Proprietários de imóveis para aluguel, vocês estão preocupados em lidar com problemas repentinos? Os cães são mantidos mesmo que os animais de estimação não sejam permitidos", "Reclamações sobre barulho à noite", "Quebra de equipamentos nos feriados"... Com base na experiência da INA & Associates em resolver os problemas de muitos proprietários, é importante entender que há limitações claras para a autogestão.
Em particular, o caso que estamos discutindo aqui, em que um inquilino mantinha um cachorro em uma propriedade onde animais de estimação não são permitidos, é um problema típico enfrentado por proprietários autogerenciados. Esses problemas exigem conhecimento jurídico especializado e uma resposta calma, e muitas vezes são difíceis de serem resolvidos pelos próprios proprietários, que tendem a se envolver emocionalmente.
Este artigo detalha os riscos enfrentados pelos proprietários autogerenciados e os benefícios da terceirização para uma empresa de administração. Esperamos que seja útil como uma opção para tornar a administração do seu aluguel mais estável como um "investimento".
O Sr. Yamada (pseudônimo) é proprietário de quatro apartamentos em Tóquio, todos administrados por ele de forma independente. Um dia, ele recebeu uma denúncia de um inquilino de que um cachorro estava fazendo barulho no quarto ao lado. Todos os apartamentos do Sr. Yamada têm uma cláusula "não são permitidos animais de estimação" em seus contratos.
A Sra. Yamada achou que deveria ser forçada a deixar o imóvel porque o contrato estipulava que animais de estimação não eram permitidos. No entanto, ela não sabia que a "doutrina da quebra de confiança" se aplica à rescisão de um contrato de aluguel. Era difícil rescindir imediatamente o contrato simplesmente com base no fato de o inquilino ter um animal de estimação, e era necessário provar danos e incômodos específicos, bem como procedimentos de notificação adequados.
Como resultado, vários inquilinos tiveram que se mudar devido a atrasos na resposta à situação, o que também causou danos secundários na forma de um aumento na taxa de vacância. Esse caso é um exemplo típico das limitações da autogestão.
A autogestão tem os seguintes riscos e limitações principais. Eles estão resumidos na tabela para esclarecer melhor os desafios enfrentados pelos proprietários autogerenciados.
| Itens de risco | Problemas com a autogestão | Vantagens da terceirização para uma empresa de administração |
|---|---|---|
| Falta de conhecimento jurídico | Falta de conhecimento da resposta adequada à violação do contrato e dos procedimentos legais | A ação apropriada pode ser tomada em consulta com especialistas jurídicos contratados pela empresa de gerenciamento |
| Atraso na resposta | Difícil de responder rapidamente devido a conflitos com o negócio principal | É possível dar uma resposta rápida e adequada 24 horas por dia |
| Resposta emocional | Os sentimentos pessoais podem facilmente atrapalhar e causar o agravamento dos problemas. | Responde com calma e objetividade como um terceiro |
| Falta de conhecimento | Falta de conhecimento especializado em gerenciamento de edifícios e relações com inquilinos | Capaz de responder com ampla experiência e conhecimento |
| Restrições de tempo | Difícil de responder a problemas em feriados e à noite | Sistema de resposta a emergências 24 horas em funcionamento |
| Prevenção de problemas | Falta de conhecimento e tempo para tomar medidas preventivas | Detecção precoce de problemas por meio de patrulhas e relatórios regulares |
A maior dificuldade para os proprietários autogerenciados é a complexidade das respostas legais às violações de contrato. Por exemplo, mesmo que haja uma violação da cláusula de proibição de animais de estimação, não é possível rescindir imediatamente o contrato ou exigir que o inquilino desocupe as instalações.
Nos precedentes judiciais, a "doutrina da quebra de confiança" é aplicada e a ênfase não está apenas na mera quebra de contrato, mas também no fato de o comportamento ter atingido um nível que destrói a relação de confiança entre o locador e o locatário. Esse julgamento exige conhecimento e experiência especializados.
Os benefícios da terceirização para uma empresa de administração são muitos. Em particular, os seguintes pontos podem ser identificados como soluções para os problemas enfrentados pela autogestão.
As empresas de administração têm muita experiência e conhecimento na administração de propriedades de aluguel. Além disso, com a contratação de um advogado consultor, elas podem oferecer orientação adequada com base em casos anteriores e precedentes judiciais.
Por exemplo, no caso mencionado anteriormente de quem tem animais de estimação, as seguintes respostas profissionais podem ser esperadas
Uma das principais vantagens de uma empresa de administração é seu sistema de resposta 24 horas em caso de emergência. As residências geralmente recebem chamadas de emergência de inquilinos e problemas com equipamentos que ocorrem à noite ou em feriados.
Com uma empresa de administração, os proprietários podem ter a seguinte tranquilidade
Uma boa empresa de gerenciamento tomará medidas preventivas antes que os problemas ocorram. Por meio de patrulhas regulares e comunicação com os locatários, pequenos sinais podem ser ignorados e tratados antes que se transformem em problemas maiores.
Exemplos de gerenciamento preventivo incluem:
O custo da terceirização da administração geralmente gira em torno de 5% do aluguel, mas o valor compensa esse custo. Considerando o tempo e o esforço necessários para lidar com os problemas que ocorrem com a autogestão e o risco de vacância, a terceirização para uma empresa de administração é uma opção bastante econômica.
Efeitos de economia de custos da administração terceirizada:
Uma boa empresa de administração faz mais do que apenas administrar a propriedade; ela também contribui para melhorar a lucratividade da propriedade. Ao receber orientação profissional sobre a definição de aluguéis e estratégias de recrutamento de inquilinos com base nas tendências do mercado, você pode esperar manter e melhorar o valor de longo prazo da sua propriedade .
Medidas específicas de aumento de receita:
Nem todas as empresas de administração oferecem os mesmos serviços. Para selecionar uma empresa de administração de qualidade, preste atenção aos seguintes pontos.
O fator mais importante na escolha de uma empresa de administração é a velocidade e a qualidade de sua resposta às dúvidas e aos problemas dos locatários. Um ponto de verificação particularmente importante é se a empresa tem um sistema de resposta a emergências em vigor.
Pontos a serem verificados:
O histórico e a experiência de uma empresa de administração são um importante indicador da qualidade de seus serviços. Em particular, é aconselhável verificar se a empresa tem experiência na administração de propriedades de tamanho e características semelhantes às da sua propriedade.
Itens a serem verificados:
As boas empresas de administração têm um sistema de relatórios transparente. Você pode esperar relatórios regulares de receitas e despesas, compartilhamento do status da propriedade e relatórios detalhados de progresso quando ocorrerem problemas.
Pontos em que você deve se concentrar:
A taxa de mercado para as taxas de administração é de cerca de 5% do aluguel, mas mais barato não é simplesmente melhor. É importante tomar uma decisão abrangente sobre o equilíbrio entre os serviços oferecidos e os custos da Smitty.
Itens a serem comparados e considerados:
| Item | Custos aproximados de administração | Serviços incluídos |
|---|---|---|
| Administração básica | 3-4% do aluguel | Cobrança de aluguel, relacionamento com inquilinos, inspeções simples |
| Administração padrão | 5-6% do aluguel | Gerenciamento básico + patrulhas regulares, gerenciamento de instalações, suporte à renovação |
Na administração de aluguéis, a terceirização para uma empresa de administração não é apenas um "custo", mas deve ser considerada um "investimento" para aumentar o valor do ativo e a lucratividade. Em particular, é necessário conhecimento jurídico e uma resposta calma ao lidar com violações de contrato, como no caso de um inquilino que mantém um cachorro em uma propriedade onde animais de estimação não são permitidos.
A autogestão envolve os seguintes riscos
Por outro lado, as vantagens da terceirização para uma empresa de gerenciamento são
Para uma administração de aluguel estável e de longo prazo, a ajuda profissional é uma escolha sábia. A terceirização para uma empresa de administração não apenas criará mais tempo e capacidade mental para o proprietário, mas também ajudará a manter e melhorar os valores dos ativos.
R: Não é esse o caso. Uma boa empresa de administração verificará regularmente as intenções do proprietário e administrará a propriedade de acordo com suas exigências. Em vez disso, a principal função da empresa de administração é atuar como consultor com conhecimento especializado e fazer sugestões para maximizar os ativos do proprietário.
R: Sim , as propriedades menores são aquelas em que a terceirização para uma empresa de administração é mais eficaz. Como o número de propriedades é pequeno, o impacto de um único problema no gerenciamento geral pode ser significativo. Além disso, em muitos casos, é difícil para os proprietários que também estão trabalhando ao mesmo tempo responder adequadamente devido a restrições de tempo, portanto, o apoio de uma empresa de gerenciamento profissional pode ser eficaz.
R: Em geral, os relatórios mensais são o padrão, mas algumas empresas de administração também oferecem um portal on-line no qual você pode verificar a ocupação, as receitas e as despesas em tempo real. Também é possível receber relatórios sobre problemas e assuntos importantes, caso a caso. Recomenda-se que você confirme os detalhes da frequência e do método de relatório no momento da assinatura do contrato.
R: A mudança da empresa de administração é baseada nos termos do contrato com a empresa de administração atual. Em geral, você precisa dar um aviso prévio (1 a 3 meses) por escrito para rescindir o contrato. A transferência para a nova empresa de administração ocorrerá em seguida. Para uma transição tranquila, é necessária a cooperação da antiga e da nova empresa de administração.
R: Basicamente , uma empresa de administração pode lidar com muitos problemas dos locatários, mas nos casos em que é necessário o envolvimento de especialistas, como disputas jurídicas particularmente sérias ou problemas estruturais com o edifício, a empresa trabalhará com especialistas, como advogados e arquitetos. Uma boa empresa de administração também terá um sistema para apresentar e trabalhar com especialistas apropriados nessas situações.
Por que não consultar um profissional de administração de aluguéis?
A INA&Associates oferece consultas gratuitas para proprietários que têm problemas com a autogestão. Nossa equipe experiente o orientará cuidadosamente sobre tudo, desde como lidar com problemas de inquilinos, incluindo questões relacionadas à posse de animais de estimação, até o suporte para a transição para a administração terceirizada.