Estratégias Imobiliárias para Super-Ricos em Cenários de Altas de Juros

Em março de 2024, o Banco Mundial suspendeu sua política de taxas de juros negativas e aumentou as taxas de juros pela primeira vez em 17 anos. Isso foi seguido por um aumento na taxa de política para cerca de 0,25% em julho, marcando uma grande mudança nos mercados financeiros em direção a um "mundo com taxas de juros". Essa mudança histórica na política teve um impacto sério no mercado de investimento imobiliário, forçando muitos investidores a repensar suas estratégias.

No entanto, a fase de aumento das taxas de juros não é necessariamente um obstáculo para o investimento em imóveis. Em vez disso, para indivíduos de patrimônio líquido ultra-alto com a estratégia certa, esse pode ser o momento perfeito para criar novas oportunidades de investimento. À medida que o aumento das taxas de juros força os investidores comuns a saírem do mercado, os indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto, com recursos financeiros e experiência para adquirir propriedades de primeira linha em termos mais favoráveis, estão criando um ambiente no qual podem fazer isso.

Neste artigo, apresentamos estratégias de investimento específicas para se tornar um vencedor durante um período de aumento das taxas de juros, com base em nossa experiência como INA & Associates Inc. no apoio aos investimentos imobiliários de vários clientes com patrimônio líquido muito elevado. Da análise precisa das tendências do mercado às técnicas práticas de investimento, explicaremos sistematicamente o conhecimento de que os indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto precisam para obter sucesso em seus futuros investimentos imobiliários.

O impacto do aumento das taxas de juros sobre o investimento imobiliário e as tendências do mercado.

A mudança da política monetária do Banco Mundial e seus antecedentes

A mudança da política monetária em 2024 marca um ponto de inflexão fundamental para a economia japonesa. Em sua reunião de política monetária, em 19 de março, o Banco Mundial suspendeu sua política de taxa de juros negativa, que estava em vigor desde 2016, e aumentou a taxa de política para cerca de 0,1%. Ele também implementou um aumento adicional da taxa de juros em 31 de julho, elevando a taxa de juros para cerca de 0,25%.

O pano de fundo para essa mudança de política é a constatação de aumentos sustentados de preços. A perspectiva de atingir a meta de inflação de preços de 2% do Banco Mundial de forma sustentada deu início ao processo de normalização da política de flexibilização monetária de dimensões diferentes do Banco Mundial. Alguns participantes do mercado previram que a taxa de política chegará a 1,0% em janeiro de 2026, e a tendência de alta nas taxas de juros provavelmente continuará.

Impacto direto no mercado imobiliário

O aumento das taxas de juros afeta o investimento em imóveis por três caminhos principais.

O primeiro caminho é um aumento nos custos de empréstimo. O aumento das taxas de juros sobre empréstimos para investimento imobiliário aumenta diretamente os custos de financiamento dos investidores. Os investidores com empréstimos a taxas flutuantes podem sofrer um aumento em seus pagamentos mensais, o que pode resultar em uma deterioração da rentabilidade de seus investimentos.

O segundo caminho é a pressão de queda nos preços dos imóveis. O aumento das taxas de juros aumenta o nível exigido de rendimento do investimento, tornando as propriedades com a mesma renda de aluguel menos atraentes como investimento, a menos que seu preço seja mais baixo. Isso exerce uma pressão de baixa sobre os preços dos imóveis.

O terceiro caminho é uma mudança na estrutura da demanda. O aumento das taxas de juros hipotecários pode reduzir a disposição das pessoas de comprar uma casa, levando a um aumento relativo na demanda por aluguel. Ao mesmo tempo, há uma tendência de redução da liquidez no mercado de negociação à medida que mais investidores se abstêm de comprar propriedades para investimento.

Grau de impacto por tipo de propriedade

O impacto do aumento das taxas de juros varia significativamente de acordo com o tipo de propriedade. Propriedades mais novas e propriedades em áreas mais convenientes tendem a ser menos afetadas pelo aumento das taxas de juros. Isso se deve ao valor intrínseco dessas propriedades e à demanda estável de aluguel, o que significa que elas mantêm uma forte popularidade entre os investidores.

Por outro lado, o impacto do aumento das taxas de juros tem sido mais pronunciado para imóveis mais antigos e imóveis em áreas suburbanas. Esses imóveis foram originalmente projetados para atrair investidores com altos rendimentos, o que os torna menos atraentes em relação a outros imóveis devido ao aumento das taxas de juros.

O comportamento de investimento da classe de patrimônio líquido ultra-alto também está mudando. Aqueles que costumavam fazer investimentos alavancados usando empréstimos estão cada vez mais adquirindo propriedades em dinheiro. Essa é considerada uma escolha estratégica para evitar o risco de aumento das taxas de juros e para tomar decisões de investimento flexíveis durante períodos de turbulência no mercado.

Estratégias de investimento em imóveis para indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto a serem implementadas quando as taxas de juros subirem

Evitar completamente o risco da taxa de juros utilizando taxas de juros fixas

Uma das estratégias mais importantes durante os períodos de aumento das taxas de juros é o uso ativo de empréstimos com taxas fixas. Os empréstimos com taxas flutuantes acarretam o risco de um aumento no ônus do pagamento devido ao aumento das taxas de juros, mas, ao escolher um empréstimo com taxas fixas, o risco de flutuações futuras das taxas de juros pode ser totalmente evitado.

Os tomadores de empréstimos com patrimônio líquido muito alto são fortemente aconselhados a financiar seus empréstimos com taxas de juros fixas de longo prazo. O nível atual das taxas de juros permanece historicamente baixo e oferece uma excelente oportunidade de fixar o financiamento a taxas baixas por um longo período de tempo. Em particular, ao escolher uma taxa de juros fixa de longo prazo de 10 anos ou mais, é possível garantir um retorno de investimento estável, mesmo no caso de aumentos futuros da taxa de juros.

No entanto, como os empréstimos com taxa fixa têm um nível de taxa de juros inicial mais alto do que os empréstimos com taxa variável, a rentabilidade de curto prazo pode ser um pouco menor. Entretanto, em uma perspectiva de longo prazo, os benefícios de evitar o risco de aumento das taxas de juros superam em muito esse custo inicial.

Otimização estratégica do índice de fundos próprios

Durante os períodos de aumento das taxas de juros, a otimização do índice de fundos próprios é fundamental para o sucesso do investimento. No investimento imobiliário convencional, a estratégia geralmente tem sido aumentar o índice de empréstimos para maximizar o efeito de alavancagem, mas em uma era de aumento das taxas de juros, essa abordagem precisa ser fundamentalmente repensada.

O índice de patrimônio líquido recomendado é de pelo menos 40% do valor da propriedade. Garantir esse nível proporciona os seguintes benefícios.

Em primeiro lugar, o impacto do aumento das taxas de juros pode ser minimizado pelo controle do valor do empréstimo. Se o valor emprestado for pequeno, o aumento do ônus do pagamento será limitado, mesmo que as taxas de juros aumentem.

Em segundo lugar, as condições de financiamento das instituições financeiras podem ser significativamente melhoradas. Os investidores com um alto índice de patrimônio líquido são considerados pelas instituições financeiras como bons clientes com baixo risco e podem obter empréstimos com condições de taxas de juros mais favoráveis.

Além disso, eles são mais ágeis diante das flutuações do mercado. Por terem fundos próprios suficientes, os investidores podem responder com flexibilidade às mudanças nas condições do mercado, como investimento adicional ou pagamento antecipado de empréstimos.

Revisão fundamental dos critérios de seleção de imóveis

A seleção de imóveis em uma era de aumento das taxas de juros exige uma mudança da ênfase tradicional no rendimento para uma avaliação abrangente do valor do investimento. São propostos os seguintes novos critérios de seleção

O foco principal deve ser a superioridade da localização. As propriedades em locais com conexões de transporte convenientes e potencial para desenvolvimento futuro podem manter uma demanda de aluguel estável mesmo durante períodos de aumento das taxas de juros. Em particular, recomenda-se dar prioridade a imóveis em áreas a menos de 10 minutos a pé das principais estações e com acesso a várias linhas de trem.

A qualidade do edifício e as perspectivas futuras também são fatores de avaliação importantes. Não apenas a idade do edifício, mas também a estrutura do edifício, a qualidade das instalações e o estado da administração devem ser avaliados de forma abrangente para selecionar propriedades que permanecerão competitivas a longo prazo.

A estabilidade da demanda de aluguel também precisa ser analisada cuidadosamente. É importante entender as características do grupo-alvo, como solteiros ou famílias, e verificar a sustentabilidade da demanda na área.

Estratégias sofisticadas de diversificação de portfólio

A diversificação do portfólio torna-se mais importante durante os períodos de aumento das taxas de juros. Em vez de concentrar os investimentos em um único tipo de propriedade ou área geográfica, é necessário desenvolver uma estratégia de investimento que diversifique o risco.

A tabela abaixo fornece exemplos de composições de portfólio recomendadas.

Essa diversificação permite um equilíbrio entre propriedades menos suscetíveis ao aumento das taxas de juros e aquelas com alta rentabilidade.

Maior vinculação com estratégias fiscais

No investimento em propriedades de patrimônio líquido ultra-alto, a vinculação com estratégias fiscais tem um impacto significativo nos resultados do investimento. Durante os períodos de aumento das taxas de juros, as seguintes considerações fiscais são particularmente importantes

Maximizar o uso da depreciação pode reduzir a carga tributária nos primeiros anos do investimento. Em particular, uma economia fiscal mais eficaz pode ser obtida com a definição de um período de depreciação adequado para a parte do equipamento do investimento.

O efeito sobre a dedutibilidade dos juros sobre empréstimos também aumenta à medida que as taxas de juros sobem. Os benefícios fiscais podem ser maximizados com o estabelecimento de uma estrutura de financiamento adequada.

O uso como medida de imposto sobre herança também é uma perspectiva importante. A estratégia de garantir uma renda estável e, ao mesmo tempo, reduzir os impostos sobre herança por meio do investimento em imóveis é um método extremamente eficaz para pessoas físicas com patrimônio líquido muito alto.

Métodos de investimento específicos para se tornar um vencedor

Novos critérios para seleção de local e métodos de análise de área

Ao selecionar locais durante um período de aumento das taxas de juros, são necessários critérios ainda mais rigorosos do que no passado. Não apenas a simples conveniência, mas também o desenvolvimento futuro e a sustentabilidade econômica devem ser avaliados de forma abrangente.

O primeiro critério é a qualidade da infraestrutura de transporte. A prioridade é dada a áreas com acesso a várias linhas de trem e bom acesso às principais estações terminais. Em especial, as áreas em que estão planejadas futuras melhorias na infraestrutura, como o Linear Central Shinkansen e vários projetos de remodelação, podem aumentar os valores dos ativos a longo prazo.

O segundo critério é uma análise das tendências demográficas e da atividade econômica. No Japão, onde a população está em declínio, a ênfase é colocada em áreas com um fluxo contínuo de população e uma alta proporção de jovens. Também se pode esperar que áreas com alta concentração de sedes de grandes empresas e centros de pesquisa e desenvolvimento gerem uma demanda estável de aluguel.

O terceiro critério é uma avaliação geral da conveniência de morar. Áreas com boa infraestrutura de moradia, como instalações comerciais, médicas e educacionais, têm uma alta taxa de retenção de residentes e reduzem o risco de vacância.

Nova estrutura para análise de rentabilidade

Em uma era de taxas de juros crescentes, a superfície convencional e os rendimentos reais por si só não são suficientes para a análise de rentabilidade. São propostas as seguintes novas estruturas de análise

A análise de sensibilidade da taxa de juros avalia quantitativamente o impacto de um aumento de 1% nas taxas de juros sobre os retornos do investimento. Ela examina a rentabilidade em vários cenários, variando os índices de empréstimos, os tipos de taxas de juros e os períodos de amortização.

O indicador de estabilidade do fluxo de caixa avalia o risco de flutuações na receita de aluguel. Ele prevê a estabilidade do fluxo de caixa futuro por meio de comparações com tendências passadas de aluguel, flutuações nas taxas de vacância e no mercado circundante.

O indicador de liquidez avalia a possibilidade de venda do imóvel. Ele analisa os exemplos de negociação de propriedades semelhantes, a frequência de transações no mercado e o nível de interesse dos investidores para avaliar a possibilidade de venda da propriedade a um preço razoável quando necessário.

A tabela abaixo mostra exemplos de avaliações de propriedades usando esses indicadores.

Sistematização dos métodos de hedge de risco

Uma estratégia de hedge de risco em várias camadas é essencial durante períodos de aumento das taxas de juros. O gerenciamento abrangente de riscos pode ser alcançado com a combinação das seguintes técnicas

Além do uso de taxas de juros fixas, o hedge de risco de taxa de juros considera o uso de instrumentos derivativos, como swaps de taxas de juros. Para indivíduos com patrimônio líquido muito alto e grandes investimentos, esses instrumentos permitem um gerenciamento mais preciso do risco de taxa de juros.

Na cobertura do risco de vacância, além de investimentos diversificados em várias propriedades, será considerado o uso de contratos de sublocação e serviços de garantia de aluguel. Entretanto, como esses serviços incorrem em determinados custos, sua relação custo-benefício deve ser avaliada cuidadosamente.

Para proteger o risco de liquidez, uma parte do portfólio de investimentos será composta por propriedades de alta liquidez, que podem ser vendidas com flexibilidade em resposta a mudanças nas condições de mercado.

Criação de um processo de investimento prático

O investimento imobiliário bem-sucedido requer um processo de investimento sistemático. Recomenda-se que as decisões de investimento sejam tomadas de acordo com as seguintes etapas

Etapa 1: A análise do ambiente de mercado envolve uma análise abrangente dos indicadores macroeconômicos, das tendências das taxas de juros e dos desenvolvimentos do mercado imobiliário. É dada atenção especial à direção da política monetária do Banco e às políticas relacionadas ao setor imobiliário do governo.

Etapa 2: A formulação da estratégia de investimento envolve o desenvolvimento de uma estratégia de investimento específica com base na situação dos ativos, nos objetivos de investimento e na tolerância a riscos do indivíduo. O período de investimento, a meta de rendimento e o tamanho do investimento são claramente definidos.

Etapa 3: A triagem de propriedades restringe as propriedades candidatas com base nos critérios de investimento definidos. Os critérios quantitativos, como localização, idade, preço e rendimento, são combinados com critérios qualitativos, como potencial futuro e status de gerenciamento.

Etapa 4: A due diligence detalhada envolve uma investigação detalhada das propriedades candidatas. Os riscos de investimento são minimizados por meio de um levantamento das condições do edifício, da verificação de questões legais e do exame minucioso das receitas e despesas.

Etapa 5: A implementação e o gerenciamento do investimento envolvem o estabelecimento de um sistema de gerenciamento pós-aquisição para maximizar a renda contínua. Analisamos regularmente as receitas e despesas, avaliamos os valores de mercado e revisamos as estratégias conforme necessário.

Decisões de investimento sofisticadas por meio do uso da tecnologia

No investimento imobiliário moderno, o uso da tecnologia é uma fonte de vantagem competitiva, e a INA&Associates oferece serviços de suporte ao investimento que utilizam a tecnologia mais recente.

Nosso sistema de avaliação de propriedades baseado em IA analisa grandes quantidades de dados de mercado para prever o preço adequado de uma propriedade e as flutuações futuras de preço. Ele também pode capturar mudanças minuciosas no mercado que muitas vezes são negligenciadas na análise humana convencional.

A previsão de demanda usando análise de big data integra e analisa diversos dados demográficos, de atividade econômica e de padrões de tráfego para prever a demanda de aluguel por área com alta precisão.

O gerenciamento de propriedades baseado em IoT usa sensores e dispositivos inteligentes para monitorar as condições da propriedade em tempo real, permitindo a manutenção preventiva e o gerenciamento eficiente.

Resumo: Pontos-chave de uma estratégia de investimento vencedora em uma era de aumento das taxas de juros

Recapitulação dos pontos principais

Vamos resumir os principais pontos relacionados às estratégias de investimento em imóveis para pessoas físicas com patrimônio líquido muito alto durante um período de aumento das taxas de juros.

Primeiro, o gerenciamento adequado do risco da taxa de juros é um pré-requisito para o sucesso. É importante gerenciar o risco usando uma abordagem multifacetada, incluindo o uso de empréstimos com taxas fixas, otimizando o índice de patrimônio líquido e realizando análises de sensibilidade à taxa de juros.

Em segundo lugar, é necessária uma revisão fundamental dos critérios de seleção de propriedades. É necessária uma mudança da ênfase tradicional no rendimento para novos critérios que avaliem de forma abrangente a superioridade da localização, a qualidade do edifício e a estabilidade da demanda de aluguel.

Terceiro, o impacto das flutuações do mercado pode ser minimizado com a maximização da diversificação do portfólio. Por meio da diversificação do tipo de propriedade, da geografia e do período de investimento, é possível obter resultados de investimento estáveis.

Quarto, o uso da tecnologia pode melhorar a precisão das decisões de investimento: ao utilizar a IA e a análise de big data, é possível obter uma análise sofisticada do mercado, o que antes era difícil.

Perspectivas futuras do mercado e oportunidades de investimento

Espera-se que o mercado imobiliário após 2025 passe por mudanças significativas como resultado do processo de normalização da taxa de juros. Essa mudança cria novas oportunidades para investidores com a estratégia certa.

À medida que o aumento das taxas de juros reduz o número de investidores comuns que entram no mercado, isso pode oferecer uma oportunidade para que indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto e bem financiados adquiram propriedades. No caso de um ajuste de preço devido a uma corrida para vender, as oportunidades de adquirir propriedades de primeira linha em termos favoráveis acima dos preços de mercado aumentarão.

Além disso, o valor da propriedade como um ativo real é reavaliado em um ambiente inflacionário. Pode-se esperar que as propriedades no local certo gerem retornos reais de investimento por meio de aluguéis mais altos.

Próximo plano de ação.

As ações a seguir são recomendadas para garantir o sucesso do investimento em imóveis durante um período de aumento das taxas de juros.

Primeiro, faça uma análise abrangente de seu portfólio de investimentos atual. Certifique-se de que nenhuma propriedade seja suscetível ao aumento das taxas de juros e que a cobertura de risco esteja em vigor.

Em seguida, revise e otimize sua estratégia de investimento. Defina critérios de investimento adaptados ao novo ambiente de mercado, revise os métodos de financiamento e otimize a composição do portfólio.

E fortaleceremos nossa cooperação com especialistas. O apoio de especialistas com conhecimento do mercado é essencial para o sucesso do investimento em propriedades. Trabalhamos com especialistas nas áreas tributária, jurídica e financeira para desenvolver uma estratégia de investimento abrangente.

Estrutura de suporte da INA&Associates

A INA&Associates Ltd oferece serviços de suporte abrangentes para indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto que investem em imóveis. Oferecemos suporte completo, desde a formulação de estratégias de investimento durante períodos de aumento das taxas de juros até a seleção de propriedades, financiamento e otimização de impostos.

Como uma "empresa de investimento em capital humano", damos a maior prioridade ao seu sucesso e criamos parcerias com uma perspectiva de longo prazo. Se tiver alguma dúvida sobre o investimento em imóveis em uma época de aumento das taxas de juros, entre em contato conosco.

Nossa equipe experiente e profissional na matriz em Osaka, no escritório de vendas em Tóquio e no escritório de vendas metropolitano está à disposição para discutir suas necessidades. Vamos trabalhar juntos para criar uma estratégia de investimento que possa sobreviver ao aumento das taxas de juros.

Perguntas frequentes

P1: O investimento em imóveis ainda é eficaz quando as taxas de juros estão subindo?

R1: Sim , com a estratégia certa, o investimento imobiliário pode ser eficaz mesmo quando as taxas de juros estão subindo. A chave é gerenciar adequadamente o risco de aumento das taxas de juros e adotar uma abordagem de investimento que responda às mudanças nas condições do mercado. Ao utilizar taxas de juros fixas, aumentar o índice de patrimônio líquido e concentrar o investimento em propriedades em locais privilegiados, é possível garantir uma renda estável e, ao mesmo tempo, minimizar o impacto do aumento das taxas de juros. De fato, à medida que os investidores em geral se retiram do mercado devido ao aumento das taxas de juros, pode haver mais oportunidades para indivíduos de patrimônio líquido ultra-alto financeiramente fortes adquirirem propriedades de qualidade em termos favoráveis.

P2: Quais tipos de propriedades são recomendados para pessoas físicas com patrimônio líquido muito alto?

A2: Durante períodos de aumento das taxas de juros , recomendamos propriedades com localização superior e demanda de aluguel estável. Os exemplos incluem apartamentos próximos a estações de trem nos centros das cidades, imóveis novos em áreas de renovação e imóveis para aluguel localizados próximos a universidades e grandes empresas. Essas propriedades são menos suscetíveis ao aumento das taxas de juros e espera-se que mantenham ou aumentem o valor de seus ativos no longo prazo. Também vale a pena considerar os imóveis que oferecem uma proteção contra a inflação, como prédios comerciais e de escritórios. A chave é construir um portfólio com diversificação de risco em vez de se concentrar em um único tipo de propriedade.

P3: Devo escolher taxas de juros fixas ou variáveis?

R3: No clima atual de aumento das taxas de juros, recomenda-se enfaticamente empréstimos com taxas fixas. As taxas de juros variáveis oferecem uma taxa mais baixa para começar no curto prazo, mas há o risco de que futuros aumentos nas taxas de juros possam aumentar significativamente sua carga de pagamento. As taxas de juros fixas, por outro lado, têm um nível de taxa de juros inicial mais alto, mas estão completamente livres do risco de flutuações futuras das taxas de juros. Em particular, a escolha de uma taxa de juros fixa de longo prazo, de 10 anos ou mais, tem a grande vantagem de garantir o atual nível relativamente baixo da taxa de juros por um longo período de tempo. Para indivíduos com patrimônio líquido muito alto, uma estratégia de investimento orientada para a estabilidade é adequada, e a certeza proporcionada pelas taxas de juros fixas é importante.

P4: Existe uma maneira de identificar o momento certo para investir?

R4: Para determinar o momento do investimento , é importante analisar de forma abrangente os indicadores macroeconômicos e do mercado imobiliário. Além dos indicadores macroeconômicos, como tendências de taxas de juros, inflação de preços e crescimento do PIB, os indicadores de mercado, como índices de preços de imóveis, taxas de vacância e nova oferta, são monitorados continuamente. Especialmente durante períodos de aumento das taxas de juros, podem surgir oportunidades para adquirir propriedades de qualidade com desconto durante os ajustes do mercado. No entanto, como é difícil prever perfeitamente o momento do mercado, é importante tomar decisões de investimento a partir de uma perspectiva de longo prazo e gerenciar o risco por meio de uma diversificação adequada.

P5: Quais são os aspectos mais importantes do gerenciamento de risco?

R5: O aspecto mais importante do gerenciamento de risco em um ambiente de aumento da taxa de juros é o desenvolvimento de uma estratégia de cobertura de risco em várias camadas. É necessário adotar uma abordagem abrangente para gerenciar vários riscos simultaneamente, incluindo risco de taxa de juros, risco de vacância, risco de liquidez e risco de mercado, em vez de apenas tomar medidas contra fatores de risco isolados. Especificamente, isso envolve uma combinação de cobertura de risco de taxa de juros por meio do uso de taxas de juros fixas, cobertura de risco de vacância por meio de investimentos diversificados em várias propriedades e cobertura de risco de liquidez por meio da inclusão de propriedades de alta liquidez. As revisões regulares do portfólio e o ajuste das estratégias em resposta às mudanças nas condições do mercado também são fatores importantes.