Lavanderia Interna em Imóveis: Vantagens e Impacto nos Aluguéis

Para os proprietários de imóveis, combater a desocupação e otimizar os aluguéis é um desafio permanente. Especialmente no mercado de aluguéis atual, o fornecimento de instalações que atendam às mudanças no estilo de vida dos inquilinos é um fator importante que influencia a competitividade de uma propriedade.

Um dos exemplos mais notáveis disso é a instalação de lavanderias internas. Tradicionalmente, as áreas de armazenamento de máquinas de lavar eram geralmente localizadas em varandas ou ao ar livre, mas sua importância aumentou a ponto de agora serem reconhecidas como uma instalação essencial para os locatários.

Neste artigo, a INA&Associates explica em detalhes o impacto específico da instalação de uma sala de máquinas de lavar nos aluguéis, com base em nossa experiência em lidar com vários proprietários de imóveis. Nosso objetivo é ajudá-lo a tomar as decisões corretas de investimento, fornecendo análises baseadas em dados sobre tudo, desde os custos de instalação até os períodos de retorno e até mesmo histórias de sucesso.

Impacto da instalação da sala de máquinas de lavar nos aluguéis

Posicionamento no ranking de instalações populares

Na última classificação de 2024 das instalações mais populares em imóveis para aluguel, as instalações de lavanderia no quarto estão em segundo lugar, tanto para imóveis individuais quanto familiares. Isso indica que a consciência dessa instalação é imprescindível, com os locatários reconhecendo rapidamente que não poderiam se mudar sem ela.

Particularmente notável é o aumento da classificação em propriedades para ocupantes únicos. O fato de as instalações de lavanderia internas, que antes estavam em terceiro lugar, terem subido para o segundo lugar é uma indicação clara da mudança no estilo de vida dos locatários, principalmente da geração mais jovem. Os inquilinos modernos têm uma forte resistência à instalação de máquinas de lavar ao ar livre, com muitos dizendo que não querem colocar máquinas de lavar ao ar livre e que é provável que elas quebrem se estiverem ao ar livre.

A tabela abaixo mostra a classificação das instalações mais populares em 2024.

Como esses resultados mostram claramente, as instalações internas de lavanderia estão posicionadas como a segunda instalação mais importante no mercado de aluguel atual, depois do ar-condicionado.

Exemplos específicos de aumentos de aluguel

A análise dos dados reais do mercado mostra que a instalação de lavanderias nos quartos tem um impacto notável sobre os aluguéis. Em um caso em que estivemos envolvidos, o aluguel mensal de um apartamento estúdio aumentou em JPY 12.000 com a instalação de uma lavanderia interna.

Em outro caso, a instalação de uma lavanderia interna impediu que os aluguéis caíssem entre JPY 3.000 e JPY 5.000 em uma propriedade em que a pressão de queda nos aluguéis estava aumentando devido à idade do edifício. Isso significa que a competitividade do imóvel melhorou e a taxa de mercado foi mantida como resultado das instalações aprimoradas.

Observando as tendências por região, o efeito foi particularmente forte nas áreas urbanas, com aumentos de aluguel entre JPY 3.000 e JPY 8.000 por mês, em média, em áreas com muitos imóveis para pessoas solteiras. Em imóveis voltados para famílias, por outro lado, aumentos de aluguel mais substanciais podem ser esperados com a instalação de um novo vestiário ou a substituição do lavatório em conjunto com a instalação de uma lavanderia.

A tabela abaixo resume o efeito do aumento dos aluguéis por tipo de propriedade.

Impacto nas taxas de ocupação

Um efeito mais importante do que os aluguéis mais altos é o aumento nas taxas de ocupação. Estudos demonstraram que, em média, o número de visitas aumenta de 30% a 50% e os períodos de vacância são reduzidos em uma média de dois meses quando uma lavanderia interna é instalada.

É importante destacar a melhoria nos atributos dos inquilinos. As propriedades com lavanderias internas tendem a receber mais solicitações de locatários com renda mais estável. Isso está relacionado ao fato de que os locatários que valorizam comodidades modernas geralmente têm maior capacidade de pagamento.

Análise de custo-benefício da instalação da lavanderia

Detalhes dos custos de instalação

O custo de instalação de uma lavanderia interna varia muito, dependendo da estrutura do imóvel e da condição das instalações existentes, mas geralmente custa entre JPY 100.000 e JPY 250.000 para ser implementado. Esse custo inclui a instalação da bandeja da máquina de lavar, o abastecimento de água e a tubulação de drenagem, o trabalho elétrico e, quando necessário, reparos no piso e nas paredes.

Uma análise mais detalhada do detalhamento de custos mostra que ele consiste no seguinte

Um fator que tem um impacto significativo nos custos é a localização dos canos de abastecimento de água e de drenagem existentes. Os custos podem ser mantidos baixos se os canos forem instalados perto da cozinha ou do banheiro, mas se forem instalados mais longe, o trabalho de encanamento se torna mais complexo e os custos tendem a aumentar.

Além disso, no caso de condomínios, pode ser necessária a aprovação da associação de administração, e procedimentos e custos adicionais podem ser incorridos, dependendo da natureza do trabalho. É importante verificar com antecedência com a empresa de gerenciamento ou com a associação de gerenciamento.

Cálculo do período de retorno do investimento

Calcule o período de retorno específico para os custos de instalação. Com base no exemplo anterior, o período de retorno do investimento é calculado para diferentes cenários.

Cenário 1: Propriedade de um quarto (com aumento de aluguel de JPY 5.000)
-Custos de instalação: ¥150.000
-Aumento mensal do aluguel: JPY 5.000
-Período de reembolso: ¥150.000 ÷ ¥5.000 = 30 meses (2,5 anos)

Cenário 2: Propriedade de 1K (com aumento de aluguel de JPY 8.000)
-Custo de instalação: ¥180.000
-Aumento mensal do aluguel: JPY 8.000
-Retorno do investimento: ¥180.000 ÷ ¥8.000 = 22,5 meses (aproximadamente 1,9 anos)

Cenário 3: Incluindo o efeito da redução do período de vacância
-Custos de instalação: ¥150.000
-Aumento do aluguel mensal: JPY 5.000
-Efeito da redução do período de vacância: JPY 120.000 (por 2 meses)
-Período de retorno real: (¥150.000 - ¥120.000) ÷ ¥5.000 = 6 meses.

Portanto, se o efeito da redução do período de vacância for incluído, o período de retorno do investimento será significativamente reduzido. Especialmente em propriedades com vacância prolongada, pode-se esperar que a instalação tenha um efeito altamente imediato.

Pontos-chave para a relação custo-benefício

Para maximizar o retorno sobre o investimento, é importante considerar os seguintes pontos

1. otimizar o local da instalação
Levando em conta a linha de fluxo de trabalho doméstico, o local ideal de instalação é próximo aos vestiários e banheiros. Isso aumenta a conveniência para os locatários e permite a fixação de aluguéis mais altos.

2. em combinação com outras instalações
A instalação de um lavatório separado ou de um novo vestiário ao mesmo tempo em que se instala uma lavanderia pode aumentar ainda mais os aluguéis por meio da sinergia.

3. Momento adequado
Ao realizar o trabalho de renovação em conjunto com o trabalho de renovação da mudança, os custos de construção podem ser reduzidos e o período de desocupação minimizado.

4. Consideração das características locais
As decisões de investimento baseadas nas características de localização do imóvel são importantes, pois são particularmente eficazes em áreas onde há muitas pessoas solteiras.

5. perspectiva de longo prazo
Depois que um investimento de capital é feito, o efeito dura muito tempo, portanto, é importante levar em conta não apenas o período de retorno de curto prazo, mas também a lucratividade de longo prazo, como 10 ou 20 anos.

A tabela abaixo mostra os períodos de retorno e a lucratividade de longo prazo.

Como se pode ver, é possível esperar um retorno muito alto do investimento a longo prazo.

Pontos-chave a serem considerados e sucesso na instalação

Requisitos para a instalação

Para instalar com sucesso uma lavanderia interna, três condições devem ser atendidas: abastecimento de água, drenagem e eletricidade. É importante verificar essas condições com antecedência e planejar adequadamente.

Condições de abastecimento de água
O abastecimento de água para a máquina de lavar exige pressão de água adequada e um fluxo de água estável. Ao fazer a derivação de um tubo de abastecimento de água existente, é necessário verificar o diâmetro do tubo e a pressão da água e, se necessário, considerar a instalação de uma bomba de aumento de pressão. Especialmente em propriedades nos andares superiores, é essencial medir a pressão da água com antecedência, pois a máquina de lavar pode não funcionar corretamente devido à pressão insuficiente da água.

Condições de drenagem
Com relação à drenagem, é necessário garantir que a rota de drenagem seja capaz de descartar adequadamente a água residual da máquina de lavar. Se for difícil conectar-se aos drenos existentes, será necessário construir uma nova rota de drenagem, o que pode aumentar significativamente os custos. A inclinação e a capacidade do tubo de drenagem também são fatores importantes, e recomenda-se um levantamento detalhado feito por um empreiteiro profissional.

Requisitos elétricos.
Uma tomada elétrica dedicada (15A ou superior) deve ser instalada para alimentar a máquina de lavar. Verifique se a capacidade elétrica existente pode atender a esse requisito e, se necessário, adicione um quadro de distribuição ou faça a instalação da fiação. Um levantamento preliminar feito por um eletricista é particularmente importante em propriedades mais antigas, pois a capacidade elétrica pode ser inadequada.

Verifique os requisitos de instalação usando a lista de verificação abaixo.

Fluxo de trabalho de instalação

Ao seguir os procedimentos de construção adequados, o período de construção pode ser reduzido e a qualidade pode ser garantida ao mesmo tempo. O fluxo geral de construção é o seguinte

1. levantamento preliminar e projeto (1 semana)
Um levantamento do local é realizado por uma empreiteira especializada para verificar detalhadamente o abastecimento de água, a drenagem e as condições elétricas. Nesse estágio, o local da instalação é finalizado e o projeto detalhado do trabalho de construção é realizado.

2. explicação para a associação de gerenciamento e vizinhança (1 semana)
No caso de condomínios, o trabalho de construção é notificado à associação de gerenciamento e uma explicação sobre o trabalho de construção é dada aos moradores vizinhos. A explicação antecipada sobre o ruído e a vibração durante o período de construção pode evitar problemas.

3. aquisição e preparação de materiais (3 dias)
Adquira panelas para máquinas de lavar, materiais de encanamento e componentes elétricos. A seleção de materiais de qualidade garante a durabilidade a longo prazo.

4. Encanamento e trabalho elétrico (2-3 dias)
O abastecimento de água, a tubulação de drenagem e o trabalho elétrico são realizados. Nessa etapa, é importante levar em conta a manutenção futura.

5. Trabalhos de acabamento (1 dia)
São realizados os reparos no piso e nas paredes e a instalação das bandejas da máquina de lavar. Os acabamentos esteticamente agradáveis aumentarão a satisfação do locatário.

6. verificação da operação e entrega (meio dia)
A máquina de lavar é de fato instalada e sua operação é verificada para garantir que não haja problemas antes da entrega.

Falhas comuns e contramedidas

Os seguintes padrões de falha podem ser identificados em casos anteriores. É importante entendê-los com antecedência e tomar as contramedidas adequadas.

Exemplo 1: Erro na seleção do local de instalação
Em alguns casos, o local de instalação foi decidido sem levar em conta a linha de fluxo do trabalho doméstico, o que resultou em uma usabilidade ruim para os ocupantes e não atingiu o efeito esperado.

Contramedidas:
Considerando o padrão de vida do morador, selecione o local de instalação com ênfase na linha de fluxo do banheiro ou do vestiário. Sempre que possível, vários locais candidatos devem ser considerados e o local mais adequado deve ser selecionado.

Falha 2: estimativa de custo insuficiente
Em alguns casos, as pesquisas preliminares são inadequadas e é necessário trabalho adicional após o início da construção, o que faz com que o orçamento seja significativamente excedido.

Contramedida:
Obtenha cotações detalhadas de vários empreiteiros especializados e planeje o orçamento com uma margem de 20% como reserva. Além disso, defina claramente os termos e as condições de qualquer trabalho adicional no momento da contratação.

Falha 3: Incompatibilidade com as necessidades do locatário
Em alguns casos, a instalação não corresponde à demanda real por não levar em conta a localização do imóvel e os dados demográficos dos locatários.

Contramedida:
Investigar antecipadamente as condições dos equipamentos das propriedades concorrentes nas proximidades e os dados demográficos dos locatários e investir em equipamentos que atendam às necessidades do grupo-alvo de locatários.

Falha 4: planejamento inadequado da manutenção
O planejamento insuficiente da manutenção pós-instalação pode levar a problemas de manutenção de longo prazo em alguns casos.

Contramedidas:
No momento da instalação, a construção deve ser realizada tendo em mente a manutenção futura e um plano para inspeções periódicas deve ser desenvolvido. Também é importante explicar aos locatários como usar o sistema.

Ao tomar essas medidas, a probabilidade de sucesso da instalação de uma sala de máquinas de lavar pode ser significativamente aumentada. Em especial, dedicar tempo suficiente à pesquisa e ao planejamento com antecedência é fundamental para o sucesso do projeto.

Conclusão.

A instalação de lavanderias internas é uma das estratégias de investimento extremamente eficazes no atual mercado de aluguel. Conforme verificado neste artigo, os benefícios do investimento, quando implementados adequadamente, podem ser resumidos da seguinte forma

Efeito do aumento dos aluguéis
Pode-se esperar que os aluguéis aumentem entre JPY 3.000 e JPY 15.000 por mês, com o efeito variando dependendo do tipo de propriedade e da localização. Efeitos particularmente altos podem ser esperados para propriedades para pessoas solteiras.

Efeito sobre as vagas
Um aumento de 30 a 50% no número de visitas e uma redução de dois meses no período médio de vacância podem reduzir significativamente as perdas de oportunidade.

Período de retorno do investimento
Em geral, o retorno do investimento pode ser obtido em 1,5 a 4 anos e uma lucratividade muito alta pode ser obtida a longo prazo.

Aumento da competitividade no mercado
Com a instalação de equipamentos classificados em segundo lugar em popularidade, a competitividade de mercado da propriedade pode ser significativamente melhorada e pode-se esperar locatários de maior qualidade.

Próxima ação.
Os proprietários de imóveis que pretendem instalar uma lavanderia são aconselhados a começar com um levantamento das condições atuais do imóvel. Verifique os requisitos de abastecimento de água, drenagem e eletricidade, considere o local da instalação, obtenha cotações de vários fornecedores e desenvolva um plano de investimento.

A INA&Associates também oferece serviços de consultoria sobre investimento de capital para ajudar os proprietários de imóveis a maximizar seus retornos. Fornecemos suporte total, desde a formulação da melhor estratégia de investimento para as características da propriedade até a apresentação de empreiteiras de instalação confiáveis.

Perguntas frequentes

P1: Quais são os custos de instalação?

R1 : Os custos típicos de instalação estão entre JPY 100.000 e JPY 250.000. No entanto, o custo pode variar ainda mais, dependendo da localização dos tubos de abastecimento de água e drenagem existentes e da estrutura da propriedade. Os custos incluem o custo da bandeja da máquina de lavar, o abastecimento de água e a tubulação de drenagem, o trabalho elétrico, o trabalho de reparo do piso e da parede e os custos de instalação. Para obter um valor de custo preciso, é recomendável obter cotações detalhadas de várias empreiteiras especializadas.

P2: Que tipos de propriedades são mais eficazes para a instalação?

A2. São particularmente eficazes os imóveis para pessoas solteiras (estúdio, 1K, 1DK). É de se esperar que seja mais eficaz em imóveis próximos a estações de trem em áreas urbanas e em áreas com muitos estudantes e jovens trabalhadores. Além disso, pode-se esperar que a modernização das instalações melhore significativamente a competitividade em imóveis mais antigos, onde há a preocupação de que a competitividade possa estar diminuindo. Os imóveis voltados para famílias também podem se beneficiar, mas um efeito maior pode ser obtido em combinação com outras instalações (por exemplo, aquecimento adicional, lavatório independente etc.).

P3: Quanto tempo leva para instalar?

R3: O período geral de construção é de aproximadamente duas semanas, desde o levantamento preliminar até a conclusão. A divisão é: uma semana para o levantamento preliminar e o projeto, uma semana para a notificação à associação de gerenciamento e explicação da vizinhança, e 2 a 3 dias para a instalação propriamente dita. No entanto, se o trabalho de encanamento for complexo ou se a associação de gerenciamento demorar para aprovar o trabalho, o tempo poderá ser estendido ainda mais. Se houver inquilinos na área, é importante explicar e coordenar com eles com bastante antecedência para minimizar o impacto em suas vidas durante o período de construção.

P4: O que deve ser feito se houver inquilinos?

A4: Se houver inquilinos, é importante explicar detalhadamente a necessidade do trabalho de construção e os benefícios para os inquilinos e obter sua compreensão. Notifique-os com antecedência sobre o ruído e as suspensões temporárias do fornecimento de água durante o período de construção e, na medida do possível, organize um cronograma que leve em conta as condições de vida dos inquilinos. Além disso, enfatize que, quando a obra for concluída, será mais conveniente para os locatários e peça a cooperação deles. Em alguns casos, pode ser necessário considerar a redução do aluguel ou o fornecimento de acomodações alternativas temporárias durante o período de construção.

P5: É necessário fazer manutenção após a instalação?

A5. A manutenção regular pode prolongar a vida útil do equipamento e manter a satisfação do locatário. Recomenda-se inspecionar o abastecimento de água e a tubulação de drenagem, limpar a bandeja da máquina de lavar e verificar o sistema elétrico uma vez por ano. Também é importante explicar aos locatários como usar o equipamento adequadamente e evitar problemas. É suficiente esperar custos de manutenção de cerca de JPY 10 a 20.000 por ano. A manutenção adequada prolongará a vida útil do equipamento e maximizará o retorno do investimento a longo prazo.

As informações contidas neste artigo baseiam-se nas informações disponíveis em dezembro de 2024 e estão sujeitas a alterações devido às condições de mercado e mudanças na legislação. As decisões de investimento são de responsabilidade de cada proprietário.