Pourquoi l'investissement immobilier est-il si populaire ?

Ces dernières années, l'intérêt pour l'investissement immobilier a augmenté tant au niveau national qu'international. Selon JLL, l'investissement immobilier au Japon atteindra environ 5,5 trillions de yens en 2024, soit une augmentation de 63 % par rapport à l'année précédente. Un rapport de l'Institut de recherche Nissay indique également que "la valeur des transactions immobilières nationales en 2024 augmentera de 20 % par rapport à l'année précédente, soit le montant le plus élevé depuis l'effondrement de Lehman Brothers". Alors que l'environnement de taux d'intérêt bas se poursuit, et que l'ère des taux d'intérêt bas sur les comptes d'épargne est toujours en cours, l'immobilier attire l'attention des investisseurs, y compris les débutants, car il offre un potentiel de rendements stables sous la forme de revenus locatifs.

Produits d'investissement typiques et leurs caractéristiques

Les produits d'investissement comprennent les actions, les obligations et les fonds d'investissement, chacun ayant des caractéristiques de risque/rendement différentes. En général, les actions sont des investissements à haut risque et à haut rendement, dont le cours fluctue fortement en fonction des performances de l'entreprise et des fluctuations économiques, bien que l'on puisse viser des rendements importants sous forme de plus-values et de dividendes en raison de la croissance de l'entreprise. Les obligations, quant à elles, prêtent de l'argent aux pays et aux entreprises et sont relativement sûres parce qu'elles rapportent un taux d'intérêt fixe jusqu'à l'échéance et que le principal est remboursé au moment du remboursement, mais les rendements sont plus faibles. En apparence, les fluctuations de prix sont plus faibles que celles des actions. Les fonds communs de placement sont un ensemble d'actifs multiples tels que des actions et des obligations. S'ils permettent de diversifier facilement les investissements car ils peuvent être gérés par des experts à partir d'un petit montant, ils entraînent également des frais de gestion. En fonction des caractéristiques de chacun, vous devez choisir un portefeuille d'investissement qui corresponde à votre tolérance au risque.

*Les rendements sont des hypothèses générales et peuvent varier en fonction des conditions de marché et des produits.

Avantages de l'investissement immobilier

Revenu stable (gain de revenu) - L'investissement immobilier est une méthode d'investissement qui consiste à acheter un appartement ou une copropriété et à percevoir un revenu continu (gain de revenu) sous la forme d'un "loyer". Tant qu'il y a des locataires, des revenus locatifs sont perçus chaque mois et, contrairement aux instruments financiers, il est possible d'escompter des "revenus en nature", qui sont moins soumis aux fluctuations de prix. Par exemple, un bien immobilier avec un taux d'occupation élevé continuera à générer un revenu stable, qui peut être utile pour la constitution d'un patrimoine futur, en complément des salaires et des pensions. D'un autre côté, il existe un risque d'interruption des revenus si le bien devient vacant, c'est pourquoi il faut faire attention aux emplacements très demandés et à la gestion du taux d'occupation.

Préservation des actifs et résistance à l'inflation - L'immobilier étant un actif réel, on considère qu'il a plus de chances de conserver sa valeur même en cas d'inflation. La valeur du bien lui-même étant tangible, il est également plus facile d'augmenter les revenus locatifs lorsque les prix augmentent, ce qui devrait protéger la valeur de l'actif réel à long terme.

Utilisation de l'effet de levier - Une autre caractéristique de l'investissement immobilier est que les prêts des institutions financières peuvent être utilisés pour investir plus que les fonds propres. C'est ce qu'on appelle l'effet de levier, ce qui signifie que même avec un petit montant de fonds propres, vous pouvez acheter un bien immobilier de grande valeur et obtenir un rendement élevé, améliorant ainsi considérablement l'efficacité de votre investissement. Par exemple, si vous achetez un bien de 50 millions de yens avec 10 millions de yens de fonds propres et un rendement annuel de 6 %, vous pouvez calculer que vous obtiendrez un bénéfice plus important que ce que vous aviez prévu au départ. Toutefois, il convient de noter que l'importance de l'effet de levier augmente les remboursements de prêts et les charges d'intérêts.

Précautions concernant l'effet de levier (effet de levier négatif)

L'un des risques liés à l'utilisation de l'effet de levier est l'"effet de levier inversé (négatif)", lorsque la charge d'intérêts dépasse les bénéfices. Plus précisément, c'est le cas lorsque le taux d'intérêt du prêt dépasse le rendement de l'investissement, ce qui peut entraîner une perte lorsque les intérêts du prêt sont déduits des revenus locatifs. Par exemple, lorsque le taux d'intérêt du prêt est de 5 % et que le rendement du bien est de 3 %, les intérêts payés sont plus élevés et une perte est encourue. Les taux d'intérêt ayant augmenté ces dernières années, il est important de tenir compte de l'évolution des taux d'intérêt lors de l'emprunt et de simuler le rendement supposé et la charge de remboursement bien à l'avance. L'inoccupation et la baisse des loyers peuvent également entraîner un effet de levier négatif, d'où la nécessité d'un plan financier prévoyant une marge de manœuvre suffisante.

Conseils pour les débutants

L'investissement immobilier n'est pas une question de résultats à court terme et doit être considéré comme une stratégie de gestion d'actifs à long terme. L'achat d'un bien immobilier implique divers coûts tels que les frais de courtage, les taxes et les frais de réparation. Il convient donc d'établir un plan d'investissement en vérifiant les revenus et les dépenses sur une longue période de 10 ou 20 ans. Le choix de l'emplacement et la simulation des revenus et des dépenses sont particulièrement importants pour les débutants. Il est nécessaire de vérifier de visu la demande locative et la démographie future de la zone où se situe le bien, l'âge de l'immeuble et l'environnement, et d'évaluer soigneusement si l'on peut s'attendre à un revenu locatif correspondant au prix du bien. Une autre mesure de base pour les débutants est de se préparer aux coûts initiaux, d'assurer un fonds de réserve pour les risques d'inoccupation et de faire appel à une société de gestion fiable.

L'attrait de la constitution d'un patrimoine à moyen et long terme

Comme nous l'avons vu plus haut, l'investissement immobilier se caractérise, par rapport aux actions et aux obligations, par la facilité de percevoir des revenus locatifs stables (gains de revenus) et de maintenir la valeur du patrimoine en continuant à détenir des biens immobiliers. Si l'effet de levier est utilisé à bon escient, il est possible d'investir plus que ses propres fonds, et l'on peut s'attendre à ce qu'il remplace les pensions à la retraite ou qu'il constitue un pilier de revenu. D'un autre côté, il existe des risques tels que l'inoccupation et l'effet de levier négatif dû à la hausse des taux d'intérêt. Il est donc essentiel de sélectionner soigneusement les biens immobiliers et de gérer les revenus et les dépenses dans une perspective à long terme. Les débutants peuvent utiliser efficacement l'immobilier comme outil de constitution d'un patrimoine à moyen et long terme en l'intégrant à leur portefeuille d'investissement, en particulier pendant qu'ils apprennent les bases.