformar" com um orçamento equivalente, é mais provável que o último resulte em uma casa mais espaçosa e ideal. Nesse contexto, os mercados relacionados à renovação continuarão a crescer.

3. reavaliação dos valores dos ativos e a importância da "localização

No passado, a ideia de que o valor de um edifício diminui com a idade estava profundamente enraizada no Japão, e havia um "mito da construção nova" de que os edifícios novos tinham o maior valor de ativos. Entretanto, à medida que a oferta de novos edifícios diminui e o mercado de segunda mão se torna mais ativo, esse padrão de valor está mudando significativamente.

Hoje em dia, o simples fato de ser novo não garante o valor do ativo, e o valor intrínseco da propriedade, ou seja, sua "localização", está se tornando mais importante. Isso ocorre porque fatores como a conveniência do transporte, a qualidade das instalações ao redor e a imagem da marca da área têm valor universal e não são facilmente afetados por flutuações econômicas ou mudanças no mercado.

É improvável que os condomínios de segunda mão que são bem administrados e estão em uma excelente localização diminuam de valor à medida que envelhecem e, na verdade, podem até aumentar de valor como resultado do redesenvolvimento da área ao redor. Isso é uma indicação de que o conceito de propriedade como um "ativo" de longo prazo, em vez de um objeto de "consumo", está se difundindo. Além da estrutura de propriedades novas e usadas, a capacidade de avaliar corretamente o potencial de uma propriedade é essencial para a seleção de imóveis no futuro.

Cinco pontos de controle para escolher um condomínio usado inteligente

Com o mercado de condomínios de segunda mão cada vez mais ativo, não é fácil encontrar o melhor para você entre as muitas propriedades disponíveis. A chave para evitar arrependimentos não é procurar cegamente por uma propriedade, mas ter critérios claros em mente. Aqui estão cinco pontos de verificação de uma perspectiva profissional que sempre indicamos aos nossos clientes.

1. localização e ambiente ao redor: os fatores mais importantes que influenciam os valores futuros dos imóveis

Não é exagero dizer que o valor de uma propriedade é "determinado por sua localização". A localização é o critério mais importante para determinar se os valores dos imóveis provavelmente serão mantidos e melhorados no futuro. Especificamente, os seguintes pontos precisam ser avaliados de forma abrangente

• Acessibilidade de transporte: verifique o número de minutos a pé da estação mais próxima (geralmente dentro de 10 minutos), o número de linhas de trem disponíveis e o tempo de acesso ao centro da cidade.
• Conveniência de vida: verifique se as comodidades essenciais, como supermercados , lojas de conveniência, farmácias, hospitais, escolas e parques, estão a uma curta distância.
• Potencial futuro da área : o potencial futuro da área também é um fator importante para determinar se há planos de renovação nas proximidades e se a população está crescendo. Também é útil verificar os planos urbanos da autoridade local.

2. status de gerenciamento: diretamente ligado à longevidade do edifício e ao conforto de morar

Como diz o ditado, "comprar a administração" de um edifício de apartamentos, a qualidade da administração tem um impacto extremamente grande sobre a vida útil do edifício, o conforto de morar e o valor futuro da propriedade. Não importa quão boa seja a localização, você deve evitar propriedades com administração desleixada. Ao considerar uma compra, sempre examine os seguintes documentos para garantir que a associação de administração esteja funcionando adequadamente

• Plano de reparos de longo prazo: indica o cronograma e o orçamento para obras de reparo planejadas (por exemplo, grandes obras de reparo) para manter o edifício no futuro . Verifique se o plano é específico e se baseia em um plano financeiro realista.
• Status do fundo de reserva para reparos: para implementar o plano de reparos de longo prazo , verificamos o valor total do fundo de reserva para reparos coletado mensalmente dos proprietários das unidades e o status de atraso de cada unidade. É importante verificar se o fundo de reserva é insuficiente para o plano e se há muitos proprietários inadimplentes.
• Atas das assembleias gerais: são uma fonte valiosa de informações sobre as políticas operacionais da associação de administração e sobre as questões que estão sendo discutidas entre os moradores. Recomenda-se verificar pelo menos os últimos dois ou três anos.

3. idade e padrões sísmicos: considerando corretamente as vantagens e desvantagens

Embora a idade do edifício seja um fator importante que influencia o preço, é muito cedo para simplesmente julgar os edifícios mais novos como melhores e os mais antigos como piores. É importante entender corretamente as vantagens e desvantagens das diferentes idades dos edifícios e compará-las com seu orçamento e planos de vida. Uma regra geral é verificar se o edifício atende ao "novo padrão de resistência sísmica", que se aplica a edifícios aprovados para construção após 1º de junho de 1981.

[Comparação das vantagens e desvantagens por idade do edifício

4. Layout e possibilidades de reforma

Além de verificar se o layout é adequado à estrutura e ao estilo de vida da família atual, também é importante considerar se o layout é flexível o suficiente para acomodar mudanças futuras. Por exemplo, verifique se é possível dividir os cômodos quando as crianças crescerem ou garantir espaço para trabalhar em casa no futuro.

Se estiver pensando em fazer reformas, também deve prestar atenção às restrições estruturais. Em particular, os apartamentos com uma "estrutura de parede", em que o prédio é sustentado por paredes, geralmente não permitem a remoção das paredes internas, o que impõe restrições significativas às mudanças na planta baixa. Por outro lado, as "estruturas ramen", que são sustentadas por pilares e vigas, permitem mudanças relativamente livres na planta baixa. Verifique o tipo de estrutura com o representante da agência imobiliária durante a visita.

5. planejamento financeiro e hipoteca

Por fim, o mais importante é ter um plano financeiro razoável. Não se concentre apenas no preço do imóvel, mas considere o "valor total", incluindo as várias despesas (taxas de corretagem, taxas de registro, imposto de aquisição de imóveis etc.) que serão incorridas no momento da compra e o custo de quaisquer reformas. Em geral, estima-se que os vários custos estejam em torno de 6% a 9% do preço do imóvel.

Além disso, ao usar uma hipoteca, é essencial verificar com antecedência se é possível obter um empréstimo para a propriedade desejada e quanto pode ser emprestado, pois diferentes instituições financeiras têm avaliações diferentes da idade do edifício e da estrutura do edifício. Recomendamos consultar várias instituições financeiras para obter as condições mais favoráveis para você. Se você consultar um profissional do setor imobiliário como nós, poderemos lhe oferecer suporte total, inclusive planejamento financeiro e apresentações a instituições financeiras.

Resumo: Seleção estratégica de propriedades para navegar em tempos de mudança

Neste artigo, explicamos o contexto do declínio da oferta de novos condomínios e da alta dos preços, o impacto disso no mercado de condomínios usados e os pontos de controle específicos para a escolha de um condomínio usado inteligente.

Acreditamos que os problemas estruturais dos custos de construção, como o aumento dos custos de materiais e mão de obra, não serão resolvidos da noite para o dia e que o preço dos novos condomínios provavelmente permanecerá alto ou continuará a subir gradualmente no futuro. Nessas circunstâncias, é necessário ter uma perspectiva mais estratégica do que nunca para conseguir a casa ideal.

Ao voltarmos nossa atenção para o mercado de segunda mão, em vez de nos atermos apenas à opção de construção nova, abrem-se novas possibilidades para adquirirmos propriedades em locais melhores, a preços mais acessíveis, e reformá-las livremente para que se adaptem ao nosso próprio estilo de vida. Isso significa que, em vez de escolher uma casa como uma "mercadoria" uniforme, podemos criar uma casa que seja nosso próprio "ativo".

É claro que os condomínios de segunda mão têm suas dificuldades específicas, como o fato de que a condição de cada propriedade difere muito de uma para outra. É por isso que é essencial obter conhecimento de fontes confiáveis e desenvolver um "olho" para o valor intrínseco, como localização e condições de gerenciamento.

Na INA & Associates, nossos profissionais têm uma vasta experiência e conhecimento para ajudá-lo a fazer a melhor escolha para você e sua família nesses tempos de mudança. A INA & Associates oferece suporte na seleção da propriedade mais adequada à sua situação individual, começando pelo planejamento financeiro. Não hesite em entrar em contato conosco se tiver alguma dúvida ou preocupação sobre imóveis.

Perguntas frequentes (Q&A)

P1: Qual é o "melhor momento para comprar" um condomínio usado?

R1: Como os preços dos imóveis são afetados por várias condições econômicas, é difícil dizer com certeza "quando é o melhor momento para comprar". No entanto, na situação atual, em que a demanda foi transferida para o mercado de segunda mão, os imóveis em boas condições são vendidos rapidamente. Em vez de ficar triste ou feliz com as flutuações de preço, o "momento de comprar" para você é quando seus planos de vida (casamento, nascimento de filho, transferências etc.) e planos financeiros estiverem prontos. É importante encontrar um parceiro confiável, ficar sempre de olho nas tendências do mercado e estar preparado para aproveitar as oportunidades.

P2: É seguro comprar um imóvel mais antigo?

A2: Mesmo que um imóvel seja mais antigo, isso não significa necessariamente que seja um imóvel ruim. O importante é se ela foi construída de acordo com os "novos padrões de resistência a terremotos" a partir de junho de 1981 e se é bem administrada. Em particular, os condomínios com um plano de reparos de longo prazo bem desenvolvido e uma reserva substancial para reparos tendem a manter o valor de suas propriedades, mesmo que sejam mais antigos. Na verdade, com o mesmo orçamento, você pode escolher um imóvel em uma localização muito melhor do que um prédio novo, o que é uma grande vantagem. O interior pode ser renovado por meio de uma reforma, portanto, concentre-se na estrutura e no status de gerenciamento do edifício.

P3: Quanto custa a renovação?

R3: Os custos de reforma variam muito, dependendo da escala da construção e da qualidade dos materiais internos, mas, em geral, o custo padrão está entre JPY 100.000 e JPY 200.000 por m2. Por exemplo, se um apartamento de 70 m2 tiver que ser totalmente reformado, você deve esperar pagar entre 7 e 14 milhões de ienes. No entanto, isso é apenas uma orientação, e os custos aumentarão ou diminuirão dependendo da escala das alterações na planta baixa e do nível dos equipamentos. É importante obter cotações de várias empresas de reforma para encontrar um plano que atenda às suas necessidades e ao seu orçamento.

P4: Quais são as características de um condomínio existente que provavelmente não sofrerá desvalorização?

R4: Os condomínios usados que mantêm seu valor patrimonial e não caem de preço facilmente têm algumas características comuns.

• Proximidade de uma estação (até 10 minutos de caminhada).
• Estação terminal mais próxima com acesso a várias linhas
• Instalações comerciais e públicas bem desenvolvidas nas proximidades
• Muito bem administrado (por exemplo, bem limpo, histórico de reparos claro)
• Um determinado tamanho, como um total de 50 ou mais unidades (porque as taxas de administração e as reservas para reparos tendem a ser estáveis).
• Boa imagem de marca na área

As propriedades que atendem a várias dessas condições são menos suscetíveis aos efeitos do clima econômico e são mais vantajosas para venda ou aluguel no futuro.