租賃物件的耐震、免震、制震結構是什麼？各自的特徵及優缺點解說

當地震等災害發生時，若大家所擁有的公寓等出租物件遭到倒塌，房東可能需要承擔相應的損失責任。
並非所有情況都需承擔責任，其中耐震性問題至關重要。
本文將為您介紹出租物件的耐震、免震、制震特徵，以及檢查方法與地震對策的重要性。
出租物件的房東們，不妨參考本文進行確認。

檢查所持物件的耐震性！

建築物依據建築基準法、建築基準法施行令等規定有耐震基準。
若未達到這些基準，便無法取得建築許可。
此外，耐震基準已歷經多次修訂，屋齡較長的建築物可能不符合現行耐震基準。
因此，讓我們來確認目前所持物件的耐震性。

自行檢查的方法

耐震基準有自行確認的方法。
請確認是否符合以下內容。

建築年份

首先，請確認建築年份。
若建築年份早於1981年5月31日，則適用舊耐震基準。
若為1981年6月1日以後，則適用新耐震基準，基本上不存在大問題。
耐震基準是建築基準法對建築物施工及設計能否承受地震等搖晃所作的規定。
舊耐震基準是1950年施行並運用約30年的標準。
該基準要求建築物在預計每10年左右發生一次的中等規模地震（震度5）中不倒塌、不崩壞。
因此，舊耐震基準的住宅並非針對震度5以上的地震進行設計。
這與當時針對大規模地震的耐震技術尚未成熟有關。
另一方面，新耐震基準是以1978年發生的宮城縣外海地震造成巨大損失為契機而制定的。
當時仙台市觀測到震度5，但建築物損壞嚴重，全倒超過1,000棟、半倒超過6,000棟、部分損壞超過125,000棟。
正是由於這場災害的規模之大，促成了新耐震基準的誕生。
若所持物件仍適用舊耐震基準，應盡早進行檢查及修繕等施工。

建築結構

接下來，讓我們了解建築結構。
在建築結構方面，是否超過法定耐用年數是一個重要指標。
法定耐用年數是指固定資產的資產價值消滅前的年數。
各類建築物的耐用年數如下所示。

【耐用年數】

・鋼骨造（骨架材厚度3mm以下）：19年
・鋼骨造（骨架材厚度3～4mm以下）：27年
・鋼骨造（骨架材厚度4mm以上）：34年
・木造：22年
・鋼筋混凝土造：47年

就建築結構而言，結構越堅固年數越長，依序為木造、鋼骨造、鋼筋混凝土造。
但這並不意味著超過此年數後建築物就會崩塌。
這是折舊計算用的耐用年數，可作為參考標準記住即可。

建築狀態

檢查耐震性時，也應掌握建築的狀態。
當然，即便在法定年數內也不能掉以輕心。
即使是相同耐震基準的建築物，因形狀和建材不同，耐震性也會有所差異。
以目視確認建築狀態的方法如下所示。

・柱和牆壁的數量
首先，確認柱和牆壁的數量。
柱和牆壁較多的結構，耐震性也較高。
請確認所持出租物件的柱和牆壁數量。

・是正方形還是長方形
正方形、長方形等形狀相較於其他形狀，耐震性更為優越。
L字型、ㄇ字型、有凹凸的情況，地震發生時因搖晃方式不同，連結部位容易承受較大負擔，損壞風險也會增高。

・結構確認
以牆壁數量確認時，請檢查是壁式結構還是拉門框架結構。
壁式結構是以承重牆支撐建築物的結構。
可以想像成箱子堆疊起來的感覺。
相對而言，多用於低層建築而非高層建築，耐震性也較高。
名稱獨特的拉門框架結構，語源來自德語中表示「框架」的詞彙。
是以垂直的柱和水平方向的梁支撐長方形建築物的結構。
這種結構不需要牆壁，用於鋼筋混凝土造、鋼骨造等建築。

・老朽化確認
作為自行確認的方法，請檢查是否有老朽化的部分。
地板是否下陷、門窗開關是否困難、外牆是否出現裂縫等，也請確認外觀是否有異常。

委託耐震診斷公司

若想精確了解出租物件的耐震性，建議委託可進行耐震診斷的公司。
委託公司可以確認到外行人無法判斷的部分。
但並非任何耐震診斷公司都可以，有幾個選擇標準。

【選擇耐震診斷公司的注意事項】

・已在自治體等登錄為事業者的公司
・具有耐震診斷實績和豐富經驗的公司
・持有耐震診斷或耐震改修技術人員等資格的公司

請盡量選擇符合這三個條件的公司。
特別是對方登門拜訪時，可能因其方便而當場申請診斷，但最好自行確認後選擇令自己信服的公司，以獲得正確的診斷結果。

出租物件的地震對策…現狀如何

如上所述，理想情況是管理出租物件的房東等積極推動耐震化，但現實情況與此相去甚遠。
為何耐震化遲遲未能推進，甚至未予執行呢？

耐震化進展遲緩

在地震等災害頻發的日本，震度6以上的地震時有發生。
全球發生的地震中，約20%的震度6以上地震發生在日本，因此不知何時會遭遇地震等災害。
此外，2011年3月發生的東日本大震災，造成建築物和人員的重大損失，至今記憶猶新。
另外，未來數年內發生大地震的可能性也存在，必須更加重視耐震問題。
然而，目前日本的耐震化進展仍然遲緩。
尤其是出租物件，費用成為一大阻礙，導致耐震化難以推進。

不進行耐震化的原因

不進行耐震化的原因之一，可能是房東對此躊躇不前。
目前有許多老朽化的出租物件，將建築物耐震化需要大量資金。
僅耐震補強的費用就相當高昂，超出房東負擔能力的部分可能導致租金上漲。
租金上漲不僅會給現有住戶帶來負擔，也可能成為退租的原因。
此外，進行耐震化時需要請住戶搬離，工事結束後住戶未必會再回來居住。
施工期間當然沒有租金收入，加上需要資金，這也是進展遲緩的原因。

不進行耐震化的風險是什麼

雖然理解耐震化的重要性，但不進行耐震化可能給房東帶來巨大風險。
實際上，1995年發生的阪神淡路大震災中，大量建築物倒塌，也有許多人被壓在其下。
因為周圍建築物完好無損，唯獨某棟公寓倒塌，犧牲者的遺族曾向房東追究責任的案例也曾發生。
結果，房東被認定負有法律責任的案例不少，可以說不進行耐震化是一個可能改變今後人生的巨大風險。

耐震・免震・制震是什麼？確認各自的特徵！

至此，已說明了耐震的檢查方法及地震對策的現狀。
這裡將重點介紹耐震、免震、制震的特徵等內容。

關於耐震

耐震，顧名思義，是指能夠承受地震搖晃的結構。
這是最普遍的結構，被獨棟住宅、公寓大廈、辦公樓、學校等建築所採用。
地震時，建築物中重量較大的屋頂和地板容易承受力量，需要讓建築物支撐這種搖晃並均衡補強。
地震時，建築物會承受所謂地震力的作用，因此需要在牆壁中加入斜撐，或用金屬件補強接合部，以增強建築物的強度。

關於免震

免震的特徵是，與耐震和制震相比，即使發生大地震也不容易搖晃。
為了讓地震的搖晃難以傳遞到建築物，採用將建築物與地盤分離的結構。
這樣描述可能讓人以為建築物是浮在空中的，但建築物與基礎之間安裝了特殊的免震裝置，通過吸收地震所施加的力量來減少搖晃。
這種免震裝置由吸收搖晃力量的阻尼器、支撐建築物的橡膠隔震器等構成。
免震裝置吸收地震的搖晃，使建築物不易倒塌。

關於制震

制震是在建築物內部吸收地震搖晃的結構。
通過在建築物內部安裝由阻尼器和重錘構成的制震裝置，達到減小地震搖晃的效果。
高層辦公樓、塔式公寓等高層建築，樓層越高搖晃幅度越大，但採用制震結構後，即使在較高樓層也能緩和搖晃幅度。
很多人容易將其與免震混淆，但制震並未將建築物與地盤分離。
地震的搖晃雖然會傳遞到建築物，但制震裝置會將其轉換為熱能釋放，這是其特徵所在。
藉此，即使面對較大搖晃也能縮小，從而降低倒塌風險。

耐震結構出租物件的優缺點

耐震結構完善的出租物件，有哪些優點和缺點呢？

耐震結構的優點

耐震結構的優點在於建築成本較低。
建造建築物時，依據建築基準法需要符合耐震基準。
但若從設計階段就納入，就不會產生額外費用，自然能建成耐震結構的建築物。
此外，耐震結構工期較短也是一大特點。
這是因為它是最廣泛採用的結構，不需要像免震或制震那樣的特殊施工。
工期本身也不需要花費很長時間。
另外，設計上的限制較少，相對能夠進行比較自由的設計，這也是耐震結構的優點。
免震結構存在無法建造地下室、需要確保裝置安裝空間等問題，而耐震結構沒有此類重大設計限制。
但仍可能因補強用的斜撐、耐震牆等而受到限制。
事先確認好，就不會在施工中途遇到困難。

耐震結構的缺點

耐震結構既有優點也有缺點。
耐震與免震不同，並非將建築物與地盤分離的結構，因此地震的搖晃會直接傳遞到建築物，這是其缺點。
依建築物高度不同，震度越大，感受到的搖晃持續時間也越長。
尤其是在高層公寓中，容易出現地震後搖晃遲遲不停的感覺。
此外，若大的搖晃長時間持續傳遞，家具翻倒、物品掉落等二次災害也容易發生。
即使建築物本身未受損，房間內也可能發生家具倒塌導致受傷，或無法行動等情況。
在這種情況下，需要為每件家具安裝防倒固定裝置，盡可能採取對策。
此外，即使建築物堅固，若多次經歷大地震，也可能在局部產生損傷，若此類破損發生在多處或擴大，最壞的情況可能導致倒塌。
發生大地震後，以及多次經歷大搖晃後，務必不可疏忽維護保養等檢查工作。

免震結構出租物件的優缺點

免震結構的物件是抵禦大地震的優良結構之一，但也有缺點。
以下介紹免震結構出租物件的優點和缺點。

免震結構的優點

免震結構的優點包括能減小地震搖晃、有助於防止建築物損傷和二次災害等。

能減小地震搖晃

與耐震和制震物件相比，免震結構的物件是最能抑制地震搖晃的結構。
這是免震結構最大的優點，發揮其優勢，高層辦公樓和高層公寓大廈也多有採用。
免震結構通過將建築物與地盤分離來抑制搖晃。
因此，即使發生大地震，在建築物內感受到的搖晃也會較小。

不易發生建築物損傷

其次是地震不易造成建築物損傷。
地震發生時，建築物內部可能產生肉眼看不見的損傷。
建築物內部的構件和接合部若發生損傷，容易因此產生問題，導致建築物本身的安全性降低。
但是，免震結構的建築物因搖晃較小，肉眼看不見的建築物內部損傷也不易發生。

有助於防止二次災害

地震發生時，搖晃越大，家具和家電等倒塌或損壞的可能性也越高。
地震造成的人員傷亡，大部分來自家具翻倒和落下物等二次災害。
若是免震結構的建築物，搖晃較小，因此也能減少家具翻倒和落下物等造成的損害。
地震發生時，許多人都會擔心大型家具會不會倒下、物品會不會損壞。
對於這樣的人來說，免震結構的出租物件能帶來安心感。

免震結構的缺點

免震結構的缺點包括對縱向搖晃較弱、成本較高、歷史較短等。

對橫向搖晃以外的地震效果有限

免震結構使用了稱為「隔震器」的零件。
通過將橡膠和金屬板交疊，或滾動金屬球，構成對橫向搖晃具有強抵抗力的結構。
但是，由於建築物本身需要在垂直方向上固定以支撐重量，當發生垂直方向的縱向搖晃時，隔震器便無法減輕搖晃。
縱向搖晃據說比橫向搖晃造成的損害較少，但不能說完全不會造成損害，因此要完全消除損害是困難的。

成本較高

與耐震結構和制震結構相比，採用免震結構需要更高的成本。
此外，免震結構的建築物需要定期維護保養，且必須更換免震裝置。
因此，不僅初期費用，運營成本也相應增加，負擔容易變大。

歷史較短且施工公司有限

免震裝置的歷史尚淺，能夠應對免震結構的施工公司也有限。
一般來說，免震裝置所用橡膠的耐用年數為60至80年，但並未完全得到驗證，因此不僅是耐用年數，對技術層面也存在質疑聲音。
施工公司較少，尋找可提供服務的公司時，選擇範圍可能因此縮窄。

制震結構出租物件的優缺點

接下來介紹制震結構出租物件的優點和缺點。

制震結構的優點

制震結構的優點包括對反覆搖晃及颱風等搖晃抵抗力強、成本較低、維護保養簡單等。

對反覆搖晃及颱風搖晃抵抗力強

制震結構與耐震相比，能夠抑制地震發生後初期的搖晃，對反覆搖晃也具有較強的抵抗力。
地震發生後往往會多次產生餘震，多次搖晃可能導致損害擴大。
制震結構不僅對餘震造成的反覆搖晃有效，對強風和颱風等引起的搖晃也具有較強的抵抗力。
若希望不僅抵禦地震，也能抑制強風和颱風的搖晃，制震能發揮充分的效果。

成本較低

其次，建設時成本較低這一點值得一提。
不僅比耐震更能抑制地震損害，對餘震造成的反覆搖晃也具有較強的抵抗力，而且成本較低，相對容易導入，這也是一大優點。
尤其是建設時的成本容易膨脹，能夠稍加抑制對物件所有者來說也很有吸引力。

維護保養簡單

制震結構的物件維護保養相對簡單，依所使用的裝置不同，有許多情況下阻尼器的更換和檢查是不必要的。
需要定期檢查的是使用橡膠阻尼器或油壓式阻尼器的情況。
橡膠阻尼器容易因氣溫而劣化，油壓式阻尼器可能發生漏油，因此需要維護保養。

制震結構的缺點

制震結構的缺點包括並非能抑制搖晃本身、容易受地盤影響，以及效果因安裝位置和數量而有所不同等。

並非能抑制搖晃本身

與免震結構不同，制震結構並不能抑制地震搖晃本身。
制震結構是通過在建築物上安裝阻尼器，使其作為與搖晃方向相反的重錘運動，從而降低振動。
因此，與耐震一樣，容易直接感受到搖晃的衝擊，地震程度越大，建築物受損的可能性也越高。

可能受地盤影響

與耐震相同，制震結構的物件建築物本身也是與地面接觸的方式，因此若地盤較弱，效果可能無法充分發揮。
在地盤軟弱的土地上，即使建造制震結構的出租物件，也可能無法獲得應有的制震效果，直接感受到搖晃。

效果因安裝位置和數量而不同

據說制震結構的效果容易因安裝阻尼器的位置和數量而有所不同。
在制震裝置的安裝上，能夠發揮效果的位置是有限定的，若未安裝在適當位置，效果便難以發揮。
此外，即使位置適當，若阻尼器數量不足，效果也難以顯現。
採用制震結構時，需要甄選擅長安裝阻尼器的施工公司。

耐震・免震・制震，應採用哪種結構？

已介紹了耐震、免震、制震的特徵及優缺點，但究竟應該在出租物件中採用哪種結構呢？
實際上，作為地震對策，並沒有明確的「這就是正確答案」的標準。
無論選擇哪種，都存在優點和缺點，所選的未必就是最佳選擇。
若勉強說的話，關鍵在於您對出租物件的需求是什麼。
在考慮建設出租物件時，會結合目標客群、周邊環境，以及格局和預算等因素選擇最適合的方案。
耐震、免震、制震也是如此，需要結合多種因素進行考量。
最重要的是選擇能夠無疏漏、以正確方法進行施工的公司。

尤其是出租物件，許多住戶將在此居住多年，因此必須打造安心、安全性高的物件。
視情況也可以結合耐震與制震、耐震與免震等，採用多種結構組合。
當然費用會因此增加，但為了打造滿意度高的物件，建造更抗震的物件也是方法之一。
地震無法預測何時何地發生。
打造抗震性強的物件固然重要，但更重要的是為每位住戶營造一個能夠隨時為緊急情況做好準備的居住環境。
地震發生時的避難方法和避難地點等，應在日常生活中有意識地傳達給住戶。

耐震工事與重建…應選擇哪一個？

若出租物件的耐震性存在問題，可能有人正在猶豫是應該進行耐震工事，還是下定決心重建。
這裡介紹進行耐震工事和重建各自的優缺點。

耐震工事的優點

首先，讓我們看看進行耐震工事的優點。

入住率可能提升

實施耐震工事後，因能達到耐震基準，安全性被認定為較高，入住率比以往更高的可能性也大。
耐震性提升後，即使因地震而受災，也能降低人命風險。

可能獲得補助金及減稅

進行耐震工事時，有可能使用自治體實施的補助金制度或稅金減免措施等。
各都道府縣的內容雖有不同，但提供耐震診斷及耐震改修工事費用補助的自治體有很多。
也有許多情況可以獲得固定資產稅和都市計畫稅等的減免，建議事先確認自治體採取了哪些措施。

若考慮未來出售，價格可能提高

若考慮未來出售所持出租物件，進行耐震工事達到基準後，價格有可能比現在更高。
當然，物件價格有隨屋齡增加而下降的趨勢，但是否符合耐震基準有時也會成為一個判斷依據。

耐震工事的缺點

接下來介紹耐震工事的缺點。

成本較高

耐震工事因耐震、免震、制震各有不同特點，但無論如何都需要一定的成本。
雖然可以通過提高租金來回收高額改修費，但租金收入並不會因此急速增加，負擔可能因此變大。

不能保證震災損害不會擴大

即使進行耐震工事，也不能完全抑制震災損害。
若震源較近、搖晃較大，損害擴大的可能性也是存在的。
雖然可以降低人命風險，但不要過於自信。

改修期間可能不得不搬離

視情況，改修期間可能需要請住戶暫時搬離。
若需要暫時借住其他物件，相關手續和應對工作可能耗費精力，因此需要事先向施工公司確認。

重建的優點

那麼，也讓我們看看重建的優點。

租金及入住率容易提升

成為新建物件後，租金可以設定得比原來更高。
屋齡較舊的出租物件難免要降低租金，而一旦降低租金，之後再提高就很困難了。
新建物件空置風險較低，入住率也容易提升。

修繕費可降至最低

重建後物件成為新建，短期內不需要塗裝和設備等修繕費用。
即使因故障等產生修繕費，能夠以最低費用解決也是新建物件特有的優點。

出售時更為有利

與屋齡較舊的物件相比，較新的整潔物件在出售時自然更為有利。
在土地價格的基礎上，能夠獲得較高資產價值評估的正是屋齡較淺的物件。

重建的缺點

接下來介紹重建的缺點。

成本負擔較大

重建所需費用比進行耐震工事更為高昂。
不僅要建造新建築，還需加上舊物件的拆除費用，因此需要結合預算進行考量。

需支付搬遷費用

若舊物件有入住者，重建時必須請其搬離。
在這種情況下，可能會產生搬遷費用，加上重建費用，成本負擔可能大幅增加。

重建期間無法獲得租金收入

理所當然，重建期間租金收入為零，完全無法期待收益。
若依靠租金收入維持生活，若無充足儲蓄，重建本身可能就無法實現。

耐震、免震、制震結構各自都有優點和缺點。
對出租物件進行耐震工事時，不僅需要充分了解優點，也需要了解缺點後再做考量。
但是，無論選擇哪種結構都存在缺點，也必須理解沒有明確標準說哪種最好。
若耐震性存在問題，考慮改修工事的人，請結合預算和價值觀等選擇最適合的方案。

關於出租物件耐震性的常見問答

Q1. 舊耐震基準的物件危險嗎？

1981年5月以前取得建築確認的舊耐震基準物件，無法保證對震度6以上地震的安全性。建議進行耐震診斷並視需要進行補強。

Q2. 耐震補強工事的費用大概是多少？

依建築規模和工法而有所不同，單棟公寓約需100至500萬日圓，公寓大廈有時甚至達數千萬日圓規模。

Q3. 地震導致出租物件倒塌時，房東的責任是？

若明知建築物耐震性存在問題卻置之不理，房東可能因此承擔損害賠償責任。