부동산 투자의 새로운 관점: 가족을 위한 장기 자산 전략

'부동산을 사서 절세한다'는 말을 한 번쯤은 들어본 적이 있을 것이다. 물론 부동산 투자가 세금 부담을 줄일 수 있는 측면은 존재합니다. 하지만 우리는 단기적인 절세 효과만을 추구하는 부동산 보유에 경종을 울리고자 한다.

이 글에서는 부동산을 단순한 절세 방안이 아닌, 가족의 미래를 지키고 세대를 넘어 자산을 승계하기 위한 '가족 전략'으로 재조명하는 새로운 관점을 제시하고자 한다. 눈앞의 이익에 얽매이지 않고 장기적인 안목으로 자산 가치를 극대화할 수 있는 구체적인 방법에 대해 전문적인 지식을 곁들여 알기 쉽게 설명합니다.

왜 부동산은 '절세'라는 맥락에서 이야기되는가?

부동산이 절세와 연결되는 가장 큰 이유는 부동산의 독특한 세무상 구조에 있습니다. 특히 중요한 것은 '감가상각'과 '손익통산'입니다.

감가상각과 손익통산 구조

부동산 중 건물 부분은 시간이 지남에 따라 가치가 감소한다는 개념에 따라 그 가치 감소분을 '감가상각비'로 매년 비용으로 계상할 수 있도록 허용하고 있습니다. 이 감가상각비는 실제 현금 지출을 수반하지 않는 '회계상의 비용'이라는 점이 큰 특징입니다.

부동산 경영을 통해 얻은 소득(임대료 수입 등)에서 이 감가상각비를 포함한 경비를 차감한 결과, 장부상 적자가 발생할 수 있습니다. 이 적자분을 급여소득 등 다른 흑자 소득과 상계(손익통산)함으로써 과세 대상 소득 총액을 압축할 수 있습니다. 결과적으로 소득세와 주민세 부담이 경감되는 것이 '부동산을 통한 절세'의 기본적인 구조입니다.

위의 예시에서는 50만 원의 적자를 급여소득 등에서 공제할 수 있습니다.

단기적인 절세책으로서의 부동산 보유가 가져오는 함정

그러나 이 절세 방안에는 주의해야 할 점이 많이 존재한다. 쉬운 절세 목적의 부동산 구입은 향후 큰 손실을 초래하는 '마이너스 부동산'이 될 수 있다.

감가상각 기간 종료와 출구전략의 중요성

감가상각비를 계상할 수 있는 기간은 건물의 구조에 따라 정해진 법정 내용연수에 따라 계산되며, 유한하다. 특히 중고 목조건물 등 단기간에 많은 감가상각비를 계상할 수 있는 부동산은 절세 효과가 높아 보이지만, 그 효과는 오래가지 않습니다. 감가상각 기간이 끝나면 장부상 비용이 크게 감소하고 갑자기 부동산 소득이 흑자로 전환되어 세금 부담이 증가하는 경우가 많다.

또한, 출구전략, 즉 매각을 잘못하면 예상치 못한 고액의 세금이 발생하기도 한다. 부동산을 매각하여 얻은 이익(양도소득)에는 양도소득세가 부과되는데, 이 세율은 부동산의 소유기간에 따라 크게 달라집니다.

발상의 전환: 부동산은 '가족을 위한 자산전략'이다.

우리는 부동산을 개인의 단기적인 절세 수단으로 보는 것이 아니라, 가족 전체의 자산을 장기적으로 형성하고 다음 세대로 원활하게 승계할 수 있는 전략적 도구로 활용해야 한다고 생각합니다.

이러한 관점에서 부동산은 단순한 투자 대상에서 가족의 생활기반을 안정시키고, 인플레이션으로부터 자산가치를 보호하며, 소중한 가족에게 자산과 마음을 이어주는 '가족자산'으로 승화됩니다.

가족 전략으로서의 부동산 활용법

그렇다면 구체적으로 어떤 방법이 있을까? 대표적인 세 가지 활용법을 소개합니다.

1. 생전 증여를 통한 계획적인 자산 이전

미래의 상속세 부담을 줄이기 위해 건강할 때 계획적으로 부동산을 다음 세대에 증여하는 방법이다. 증여세에는 다양한 특례제도가 있으며, 이를 활용하면 세금 부담을 줄이면서 자산을 이전할 수 있다.

2. 가족신탁을 통한 유연한 재산관리와 승계

가족신탁은 소유자(위탁자)가 신뢰할 수 있는 가족(수탁자)에게 재산의 관리-운용-처분을 맡기는 계약이다. 특히 치매 등으로 인한 자산 동결 위험에 대비하는 데 매우 효과적이다.

예를 들어, 부동산 소유자가 치매에 걸리면 은행 계좌가 동결되거나 부동산 매각이나 대규모 수선 등의 법률행위를 할 수 없게 된다. 하지만 사전에 가족신탁계약을 체결해두면 위탁받은 가족들이 본인의 의사에 따라 지속적으로 유연한 재산관리를 할 수 있다. 또한, 신탁계약서에서 자신의 사망 후 재산을 누구에게 어떻게 승계할 것인지도 지정할 수 있어 유언장과 같은 기능도 가질 수 있다.

3. 법인화(자산관리회사)를 통한 고도화된 자산 방어

다수의 수익용 부동산을 소유하고 있거나 소득이 일정 금액을 초과하는 경우에는 자산관리회사를 설립하여 부동산을 법인 소유로 하는 '법인화'가 유력한 대안이 될 수 있습니다.

개인사업자로서 부동산 소득을 얻는 것보다 법인화함으로써 세율의 차이를 활용하거나 비용의 범위를 넓히는 등 다양한 장점을 기대할 수 있다. 또한 상속 발생 시에도 부동산 자체가 아닌 회사 주식을 승계하게 되므로 유산 분할이 용이해져 분쟁을 예방하기 쉽다는 장점도 있습니다.

결론

부동산 보유는 눈앞의 '절세'라는 단기적인 관점에서만 판단해서는 안 됩니다. 그것은 자신과 가족의 미래까지 내다보는 장기적인 '가족 전략'으로서 접근해야 합니다.

감가상각을 통한 절세 효과는 일시적일 뿐이며, 출구 전략을 잘못 세우면 오히려 큰 세금 부담을 초래할 수 있습니다. 반면, 생전 증여, 가족신탁, 법인화 등의 방법을 조합하여 자신의 가족 구성과 자산 상황에 맞는 최적의 포트폴리오를 구성한다면, 부동산은 세대를 뛰어넘어 가치를 창출하는 대체 불가능한 '가족 자산'이 될 수 있습니다.

부동산이라는 강력한 도구를 어떻게 활용하는 것이 우리 가족에게 가장 적합할까요? 한번쯤 장기적인 관점에서 생각해 보시는 것은 어떨까요? 저희 INA&Associates 주식회사는 고객 한 분 한 분의 상황에 맞춰 최적의 자산 전략을 수립할 수 있도록 도와드립니다. 부담 없이 상담해 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q1: 부동산 투자 초보자인데, 어디서부터 시작해야 하나요?

A1: 우선 자신의 자산 상황과 미래 라이프 플랜을 명확히 하는 것부터 시작해야 합니다. 그 다음 부동산 투자의 목적(수익 목적인지, 자산 승계 목적인지 등)을 정하고 신뢰할 수 있는 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 처음부터 고가의 부동산에 손을 대지 말고, 소액으로 시작할 수 있는 투자나 전문가가 엄선한 부동산을 고려하는 것이 현명하다.

Q2: 절세 효과는 전혀 기대할 수 없나요?

A2: 아니요, 절대 그렇지 않습니다. 부동산 소득의 적자를 다른 소득과 손익통산할 수 있는 구조는 여전히 유효한 전략 중 하나다. 중요한 것은 절세 효과가 영구적이지 않다는 것을 이해하고, 감가상각 기간이 끝난 후의 세금 부담 증가와 매각 시 양도소득세까지 포함한 총체적인 현금흐름을 시뮬레이션하는 것이 중요합니다.

Q3: 가족신탁이나 법인화는 어느 정도의 자산 규모부터 고려해야 하나요?

A3: 일반적으로 '얼마부터'라는 명확한 기준은 없습니다. 예를 들어, 집 외에 수익용 부동산을 하나라도 보유하고 있고, 향후 치매로 인한 자산 동결이 우려된다면 가족신탁을 고려해 볼 가치가 충분합니다. 법인화는 일반적으로 개인 과세소득이 800만~1,000만 엔을 넘어가면 법인 세율이 더 유리한 경우가 많기 때문에 하나의 기준으로 삼을 수 있습니다.

Q4: 도심과 지방, 어느 쪽이 더 좋을까요?

A4: 각각 장단점이 있습니다. 도심의 부동산은 자산 가치가 안정적이고 임대 수요가 많지만, 가격이 비싸고 수익률이 낮은 경향이 있습니다. 반면 지방의 부동산은 가격이 저렴하고 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 공실 위험과 자산 가치 하락 위험이 도심에 비해 높습니다. 자신의 투자 전략과 위험 허용 범위에 따라 선택하는 것이 중요합니다.

Q5: 상속 분쟁을 피하기 위해 지금부터 할 수 있는 일은 무엇인가요?

A5: 가장 중요한 것은 자신의 자산 상황과 '누구에게 어떻게 재산을 물려주고 싶은지' 의사를 명확히 하고, 이를 가족에게 전달하는 것입니다. 그 다음 유언장 작성, 생전 증여 활용, 가족신탁 조성, 생명보험 활용 등 법적으로 유효한 형태로 준비하는 것이 원만한 자산승계로 이어질 수 있습니다.