公寓經營地震對策指南｜耐震性能、耐震等級及地震保險基礎知識

許多人在開始公寓經營時，會在了解各種風險的前提下著手經營。
這些風險中也包含「災害風險」。
日本被稱為「地震大國」，是地震頻發的國家，因此在開始公寓經營之前，應先了解地震帶來的風險及應對方法。
因此，本文將介紹公寓經營中針對地震的應對方法。
內容涵蓋建築物耐震性能及地震保險等相關說明，有意盡量規避地震各種風險的朋友，歡迎參考。

房東應了解的建築物耐震性能與耐震等級

在了解地震風險時，同時了解建築物的耐震性能及耐震等級也十分重要。
了解耐震相關法律及建築結構，在新建或購買公寓時也大有助益。
首先，讓我們來說明耐震相關法律。

何謂建築基準法

耐震相關法律包含「建築基準法」與「住宅品質確保促進等相關法律（品確法）」兩種。
特別是建築基準法，不僅限於耐震，更是規定建築物結構、基地、設備、用途等標準的重要法律。

阪神・淡路大地震造成的建築物受損率

建築基準法最初於1950年制定。
其後於1981年6月修訂，設定了中規模地震（震度5強左右）幾乎不受損，以及大規模地震（震度6強～7左右）不倒塌的建築目標。
新耐震標準制定後14年，即1995年發生了阪神・淡路大地震，許多住宅及建築物倒塌受損。
然而，倒塌建築物大多是依舊耐震標準建造的，依新耐震標準建造的建築物，超過七成未受損或僅有輕微破損。
當然，依新耐震標準建造的建築物中也有中破、大破（倒塌）的情況，但已明確證實可大幅減少災害損失。

2000年6月修訂為現行標準

建築基準法的耐震標準於2000年6月再度修訂。
新標準除要求大規模地震時不得倒塌、崩壞外，亦規定須進行「極限耐力計算」。
極限耐力計算是指計算地震發生時建築物能承受多大地震力的指標。
此外，除地震外，積雪及暴風等外力的承受極限也藉由極限耐力計算得以明確。

何謂品確法

品確法是設立住宅性能表示標準及相應評估制度的法律，旨在保護消費者免受住宅糾紛侵害。

規定三項制度的法律

品確法具體規定了三項制度。

・住宅性能表示制度（住宅性能評估）
・住宅專門糾紛處理體制
・新建住宅瑕疵擔保期間10年義務化

住宅性能表示制度是由第三方評估住宅性能，使消費者易於了解住宅具備何種性能的制度。
評估本身為自願性質，但接受評估可建立「已由第三方進行性能評估」的信賴感。
此外，接受住宅性能評估後，若交屋後發現缺陷瑕疵並與賣方產生糾紛，可委託指定住宅糾紛處理機構進行調解。瑕疵擔保期間10年義務化亦規定，新建住宅10年內發現瑕疵時，必須進行免費修繕等。

品確法中的耐震等級

品確法亦規定了耐震等級。
耐震等級分為1至3級，各級在不易倒塌崩壞程度、不易產生損傷程度及物件種類上各有不同。

・耐震等級1
耐震等級1是符合建築基準法規定耐震性能的基本等級。
雖是最低等級，但並不代表耐震性能弱。
具備震度6強至7的地震也不會倒塌的耐震性能。

・耐震等級2
耐震等級2證明具備超出建築基準法規定耐震性能標準1.25倍的耐震性。
即使發生比等級1能承受的地震強1.25倍的地震，也能降低倒塌風險。
主要作為災害時避難場所的學校、醫院、政府機關等建築，須以等級2以上標準建造。

・耐震等級3
耐震等級3具備超出建築基準法規定耐震性能標準1.5倍的強度。
災害時容易成為救護及復興據點的警察局、消防局等，多以等級3為標準建造。

耐震等級可證明具備高耐震性能，但實際取得等級認證必須接受國土交通省指定的住宅性能評估機構的檢查。
請記得，檢查及申請手續費約需20萬至30萬日圓。

保護公寓免受地震侵害的結構特徵

建築物的耐震性也會因結構差異而受到很大影響。
接下來介紹公寓常見的耐震結構、制震結構及免震結構的特徵。

耐震結構

耐震結構是一般住宅也具備的結構，透過設置斜撐等方式來承受地震震動。
耐震結構不僅能抵禦地震，還能抵抗颱風等強風帶來的震動，且幾乎所有住宅都具備，因此採用耐震結構無需額外費用。
但缺點是雖能承受地震震動，震動仍會直接傳至建築物，每次地震都可能造成損傷加劇。
此外，建築物搖晃也容易導致家具傾倒。

制震結構

制震結構是在牆壁內等處設置制震裝置，藉此吸收並抑制地震震動的結構。
與耐震結構相比，可減輕建築物的搖晃，特別能抑制2樓以上的震動。
抗風性強，且能吸收建築物震動，損傷也較少，是其優點。
但因為在一般建築物上加設制震裝置，建築成本會高於一般水準。
此外，安裝制震裝置時可能產生設計上的限制，需注意。

免震結構

免震結構是在建築物與基礎部分之間設置免震裝置，使地震震動不易直接傳至建築物的結構。
特別有效抑制橫向震動，可大幅減輕建築物損傷。
家具傾倒也能不受樓層影響而大幅抑制。
然而，安裝成本較高，且由於免震裝置設置於底部，較易受強風影響，2樓以上的房間仍可能感受到搖晃。
此外，地盤軟弱時難以設置免震裝置，若想建造免震結構公寓，必須注意土地條件。
另外，與其他結構不同，裝置設置於地板下，因此設置地下室也較為困難。

地震發生後可能出現的問題與應對方法

萬一發生大規模地震，公寓經營可能面臨各種問題。
地震發生後可能出現的問題應如何應對？
以下介紹地震發生後可能出現的問題及其應對方法。

公寓全毀時的租賃契約

若因大規模地震導致所經營的公寓全毀，與入住者的租賃契約將如何處理？
原則上，建築物消失時，無論原因為何，租賃契約均告終止。
租賃契約的目的是出租房間，建築物因全毀而消失，便無法履行此目的。
租賃契約終止，意味著租金也將停止收取。
即使公寓未消失，但因發布避難指示或劃定警戒區域而不得不終止租賃契約，也不得請求租金。
若是自主避難，則可請求全額租金，否則請理解租金亦無法請求。

入住者臨時住所的住宿費

若地震導致公寓受損而暫時無法居住，入住者臨時住所的住宿費應由房東支付嗎？
因自然災害導致暫時無法居住時，不構成房東的故意或過失，因此無義務支付臨時住所的住宿費。
為修繕公寓而需要臨時住所的情況亦同。
雖非法律規定，但部分房東為讓入住者修繕後繼續居住，會支付一定金額的慰問金。

入住者家財受損時的損害賠償義務

地震發生時公寓本身未見受損，但若入住者的家財受損，許多人可能擔心是否有損害賠償義務。
從法律層面來看，房東不需承擔如此大的責任。
入住者加入的家財保險以家財損害為補償對象，因此認為房東無需自行填補。
但視情況而定，不排除被認定為疏於建築物安全管理而遭到損害賠償請求的可能性。

地震引發鄰宅火災延燒至公寓

地震不僅會造成建築物損傷，也提高了火災發生風險。
若地震導致鄰宅起火並延燒至公寓，應如何處理？
此情況下建築物已消失，租賃契約告終止。
須返還押金給入住者並辦理解除契約手續。
此次火災係由地震引發，難以認定鄰宅有重大過失，追究延燒責任也較為困難。
如此一來，將由房東自身加入的火災保險進行補償。

公寓磚牆倒塌造成人員受傷時的責任

公寓用地內設有磚牆，若地震導致磚牆倒塌並造成人員受傷，房東的責任取決於磚牆本身是否存在瑕疵。
基本上，由於磚牆位於公寓用地內，其所有者即房東必須對受害者承擔賠償責任。
但若磚牆的高度或結構本身違反建築基準法，放任此狀態的行政機關將被追究責任。
此外，若房東本人不知曉瑕疵，則建造該磚牆的施工公司應負責任。
但是，即使不知道瑕疵存在，保險適用的可能性也很低。
因此，若公寓用地內設有磚牆，請定期進行檢查及維護，以防地震發生時造成人員受傷。

地震造成的修繕費用由誰負擔？

若公寓因地震受損，修繕費用應由誰負擔？
修繕費用的負擔方，會因建築物受損、家財受損、公寓因地震倒塌等不同情況而有所不同。
讓我們分別依各種情況來看修繕費用由誰負擔。

建築物受損時

地震造成建築物損傷時，基本上由房東負擔修繕費用。
此規定依據民法第606條。
法律規定須進行「必要修繕」，意即使建築物恢復不影響生活的狀態。
此外，僅限於因自然災害不可抗力造成的損傷。
在合約禁止的場所使用暖氣設備導致火災，或在陽台放置易倒植物導致窗玻璃破裂等情況不在此列。
若被認定為入住者有過失，則可能由入住者負責。
萬一發生地震造成損傷，入住者必須立即通知房東。
若未及時聯絡，將無法判斷損傷原因是地震還是其他因素。
請事先與入住者共用聯絡方式，以便能迅速聯絡。

家財受損時

入住者帶入的家財受損時，由入住者自行負擔。
受傷時的醫療費也由入住者負擔。
但是，若家財損傷或受傷的原因被認定為房東所致，則房東必須負擔修繕費及醫療費。
舉例而言，入住者已委託修繕窗戶卻遲遲未修，地震發生後窗戶破裂造成家財損傷，此類情況即屬於此。
若租賃契約時加入的火災保險包含地震保險，可補償生活用家財的損害。
若遭受損害，也請事先告知入住者立即聯絡保險公司。

公寓因地震倒塌時？

基本上公寓均依新耐震標準建造。
符合此標準的話，震度5以下的地震造成破損的可能性較低，震度6強至7的地震也大多能免於倒塌。
即使是更早之前建造的建築物，也有具備相當於新耐震標準性能的情況。
不少建築物已進行補強工程以符合耐震標準。
若持有老舊公寓，請在大規模地震發生前進行補強工程。
即便如此，仍無法完全排除地震倒塌的風險。
公寓倒塌時，由於可提供的住宅消失，租賃契約亦告終止。
即使契約終止，入住者也不得向房東請求損害賠償。
地震是房東也無法預測的事態，因此無法認定房東有過失。

調查公寓災害風險的方法

公寓經營中，災害風險是不可避免的。
因此，有必要事先掌握可能存在的風險並思考應對方案。以下說明調查公寓經營潛在災害風險的方法。

確認災害風險地圖

災害風險地圖（Hazard Map）是記載為預防自然災害損失的避難場所、避難路線及防災設施等資訊的地圖。
有時也會依津波災害風險地圖、洪水災害風險地圖等種類分別提供。
均可於國土交通省或各地方自治體的官方網站上查閱。
災害風險地圖能幫助了解公寓經營面臨多大風險，建議在購買建築物之前盡量查閱。
若購買新土地建造公寓，也可作為選擇低風險地點的參考指標。

確認地震搖晃程度地圖

此外，還有顯示地震發生時搖晃容易程度的「地震搖晃程度地圖」。
即使震度相同，因地盤差異，同一市町村內也有容易搖晃和不易搖晃的地點。
進行公寓經營時，請盡量選擇不易搖晃的區域。
地盤堅固、不易搖晃的土地，有可能降低受損程度。
即便如此仍可能受損，因此也建議考慮地震保險的內容。

諮詢業者

建商及營造廠迄今已建造許多獨棟住宅及公寓等。
許多業者也掌握自家建築物在地震中受損情況的資訊。
因此，請向業者詢問過去地震造成的損害狀況。
了解計劃建造公寓地區的災害案例，將有助於制定防災對策。

公寓經營應加入地震保險嗎？

進行公寓經營時，不少房東會猶豫是否加入地震保險。
日本雖是地震大國，但造成重大損害的震動每隔數年才發生一次。
因此才會猶豫是否加入地震保險。
以下針對公寓經營是否應加入地震保險的疑問進行解答。

火災保險能補償地震造成的損害嗎？

地震發生時，有時也會引發火災。
有些人認為發生火災可用火災保險應對。
然而，地震引發的火災或建築物損毀，火災保險是無法理賠的。
未加入地震保險，就無法獲得保險金給付。
此外，地震保險無法單獨加入，這一點也須注意。
只能附加於火災保險，因此建議與火災保險一併加入。

加入地震保險更安心！

同時加入火災保險與地震保險，萬一遭受地震損害也能獲得補償。
僅有火災保險無法涵蓋的部分，為減輕房東負擔，可以說加入是必要的。
日本是地震大國，不知何時會遭受大地震侵害。
事先備妥保障，需要理賠時就不會措手不及。

地震保險的補償內容

地震保險的補償對象為居住用建築物及其內部的家財。
建築物與家財須分別加入。
因此，有僅建築物、僅家財、建築物與家財兩者三種加入方式。
可加入地震保險的建築物，僅限於包含店住併用住宅在內的居住用建築物。
工廠或純辦公室用途的物件不在對象之列。
門、圍牆、儲藏室等可併入建築物契約。
但若僅門或圍牆受損，不在保險金給付對象之列，需特別注意。
建築物內的家財，是指電器產品、家具、衣物、餐具等生活必需的可移動物品。
以搬家時帶走的物品來想像較易理解。
汽車、動植物、現金等不在對象之列。

加入公寓保險前應掌握的重點

加入公寓保險的重點，在於仔細評估契約內容後再加入。
但也有不少情況不清楚哪種保險最合適。
為有此煩惱的房東，以下列舉加入公寓保險前應掌握的三個重點。

補償的災害種類

保險補償的災害種類，是必須確認的重點。
要備妥多大程度的風險保障，會因思考方式而有很大差異。
雖然都希望盡量降低保費，但請選擇能提供最低限度保障的保險。
有水災風險的地區選擇補償水災的保險、沿海地區選擇能應對地震引發海嘯的保險，選擇方式會有所不同。
請對照災害風險地圖，仔細考量需要何種保障後再進行保險選擇。

進一步規避風險的特約

也有提供可規避災害風險特約的保險。
特約內容豐富的保險，可廣泛補償受災時的損失。
租金收入特約是指災害造成長期空置時，補償應得租金收入的保險。
設施賠償特約則可應對強風導致公寓屋頂或牆壁剝落損及鄰宅等意外事態。
公寓經營風險難以避免，請考慮善用特約。

了解保險金的設定方式

加入保險時，了解保險金的設定方式也是重點。
保險金的設定有再調達價額（新價）與時價方式兩種。
再調達價額是考量重新購買與受災物件同等公寓所需金額，來設定保險金的方式。
因此，建築重建或修繕所需資金幾乎都能獲得補償。
另一方面，時價方式是以建造時的價格扣除受災前的折舊後給付保險金。
因此，獲得的金額會少於再調達價額。
僅靠保險無法涵蓋建築重建或修繕所需資金的可能性也較高。
屋齡較長的公寓須特別注意時價方式的保險。

老舊公寓應進行耐震診斷！

若經營老舊公寓，建議進行耐震診斷。
最後說明耐震診斷的必要性及發現瑕疵時的應對方式等。

耐震診斷是義務嗎？

老舊公寓須提示耐震診斷結果及是否已實施診斷。
因此可以說是義務。
必須向入住者進行重要事項說明，自2006年起亦納入是否已進行耐震診斷的說明義務。
因此，應進行耐震診斷。
但此義務以依舊耐震標準建造的物件為對象。
依新耐震標準建造的公寓，被認定在震度6強至7的地震下也不會倒塌。
由於安全性有所差異，依新耐震標準建造的公寓在租賃契約時的重要事項說明中可獲免除。

發現瑕疵時的賠償責任

若地震導致公寓倒塌，可能造成入住者或周邊居民受傷，最壞情況甚至可能死亡。
這是公寓經營中最應避免發生的事態。
發生此類情況時，若物件耐震性不足，房東可能需承擔損害賠償責任。
耐震診斷也能檢查出可能導致公寓倒塌的瑕疵。
越是老舊公寓，發生最壞情況的風險越高，因此應進行耐震診斷。

進行公寓耐震診斷的注意事項

進行公寓耐震診斷時，有幾點須注意。
以下列舉特別應了解的三點注意事項。

委託值得信賴的業者

耐震診斷應委託值得信賴的業者。
向地方自治體完成業者登記的業者、具有耐震診斷及耐震改修技術者等資格員工的業者，以及耐震診斷實績豐富的業者，均可安心委託，值得推薦。
同時符合這三點的業者，更值得信賴。
市面上也有從事詐騙性業務的業者，不可輕信上門推銷業者的說詞。
對方可能會以製造不安的話術施壓，請冷靜判斷委託對象。

準備必要文件

接受耐震診斷時，請不要忘記準備必要文件。
需要準備的文件為設計圖書與竣工檢查合格證。
備妥這些文件，可進行精確度更高的診斷。
也有手邊沒有、無法立即準備的情況。
此時請向公寓所在地的地方自治體或委託建造的建商詢問。

掌握診斷內容

建議事先掌握耐震診斷的內容。
耐震診斷分為預備調查（文件調查）、現場調查及耐震診斷數值計算三個階段。
預備調查由診斷公司確認設計圖書，是判斷耐震性等級的階段。
依等級進行必要部位的調查，並提出概算估價。
現場調查是確認實際狀況，以更精確掌握耐震性而進行的調查。
內容包含目視劣化調查、與圖面核對、用地內外狀況確認及鑿孔檢查。
鑿孔檢查在無結構圖面時進行，用於確認各構件的數量及尺寸。
最後計算耐震性結果，提出綜合評估及所需耐震工程建議。

總結

在公寓經營過程中，遭受地震損害的可能性非常高。
由於可能發生重大震災，有必要做好充分應對準備。
若房東疏於提升公寓耐震性的努力而導致倒塌，不能完全排除造成人員死亡的風險。
如此將可能面臨損害賠償請求。
為防止最壞情況發生，請採取將公寓改建為耐震性建築、加入地震保險等應對措施。
若持有老舊公寓，請不要忘記進行耐震診斷。

公寓經營地震對策常見問題

Q1. 地震保險的保費大約多少？

地震保險費由建築物結構及所在地決定。木造公寓約為火災保險的30～50%為參考基準。

Q2. 應取得耐震等級3嗎？

耐震等級3代表最高的耐震性能，有助於地震保險折扣及增加入住者安心感。新建時值得考慮。

Q3. 地震造成入住者受傷時的責任為何？

若建築物安全管理存在瑕疵，將追究房東責任。定期進行耐震診斷及適當維護保養至關重要。