办公室真的不够用吗

「办公室不够用了」。如果要用一句话来描述2025年东京房地产市场，这句话再贴切不过。

根据世邦魏理仕（CBRE）的调查，2025年东京23区新增办公需求将达33至36万坪，创历史最高水平，而新增供给却不足需求量的55%，仅约18万坪。空置率将跌破5%，为新冠疫情以来的最低水平。「找不到可迁入的地址、租金持续攀升」——这样的声音已从企业高管层频频传来。

然而，我们并不将这一局面简单地视为「供需的暂时性错配」。我们认为，这是日本企业经营结构正在发生变化的重要信号。

为何如今对办公室的投资正在增加

新冠疫情期间，远程办公迅速普及，「办公室将变得多余」的讨论甚嚣尘上。事实上，2020至2021年间，许多企业大幅缩减办公面积，空置率显著攀升。那股浪潮究竟去了哪里？

答案很简单。「人与人聚集之所」的价值，关乎的不是生产效率，而是企业文化。当企业真正希望吸引顶尖人才时，在完善远程办公环境的同时，还需要一个能让人心生「我想在这里工作」的真实场所。总部的所在地、楼层的品质、地段的档次——这些都是企业品牌的组成部分，也是在人才竞争中无声传递的信号。

我们每天与超高净值人士及成长型企业的经营者打交道，深感他们对「场所」的执着比以往更为强烈。这不是奢华的话题，而是战略的话题。

供给难以增加，建筑成本高涨固然是原因之一，但问题的根源还要更深一层。建筑业人才短缺、建材采购困难，加之行政审批程序日益复杂——多重因素叠加，形成了「想建却建不了」的结构性困局。

Torch Tower（预计2028年竣工）和NTT日比谷大厦等大型项目，确实将为中长期供给增加做出贡献。然而，它们无法解燃眉之急——2025至2026年的紧张局面。换言之，当前急需办公空间的企业，不应寄望于「等待新楼竣工」，而应务实地思考「如何盘活现有存量」。

从这一视角审视，建龄较长但位置优越、管理良好的物件，其相对价值正在上升，经过翻新改造或用途变更的物件也备受瞩目。在我们管理和中介的房源中，不乏这类「隐藏的优质物件」。

在当前市场环境下，许多分析人士所谈及的风险不外乎「租金上涨」「物件难求」。这是事实。但我们所认为的「真正风险」，却在别处。

那就是——「决策迟缓」。

在供需紧张的市场中，优质物件的成交速度大幅提升。当你还在说「内部研讨中」的时候，其他企业已经拍板、签下合同。像过去那样「对中意的物件慢慢谈上数月」的从容，在当今东京办公室市场已不复存在。

我们对企业经营者的建议是：「将不动产的决策，纳入与经营判断同等的时效要求中」。当前的市场环境已经证明，因惧怕失败而按兵不动，往往是代价最高的选择。

在讨论东京一城独大所导致的办公室短缺时，作为同时在大阪设有据点的我们，希望补充一个视角——大阪・关西地区的重新评估。

2025年大阪・关西世博会、着眼于2030年代的IR（综合度假区）构想，加之关西经济圈整体基础设施的持续完善，大阪办公市场正在稳步发生变化。我们预计，未来在东京难以觅得合适物件的企业，将部分职能迁往大阪・关西的案例还会进一步增加。

凭借东京与大阪的双城布局，我们能够一站式满足客户跨区域的不动产需求。

最后，我们想分享我们最为看重的一个视角。

对企业而言，最重要的资产是人才。为人才创造能够充分发挥潜力的环境，是经营者的责任之一。我们认为，办公室不应被视为「成本」，而应被视为「对人才的投资」。

应届候选人在决定接受录用通知时，办公室的地段与氛围往往会对他们产生影响。越是优秀的人才，越善于从空间中读出企业的「诚意」。总部的格调、办公环境的品质——这些是构成企业品牌的无形资产，也是人力资本经营视角下重要的投资对象。

「将总部设在哪里」，不仅仅是一个不动产问题，更是「希望成为什么样的企业」这一经营哲学的外在表达。我们将作为您的合作伙伴，全力支持您的决策。