在出售不动产时，有两种出售方式可供选择："代理 "和 "购买"。其中，"购买不动产 "是一种适合希望早日确定出售的人的方法。然而，很多人都会有这样的焦虑："购买后会不会低价出售？"然而，很多人也有 "购买后会不会低价出售 "这样的担忧。
在本文中，我们将准确地理解购房的利弊，并解释尽可能得出高估价的要点。根据作为房地产专业人士所积累的经验，对购买市场价格和承包商选择的注意事项，甚至是失败案例和应对措施提供实用的诀窍。
如果您正在考虑购买房产，我们希望您能参考本文，实现满意的交易。
房地产购买是房地产公司直接向卖方购买房产的一种销售方式。与一般的代理销售不同，它没有寻找买主的过程，由于是房地产公司直接购买，因此具有快速、可靠地完成销售的最大特点。
购买房产的最大魅力在于，它可以在短时间内转化为现金，而无需进行销售活动。在时间紧迫的情况下，例如对于那些在偿还贷款方面遇到困难或希望快速出售继承的房地产的人来说，这是一种特别有效的选择。
出售房产有 "购买 "和 "代理 "两种方式，各有特点。请比较下表中的主要区别。
| 比较项目 | 购买房地产 | 房地产代理 |
|---|---|---|
| 买方 | 房地产公司直接购买 | 第三方（一般购买者） |
| 销售期 | 最少 1 周至 1 个月 | 3 至 6 个月或更长 |
| 销售价格 | 约为市场价格的 60-80 | 接近市场价（市场价） |
| 中介费 | 不需要 | 必要（售价的 3% + ¥60,000 + 税金） |
| 出售的确定性 | 高（可立即签约） | 取决于买方（存在不确定性） |
| 不履行合同的责任 | 通常免责 | 可能由卖方承担 |
如上所述，购买适用于重视尽早出售和程序简单的人，而代理适用于希望尽可能高 价出售的人。重要的是要在明确自己的优先考虑事项后再选择哪种方式更好，因为它们因卖方的需求和情况而异。
在购买房产时，购买价格一般是市场价格（中介公司假定的销售价格）的 60-80%。造成这种价格差异的原因包括
因为假定转售：买方的商业模式是在购买房产后，通过改造或以其他方式转售房产来赚取利润。因此，在制定价格时要考虑到转售成本和利润。
因为他们承担风险：卖方用自己的资金购买房产，因此要承担因市场趋势变化而导致房产滞销的风险。
对快速出售的补偿：为了换取提前出售的利益，这种关系涉及到卖方在价格方面的某种让步。
较低的购买价格是这种商业结构不可避免的一个方面。不过，只要遵循下文将讨论的高估价要点，就有可能以最佳条件出售房产。
在购房中获得高估价最重要的一点是向多个承包商申请估价。由于不同的买家擅长的房产类型、区域和转售策略各不相同，因此同一房产的评估价值可能会有很大差异。
特别是对于买家来说，建议至少比较三家或更多公司的评估，因为购买价格会根据转售时的假定价格和转售策略而波动。近年来，通过批量评估网站可以轻松获得多家公司的评估结果。
在评估过程中，最大限度地提高房产的吸引力可以提高估价。以下几点尤其具有吸引力
提前整理好这些信息，并在评估时提供具体细节，将有助于获得公平的估价。
要获得高估价，选择可靠的买家也很重要。以下几点可帮助您选择合适的卖家。
通过与负责人实际交谈来确定建筑商是否可靠也很重要。评估时回答问题的内容和建筑商的态度也会透露出建筑商的态度。
在购房评估之前，可以通过一些小的改进来提高房产的价值。这并不一定需要大面积翻修，但以下这些小准备工作将有助于提高估价。
特别是，由于买方认为转售时，房产越接近待售状态，就越有可能获得更高的估价。
购买房产的市场价格因房产类型而异。下表汇总了一般购房报价与市场价格（代理价格）的比较。
| 房产类型 | 购房市场价格（与市场价格比较） | 备注 |
|---|---|---|
| 共有公寓 | 市场价格的 70-80 | 在热门地区，可达到 80% 或更高。 |
| 独立式住宅 | 市价的 60-75 | 因地理位置和建筑条件不同，差异很大。 |
| 土地 | 市价的 60-70 | 可重建、形状良好的土地价值较高。 |
| 投资性房产 | 市值的 65-75 | 盈利能力强的房产价值更高。 |
不过，这只是一个参考值，会因房产状况、当地市场趋势和买家策略的不同而有所变化。重要的是要从几个不同的供应商处获得评估，以便了解实际评估价值。
影响购买估值的主要因素如下。我们会对这些因素进行综合评估，以确定最终评估价值。
地理位置
楼龄和楼况
适销性
物业特点
根据这些因素，买方将在考虑自身转售策略和盈利计划的基础上提出购买价格。
不同地区的房产购买市场价格差异很大。一般来说，在人口增长地区和大都市地区，购买价格往往接近市场价格，但在人口下降地区，差异可能会更大。
例如，在东京都 23 区和大阪市等城市中心，由于转售时会有需求，购房价格有时可能会上涨到市场价格的 80%。另一方面，在人口稀少的农村地区，由于转售困难，价格可能低至市价的 50%。
基于这些地区差异，重要的是要求多个买家进行评估，以比较和考虑您的房产将被估价多少。
购买式销售的流程比一般的代理销售简单。基本步骤如下
前期准备和信息收集
要求多个供应商进行评估
评估和价格介绍
确定买方和合同
结算和移交
最后申报
这些流程通常在一个月内完成，紧急情况下可能需要两周时间。
下表总结了房产购买过程中每个步骤所需的时间以及每个阶段所需的准备工作。
| 流程 | 所需时间 | 所需准备 |
|---|---|---|
| 初步准备 | 3-7 天 | 经认证的登记簿副本、房产税通知、平面图、建筑许可文件等。 |
| 估价申请 | 1 - 2 天 | 房产信息、希望出售时间、联系方式等。 |
| 现场估价 | 1-2 小时/公司 | 清洁和整理房产，准备维修记录 |
| 收到估价结果 | 当天 - 3 天 | 用于存储和比较不同公司估价结果的图表和文件 |
| 选择和协商承包商 | 1-3 天 | 列出问题，组织条款和条件谈判要点 |
| 签订合同 | 1 天 | 印鉴证明、个人印章、身份证等 |
| 结算和移交 | 1 天 | 钥匙、设备使用说明书、结算资金转账账户等。 |
整个过程至少需要 2 周，通常需要 3 周至 1 个月。这与中介销售的 3-6 个月相比，表明销售时间很短是可能的。
签订购房合同时，请务必检查以下要点
确定购买价格的条件
交货条件
与合同不符的责任处理（缺陷责任）
费用负担
解除合同的条件
事先确认这些要点并确保在合同中明确说明，有助于防止日后出现问题。如果有任何不清楚的地方，一定要在签署合同前询问清楚，并确保您对合同感到满意。
以下是常见的购房失败案例及其对策。了解这些内容有助于您避免犯同样的错误。
轻易要求一家公司低价购房
签订合同后降低购买价格
采购担保的陷阱
评估依据不明确
不法商人的麻烦
这些失败案例大多是因为 "缺乏信息 "或 "过于仓促"。重要的是不要操之过急，要收集足够的信息并进行比较。
识别可靠买家的要点概述如下。
法律可靠性。
答复真诚
交易透明
业绩和声誉
后续服务
通过比较多家供应商，以上几点可以帮助您找到可靠的承包商。
在签订购房合同前，请使用以下清单确保您掌握必要的信息。
与市场价格相比，购买价格是否合适？
✓是否有可以更改购买价格的条件？
✓ 结算和交货日期是否明确？
✓对不履行合同责任（缺陷责任）的处理是否明确？
✓ 订金数额和退还条件是否适当？
✓ 解除合同的条件和支付违约金的规定是否适当？
✓ 双方是否就如何处理剩余物品达成一致？
✓ 财产税等的结算方法是否明确？
✓ 是否就移交后如何处理问题达成一致？
✓ 所有特别协议都是书面的吗？
使用本清单确保没有遗漏，有助于防止合同签订后出现问题。如果有任何不清楚的地方，请务必在签署合同前提出问题，并确保您对协议感到满意。
在出售有未偿抵押贷款的房产时，应注意以下几点
如果贷款不足（售价大于贷款余额）
如果贷款过高（售价低于贷款余额）
程序
如果遵循适当的程序，可以购买和出售有未偿抵押贷款的房产。但是，在抵押贷款透支的情况下需要特别小心，因此建议尽早咨询金融机构和专家。
在购房时获得高估价的要点可归纳如下。
遵循这些要点，您就能在购房时实现最佳销售条件。
在购买房产时，速度和价格之间的平衡非常重要。虽然如果您的目标是较高的价格，则应考虑代理销售，但在以下情况下可能适合购买
成功的关键在于明确自己的需求和优先事项，并选择适合自己的销售方式。
在出售房地产时，最好根据以下情况判断是选择购买还是调解。
适合购买的情况
适合调解的情况
两种方法各有利弊。重要的是要根据自己的情况和优先事项做出最佳选择。另一种方法是使用两种方法获得初步估价，然后进行比较。
答 1：在购买房产的情况下，从评估到签订销售合同和结算至少需要一周时间，通常只需一个月左右。而代理销售一般需要三到六个月，根据房产和地区的不同，可能需要更长的时间。如果是购买，则没有寻找买家的过程，因此时间可以大大缩短。
答 2：是的，许多买家会购买旧房和状况不佳的房产。事实上，这类房产通常很难通过中介出售，可能适合购买。不过，由于物业的状况和位置不同，购买价格也会有很大差异，因此建议您多找几家供应商进行评估。
答 3：即使在所谓的 "超额贷款 "情况下，购买本身也是可行的，但您需要用自己的资金补足售价与未偿还贷款余额之间的差额。建议您事先与金融机构商讨，了解是否需要采取任何特殊措施，如自愿出售。有些金融机构可能愿意讨论免除部分债务或分期还款的问题。
答 4：可以，购房价格可以协商。特别是，如果您已获得多个买家的评估，那么以这些评估作为比较基础进行谈判是有效的。不过，在许多情况下，很难大幅提高价格，因为买方也是在商业可行性范围内确定价格的。建议不仅要考虑价格，还要考虑其他条款和条件，如交货时间和剩余物品的处理等。
答 5：在许多购房案例中，都会附加一个特殊条款，免除卖方对不符合合同规定的情况（以前的瑕疵责任）承担责任。这意味着，即使房产在出售后发现了一些问题，基本上也不能向卖方索赔。不过，在签订合同时一定要检查该条款的内容，因为可能会有例外情况，例如在故意隐瞒严重缺陷的情况下。
与房产交易相关的主要法律法规包括
其中，《建筑地块和建筑物交易业务法》规定了建筑商的义务和禁止行为，买方也必须根据该法进行交易。如果在房产交易中出现问题，可向国土交通省或各都道府县的建筑用地和建筑物交易业务部门咨询。
如果您想了解更多有关房地产购买的信息，以下外部资源也会有所帮助。
此外，还可在批量估价网站和个人买家网站上获取有关房地产购买和最佳做法的最新信息。请在收集信息时利用这些信息。
如果操作得当，房产购买是快速、顺利出售的绝佳选择。请牢记本文介绍的要点，选择最适合您情况的方法，实现满意的交易。
如果您需要更多有关出售房产的建议，请联系 INA & Associates。我们将根据您的情况为您推荐最佳的出售方式。请随时联系我们，进行免费评估。