日本租賃管理相關法規指南｜借地借家法、原狀回復、安全網法

在日本租賃不動產市場中，房東（出租人）與承租人之間的契約及管理業務受到各種法律與指引的規範。本文針對不動產投資者、房東及管理公司，全面解說租賃管理相關的主要法規。

本文將整理借地借家法所規定的契約形態差異及續約、解除規則、租賃契約的義務與責任、退租時的原狀回復指引，以及房東與管理公司的法定義務（入住者應對、設備管理、個人資訊保護等）。

此外，本文還將探討針對高齡者、外國人及低收入者的支援措施——住宅安全網法，以及近年法規修正動向與數位轉型（DX）影響下的未來展望。

借地借家法概要（契約種類、續約與解除規則）

日本的租賃契約主要受借地借家法（平成3年法律第90號）規範，建物租賃大致分為兩種契約形態：一是普通借家契約，二是定期借家契約。不同契約形態下，契約期間、續約規則及解除條件各有差異，對房東與承租人雙方的權利義務影響深遠。

普通借家契約（一般租賃契約）：契約期間規定為1年以上（若期間設定不足1年，視為無固定期限契約），契約期滿原則上自動續約。日本住宅租賃通常以2年契約為主，借地借家法對房東單方拒絕續約或中途解約有嚴格限制。房東若欲終止契約，須有正當事由（借地借家法第28條），且必須在期滿前1年至6個月之間提出不續約通知。所謂正當事由，係綜合考量房東與承租人各自使用建物的必要性、租賃經過、搬遷補償金提供等諸多情事加以判斷，僅憑房東個人方便並不被認可。實務上，例如房東本人或親屬有居住需求時，可能構成正當事由，但仍需兼顧對承租人生活的影響，公平判斷。普通借家契約對承租人保護相當充分，房東拒絕續約或解約殊為困難。契約期間中，房東若欲申請解約同樣需具備正當事由；承租人中途解約則依租賃契約及民法規定，通常須提前1至2個月通知。
定期借家契約（定期建物租賃契約）：預先約定契約期間，期滿後契約確定終止，無自動續約，如需繼續租賃須重新締約。例如2年定期借家契約，2年後契約終止，雙方合意後再行簽訂新約。定期借家契約須依法由房東以書面向承租人說明「本契約不予續約，期滿即終止」（借地借家法第38條）。尤其契約期間在1年以上時，房東必須在期滿前1年至6個月之間通知承租人契約即將終止，以確保承租人有充裕的搬遷準備時間，避免突然契約終止帶來的損害。即便房東怠於通知，事後補發通知後，自通知送達之日起6個月後仍可主張契約終止。定期借家契約無需正當事由即可終止，但房東若不同意續約，承租人期滿後必須搬出，不確定性較高。因此，定期借家契約普遍對承租人較為不利，房東有時會相應降低租金以吸引租客。
實際上，根據國土交通省調查，三大都市圈的租賃契約中，普通借家契約佔95.5%，定期借家契約仍屬少數。不過近年來，因房東本身的考量（未來有自用或重建計畫等），使用定期借家契約的案例也逐漸增加。

綜上，借地借家法下不同契約形態的續約與解除規則各異，普通借家契約尤其著重保護承租人的居住穩定。房東（業主）在無法主動終止契約的前提下，應做好長期經營規劃。承租人若為定期借家契約，則須充分了解期滿須退租的風險。締約時，雙方應確認契約書種類（普通借家或定期借家），並掌握各自的權利義務。

租賃契約的義務與責任（房東、管理公司及承租人的義務）

租賃契約中，出租人（房東）與承租人均負有法定義務與責任。受房東委託管理物業的租賃管理公司，亦依契約及法律承擔重要職責。以下整理各方的主要義務：

房東（出租人）的義務：房東有義務在契約期間內，使承租人得以依約使用收益契約物件（民法第601條）。具體而言，應以適當狀態交付物件，並於其後承擔進行租賃物使用收益所必要的修繕義務（民法第606條第1項）。例如漏雨或給排水設備故障等非承租人責任的問題發生時，房東必須迅速修繕。房東亦被認定負有善良管理人的注意義務（善管注意義務），雖非明文規定，但判例認為房東在建物管理上亦負相當程度的注意義務。若修繕需求係因承租人故意或過失所致，則不在房東修繕義務範圍之內（民法第606條但書）。契約期間中，房東依契約附隨義務，有時須承擔排除妨害義務（處理鄰里糾紛等）及設備維護義務。契約終止、承租人騰空後，房東須進行保證金結算，扣除承租人欠繳租金及原狀回復費用後，餘額應予退還，房東不得無故扣押（詳見後述原狀回復指引）。契約期間中，房東亦不得不當侵害承租人權利，例如無正當理由擅自進入或無故停止供水、供電等，均可能構成權利濫用。契約續約或條件變更時，應依借地借家法等法令妥善辦理。
承租人（租客、房客）的義務：承租人負有按期繳納租金的義務，此為使用收益契約物件的對價。若持續欠繳，房東可依法解除契約（民法第541條催告解除或行使解除權）或提起騰空訴訟，最嚴重者將被強制驅離，故按時繳租是承租人的基本義務。承租人亦應依用途遵守義務（依契約規定的用途與目的），以善良管理人的注意義務占有及保管物件（類推民法第400條受託人注意義務）。例如，租賃住宅禁止飼養寵物者，即不得飼養；不得製造噪音騷擾鄰居等，均屬承租人應遵守的契約義務。承租人負有原狀回復義務（退租時恢復借用初始狀態的義務），超出正常生活損耗的損壞須自行負擔修繕費用（詳見後述）。房東欲進行必要修繕時，承租人不得無故拒絕（民法第606條第2項）。此外，承租人不得擅自轉租（再出租）或變更用途，違者構成契約違反，可能成為解除契約事由（違反借地借家法或債務不履行）。承租人若欲中途解約，應依契約及法律規定程序（通常須提前一定期間通知）辦理。若訂立契約時有保證人，承租人亦有責任履行義務，以免保證人受到牽連。
管理公司的義務（租賃住宅管理業者的義務）：房東將物件管理委託予不動產管理公司時，管理公司依契約及業務委託契約代為執行各項業務。2021年6月施行的租賃住宅管理業法（正式名稱：租賃住宅管理業務等適正化相關法律）規定，一定規模（管理戶數200戶以上）的租賃管理業者須向國土交通大臣辦理登記，並明確規範業者應遵守的義務。管理公司負有締約前重要事項說明義務，在簽訂轉租（次租）契約或管理委託契約時，須向房東及承租人詳細說明契約內容、風險及服務項目。轉租業者（包租業者）尤其須遵守禁止誇大廣告及不當勸誘等規定，並有義務向房東提示收支模擬試算。管理公司亦負有財產分別管理義務，須將代為保管的保證金、租金等金錢與自身財產明確區分管理。對房東有定期報告義務，須定期報告物件運營狀況（入住率、收支狀況、投訴處理情況等）。此外，每處事業所須配置至少1名業務管理者（租賃不動產經營管理師等資格者），建立由專業人員統籌管理業務的體制。管理公司在承租人應對方面亦扮演重要角色，包括受理入住者設備故障通報及安排修繕、處理鄰里糾紛諮詢、催告欠租者、辦理退租驗屋及保證金結算等多項實務工作。執行上述業務時，必須遵守相關法規；例如在追討欠租過程中若有違法催收行為，可能觸犯貸金業法等。管理公司有責任對房東與承租人雙方公正、妥善地履行職責。個人資訊保護亦是管理公司的重要義務，須依法妥善管理入住者等個人資料（詳見後述）。

綜上，租賃契約中房東、承租人及管理公司各有應遵守的規則。契約書雖載明各項細節，但其根基在於民法與借地借家法等法律。房東無論自行管理或委託管理公司，均須了解並切實履行法定義務。承租人亦應認識自身不僅享有權利（修繕請求權、續約請求權等），也負有義務（繳租、善管注意義務、原狀回復等）。適切的租賃經營有賴於契約各方的法令遵守意識。

原狀回復指引（保證金結算規則與修繕費用負擔原則）

租賃契約終止、承租人退租時，最容易引發爭議的是原狀回復與保證金結算問題。原狀回復是指承租人退租時將物件恢復至租借初始狀態，其範圍及費用負擔區分過去引發諸多糾紛。對此，國土交通省制定了「原狀回復相關糾紛及指引」，就租賃住宅一般原狀回復的思考方式提出標準（初版2004年，再修訂版2011年）。該指引雖非法律，但作為參考判例及消費者契約法精神所建立的標準規則，在實務上被廣泛引用。

原狀回復指引的基本思考方式在於將承租人應負擔的範圍，區分為「通常使用造成的劣化」與「故意、過失或超出通常使用範圍造成的損耗」。即：

通常使用造成的損耗及自然老化不由承租人負擔（=由房東負擔）。日常生活中產生的自然髒污或劣化（所謂通常損耗），不應由承租人以保證金扣除等方式負擔。具體例如：家具擺放造成的地板或榻榻米凹陷、電視或冰箱背面牆壁與地板的電氣燒焦痕跡、日照造成的壁紙或榻榻米褪色、張貼海報留下的圖釘孔、設備機器達到使用年限而故障等，均視為「承租人通常使用造成的髒污或損耗」。由於這些現象非承租人過失且在日常生活中難以避免，原狀回復費用應由房東負擔。例如採光良好的房間壁紙（日曬）或榻榻米褪色係難以避免的現象，單方面要求承租人負擔全部更換費用，被認為是過重的負擔。

承租人於正常生活中產生的榻榻米變色或家具痕跡等屬通常損耗，承租人無原狀回復義務。指引規定，除非有特別約定明確規定，這些正常居住生活中產生的髒污或損傷應由房東負擔（不從保證金中扣除）。

故意、過失、善管注意義務違反或超出通常使用範圍造成的損耗與毀損，由承租人負擔。反之，因承租人疏失或過失造成的髒污損壞，或超出正常使用範圍的使用方式所導致的損耗，承租人應負擔修繕費用。具體例如：菸草焦油及氣味造成的牆壁天花板汙染、釘孔累累的牆壁（圖釘程度屬通常損耗，但大型釘孔或多數孔洞可能被認定為過失）、飲料潑灑導致地毯嚴重染色、寵物損傷柱子或拉門（即使允許飼養，程度而定）、未經許可擅自改裝或塗裝、因承租人過失引發的黴菌或腐蝕（如疏於通風導致黴菌滋生）等。此類情況，承租人被認定有善管注意義務違反或過失，應從保證金中扣除原狀回復費用，或另行請求補足差額。指引將「原狀回復」定義為「恢復承租人因故意、過失或其他超出通常使用之行為所造成的損耗或毀損」，亦即明確表示通常使用造成的損耗恢復費用不包含在內。

在此基本原則下，原狀回復指引對各種情況下的費用負擔方式均有說明。例如，壁紙髒汙方面，要求承租人負擔因耐用年限屆滿而全面更換的費用被認為過度，應僅限於汙損部分的修補。榻榻米換面方面，通常認定6年後榻榻米價值即已大幅折舊，長年使用後的更換費用不由承租人負擔等考量亦有明示。此外，關於以特別約定令承租人負擔的注意事項，指引指出特約必須明確規定承租人的負擔範圍，且承租人須充分理解其含義並合意。例如「清潔費○○元由承租人負擔」等特約，在被認定有效前，契約時須向承租人明確說明並取得同意。消費者契約法規定，對消費者（承租人）一方性不利的條款可能無效，故特約亦有其限制（判例中亦有將通常損耗亦由承租人負擔的特約認定為無效的案例）。

保證金結算的重要關鍵在於，房東與管理公司應依適當證據進行結算。入住時以照片拍攝並記錄物件狀態（損傷、髒污等），退租時與入住時狀態對比，是預防糾紛的有效方式。有些管理公司採用入住及退租時雙方共同確認清單的方式進行核對。承租人也應在退租前自行檢查室內，了解哪些屬於通常損耗，哪些是自身過失造成的損壞。若對保證金結算有異議，可依指引內容協商，若仍無法達成共識，可向各地消費生活中心或紛爭調解委員會尋求協助。指引（再修訂版）多達173頁，詳盡具體，房東與承租人雙方若能掌握基本要點，大多數糾紛均可預防。

總結而言，原狀回復指引確立了「通常使用造成的劣化由房東負擔、過失等造成的損耗由承租人負擔」的基本原則。保證金本為擔保相關費用而存在，房東不得無故扣押應由其負擔的費用。對房東與管理公司而言，依照指引公平進行保證金結算，是維繫信賴關係的必要條件；承租人也應在締約時及退租時，充分了解自身的負擔範圍。

房東與管理公司的法定義務（入住者應對、設備管理、個人資訊保護）

在租賃經營中，房東（業主）與管理公司依契約及法令承擔多項義務，涵蓋入住者應對、建物設備維護管理，乃至入住者個人隱私保護，責任範圍十分廣泛。以下整理房東與管理公司的主要法定義務。

入住者應對義務（作為出租人的應對）：房東有義務妥善應對，使入住者能安心居住。例如，承租人提出修繕要求時應迅速處理（依前述民法第606條修繕義務），對於噪音、漏水等投訴，須調查原因並採取必要措施。若收到設備故障通報後置之不理，有可能遭承租人請求減租或損害賠償（民法第611條規定租賃物一部滅失等情形下的減租）。對於入住者的詢問與需求，亦有依誠信原則妥善應對的義務。即便委託管理公司，最終責任仍歸屬房東。管理公司作為代表房東面對入住者的第一線，被期待提供24小時緊急應對服務（如夜間漏水等），並作為入住者投訴諮詢的窗口。管理公司的應對品質直接影響入住者滿意度及物件聲譽，因此以專業態度提供迅速且妥善的入住者服務至關重要。近年來，入住者對管理公司提出過度要求（顧客騷擾）的問題也日趨嚴重，無論如何，均應依法令與契約在適當範圍內妥善應對。
建物與設備維護管理義務：房東作為建物所有人，負有依法令及安全標準維持建物設備的義務。具體而言，須依建築基準法、消防法等法令實施設備定期檢查與維護（如消防設備年度點檢、防火管理），並適時修繕劣化部位。電梯及給排水泵等設備應委託專業業者定期點檢。租賃住宅中常見的設備故障（熱水器故障、冷氣故障、排水管堵塞等），除非係承租人故意或過失所致，原則上由房東負擔修繕費用。尤其冷氣與熱水器屬於生活基礎設施，故障後若遲遲不處理，將嚴重影響承租人日常生活，須儘速應對。若房東怠於維護設備，承租人在法律上有權自費修繕並向房東請求費用償還（民法第608條：租賃人義務不履行時，承租人的費用償還請求）。此外，建物定期清潔、除蟲，以及共用部分管理（如入口大廳或走廊照明管理等）亦屬房東的責任範圍。委託管理公司時，應在管理委託契約中明確規定業務範圍，並要求其定期報告執行情況。租賃住宅管理業法明文規定，管理公司須向房東定期報告，使物件維護管理狀況及收支情形透明化，有助於降低物件疏於管理的風險。亦即，法制度上已要求管理公司對房東負有報告與說明義務，房東因此更易掌握管理狀況。房東本人亦應確認物件法定點檢的實施情況，並主動規劃資金籌措及修繕計畫，積極參與管理。
個人資訊保護義務：租賃管理業務中會處理入住申請書、契約書、戶籍謄本、保證人資料等大量個人資訊。無論房東自行管理或由管理公司負責，均須遵守個人資訊保護法（平成15年法律第57號）及其他相關法令。管理公司尤其因蓄積不特定多數入住者資訊，依法作為個人資訊處理業者，負有採取安全管理措施的法律責任。具體而言，收集入住者及房東的姓名、地址、聯絡方式、工作單位等個人資訊時，須明示利用目的，並以合法、公正的方式取得。取得的資訊應採取存取限制、加密等安全管理措施嚴格保管，防止非法存取及資訊外洩。當事人若提出揭露請求、更正請求、停止利用請求等，應依法定程序迅速應對。原則上禁止未經本人同意擅自提供個人資料予第三方（個人資訊保護法第27條等），如需提供，須確認已取得本人同意或符合法令例外情事。例如，將入住者資訊提供予房租保證公司，或將欠租者資訊提供予催收業者時，均須依契約書的同意條款及法令規定辦理。近年租賃契約電子化及雲端管理日益普及，網路安全防護的重要性也與日俱增。萬一發生資訊外洩，管理公司或房東有責任迅速通知當事人，並說明影響範圍及防範再發措施。2022年個人資訊保護法修正強化了外洩時的報告與通知義務，一定規模以上的外洩事件須向個人資訊保護委員會報告。租賃管理相關的個人資訊指引亦已公告，管理公司須透過員工教育及內部規程整備，建立完善體制。總之，保護入住者個人隱私既是法令義務，也是可信賴租賃經營的基礎。個人資訊管理不當引發的糾紛可能發展為訴訟或行政處分，房東與管理公司必須格外謹慎。

綜上，房東與管理公司在入住者應對、建物管理及個人資訊管理等方面，負有多面向的法定義務。租賃經營不僅是單純出租物件，更具備一種「服務業」的面向，法令遵守與客戶（入住者）滿意度的兼顧至關重要。近年隨著租賃住宅管理業法施行，業界整體治理持續強化，惡劣的管理與怠慢的應對正逐步獲得改善。房東在委託可靠管理公司的同時，自身也須了解基本法定義務。對入住者而言，管理完善的物件讓人能安心長住，也使房東的租賃經營得以穩定。法定義務的履行不僅是預防糾紛，更是租賃經營順暢運作的基石。

住宅安全網法（高齡者、外國人及低收入者的住宅支援）

近年來，日本因少子高齡化及貧富差距擴大，「在確保住宅方面特別需要關照的人們」問題日益受到關注。高齡者、身障者、外國人、低收入者、育兒家庭及受災者等，在民間租賃住宅市場中難以尋得住所的人們，統稱為住宅確保需配慮者。為支援這些人的住宅確保而制定的法律，即住宅安全網法（正式名稱：住宅確保需配慮者順利入住租賃住宅的登記等及促進相關法律）。

住宅安全網法概要：2017年施行的本法，旨在建立制度，增加即使是住宅確保需配慮者也能安心入住的租賃住宅。具體而言，租賃住宅業主可將自有物件以「可接受需配慮者入住的住宅」向行政機關辦理登記。登記住宅將刊登於都道府縣等公開資料庫，提供資訊予有住宅需求的高齡者等。此外，當登記住宅有需配慮者入住時，亦提供相應支援措施。例如，針對消除門檻落差或安裝扶手等高齡者適用的改裝費補助、房租設定低廉時的房租減額補助、民間房租債務保證費補助（保證公司利用補助）等，國家與地方公共團體協力提供經濟支援的架構。此外，地區設置的居住支援協議會及NPO等居住支援法人，負責入住希望者與業主的媒合、見守支援及入住中的生活支援，相關體制亦持續完善。

此制度的背景，在於過去曾存在拒絕高齡者入住等社會問題。一般而言，房東側往往因「高齡獨居入住者若在室內孤獨死亡如何處置」、「外國人入住者的語言障礙與文化差異如何應對」、「領取生活保護者是否有欠租風險」等疑慮，而傾向婉拒租予此類對象。根據國土交通省資料，仍有約兩成房東表示曾有拒絕高齡者入住的經驗。住宅安全網法旨在緩解房東與承租人雙方的這些疑慮，目標是確保「人人都能安心居住的住所」。

住宅安全網制度的主要三大支柱如下：

安全網住宅登記制度：將民間租賃住宅等不拒絕需配慮者入住的物件向自治體登記並公開的機制。登記時需符合設備、無障礙基準及租金水準等一定要件。登記住宅將獲授予標誌，方便入住希望者查找。
經濟支援措施：針對登記住宅，可向國家及自治體申請改裝費補助、租金低廉化補助及保證費補助等支援。例如，為育兒家庭進行格局改裝，或為生活保護家庭將租金設定低於市場行情時，補助差額或部分費用以減輕業主負擔。
推動居住支援活動：由福祉相關人員及NPO等充實居住支援，提供入住後的見守及糾紛應對等軟性支援。居住支援法人亦負責需配慮者的安全確認、生活諮詢及退租時遺留物處理支援等，發揮降低業主風險的作用。

透過此制度，例如高齡獨居家庭得以更易於入住租賃住宅，出租方也能在獲得支援的情況下安心提供物件，相關環境正逐步完善。法律制定初期登記物件數增長遲緩，近年則逐漸增加。2025年預計進一步修法（詳見後述），支援措施的強化及制度利用促進工作正積極推進。

住宅安全網法2025年修正：政府於2024年通常國會通過本法修正案，預定2025年10月1日施行。修正重點有以下三項：

重點1：整備使房東與需配慮者雙方均能安心的市場環境 – 為促進順利媒合及適當租賃契約，將導入房租債務保證業者的公開認定制度。針對需配慮者欠租風險，國家將認定符合一定標準的保證公司，使房東能安心利用。此外，也包含針對孤獨死等萬一情形的指引整備及促進保險商品開發。
重點2：強化利用居住支援法人等提供的入住中支援 – 為使居住支援法人能更積極地提供入住後見守及生活支援，將遺留物處理等新業務予以明確定位，並提供費用支援及強化與福祉服務的連攜。例如，高齡入住者過世後的房間整理，或失智症惡化引發問題時的應對等，原本房東一人難以應付的情況，將有公共支援介入。
重點3：強化住宅政策與福祉政策的連攜 – 各地區住宅部門與福祉部門協力，整合需配慮者支援的諮詢窗口，並建構見守網絡等地區居住支援體制，以在現場層級掌握並解決課題，支持安全網住宅的持續入住。

修正法施行進程方面，預計2025年夏季前後開始籌備上述認定保證業者制度等相關事宜。此一動向，是邁向超高齡社會的日本迫切需要解決的「住宅安全網」擴充課題的重要進展。對租賃住宅業主而言，過去較為排斥的族群入住也將產生新的選擇機會，有機會作為空屋對策的一環從中獲益。例如，善用補助進行改裝，以無障礙規格的高齡者住宅形式，謀求穩定的租賃經營，亦是值得考慮的策略。

然而，制度的認知不足及業主的心理障礙仍然存在。高齡者入住相關風險（孤獨死等）及生活困難者欠租風險等現實疑慮，尚無法完全消除。因此，國家從軟硬體兩面提供安心保障，包括擴大公共保證及強化見守服務等，推動「想出租」的業主與「需要租屋」的需配慮者之間的橋接。住宅安全網法是銜接社會福祉與不動產租賃的重要法律，今後也將持續因應時勢演進。業主與管理公司應密切關注此領域的動向，審視是否有可運用於自身物件管理的支援措施。