No campo da administração de propriedades, a palavra-chave "fechadura inteligente" é cada vez mais ouvida. Embora muitos recursos atraentes sejam mencionados, como a conveniência de destravar as fechaduras com um smartphone e a ausência da tarefa de entregar as chaves, também é verdade que existem vários obstáculos na introdução real das fechaduras inteligentes. Este artigo explica os desafios práticos da introdução de fechaduras inteligentes e as medidas concretas para superá-los do ponto de vista dos gerentes de propriedades.
Muitas empresas de administração e proprietários de imóveis querem introduzir as fechaduras inteligentes, mas hesitam em fazê-lo. Os motivos para isso não são apenas os problemas de segurança, mas também o fato de que as fechaduras inteligentes são mais difíceis de serem instaladas. As razões para isso não estão apenas em questões técnicas simples, mas também na incerteza da recuperação de custos e na compatibilidade com as características da propriedade. Por outro lado, muitos casos bem-sucedidos mostram que, com a estratégia e o planejamento corretos, o retorno do investimento pode ser obtido dentro de seis meses a um ano após a instalação.
As fechaduras inteligentes não são apenas um dispositivo de TI, mas devem ser vistas como uma ferramenta estratégica para melhorar a eficiência e a lucratividade da gestão de propriedades. Este artigo fornece as informações necessárias para tomar a decisão de introduzi-las em um aspecto prático.
O maior benefício da introdução de fechaduras inteligentes na gestão de propriedades é a simplificação das tarefas de gestão de propriedades e a redução dos custos humanos. O tempo e o esforço convencionalmente necessários para responder às visitas e gerenciar as chaves durante as mudanças podem ser significativamente reduzidos. Vamos dar uma olhada nos números reais.
| Atividades comerciais | Método convencional | Após a introdução das fechaduras inteligentes | Efeito de redução |
|---|---|---|---|
| Resposta da inspeção preliminar | 60 min/trabalho (incluindo atendimento) | 5 min/trabalho (somente controle remoto) | 55 min/projeto |
| Entrega das chaves | 30 min/cada | 0 min/cada (não obrigatório) | 30 min/cada |
| Troca de chaves (ao sair) | 60 min/vezes + ¥15.000/vezes | 0 min/vezes + ¥ 0/vezes | 60 min/viagem + JPY 15.000/viagem |
| Manuseio de chaves perdidas | 120 minutos/viagem + ¥ 15.000/viagem | 5 minutos/viagem + 0 ienes/viagem | 115 minutos/vezes + JPY 15.000/vezes |
Em muitos casos, é possível esperar uma economia de mais de 20 horas de trabalho por mês. Esse efeito é particularmente perceptível quando o número de unidades gerenciadas é grande. Por exemplo, a Leopalace21 relatou uma redução de aproximadamente 100.000 horas por ano no trabalho relacionado a chaves ao instalar fechaduras inteligentes em mais de 200.000 unidades em janeiro de 2024.
Além de melhorar a eficiência do gerenciamento de propriedades, outro grande benefício é o aumento da segurança. A introdução de fechaduras inteligentes aprimora os seguintes aspectos
Além disso, a maior conveniência para os locatários pode ser um ponto de diferenciação para uma propriedade e uma base para um aumento no aluguel. De fato, um apartamento de aluguel em Tóquio, administrado pela INA&Associates, aumentou seu aluguel mensal em 1.000 ienes e obteve um aumento de receita anual de 120.000 ienes com a instalação de fechaduras inteligentes.
Entretanto, apesar dos benefícios atraentes, há várias barreiras para a implementação real. Em termos gerais, elas incluem restrições técnicas e físicas, desafios econômicos e preocupações operacionais.
As mais prováveis de serem enfrentadas são os problemas de compatibilidade com a estrutura da propriedade e a geometria do cilindro. Conforme mencionado na ata, chaves especiais, cilindros com botão integrado e alças de arco não são compatíveis em muitos casos, dificultando a introdução da uniformidade em todas as propriedades.
Especificamente, as seguintes condições dificultam a introdução
| Condições não compatíveis | Motivo | Alternativas |
|---|---|---|
| Cilindros com geometria especial | Não compatível com produtos de uso geral | Substituição do cilindro (custos adicionais incorridos) |
| Cilindro com botão integrado | Não há um botão separado | Seleção de produtos dedicados (limitada) |
| Maçaneta em arco | Difícil de garantir o espaço de montagem | Consideração de outro tipo de hardware |
| Flats com travas automáticas | Compatibilidade com sistemas existentes | Discussões com a empresa de gerenciamento, sistema dedicado |
Na maioria dos casos, mesmo as fechaduras inteligentes do tipo substituição de cilindro não são compatíveis com as fechaduras elétricas existentes ou com as fechaduras com estruturas especiais.
A próxima grande barreira é o custo de instalação e operação. Os principais elementos de custo são
| Item de custo | Custo aproximado | Observação. |
|---|---|---|
| Preço da unidade principal | 10.000 a 50.000 ienes/unidade | Os modelos de alta funcionalidade podem custar mais de ¥100.000 |
| Custo de instalação | 10.000 - 30.000 ienes/unidade | Custo adicional para o tipo de substituição do cilindro |
| Taxa de uso do sistema | Aprox. 10.000 ienes/mês | Gerenciamento de nuvem, emissão de senhas de uso único, etc. |
| Manutenção | 1.000 a 5.000 ienes por unidade por ano | Substituição da bateria, inspeções periódicas, etc. |
| Reparo de falhas | 5.000 - 20.000 ienes por reparo | Fora do período de garantia |
Se as fechaduras inteligentes forem instaladas em uma propriedade com 100 unidades, o custo inicial sozinho é calculado em cerca de JPY 3 milhões, com custos operacionais anuais de mais de JPY 1,2 milhão. Como recuperar esse investimento é uma questão importante.
Há também uma série de preocupações com relação à operação real do sistema:
Em particular, o fato de muitas funções das fechaduras inteligentes serem "dependentes da rede" é uma grande restrição em propriedades desocupadas sem um ambiente de Internet. Há também o desafio prático de que elas não são compatíveis com propriedades com travamento automático.
Vamos explorar uma abordagem pragmática com base em exemplos de instalações bem-sucedidas de fechaduras inteligentes que superaram esses obstáculos.
Em vez de tentar instalar em todas as propriedades de uma só vez, uma estratégia eficaz é instalar em fases, começando pelas propriedades adequadas. É aconselhável começar com propriedades com as seguintes condições
Também é importante verificar os requisitos de instalação com antecedência. Antes da instalação, verifique a compatibilidade com a porta de sua residência na tabela de compatibilidade do fabricante e consulte um especialista, se necessário. No caso de acomodações alugadas, é importante não se esquecer de obter a aprovação da empresa de administração ou do proprietário.
A escolha do produto certo é importante para obter alta eficiência e, ao mesmo tempo, manter baixos os custos de instalação e operação. Deve-se dar atenção especial aos seguintes pontos
Há dois modelos principais de retorno sobre o investimento:
Modelo de eficiência comercial: retorno em custos reduzidos de mão de obra e custos de substituição de fechaduras.
Modelo de aumento do valor da propriedade: retorno por meio de aluguel adicional.
No planejamento da implementação real, um modelo híbrido que combina os dois é eficaz.
Os principais pontos para atenuar as preocupações operacionais incluem
As fechaduras inteligentes operadas por bateria são particularmente eficazes como medida de combate a desastres. Elas não são afetadas por falta de energia e podem ser desbloqueadas usando o número PIN ou as informações do cartão armazenadas na unidade, reduzindo o risco de lock-in ou lock-out no caso de um desastre.
Vamos analisar o retorno sobre o investimento (ROI) dos estudos de caso.
| Item | Detalhes |
|---|---|
| Escala de introdução | 100 unidades |
| Investimento inicial | JPY 2 milhões (JPY 20.000/unidade) |
| Economia anual | 1,5 milhão de ienes (custos de mão de obra e custos de substituição de fechaduras) |
| Período de retorno do investimento | Aprox. 1 ano e 4 meses |
| Principais efeitos | Redução no tempo gasto com visualizações (20 horas por mês), redução no manuseio de chaves perdidas (15 casos por ano). |
Nesse estudo de caso, os ganhos de eficiência no manuseio de prévias e no gerenciamento de chaves foram particularmente significativos. O tempo da equipe foi redirecionado para outras tarefas, contribuindo para melhorar a qualidade do serviço.
| Item | Detalhes |
|---|---|
| Escala de implementação | 10 unidades |
| Investimento inicial | 300.000 ienes (30.000 ienes/unidade) |
| Aumento anual na receita | 120.000 ienes (aluguel extra de 1.000 ienes/mês) |
| Período de retorno do investimento | Aproximadamente 30 meses |
| Avaliação do locatário | Altamente classificado como "conveniente, pois não preciso carregar uma chave física |
Nesse caso, ao definir claramente a fechadura inteligente como um ponto de diferenciação e ao definir o aluguel de acordo, o investimento foi recuperado com sucesso em um curto período de tempo. Parece ter sido particularmente popular entre os locatários mais jovens.
Por outro lado, há pontos a serem aprendidos nos casos em que as coisas não deram certo:
Esses exemplos mostram a importância de um planejamento cuidadoso e da compreensão antecipada das características da propriedade. Em particular, a previsão de retorno do investimento precisa ser definida de forma realista com base nas condições reais do mercado.
A seleção do produto é crucial ao tomar a decisão de instalar um sistema. Os principais pontos de seleção são explicados a seguir.
As fechaduras inteligentes podem ser divididas em três tipos de acordo com o método de instalação, cada um com suas próprias características:
| Tipo de instalação | Características | Propriedades adequadas |
|---|---|---|
| Tipo perfurado | Alta segurança, rica em recursos É necessário trabalho de construção, pode não estar disponível para aluguel |
Propriedades próprias, propriedades recém-construídas |
| Tipo de substituição do cilindro | Fácil instalação, pouca mudança na aparência Modelos limitados, funções limitadas |
Propriedades do cilindro padrão |
| Tipo de pasta | Fácil instalação, alugável Baixa segurança e durabilidade |
Imóveis alugados, quando instalados em caráter experimental |
Para imóveis alugados, é importante selecionar um tipo que possa ser facilmente restaurado à sua condição original quando o inquilino se mudar. Os tipos de cola e os tipos de substituição de cilindro que são compatíveis com o formato da porta são particularmente adequados.
O sistema de destravamento também é um ponto de seleção importante:
| Método de destravamento | Características | Adequado para |
|---|---|---|
| Tipo operado por smartphone | Possibilidade de controle remoto, verificação de histórico Dependência de smartphone e comunicação |
Propriedades para jovens |
| Tipo de PIN | Fácil de operar, boa duração da bateria Risco de vazamento de números |
Para uma ampla gama de faixas etárias |
| Tipo biométrico | Alta segurança, sem necessidade de chave Caro, impacto ambiental |
Propriedades de alta qualidade |
| Tipo de vários dispositivos | Desbloqueio situacional Complexidade de configuração |
Propriedades com várias ocupações |
Especialmente no gerenciamento de propriedades, os tipos de vários dispositivos aumentam a flexibilidade operacional. Vários meios de destravar a porta, como um smartphone, PIN, cartão IC ou chave física, podem ser usados em uma variedade de situações.
O ambiente de comunicação também é um ponto importante a ser considerado:
| Método de comunicação | Recursos | Pontos a serem observados |
|---|---|---|
| Wi-Fi necessário | Multifuncional, controle remoto aprimorado Depende do ambiente de comunicação |
Requer um bom ambiente de comunicação |
| Tipo direto de Bluetooth | Possibilidade de operação a curta distância Operação remota limitada |
Requer proximidade do smartphone |
| Tipo off-line | Não é necessário ambiente de comunicação, operação estável Funcionalidade limitada |
Gerenciamento remoto limitado |
Os produtos com funcionalidade off-line que não requerem Wi-Fi são particularmente seguros, especialmente quando a preparação para desastres é levada em consideração. As unidades operadas por bateria que podem armazenar PINs e informações do cartão na unidade principal podem ser desbloqueadas em caso de falta de energia ou falha na rede.
Por fim, aqui estão algumas dicas práticas para a introdução e a operação de fechaduras inteligentes.
De particular importância é a confirmação prévia do formato do cilindro. Muitos fabricantes de fechaduras inteligentes fornecem uma ferramenta de verificação de cilindro compatível em seus sites, portanto, certifique-se de verificar isso antes da instalação.
Em termos de operação, é importante destacar a questão da dependência da rede: em salas desocupadas sem um ambiente Wi-Fi, as funções de controle remoto e histórico não podem ser usadas, o que pode limitar o uso do sistema para responder a visualizações prévias.
Embora a introdução de fechaduras inteligentes no gerenciamento de propriedades tenha muitas vantagens, também há obstáculos práticos. Os seguintes pontos são particularmente importantes
Com um planejamento adequado e uma abordagem pragmática, as fechaduras inteligentes podem contribuir significativamente para melhorar a eficiência e a lucratividade da gestão de propriedades. Em particular, quanto maior o número de unidades sob gerenciamento, maior a eficiência das operações de inspeção interna e a redução dos custos de gerenciamento de chaves.
Embora não seja realista introduzir fechaduras inteligentes de maneira uniforme em todas as propriedades, a introdução seletiva de acordo com as características da propriedade e a criação de valor agregado com as necessidades do locatário em mente farão das fechaduras inteligentes uma ferramenta poderosa para o gerenciamento de propriedades.
R: Sim, é possível . Em particular, os tipos de substituição de cilindro e de fixação podem ser instalados em propriedades alugadas, pois podem ser restaurados ao seu estado original quando o inquilino se mudar. No entanto, lembre-se de obter a aprovação da empresa de administração ou do locador. Se o cilindro precisar ser substituído, o cilindro existente poderá ser armazenado e substituído novamente quando você se mudar.
R: O suporte varia de acordo com o produto . As fechaduras inteligentes operadas por bateria não são afetadas por falta de energia, enquanto as fechaduras inteligentes conectadas à energia deixarão de funcionar em caso de falta de energia se não houver fonte de alimentação de emergência. A dependência da rede varia de modelo para modelo, e os tipos que armazenam PINs e informações do cartão na unidade principal podem ser usados em um ambiente off-line. Ao instalar o sistema, recomenda-se escolher um produto que possa ser armazenado em backup e desbloqueado com uma chave física, levando em consideração a resposta de emergência.
R: É possível , mas é importante considerar as condições do mercado e as necessidades do locatário. As principais formas são
Em alguns casos reais, um adicional de JPY 1.000 por mês foi adicionado com sucesso ao aluguel. A chave para a aceitação é promover o fato de que não há necessidade de se preocupar com a perda de chaves ou com a substituição de fechaduras, além da conveniência de trancar e destrancar a porta com um smartphone.
R: Muitas fechaduras inteligentes não podem ser instaladas com os seguintes tipos de cilindros e formatos de porta
Antes da instalação, é recomendável verificar a compatibilidade com a porta de sua casa na tabela de compatibilidade do fabricante. A confirmação prévia é essencial, especialmente para propriedades mais antigas e portas com formatos especiais.
R: A função de senha de uso único é importante. Ela permite as seguintes medidas de segurança
O SmartLock, em conjunto com um sistema de gerenciamento de nuvem, também pode ser usado em conjunto com um sistema de reserva de visualização para emitir e gerenciar automaticamente senhas de uso único.
Se estiver pensando em instalar fechaduras inteligentes em seu próprio imóvel, recomendamos que primeiro teste a eficácia do sistema em um pequeno número de imóveis. A seleção de produtos e o planejamento operacional adaptados às características da propriedade são a chave para uma implementação bem-sucedida de fechaduras inteligentes. Entre em contato com a INA&Associates se tiver alguma dúvida ou quiser discutir esse assunto com mais detalhes.