租賃經營火災保險指南｜補償對象、保險種類及選擇要點解說

在經營公寓或套房等租賃物業時，為了以防萬一，有必要加入火災保險。
火災保險顧名思義，容易被認為只是針對火災的保險，但其種類、承保對象及內容各有不同。
本文將說明租賃經營者是否需要加入火災保險，以及承保對象、內容和選擇要點。
同時也會說明加入火災保險的優缺點及注意事項，供租賃經營者參考，重新審視火災保險的選擇。

租賃經營中的火災保險是什麼？

在經營公寓或套房等租賃物業時，您可能會想知道是否需要加入火災保險。
租賃物業的入住者為了保護各自的家財會加入火災保險，而經營者本身為了保護租賃物業及公共部分，通常也會加入火災保險。
即使是同樣的火災保險，租賃經營者與入住者所受保障的範圍也不同。
租賃經營者加入火災保險後，除了火災之外，還可獲得颱風、水災等自然災害以及盜竊、水管漏水等損害的賠償。
基本上，保障建築物的火災保險由租賃經營者加入，保障家財的火災保險由入住者加入。
法律上並無義務，不加入也不成問題，但因為常被設為加入條件，了解火災保險的內容將會非常有用。

火災保險的種類

可以理解到火災保險對租賃經營者和入住者都是必要的保險。
以下說明火災保險的種類。

住宅火災保險

住宅火災保險是包含最基本承保內容的保險。
承保對象為僅供居住的建築物及建築物內的家財。
承保對象可從僅限建築物、僅限家財、建築物與家財兩者中選擇。
由於承保範圍有限，保費相對較低。
承保範圍包括火災、雷擊、爆炸、破裂、風災、雪災、雹災。

住宅綜合保險

住宅綜合保險與住宅火災保險相比，承保範圍更廣。
承保對象為僅供居住的建築物及建築物內的家財。
承保對象可從僅限建築物、僅限家財、建築物與家財兩者中選擇，這點與住宅火災保險相同。
但由於承保範圍更廣，可根據風險提供相應的保障，不過保費相較住宅火災保險偏高。
承保範圍包括火災、雷擊、爆炸、破裂、風災、雪災、雹災、水管漏水、洪水、室內淹水、物體墜落、碰撞、飛來物、騷亂、集體行動、勞資糾紛、水災、盜竊。

普通火災保險

普通火災保險與住宅火災保險及住宅綜合保險不同。
承保對象為建築物及其容納動產，因此適用於住商混合建築、商店、辦公室、倉庫、工廠等，以及建築物內的商品、產品、設備、器具、設施。
適用對象為包含商店的一般物業，而非純居住用途。
承保範圍包括火災、雷擊、爆炸、破裂、風災、雪災、雹災。

不只是自然災害？火災保險的承保對象

如上所述，火災保險的承保對象不僅限於火災。
火災保險不僅能承保火災以外的災害，保險公司的方案不同，承保範圍也會有很大差異。
此外，可以只附加需要的部分，因此自由度也很高。
這與近年來嚴重自然災害頻繁發生的背景密切相關。
今後無法否認仍可能發生意料之外的災害，建議重新審視火災保險的承保內容。
以下說明火災保險的承保對象，了解內容後選擇適合的保險。

自然災害

火災保險承保的自然災害包括雷擊引起的火災或損害、颱風造成的風災、洪水引起的水害、大雪造成的雪災等。
每年因颱風和豪雨災害，支付了大量的火災保險理賠。
由於這種情況，保險也在擴大承保範圍，應對無法預測的自然災害，需要充實火災保險的內容。
在火災保險的自然災害項目中，直接因雷擊引起的火災可獲賠償，因雷擊導致電器損壞、附近電線桿遭雷擊而受損的情況也在承保範圍內。
即使是颱風影響產生的雷擊，也屬於雷擊賠償的對象。
此外，颱風吹飛招牌導致玻璃破損、屋頂瓦片飛落造成外牆損壞、附近河川氾濫導致浸水、因颱風造成的土石流等，也在承保範圍內。
大雪導致建築物倒塌、屋頂脫落、排水槽折斷等情況，有時也可適用火災保險。

破裂・爆炸

火災保險承保的破裂和爆炸，適用於噴霧罐或卡式爐爆炸導致家財受損的情況。
煤氣洩漏點火引發爆炸導致家財損壞、部分破損等均屬承保範圍。
煤氣洩漏引起的火災則歸類為火災事故處理。

盜竊

不僅是自然災害，盜竊或竊盜被害也可適用火災保險。
很多人認為因為不是火災所以不在承保範圍內，但即使是盜竊未遂也屬於承保對象。
遭小偷入侵時窗戶玻璃被打破、放在院內的自行車鎖和柱子被折斷等情況也屬於承保範圍。
但是，對於高價藝術品或貴金屬，有時可能不在承保範圍內，請注意。

水管漏水

在火災保險中，水管漏水造成的損害也在承保範圍內。
供排水設施故障或缺陷引起的漏水，在公寓的情況下，因樓上住戶漏水導致牆壁或天花板受損的情況也在承保範圍內。
此外，如果家用電器如微波爐或電視因漏水受損，這些也可作為受損物品獲得賠償。
關於漏水需要注意的是，它與雨水滲漏不同。
如果因老化等原因造成的雨水滲漏而受損，由於無法認定是事故原因，可能無法承保損害賠償。

其他

火災保險也承保從建築物外部飛來或墜落的物體造成的碰撞、接觸、倒塌等損害。
車輛積載物飛落、飛來物撞擊導致外牆損壞、汽車衝入自宅等情況也在承保範圍內。
雖然不是經常發生的事，但火災保險有時也承保此類損害。
承保範圍可自行選擇，考慮各種情況進行選擇，緊急情況下也能安心。

加入火災保險並非義務

雖然火災保險能對許多情況提供保障，但也有人認為「不會發生火災」、「感受不到加入火災保險的好處」。
結論而言，加入火災保險並非義務，如果認為沒有必要加入，那也沒有問題。
但是，在購買公寓或套房成為租賃經營者時，向金融機構申請融資的情況下，有時會將加入火災保險設為必要條件。
另外，在租借租賃物業時，租賃經營者或房地產公司有時也會將加入火災保險設為條件，雖然雙方都沒有加入義務，但加入已成為一種慣例。
特別是租賃經營者，僅靠火災保險就可能面臨災害損害賠償、入住者造成的污損或破損等意外風險。
能夠承保此類突發風險的就是火災保險，因此加入可應對各種風險。
主要風險包括以下內容。

・因火災或自然災害造成事故的受傷風險
・因火災或自然災害等造成物業損壞的風險
・入住者引起火災或漏水的賠償風險
・入住者死亡造成的事故物件風險

在公寓或套房等租賃物業發生火災時，不僅是起火的房間，住在建築物內的人和建築物本身可能延燒造成重大損害。
這場火災也可能蔓延至附近的住宅。
相反，也可能因周圍住宅的火勢蔓延至自己的物業，導致全棟燒毀。
日本有《失火責任法》，即使因鄰居火災而導致自己的建築物失火，在沒有重大過失的情況下，也無法要求起火方賠償或補償。
也就是說，除非是玩火或在床上吸菸等可判斷存在火災風險的過失，否則即使因他人失火而導致建築物燃燒，也無法向對方請求損害賠償。
即使成為租賃經營者，配備了完善的設施和消防功能，也可能因附近的失火或入住者失火而受損，而且對於他人失火，沒有人會為您提供賠償。
因此，為了保護作為資產的不動產，有必要加入火災保險。

另一方面，入住者方面加入火災保險也非常重要。
雖然可能認為租賃經營者已為建築物投保，個人沒有必要加入，但在租賃住宅中發生火災時，不僅可能涉及《失火責任法》，還會產生恢復原狀義務，並可能承擔損害賠償責任。
大多數租賃合約中都有關於恢復原狀的記載，內容是在退租前將租借的房間恢復原狀後再退租。
如果將房間全部燒毀，由於負有恢復原狀義務，必須在退租前將其恢復原狀。
如果被判定無法履行恢復原狀義務，則構成合約債務不履行，將被追究賠償責任。
損害賠償金額預計會相當高額，因此加入火災保險以備不時之需將成為必要。
加入時，確認承保對象、範圍和期間非常重要。

加入火災保險的優缺點

對租賃經營者和入住者雙方都有好處的火災保險，但在加入方面也有感覺是缺點的部分。
以下說明加入的優點和缺點。

優點

・可應對萬一的風險
加入火災保險的首要原因是應對風險。
火災保險在租賃經營者和入住者各自受到損害時，都可以獲得賠償。
在無法預測的洪水或颱風等自然災害中，建築物整體或公共部分受到損害時，可透過所加入的火災保險獲得賠償。
此外，如果遭受附近住宅火災蔓延的情況，同樣地，如果失火者沒有過失，也無法請求損害賠償。
但是，如果租賃經營者本身有火災保險，就可以獲得賠償。
在自然災害頻繁的日本，投保火災保險可應對萬一的風險。

・成為融資條件
火災保險不僅僅是保護建築物。
在購置土地或建設公寓等租賃物業時，向銀行申請融資的條件中，有時會將加入火災保險設為必要條件。
這是因為如果在災害等情況下失去租賃物業，不僅只剩下債務，入住者中斷導致收入消失，還款可能性也會大幅降低。
但是，如果加入了火災保險，在公寓重建或修繕期間也有租金補償，不存在無法還款的風險。
基於這樣的理由，這常常成為融資條件。

・可透過特約彌補不安的部分
火災保險有標準型，也可透過附加特約覆蓋各種部分。
可以擴大承保範圍和對象，附加特約可提供全面保障。

缺點

・保費高
火災保險雖然能覆蓋許多風險，但另一方面，保費高也讓人感到是一個缺點。
近幾年，火災保險和地震保險的保費已上漲超過10%，在預測未來將發生大地震的地區，甚至有上漲近50%的情況。
在此基礎上附加許多特約，與以往的火災保險相比費用將相當高昂。

・地震保險沒有長期合約
以前火災保險最長可簽訂36年的長期合約，但目前新合約最長為10年，無法簽訂長期合約。
此外，地震保險從2022年1月起改為最長5年，實質負擔預計將增加。
火災保險縮短為短期合約，將導致運營成本增加。

・計算複雜
公寓等租賃經營者對火災保險感到不便的地方，除了費用之外，保費的計算複雜也是原因之一。
決定火災保費的機制，會因建築物的種類和材質、承保內容和期間等而有所不同。
由於無法簽訂長期合約，每次申請時都必須計算建築物的評估額，這也容易讓人感到不便。

火災保險的行情

在選擇火災保險時，許多租賃經營者關心的可能是「費用」。
但是，據說很難估算針對租賃經營者的火災保費行情。
其原因在於保費由詳細條件決定。
火災保險根據以下條件決定保費。

・建築物結構
・建築物屋齡
・戶數
・總樓地板面積
・地點
・租金收入
・合約期間
・承保內容

關於建築物結構，依大廈結構、耐火結構、非耐火結構三種類型，保費也有所不同。
關於地點，由於災害風險不同，即使是相似的物業，各都道府縣的保費也會有差異。
近年來，根據災害風險地圖（Hazard Map）來區分保費的趨勢也在形成。
由於這些各種條件和原因，估算行情變得困難。
但如果不了解行情，就會對加入猶豫不決。
至少可以考慮每年約需20萬日圓左右，加上地震保險則每年約需60萬日圓左右。

火災保險選擇要點

以下說明正在進行租賃經營的人在為自有物業選擇火災保險時的要點。

承保對象

火災保險的承保對象可在簽約時選擇。

・僅限建築物
・僅限家財
・建築物與家財兩者

共有這3種選擇，根據承保對象的不同，保費也會有所變化。
一般而言，租賃經營者多選擇「僅限建築物」。
但是，如果經營含家具家電的租賃物業，選擇「建築物與家財兩者」作為承保對象，萬一發生事故時，兩者都可獲得保障。
另外，如果附設自己的自宅或管理員室，選擇「建築物與家財兩者」也更為安心。

承保範圍

在選擇火災保險時，請也注意承保範圍。
光看火災保險這個名稱，容易認為只有火災才能獲得承保，但如上所述，各種事件造成的損害也包含在承保範圍內。
由於生活中難以預料會發生什麼，承保範圍廣泛固然令人安心，但承保範圍越廣，保費也越高，請注意。
但是，在火災保險中，「透過附加特約來覆蓋」是一般做法。
強風等風災造成的損害已逐漸成為標準承保項目，但水災和地震等，如果不自行附加，許多情況下可能無法覆蓋。
如果希望盡量壓低保費，最好去掉不需要的特約。
但萬一發生事故時，將無法獲得賠償。
由於各地區都提供了災害風險地圖，如果物業位於河川氾濫時可能發生室內淹水等水災風險高的地區，建議附加水災補償等，靈活應對。

保險適用期間

在選擇火災保險時，也請確認保險適用期間。
以前最長可簽訂35年合約，但由於災害頻繁發生，2015年修訂為最長10年。
因此，目前火災保險適用期間最短為1年，最長為10年。
選擇1年期的話，每年需要辦理更新手續並支付保費。
10年合約與1年合約相比，保費較為優惠。
但是，合約期間中途無法變更承保對象或範圍，這是其缺點。
保費支付方式有月繳、年繳、一次繳清，其中一次繳清最為優惠。
也有人考慮「一次繳清的話，出售時會不會虧損」。
但是，火災保險可以中途解約。
解約時很可能可以收到退款，所以問題不大。
每年更新的情況下，需要在保險適用期間結束前辦理更新手續。
雖然有些人覺得麻煩，但每次更新都可以減少不必要的承保項目，這是其吸引力所在。
能夠壓低保費、定期重新審視，是很大的優點。
另外，合約期間預計將從目前最長10年改為5年。
同時也預計上調保費，為了不受漲價影響，建議在縮短之前加入或重新審視火災保險。

保費

在決定火災保險時，必須關注承保範圍、承保對象、承保期間等各種要點。
但是，仍有許多租賃經營者在意費用。
這種時候，建議以保費為重點來選擇。
在了解最低限度的承保內容後，選擇保費較低的方案，就能在不花費大量費用的情況下持續租賃經營。
比較各種保險，做好風險應對準備。

為應對風險！附加火災保險特約

自己經營的租賃物業一旦發生火災，除了建築物受損之外，還有其他風險。
如果因火災導致難以入住，將無法獲得租金收入，生活也會大為改變。
建築物外牆倒塌砸到行人，也會產生賠償費用。
為了應對這些風險，必須附加特約繼續經營。

建築物管理賠償責任特約

建築物老化或缺陷造成人員或財物損害時提供賠償的，就是建築物管理賠償責任特約。
依保險公司不同，有時也稱為「設施賠償責任保險」。
適用情況如下。

・外牆脫落砸傷行人時
・外牆脫落砸到汽車或摩托車造成損傷時
・建築物扶手老化，導致入住者發生墜落事故時
・入口損壞，導致絆倒受傷時
・電梯故障發生事故時

這些是舊物件特別需要考慮的風險，為了消除不安，附加特約會更令人放心。
設施賠償責任保險的特點是，保障範圍大而保費低廉。
即使是一棟公寓或套房，保費只需數千日圓的情況也很多，附加起來較為便利。
即使進行了修繕改建，也無法完全排除傷害入住者、行人或財物的可能性。
請設想可能被要求高額損害賠償的情況，考慮是否加入。

租金收入特約

賠償租賃物業因火災等受損時所遭受租金損失的，就是租金收入特約。
加入火災保險後，建築物和家財可獲得賠償。
但是，如果恢復需要一段時間，將難以入住，租金收入也將無法獲得。
如果是貸款購買物業，還可能因還款滯後而無法繼續經營。
為了能夠持續進行租賃經營，這是一項加入後不虧的特約。
租金收入特約在簽約時設定3個月、6個月、12個月等補償期間。
在設定期間內，以損失的租金金額為上限支付保險金。
根據種類不同，如果簽約時空置率在50%以上，有時無法附加，請提前確認。

屋主費用特約

這是一項在自己經營的物業發生死亡事故時，承保清掃、除臭、改裝及遺物整理等費用的特約。
自殺、犯罪死亡、孤獨死等事件的發生並非不可能。
萬一發生時，費用由經營者承擔，進行整理和清掃。
在此期間，空置時間越長，租金收入也越減少。
這種租金損失如果加入了屋主費用特約也可獲得賠償。
日本老齡化社會不斷進展，新聞等媒體也頻繁報導孤獨死相關話題，因此加入這項保險不會有損失。
但請注意，在空置房間內發生的犯罪死亡事故等情況不在承保範圍內。

保險金的領取方式

在加入火災保險時，請提前確認保險金的領取方式。

足額保險

足額保險是指因火災受損的部分直接作為保險金獲得賠償。
雖然有些人覺得這個機制很複雜，但這個系統不僅易於理解，也令人感到安心。
但是，由於承保範圍廣，保費較高是其缺點。

超額保險

保險金額超過保險價額的保險稱為超額保險。
發生火災時，只要有保險金，就能用保險金覆蓋全部損失。
此外，超出的部分將作為應對下次可能發生的事故的準備金儲存起來。
雖然被認為比足額保險更令人安心，但超出的部分在下次事故發生之前不會被支付。

不足額保險

設定的保險金額少於承保對象價值的保險稱為不足額保險。
可能只能收到不足損害金額的賠償，保險無法覆蓋的部分可能需要自費修繕。

關於計算方式

火災保險的支付方式分為「實損補填型」和「比例補填型」兩種。
實損補填型適用於保費與承保物品價值基本相等的情況，損失100萬日圓就可獲得100萬日圓賠償。
比例補填型是指當保險金額低於建築物價格時發生損害，根據「減少的比例」相應削減保險金。
例如，擁有評估額4,000萬日圓的建築物並加入了3,000萬日圓保險的情況下，如果火災造成1,000萬日圓的損害，最多只能領取750萬日圓的保險金。

火災保險的注意事項

最後說明加入火災保險時需要注意的事項。

建築物・地點不同導致行情差異

火災保險的保費因建築物種類、承保範圍和承保內容而有所不同。
雖然承保範圍廣的保險更令人安心，但保費也相應較高，請注意。
如上所述，地點也會影響費用，火災發生頻率高的地方，或火災發生時預計損失擴大風險大的地區，保費往往偏高。
這些地區很難自行判斷，建議向熟悉火災保險的專家或房地產公司諮詢後再考慮加入。
另外，如果正在考慮購買物業進行租賃經營，購買自然災害少的地區或受災風險小地區的物業，可以降低火災保險費用。

保費呈增加趨勢

火災保險承保火災、破裂、爆炸、水災、盜竊等各種損害，但近年來保費呈增加趨勢。
其原因是國內災害頻繁發生。
發生自然災害，建築物受損風險也相應上升。
實際上，損害保險費率計算機構已於2021年6月宣布，將全國平均火災保險參考純率上調10.9%。
關於保費，在最近5年內已經3次上調，2022年10月也預計進一步上調。
由於難以阻止自然災害，今後保費上漲被認為難以避免。
如果想盡量壓低費用，請在保費上調實施前考慮加入火災保險。

總結

本文就租賃經營中火災保險的作用、承保對象、加入的優缺點以及行情和注意事項等各種要點進行了說明。
火災保險不僅承保火災，還承保颱風、水災等各種災害造成的損害，加入後可應對萬一的風險。
雖然有保費高等缺點，但去掉不必要的附加項目後，可以以較低費用獲得保障。
加入火災保險並非義務，但實際發生火災時，必須支付高額費用。
加入能夠承保這些費用的火災保險，就能安心持續進行租賃經營。
請在諮詢房地產公司等專家的同時，選擇適合自己租賃物業的火災保險，致力於安心安全的經營。

關於租賃經營火災保險的常見問題

Q1. 租賃經營者有義務加入火災保險嗎？

法律上沒有加入義務，但如果貸款購買物業，大多數情況下金融機構會要求加入。從風險管理的角度，也強烈建議加入。

Q2. 火災保險承保地震損害嗎？

僅靠火災保險無法承保地震損害。為應對地震造成的損害，需要附加火災保險的地震保險。

Q3. 火災保費的行情大概是多少？

因建築物結構、所在地、承保內容而有所不同，一棟公寓每年3～10萬日圓左右為參考標準。