Propriedade para investimento (propriedade geradora de renda) refere-se a terrenos e edifícios possuídos com a finalidade de investimento imobiliário. Em outras palavras, inclui todas as propriedades que não se destinam ao uso residencial do proprietário, mas à administração do aluguel e a futuros ganhos de capital na venda. Os alvos típicos de investimento incluem condomínios e unidades de condomínio, prédios de apartamentos, casas isoladas para aluguel, prédios comerciais e de escritórios, hotéis, armazéns e estacionamentos. Dependendo do tamanho e do uso da propriedade, há várias formas de investimento, que vão desde o investimento em massa (compra de um edifício inteiro) até a propriedade seccional (por exemplo, estúdio), que é selecionada de acordo com o tamanho dos fundos do indivíduo e sua política de investimento.
Renda estável e ganhos de capital: a propriedade para investimento tem duas fontes de renda: renda de aluguel (ganho de renda) e lucro na venda (ganho de capital). No centro da cidade e em áreas populares, as taxas de vacância são baixas e é fácil gerar uma renda de aluguel estável, o que a torna adequada para o planejamento de aposentadoria e a formação de ativos de longo prazo. Também é possível obter grandes ganhos de preço se a propriedade for vendida em um momento em que os preços dos imóveis tenham subido.
Efeito de proteção contra a inflação: os ativos reais, como terrenos e edifícios, são resistentes à inflação e não diminuem de valor quando os preços sobem. A incorporação de imóveis em um portfólio é considerada um hedge de risco porque "quando ocorre a inflação, as contas de poupança diminuem de valor, enquanto o valor dos imóveis não cai, mas aumenta".
Efeito de economia de impostos: a capacidade de registrar despesas de depreciação pode resultar em economia de imposto de renda e imposto residencial. Por exemplo, uma grande despesa pode ser incluída todos os anos, dependendo da vida útil da parte do edifício, e se a renda da propriedade estiver no vermelho, a renda tributável pode ser reduzida por meio de lucros e perdas com outras rendas, como a renda do trabalho. Os investidores com altas taxas de imposto de renda, como os assalariados ricos, têm mais chances de se beneficiar desse efeito.
Estabilidade e diversificação: em comparação com as ações, considera-se que os imóveis, como um ativo real, têm flutuações de preço moderadas e baixo risco de queda repentina de valor. Como é possível esperar aumentos relativamente estáveis nos valores dos ativos se forem mantidos por um longo período, incorporá-los como parte de um portfólio pode levar à diversificação do risco geral.
Risco de vacância: na administração de aluguéis, a renda só pode ser gerada se não houver inquilinos. Mesmo em uma boa localização, as taxas de vacância podem flutuar devido às condições econômicas e ao aumento ou diminuição de propriedades concorrentes. Se o recrutamento de inquilinos não ocorrer como planejado, as receitas podem ficar aquém das projeções.
Taxa de juros e risco de reembolso: com muitos investidores utilizando alavancagem (empréstimos), o aumento das taxas de juros aumenta o ônus do reembolso. Especialmente com taxas de juros variáveis, as flutuações das taxas de juros têm um impacto direto no fluxo de caixa, e um alto índice de empréstimos pode prejudicar o plano de pagamento.
Risco de liquidez: é importante observar que a propriedade geralmente não tem liquidez e não pode ser convertida em dinheiro imediatamente quando você quiser vendê-la. Os preços dos imóveis são altos, variando de vários milhares a centenas de milhões de ienes, dificultando a securitização, e muitas vezes leva semanas ou meses para concluir um contrato de compra. Como resultado, a venda leva mais tempo do que com ações ou fundos de investimento, e existe a possibilidade de que a propriedade não seja vendida pelo preço esperado.
Custos de gerenciamento e manutenção: os custos de reparo e gerenciamento do edifício são outro fator de risco. São incorridos reparos em larga escala nas áreas e instalações comuns à medida que envelhecem, bem como inspeções regulares e custos de construção para a manutenção do edifício. Esses custos podem ser mais caros do que o esperado e podem pressionar os rendimentos do investimento.
Riscos regulatórios e de mercado: estagnação econômica, queda nos preços dos terrenos, mudanças nos sistemas de tributação e regulamentações mais rígidas também são fontes de preocupação. Por exemplo, termos de empréstimo mais rigorosos para propriedades geradoras de renda e tributação mais rígida podem afetar a liquidez e a lucratividade.
Nos últimos anos, os investidores de alto patrimônio líquido demonstraram um interesse especial em imóveis de alto padrão nos centros das cidades. Condomínios de torres e coberturas em boas localizações são populares entre pessoas ricas no Japão e no exterior. Em particular, com a recente desvalorização do iene, indivíduos de alto patrimônio líquido da China, Hong Kong e outras partes da Grande China têm comprado ativamente imóveis de alto padrão em Tóquio, e sua alta rentabilidade, com um rendimento estimado de 3 a 4%, também está atraindo a atenção. Ao mesmo tempo, os imóveis nos centros das cidades têm baixo risco de vacância e são facilmente escolhidos como destinos de preservação de ativos de longo prazo.
O investimento em propriedades hoteleiras e resorts também está aumentando, em parte devido a uma recuperação na demanda interna, com a JLL informando que o investimento imobiliário no Japão atingirá US$ 36 bilhões (aproximadamente JPY 5,5 trilhões) em 2024, sendo as atividades relacionadas a hotéis particularmente ativas. Indivíduos com alto patrimônio líquido também estão voltando sua atenção para condomínios em resorts e destinos turísticos, bem como para imóveis nas principais cidades do exterior (por exemplo, Nova York, Londres, Cingapura), e a diversificação internacional de seus portfólios por meio de ativos no exterior também está progredindo. A atenção também está cada vez mais voltada para instrumentos financeiros, como fundos de investimento imobiliário (J-REITs) e fundos de colocação privada, que se desenvolveram na era das baixas taxas de juros e permitem que os investidores invistam em imóveis com quantias relativamente pequenas. Dependendo de sua própria tolerância ao risco e de seus objetivos, os investidores estão considerando uma ampla gama de opções, desde propriedades urbanas de alto padrão até propriedades no exterior e produtos de fundos.
A INA & Associates K.K. é um parceiro de serviços completo no investimento imobiliário acima mencionado para indivíduos de alto patrimônio líquido. Especializada em consultoria imobiliária para indivíduos de alto patrimônio líquido, a INA & Associates oferece suporte em todas as áreas de compra e venda, locação e gerenciamento por meio de um sistema de equipe consistente e, desde seu lançamento em 2020, lidou com inúmeras referências bancárias nacionais e internacionais e entrevistou centenas de proprietários de imóveis para acumular know-how. Por exemplo, montamos equipes de projeto para projetos de investimento de grande escala e os acompanhamos desde o planejamento até a execução, ao mesmo tempo em que atendemos às necessidades complexas de indivíduos de alto patrimônio líquido.
Além disso, a INA&Associates dá grande ênfase a um sistema de gerenciamento operacional altamente transparente. A empresa é caracterizada pela divulgação completa de informações sobre custos, como uma taxa de gerenciamento de aluguel mensal fixa e a divulgação prévia de taxas ao solicitar trabalhos de construção. Usando um sistema de nuvem exclusivo, os proprietários podem visualizar contratos e relatórios de receitas e despesas de suas propriedades a qualquer momento, evitando custos pouco claros e proporcionando tranquilidade. Além disso, um sistema de proposta de propriedade baseado em IA e ferramentas de análise de mercado fornecem propostas operacionais eficientes, enquanto um sistema de suporte 24 horas por dia, 7 dias por semana, garante altas taxas de ocupação e ocupação.
Com esses pontos fortes, a INA & Associates propõe o plano de investimento imobiliário ideal para todo o portfólio de ativos de indivíduos de alto patrimônio líquido. Por meio de consultoria detalhada de uma equipe de profissionais altamente experientes e do uso de TI avançada, fornecemos suporte para melhorar a eficiência do investimento e preservar os ativos.