فوائد الاستثمار في العقارات: بناء الأصول وتوفير الضرائب والمزيد

اجتذب الاستثمار العقاري اهتماماً متزايداً في السنوات الأخيرة كوسيلة فعالة لبناء الأصول. وبالنسبة للمستثمرين الأثرياء من الأفراد على وجه الخصوص، فإن الاستثمار العقاري هو وسيلة الاستثمار المفضلة لمجموعة متنوعة من الأغراض، بما في ذلكبناء الأصول،وتدابير توفير الضرائبوالتخطيط للميراث. كما أن لديه القدرة على توليد دخل إيجار ثابت (مكاسب الدخل) ومكاسب من بيع الأصول (مكاسب رأسمالية ) نتيجة للزيادات في قيمة الأصول، ويمكن توقع أن يوفر أيضًا مقاومة للتضخم وتأثير التحوط من المخاطر. يقدم هذا المقال شرحاً مفصلاً للأسباب المحددة التي تجعل الكثير من الناس يختارون الاستثمار في العقارات، من المنظورات التالية

لماذا يعتبر الاستثمار العقاري فعالاً لبناء الأصول

بالمقارنة مع طرق الاستثمار الأخرى، يُعتبر الاستثمار العقاري يوفر عوائد مستقرة في بناء الأصول على المدى الطويل. مقارنةً بالمنتجات عالية المخاطر والعوائد المرتفعة مثل الاستثمار في الأسهم والعملات الأجنبية، فإن تقلبات الأسعار أقل، كما أن الأصول العقارية أقل عرضة للظروف الاقتصادية، مما يجعل من الممكن زيادة الأصول بشكل مطرد مع مرور الوقت. من ناحية أخرى، بالمقارنة مع الأساليب منخفضة المخاطر ومنخفضة العائد مثل الودائع والسندات، فإن العائد أعلى وهو استثمار مفيد لبناء الأصول من حيث أنه فعال كإجراء ضد التضخم.

في كثير من الحالات، يمكن البدء في الاستثمار العقاري بقرض من مؤسسة مالية، كما أن القدرة على استخدام الرافعة المالية هي أيضاً عامل جذب رئيسي. حتى مع وجود مبلغ صغير من الأموال الخاصة، يمكن استخدام القروض المصرفية للحصول على عقارات أكثر تكلفة وكسب دخل استثماري. ويوفر نظام استخدام القروض لشراء العقارات ثم سداد القرض بإيرادات الإيجار على المدى الطويل نوعاً من تأثير الادخار القسري، مما يؤدي إلى بناء أصول ثابتة. في الواقع، إن الاحتفاظ بالعقار الاستثماري على المدى الطويل يزيد من احتمالية تحقيق الربح في نهاية المطاف، حيث يمكن أن يغطي دخل الإيجار الشهري حتى لو كان انخفاضاً مؤقتاً في أسعار السوق. من خلال جعل العقارات "تعمل" لصالحك من خلال الاستثمار طويل الأجل، يمكنك أن تتوقع نموًا مستمرًا للأصول.

هيكل وآثار الاستثمار العقاري كإجراء توفير ضريبي

الاستثمار العقاري فعال أيضاً من حيث تخفيض الضرائب. فبموجب النظام الضريبي الياباني، إذا كان دخلك من تأجير العقارات في المنطقة الحمراء (أي أن نفقاتك تتجاوز دخلك)، يمكنك مقاصة العجز مقابل الدخل الآخر. على سبيل المثال، إذا تم تسجيل استهلاك العقار، والفوائد على القروض، وما إلى ذلك كمصروفات، ونتيجة لذلك يوجد عجز في أعمال الإيجار، يمكن خصم ذلك من دخل العمل والدخل الآخر لتخفيض ضريبة الدخل. وبما أن معدلات الضرائب أعلى بالنسبة لأصحاب الدخل المرتفع، فإن فوائد هذا الأثر الموفّر للضرائب كبيرة وتؤدي إلى جانب دخل الإيجار إلى عوائد أعلى على أساس الأجر الذي يتقاضاه صاحب الدخل.

علاوة على ذلك، لا تقتصر آثار التوفير الضريبي للاستثمار العقاري على ضريبة الدخل. فعند شراء عقار، قد يكون من الممكن الاستفادة من تخفيض ضريبة ترخيص التسجيل وضريبة التملك العقاري، كما يمكن تطبيق تدابير خاصة لضريبة العقارات أثناء تملك العقار. في بعض الحالات، خاصةً بالنسبة للعقارات المبنية حديثاً والعقارات السكنية التي تفي بمتطلبات معينة، يمكن تطبيق تدابير تخفيض الضريبة العقارية لعدة سنوات، مما يساهم في توفير التكاليف على المدى المتوسط إلى الطويل. وبالإضافة إلى ذلك، عند بيع عقار في المستقبل، يمكن تخفيض العبء الضريبي على المكاسب الناتجة عن البيع، لأن الملكية طويلة الأجل للعقار تمنح معدلات تفضيلية لضريبة الدخل على نقل الملكية العقارية (معدلات الضريبة على المدى الطويل أقل من معدلاتها على المدى القصير). تسمح هذه الآليات للاستثمار العقاري بالعمل كإجراء شامل لتوفير الضرائب وتساعد على زيادة عوائد الاستثمار.

التوازن بين مكاسب الدخل الثابتة ومكاسب رأس المال

أحد الأسباب الرئيسية وراء شعبية الاستثمار العقاري هو أنه يوفر توازناً جيداً بين نوعين من العوائد : مكاسب الدخل المستقرة والمكاسب الرأسمالية المستقبلية. يُعرف الربح من دخل الإيجار من العقارات المؤجرة باسم مكاسب الدخل وهو دخل مستقر يمكن كسبه بانتظام كل شهر أثناء الاحتفاظ بالعقار. من ناحية أخرى، يُطلق على الربح من بيع العقار بسعر أعلى من سعر الشراء ربحاً رأسمالياً وهو ربح مؤقت من بيع العقار وشرائه. في الاستثمار العقاري، من الممكن كسب الدخل من مكاسب الدخل والمكاسب الرأسمالية على حد سواء، وهذا ما يجعلها جذابة بطريقة لا تتمتع بها المنتجات المالية الأخرى.

أولاً، مكاسب الدخل مستقرة: لا يكاد يتأثر دخل الإيجار من العقارات بالاقتصاد، ومن النادر أن ينخفض بشكل كبير أو ينخفض فجأة إلى الصفر. كما ذكرنا في القسم 3.2، على عكس توزيعات الأرباح من الأسهم، من الصعب تخيل حدوث انخفاض مفاجئ في الإيجار، وفي حالة وجود شقة أو شقة سكنية واحدة، فمن غير المرجح أن ينتقل جميع المستأجرين دفعة واحدة، مما يسهل التنبؤ بالدخل المستقبلي. يمكن استخدام مكاسب الدخل المستقرة هذه لتحقيق الاستقرار في حياتك وعملك من خلال توفير دخل نقدي شهري ثابت لتغطية أقساط سداد القروض وتكاليف الصيانة.

ومن ناحية أخرى، يمكن للمكاسب الرأسمالية أن تدر أرباحًا كبيرة أيضًا، اعتمادًا على ظروف سوق العقارات وندرة العقارات. في اليابان على وجه الخصوص، حيث أسطورة الأرض قوية، هناك العديد من الحالات التي يسمح لك فيها الاحتفاظ بالعقار في موقع جيد لفترة طويلة من الزمن ببيعه بسعر أعلى مما كان عليه عند شرائه. وبالطبع، تتقلب أسعار العقارات تبعاً للاقتصاد والعرض والطلب، ولكن الاستثمار العقاري وحده هو الذي يسمح باستراتيجيات مرنة، مثل تحقيق مكاسب الدخل واستهداف المكاسب من بيع العقارات في الوقت المناسب. في الواقع، يتبع العديد من المستثمرين نهجاً ثنائي المستوى، بهدف تحقيق مكاسب رأسمالية من بيع العقار، مع تحقيق مكاسب الدخل من عمليات الإيجار في الفترة التي تسبق البيع. إن القدرة على متابعة العوائد من كل من الدخل الثابت وارتفاع قيمة الأصول هو سبب رئيسي وراء اختيار الناس للاستثمار في العقارات.

دور العقارات كوسيلة لتنويع الأصول التي يفضلها الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية

التنويع هو إحدى الاستراتيجيات التي يركز عليها المستثمرون أصحاب الملاءة المالية العالية عند إدارة أصولهم. فمن خلال تخصيص الأصول لفئات مختلفة من الأصول مثل الأسهم والسندات والنقد والعقارات، يكون الهدف هو تعويض الانخفاض في قيمة بعض الأصول بأخرى، وزيادة الأصول ككل بشكل مطرد. في الواقع، نادراً ما يستثمر الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية الذين يبلغ صافي ثرواتهم عدة مئات من ملايين الين الياباني في أصل واحد فقط، وتعد العقارات جزءاً مهماً من محفظتهم الاستثمارية. فوفقاً لإحدى الدراسات، تمثل الاستثمارات العقارية ما متوسطه 14.6% من تخصيص الأصول للأفراد ذوي الملاءة المالية العالية جداً في العالم (صافي ثرواتهم أكثر من 3 مليار ين ياباني). وتشير التقارير أيضًا إلى أن الأثرياء اليابانيين من أصحاب الثروات العالية يميلون إلى تخصيص نسبة عالية بشكل خاص في العقارات، مما يشير إلى أهمية العقارات في الدفاع عن الأصول وتنويعها.

والجدير بالملاحظة حول الدور الذي تلعبه العقارات في تنويع الأصول هو خصائص حركة أسعارها. فكما ذكرنا أعلاه، لا تتقلب أسعار العقارات بشكل كبير على أساس يومي كما هو الحال في سوق الأسهم، كما أنها أقل تأثراً بالتقلبات الاقتصادية. عندما تنخفض الأسهم وأسعار الصرف، لا تنخفض أسعار العقارات بالضرورة على الفور تعاطفاً مع أسعار الأسهم، بل تتحرك في دورة قيمتها على المدى الطويل. ولذلك، من خلال دمج الأصول ذات التحركات السعرية المختلفة، مثل العقارات، في محفظة تتمحور حول الأسهم، يمكن تقليل التقلبات الإجمالية (مخاطر التقلبات) وتحقيق نتائج استثمارية مستقرة بسهولة. في الواقع، أظهرت الأبحاث أن ما يقرب من 86% من المستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية الذين يمتلكون أصولاً مالية بقيمة 100 مليون ين ياباني أو أكثر يمارسون الاستثمار المتنوع في أصول متعددة، بما في ذلك الأسهم والسندات وكذلك العقارات. وعلى هذا النحو، فإن العقارات هي إحدى طرق تنويع الأصول التي يفضلها الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية، وتلعب دوراً مهماً في تحسين استقرار المحفظة والمساهمة في تنويع المخاطر.

جاذبية العقارات كأصل مقاوم للتضخم ومقاوم للتضخم ومحفوف بالمخاطر

تحظى العقارات أيضاً بتقدير كبير باعتبارها "أصلاً مقاوماً للتضخم" و"أداة تحوط من المخاطر الطارئة". بشكل عام، تتضاءل قيمة الأصول المالية مثل النقد والودائع بشكل عام مع تقدم التضخم (ارتفاع الأسعار)، ولكن يقال إن الأصول العقارية مثل العقارات أقل عرضة للتراجع في القيمة حتى عندما ترتفع الأسعار. في الواقع، أظهر التاريخ أنه عندما ترتفع حرارة الاقتصاد وترتفع الأسعار (مؤشر أسعار المستهلك)، تميل أسعار العقارات والإيجارات إلى الارتفاع وفقًا لذلك. على سبيل المثال، خلال الفترات السابقة التي شهدت ارتفاع التضخم في اليابان والولايات المتحدة، ظل الارتباط بين أسعار المنازل والأسعار مرتفعًا، مما يشير إلى أن العقارات توفر تحوطًا ممتازًا ضد التضخم. وهذا هو السبب في أن العديد من الأفراد والمستثمرين ذوي الملاءة المالية العالية يدرجون الأصول العقارية مثل العقارات في محافظهم الاستثمارية كوسيلة للاستعداد لمخاطر التضخم.

بالإضافة إلى ذلك، تُعد العقارات من الأصول المطمئنة من منظور التحوط من المخاطر. فحتى عندما تنخفض أسواق الأسهم بسبب أداء الشركات أو التطورات العالمية، فمن غير المرجح أن تنخفض أسعار العقارات بين عشية وضحاها، كما أن التقلبات اليومية في الأسعار خفيفة. على سبيل المثال، حتى في حالة حدوث صدمة اقتصادية كبيرة أو فضيحة كبرى للشركات، فإن رد الفعل ليس فورياً كما هو الحال مع أسعار الأسهم، وفي حالة تأجير العقارات، لا يختفي دخل الإيجار الشهري على الفور. بدلاً من ذلك، فإن العقارات جذابة باعتبارها "أصلاً دفاعياً"، حيث تستمر في توليد قدر معين من القيمة والدخل حتى أثناء فترات الانكماش الاقتصادي. وبالإضافة إلى ذلك، عندما ترتفع أسعار الأراضي والإيجارات بما يتماشى مع التضخم، لن تنخفض قيمة العقار بالقيمة الحقيقية، بل يمكن أن تزيد القيمة الإجمالية للأصل. وبهذه الطريقة، فإن الاحتفاظ بالعقارات هو نوع من التحوط من المخاطر يحمي الأصول من التضخم ويخفف من مخاطر تقلبات السوق. يدرك العديد من المستثمرين أنه، من منظور طويل الأجل، فإن استبدال الأصول الحقيقية مثل العقارات بأصول حقيقية أكثر فعالية لحماية الأصول من الاستمرار في الاحتفاظ بمبالغ نقدية كبيرة.

استخدام العقارات كاستراتيجية للتوريث وخلافة الأعمال التجارية

يمكن أن تكون العقارات أيضاً أداة مفيدة في نقل الأصول إلى الجيل التالي. من حيث مقاييس الميراث، يتم تقييم النقد والأسهم المدرجة في البورصة بنسبة 100% من قيمتها السوقية من حيث تقييم الميراث، في حين يتم تقييم العقارات بمعدل أقل من القيمة الفعلية لأنها تستند إلى أسعار الأراضي على الطريق وقيم تقييم ضريبة العقارات.

من وجهة نظر صاحب العمل، يمكن أيضاً استخدام العقارات كاستراتيجية لتعاقب الأعمال. قد تؤدي التقييمات المرتفعة لأسهم الشركة وأصول الأعمال إلى عبء ضريبي كبير على الميراث والهدايا عند نقل الأسهم إلى الورثة أو توريثها. ولذلك، إذا قامت شركة أو فرد بشراء عقارات قبل توريث الأعمال ودمجها في هيكل الأصول، فمن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى خفض القيمة المقدرة للأصول ككل. من خلال استبدال النقد والودائع بالعقارات، قد ينخفض تقييم حصة مالك الشركة (صافي تقييم الأصول)، مما يؤدي إلى انخفاض العبء الضريبي في وقت الخلافة. وبالإضافة إلى ذلك، هناك نظام يسمى "استثناء قطعة أرض المباني الصغيرة"، والذي يمكن تطبيقه إذا تم استيفاء متطلبات معينة. وهو نظام تفضيلي يسمح بتخفيض بنسبة 50-80% من القيمة المقدرة للأراضي المستخدمة لأغراض تجارية أو سكنية عند توريثها، وهو نظام يستحق النظر فيه بالنسبة للأفراد الأكثر ثراءً الذين يمتلكون عدداً كبيراً من الأصول. على سبيل المثال، إذا كانت الأرض مستخدمة كعقار للإيجار مسبقًا، فستكون مؤهلة للحصول على استثناء خاص كأرض سكنية للأعمال التجارية للقرض عند حدوث الميراث، مما قد يكون له تأثير كبير في توفير الضرائب.

وبهذه الطريقة، تُعد العقارات وسيلة فعالة للغاية للتحضير للميراث المستقبلي وخلافة الأعمال التجارية. من خلال تحويل الأصول إلى عقارات قبل الوفاة، لا يمكن فقط تركها كأصول مادية لتوريثها لأفراد العائلة، بل يمكن أيضاً توريثها بسلاسة مع انخفاض قيمة ضريبة الميراث المقدرة. في الواقع، يقوم العديد من الأثرياء الذين يستثمرون في العقارات بشراء العقارات بهدف الحفاظ على الأصول وضمان انتقالها بسلاسة إلى الجيل التالي. إن التوريث والتوريث مجال يتطلب معرفة متخصصة، ولكن من خلال دمج العقارات بمهارة، يمكن التحكم في العبء الضريبي والمخاطر، ويمكن نقل الأصول المهمة إلى الجيل التالي مع حمايتها في الوقت نفسه.

الخلاصة.

كما هو موضح أعلاه، يتم اختيار الاستثمار العقاري لمجموعة واسعة من الأسباب، بما في ذلك فعاليته في بناء الأصول، ومزايا التوفير الضريبي، والقدرة على كسب كل من الدخل والمكاسب الرأسمالية، وتأثيرات تنويع الأصول، ووظائف الحماية من التضخم والتحوط من المخاطر، وفائدته كاستراتيجية للتوريث وتوريث الأعمال. وكما ذكرنا في كل قسم من هذه الأقسام، لا يقتصر الاستثمار العقاري على السعي وراء الربح فحسب، بل يتمتع أيضاً بجاذبية كبيرة من حيث أنه يمكن أن يعمل كوسيلة شاملة لحماية الأصول ورعايتها وتوريثها للجيل القادم. لا يقتصر الأمر على الأفراد ذوي الملاءة المالية العالية فحسب، بل من المهم للغاية إدراج العقارات في بناء محفظة الأصول مع التطلع إلى المستقبل.

وبالطبع، هناك بعض النقاط التي يجب وضعها في الاعتبار عند الاستثمار في العقارات، مثل السيولة العقارية ومتاعب الإدارة ومخاطر الإدارة. ومع ذلك، يمكن السيطرة على هذه المخاطر بشكل كافٍ إذا تم اختيار العقارات المناسبة وإدارتها بمشورة الخبراء. من من منظور طويل الأجل، يمكن أن يكون الاستثمار العقاري خياراً قوياً لإدارة أصول قوية ومتنوعة. نأمل أن تحقق أقصى استفادة من المزايا المتعددة الأوجه للعقارات وفقاً لحجم أصولك وأهدافك الاستثمارية.