作为一个重要的大都市，横滨在投资房地产方面具有极具吸引力的市场特征。从东京市中心出发的便捷交通、多样化的地区特色以及正在进行的重建项目，都为横滨提供了稳定的投资环境。
横滨房地产投资市场的一个特别值得注意的特点是 其 便利的交通：作为一个交通枢纽，这里集中了 JR 线、私营铁路和市营地铁，是上班、上学和观光的枢纽。此外，包括港未来区在内的再开发项目 正在 积极进行，预计将提高该地区的价值。另一个投资优势是 该市 作为国际城市的吸引力，其历史可追溯到开港时期。
根据《2024 年横滨房地产市场报告》，部分地区的写字楼空置率正在改善，租金也在逐步恢复。至于住宅房地产，对单间公寓的需求强劲，特别是针对单身家庭，收益率仍略高于东京 23 区。
在考虑投资房地产时，重要的是评估每个地区的特点及其未来发展潜力。本文分析了横滨适合投资的区域，并详细介绍了如何选择房产而不犯错的技巧。
横滨的房地产市场在不同地区呈现出不同的特点和趋势。根据横滨市发布的《地价水平、租金和收益率趋势报告》，主要商业区的情况如下
写字楼空置率
租金趋势
投资收益率：横滨的交易收益率普遍下降，反映出投资者的看涨态度。这是市场回暖和未来增长预期的表现。
横滨市正在进行几个大型重建项目，这些项目对房地产价值产生了重大影响。
港未来 21 区：滨水区的开发最为活跃，高层建筑、酒店和商业设施的建设如火如荼。2024 年，横滨 Symphostage 等大型建筑将竣工，预计新增供应量将达到约 31,000 坪。计划在 2026 年之后继续开发。
横滨站区：车站建筑、商业设施和办公楼的重建工作正在进行，目的是打造一个与 "国际城市门户 "相称的城市。特别是西口地区，由于其高度的便利性和稳定的租金需求，作为一个非常适合投资的地区而备受关注。
关内和八道地区：历史建筑与现代设施并存，该地区的商业和旅游功能都在不断发展。该地区的特点是商业高度集中，因此对单人房的需求很大。
| 区域 | 发展特点 | 投资适宜性 | 预期收益 |
|---|---|---|---|
| 港未来 21 | 侧重于大型新开发项目 | 高（潜力） | 3.5% - 4.5 |
| 横滨站地区 | 重建和功能强化 | 高（稳定性） | 4.0% - 5.0 |
| 关内、八道 | 现有重建和旅游一体化 | 中高 | 4.5% - 5.5 |
| 新横滨 | 加强交通节点 | 中 | 4.5% - 6.0 |
港未来区是横滨最引人注目的投资区域之一。其投资要点如下。
优势：.
注意事项
横滨站周边地区被认为是租赁需求稳定的地区。
优势：.
注意事项
关内和弯道地区既有办公区的特点，又有旅游景点的吸引力。
优势：.
值得注意的是： -租金因区域内的位置而异。
金泽区和八景岛地区位于横滨市的稍外围，具有不同的投资特点。
优势：.
注意事项
选择投资房产的第一步是评估该地区的特点和潜力。
要点：.
成功投资的关键在于准确把握供需平衡。
检查点：.
在选择物业时，必须明确预期租户群体。
检查点：.
在横滨市，单身人士对房产的需求尤其大。虽然横滨市的工作年龄人口（15-64 岁）预计今后会减少，但单身家庭的数量却在增加，租赁需求预计将保持稳定。
收益率计算和收入/支出模拟是投资决策的基础，正确进行收益率计算和收入/支出模拟至 关重要。
表面收益率和实际收益率
| 项目 | 计算方法 | 横滨市平均值 |
|---|---|---|
| 表面收益率 | 年租金收入 ÷ 物业价值 x 100 | 4% - 6.5 |
| 实际收益率 | (年租金收入-支出）÷房产价格 x 100 | 3.0% - 4.5 |
收入/支出模拟要点： 1.
横滨市单间公寓的收益率因地点而异，但一般来说，表面收益率约为 4%-6.5%，实际收益率约为 3.0%-4.5%。收益率明显较高（7% 或更高）的房产可能存在地段或建筑条件方面的问题，因此在华东专栏需要谨慎。
在购买投资物业之前，彻底的尽职调查（详细调查）是防止失误的重要步骤。
检查要点：.
尤其是二手房，最好请专家调查建筑物的抗震性和设施老化情况。因为隐藏的缺陷即使表面上看起来很好，日后也可能显示为重大的维修费用。
横滨的房地产竞争激烈，为了确保稳定的入住率，必须找出房地产的差异化因素。
差异化因素：.
在横滨，安全、IT 环境和存储空间往往对单身人士的房产尤为重要。如果能提供满足这些需求的设施，您的房产就能在竞争房产中脱颖而出。
一个可靠的管理公司对于房地产投资的长期成功至关重要。
选择标准：.
特别是在横滨市这样一个竞争激烈的市场，选择一家熟悉当地特点的管理公司对保持出租率和制定适当的租金非常有利。
案例：在港未来区再开发区域附近的黄金地段购买了一处房产，但实际情况是，大规模的建筑工程造成了长期的噪音问题，导致租户难以招到。
解决方法：.
示例：仅因表面收益率高而购买物业，但实际上物业陈旧，维修成本高，空置期比预期长，导致负现金流。
解决办法：.
示例：购买了以家庭为单位的大型房产，但由于与该地区单身人士较多的特点不符， 难以招到租户，不得不大幅降低租金。
解决办法：.
案例：一位租户看中了一套二手房的外观和低廉的价格，但在入住后发现隔热和隔音存在问题，导致租户多次投诉。这导致了提前驱逐和声誉损失。
解决办法：.
案例研究：在一个案例中，选择管理公司的唯一依据是管理费低廉，但由于与租户的关系不融洽，该公司的声誉受损，导致空置率上升，租金下降。
解决办法：.
以下几点对于在横滨成功进行房地产投资尤为重要
了解区域特点 了解 横滨 各区域的特点和潜力，选择最适合您的投资目标的区域。
分析供需平衡 根据 目前的 空置率和未来的供应计划，选择预期需求稳定的地区和物业。
明确目标群体 明确 租户 目标，选择符合其需求的物业并进行翻新。
适当的收支规划 投资决策应注重实际收益率和长期现金流，而不仅仅是 表面 收益率
彻底的尽职调查 从 法律 、物理和经济角度对物业进行详细调查，以发现隐藏的风险
差异化战略 明确与 竞争 物业的差异点，保持稳定的出租率和合理的租金
建立管理体系 通过与充分了解 当地 特点、高度可靠的管理公司合作，保持并提高资产的长期价值。
横滨房地产投资市场的收益率略高于东京 23 区，而且预计未来的再开发将提高其价值，因此，如果选择合适的房地产，横滨将是一个极具吸引力的投资目的地。特别是，目前有许多面向 2024 年及以后的再开发计划正在进行中，市场的未来潜力备受关注。
为了避免失误并获得稳定的收益，重要的是要根据本文概述的要点做出全面的决定，而不仅仅是 "便宜 "或 "好看"。此外，房产投资应从长远角度出发，注重稳定现金流而非追求短期价格收益的投资策略才是成功之道。
答：最佳区域取决于您的 投资 目标。我们建议您选择收益稳定的横滨站周边地区、未来资产价值增长的港未来地区，以及初始投资少、收益高的关内和八道地区。在所有地区，靠近车站的房产往往需求量大，空置风险低。
答：考虑到 初始 投资以及运营所需的时间和精力，在横滨，公寓单位所有权（尤其是车站附近的单间公寓）是一种更容易入手的投资方式。公寓的表面收益率约为 4-5%，单栋楼房的表面收益率约为 5-7%，但单栋楼房在管理和分散风险方面需要经验。新手投资者一般从公寓开始，积累经验后再转向独栋住宅。
答： 两者 各有利弊。新建物业的初期维修成本较低，也更容易找到租户，但价格较高，收益率较低。二手房往往相对便宜，收益率较高，但必须评估维修成本和空置风险。如果你是新手，新楼盘更容易管理；如果你经验丰富，对物业有独到的眼光，收益率高的二手物业可能更适合你。
答： 主要 区别在于：（1）房价（横滨往往比东京 23 区便宜 20%-30%）；（2）收益率（横滨往往高出 0.2%-0.5%）；（3）租金水平（东京 23 区租金水平较高）；（4）潜力（横滨通过重建有更大的发展空间）。建议您根据自己的投资预算和重要因素做出选择。
答：在 横滨市 ，山丘较多的地区和距离车站步行 15 分钟以上的地区，租赁需求往往特别疲软。此外，一些海滨地区有海啸和风暴潮的风险，而山丘地区则有山体滑坡的风险，因此有必要查看危险地图。此外，靠近工厂或铁路线的房产可能会因噪音问题而失去竞争力。在选址时，必须将这些风险因素考虑在内。