No investimento imobiliário, a compra de uma propriedade é apenas a primeira etapa do processo de investimento. O verdadeiro sucesso depende do gerenciamento subsequente da propriedade.
Como INA & Associates Ltd, tive a oportunidade de conversar com muitos investidores imobiliários. Ao fazer isso, fiquei muito ciente do impacto significativo que a escolha do método de gerenciamento tem sobre o retorno do investimento.
A gestão adequada pode manter e melhorar o valor do ativo de uma propriedade e garantir uma renda de aluguel estável. Por outro lado, a gestão negligente pode levar a problemas sérios, como aumento das taxas de vacância, custos de reparo mais altos e, por fim, um declínio no valor da propriedade.
Há duas opções principais de gerenciamento de propriedades :gerenciamento terceirizado eautogerenciamento. Dependendo da opção escolhida, a lucratividade, o esforço e os riscos para os investidores podem variar muito.
Neste artigo, usamos nosso conhecimento como profissionais de administração de propriedades para fazer uma comparação detalhada das diferenças entre a administração de propriedades terceirizada e a autogerenciada e sugerir a melhor opção para sua estratégia de investimento.
Entender as diferenças entre a administração de propriedades terceirizada e a autogerenciada é o primeiro passo para fazer a escolha certa.
A administração terceirizada é um método de solicitar serviços de administração de propriedades a uma empresa de administração de propriedades. A empresa de administração lida com as tarefas envolvidas na administração da propriedade em seu nome, desde o recrutamento de novos inquilinos até a manutenção de rotina e a solução de problemas.
As principais tarefas da administração terceirizada são as seguintes
Gerenciamento de inquilinos
Administração do edifício
Outras operações
A autogestão é um método em que o proprietário do imóvel realiza o trabalho de gerenciamento por conta própria. Eles não envolvem uma empresa de administração, mas lidam diretamente com os inquilinos e mantêm e administram a propriedade.
As principais tarefas realizadas na autogestão são as seguintes
Relações diretas com os inquilinos
Manutenção e gerenciamento de propriedades
Papelada
A diferença mais significativa entre os dois é a entidade que realiza o trabalho e onde está a responsabilidade. Na gestão terceirizada, o trabalho é realizado por uma empresa de gestão com conhecimento especializado e experiência, enquanto na autogestão, os próprios proprietários assumem toda a responsabilidade.
Uso de conhecimento e experiência profissional
As empresas de administração de propriedades têm muitos anos de experiência e conhecimento. Elas podem utilizar conhecimentos difíceis de serem adquiridos por indivíduos, como conhecimento jurídico, compreensão das tendências do mercado e processos de trabalho eficientes.
O conhecimento jurídico dos contratos de aluguel é particularmente importante. As leis relevantes, como a Lei de Locação de Terrenos e Prédios, a Lei de Transações Comerciais de Lotes e Prédios e a Lei de Contratos com Consumidores, são complexas e podem causar problemas se não forem tratadas adequadamente.
Economia de tempo e esforço
A maior vantagem da administração terceirizada é que ela economiza muito tempo e esforço dos proprietários de imóveis. Os locatários são contatados pela empresa de administração e as emergências são tratadas 24 horas por dia.
Para investidores com um trabalho diário, essa economia de tempo é extremamente valiosa. Em vez de ficarem sobrecarregados com tarefas de gerenciamento, eles têm mais tempo para se concentrar em seu negócio principal ou para considerar novas oportunidades de investimento.
Garantia de uma base estável de locatários
As empresas de administração têm sua própria rede de recrutamento de locatários. Elas podem desenvolver atividades de recrutamento que seriam difíceis de serem realizadas por conta própria, como a publicação em portais de imóveis, a cooperação com corretores e o desenvolvimento de estratégias eficazes de publicidade.
Elas também podem realizar processos de triagem profissional para inquilinos, como verificar informações de crédito, examinar comprovantes de renda e entrar em contato com empresas de garantia.
Gerenciamento de riscos aprimorado
As empresas de administração têm medidas em vigor para lidar com uma variedade de riscos. Elas podem responder rápida e adequadamente a problemas que possam surgir, como atrasos no aluguel, avarias em equipamentos e problemas com inquilinos.
Custos de gerenciamento
A maior desvantagem da administração terceirizada são os custos de administração envolvidos. Em geral, é necessária uma taxa de administração de 3 a 8% da receita do aluguel, o que afeta diretamente a lucratividade.
Dependência da empresa de administração
Como todas as operações dependem da empresa de administração, a qualidade da empresa de administração determinará em grande parte a qualidade da administração da propriedade. Se a empresa de administração for escolhida incorretamente, os resultados esperados poderão não ser alcançados.
Redução do envolvimento do proprietário.
A terceirização da administração da propriedade reduz a oportunidade de monitorar diretamente as condições da propriedade e dos inquilinos. Isso pode resultar na perda de problemas e melhorias na propriedade.
| Tipo de serviços de gerenciamento | Taxa de mercado dos custos | Observações. |
|---|---|---|
| Taxa básica de administração | 3-5% da receita de aluguel | Varia de acordo com a região e o tipo de propriedade. |
| Taxa de recrutamento de locatário | 1 mês de aluguel | Somente incorrida quando um contrato é concluído. |
| Taxa de renovação de contrato | 0,5-1 mês de aluguel | Ocorre somente no momento da renovação. |
| Taxa para testemunhar a mudança | 10.000 - 30.000 ienes | Ocorre somente no momento da mudança. |
| Taxa de supervisão de reparos | 5-10% dos custos de construção | Somente quando o trabalho de reparo é realizado |
| Atendimento de emergência 24 horas | 1.000 a 3.000 ienes por mês | Serviços opcionais |
Esses custos variam de uma empresa de gerenciamento para outra, portanto, é importante obter cotações de várias empresas e compará-las com suas ofertas de serviços.
Redução dos custos de gerenciamento
A maior vantagem da autogestão é que não há necessidade de pagar comissões à empresa de gestão. Isso economiza as taxas de administração, que são equivalentes a 3-5% da receita do aluguel, e leva diretamente ao aumento da lucratividade.
Por exemplo, se você terceirizar a administração de uma propriedade com um aluguel mensal de JPY 1 milhão, a taxa de administração anual ficará entre JPY 360.000 e JPY 600.000. Ao tornar a propriedade autogerenciada, esse custo pode ser garantido diretamente como receita.
Conhecimento detalhado das condições da propriedade
Com a autogestão, você pode entender diretamente a situação da propriedade. É mais fácil perceber até mesmo as menores mudanças, como as condições de vida dos inquilinos, a deterioração das instalações e a condição das áreas comuns.
Esse conhecimento detalhado permite detectar e responder a problemas em um estágio inicial, resultando em custos de reparo reduzidos e mantendo o valor da propriedade.
Construção de relacionamentos diretos com os locatários
A comunicação direta com os locatários ajuda a criar confiança. A construção de um bom relacionamento pode levar a um contrato de aluguel de longo prazo, reduzindo o risco de desocupação e os custos de restauração.
Resposta flexível
Como não há nenhuma empresa de administração envolvida, você pode responder de forma rápida e flexível às solicitações e aos problemas dos locatários. Os proprietários podem agir imediatamente, a seu próprio critério, em caso de emergências ou quando for necessária atenção especial.
Carga de tempo e esforço
Com a autogestão, o proprietário precisa realizar todas as tarefas de gerenciamento por conta própria. São necessários tempo e esforço consideráveis para responder às comunicações dos inquilinos, patrulhar a propriedade e realizar reuniões com empreiteiros.
Em particular, os serviços de emergência estão disponíveis 24 horas por dia, o que pode afetar seu tempo pessoal.
Falta de conhecimento especializado
A administração de propriedades requer uma ampla gama de conhecimentos especializados, incluindo conhecimentos jurídicos, de construção e tributários. A falta desse conhecimento pode impedi-lo de tomar as decisões certas, o que pode gerar problemas.
Dificuldades no recrutamento de inquilinos
Os recrutadores de inquilinos individuais são limitados em sua capacidade de recrutar inquilinos em comparação com as empresas de administração. Há o risco de períodos prolongados de vacância devido ao número limitado de locais para colocar anúncios e à dificuldade de trabalhar com corretores.
Ônus de lidar com riscos
Os proprietários precisam lidar com vários riscos por conta própria, como atrasos no aluguel, quebra de equipamentos e problemas com inquilinos. A falta de resposta adequada pode fazer com que os problemas se tornem mais graves.
| Setor | Conhecimentos e habilidades necessários | Grau de importância |
|---|---|---|
| Conhecimento jurídico | Lei de Locação de Terrenos e Casas, Lei de Empreiteiros de Construção, Código Civil | ★★★★ |
| Conhecimento tributário | Renda imobiliária, depreciação, contabilidade de custos | Conhecimento tributário |
| Conhecimento de construção | Estrutura, equipamentos e métodos de reparo de edifícios | Estrutura do edifício, equipamentos e métodos de reparo |
| Relações com locatários | Comunicação, tratamento de reclamações | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Elaboração de contratos | Contratos de aluguel, documentos com informações importantes | ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ |
| Análise de mercado | Aluguel de mercado, pesquisas de propriedades competitivas | Mercado de aluguel, pesquisa de propriedade competitiva |
| Contabilidade | Gerenciamento de receitas e despesas, escrituração contábil | Resposta a emergências |
| Resposta a emergências | Sistema de resposta 24 horas, arranjos de contratados | ★★★★ |
A aquisição desses conhecimentos e habilidades exige tempo e esforço consideráveis. O aprendizado contínuo também é essencial para acompanhar as mudanças na legislação e nos sistemas.
| Item | Gerenciamento terceirizado | Autogerenciamento | Diferença (anual) |
|---|---|---|---|
| Taxa de administração básica | 3-5% da receita de aluguel | 0 ienes | 360.000 - 600.000 ienes*. |
| Taxa de recrutamento de locatário | 1 mês de aluguel | Publicidade e outros custos reais | 50.000 - 150.000 ienes |
| Custos de preparação do contrato | Incluídos na taxa de administração | Solicitação de escrivão administrativo: ¥30.000 a ¥50.000 | -¥30.000 a -¥50.000 |
| Taxa de resposta a emergências | 1.000 a 3.000 ienes por mês | Resposta própria | 12.000 - 36.000 ienes |
| Taxa de supervisão do trabalho de reparo | 5-10% dos custos de construção | Auto-supervisão | Depende dos custos de reparo |
*Supondo uma propriedade com aluguel mensal de 1 milhão de ienes
| Trabalho | Gerenciamento terceirizado | Autogerenciamento | Diferença de tempo mensal |
|---|---|---|---|
| Gerenciamento de inquilinos | Realizado pela empresa de gerenciamento | Proprietário tratado | 5-10 horas |
| Patrulhas e inspeções de propriedades | Realizado pela empresa de administração | Realizadas pelo proprietário | 2-4 horas |
| Organização e presença de prestadores de serviços | Realizado pela empresa de gerenciamento | Realizado pelo proprietário | 3-6 horas |
| Papelada | Realizado pela empresa de gerenciamento | Realizado pelo proprietário | 2 - 3 horas |
| Resposta a emergências | Serviço de resposta 24 horas | Operado pelo proprietário | Irregular |
| Diferença de tempo total mensal | -1,5 horas/mês. | - - - - - - - - - - - - - - - - | 12-23 horas |
| Item de risco | Gerenciamento terceirizado | Autogerenciado | Grau de risco |
|---|---|---|---|
| Problemas legais | Tratados pela empresa de gerenciamento | Gerenciado pelo proprietário | Autogestão: alto |
| Atrasos no aluguel | Lembrete/cobrança profissional | Lembretes/cobranças individuais | Autogerenciado: alto |
| Quebra de equipamentos | Sistema de resposta 24 horas | Depende da capacidade de resposta do proprietário | Autogerenciamento: médio |
| Período de vacância | Atividades de recrutamento profissional | Habilidades pessoais de recrutamento | Autogerenciamento: alto |
| Problemas com locatários | Tratamento profissional | Depende da capacidade do proprietário de lidar com a situação | Autogerenciamento: médio |
| Falência da empresa de gerenciamento | Risco de seleção da empresa de gerenciamento | Nenhum risco | Gestão terceirizada: baixo |
Premissas
| Item | Consignação de administração | Administração própria | Diferença |
|---|---|---|---|
| Renda anual de aluguel | 1,2 milhão de ienes | 1,2 milhão de ienes | -1,2 milhão de ienes |
| Taxas de administração | △ ¥60,000 | 0 ienes | +60.000 ienes |
| Outras taxas de administração | 20.000 ienes | JPY -50.000 | △30.000 ienes |
| Renda anual real | 1,12 milhão de ienes | 1,15 milhão de ienes | +¥30,000 |
| Rendimento real | 3,73% (em termos reais) | 3.83% | +0.1 |
Essa comparação mostra que a autogestão tem uma vantagem anual de +£30.000 e um rendimento de 0,1%. Entretanto, esses números não levam em conta os custos de tempo.
| Tamanho do investimento | Número de propriedades | Método de gerenciamento recomendado | Motivo. |
|---|---|---|---|
| Investimento pequeno | 1-2 unidades | Autogerenciado | Altamente econômico |
| Investimento em média escala | 3-5 unidades | Combinação de terceirizado e autogerenciado | Selecionado de acordo com as características da propriedade |
| Investimento em grande escala | Mais de 6 unidades | Gestão terceirizada | Foco na eficiência e no profissionalismo |
| Investimento remoto | Qualquer distância | Terceirização da gestão | Devido a restrições físicas |
A escolha do método de gerenciamento de propriedades depende da situação e das metas do investidor. Esperamos que os critérios de decisão a seguir o ajudem a fazer a melhor escolha.
Aqueles que estão ocupados com seu negócio principal
A gestão terceirizada é recomendada para aqueles que querem se concentrar em seu negócio principal e têm pouco tempo disponível. Você evita o risco de ter seu negócio principal interrompido pelo tempo gasto com tarefas de gerenciamento.
Aqueles que possuem propriedades em áreas remotas.
Se você mora longe de sua propriedade, as restrições físicas dificultam a autogestão. Como é difícil responder a emergências e realizar patrulhas regulares, a gestão terceirizada é uma opção realista.
Aqueles que possuem mais de uma propriedade.
Geralmente, aqueles que possuem mais de 10 propriedades têm uma carga de trabalho de gerenciamento maior. A consignação da administração é mais adequada para a eficiência e o profissionalismo.
Pessoas com pouca experiência em gerenciamento de propriedades.
Aqueles que acabaram de começar a investir em propriedades ou têm pouca experiência em gestão de propriedades são aconselhados a começar com a gestão terceirizada.
Pessoas com mais tempo disponível.
Os aposentados e as pessoas com mais tempo livre podem aproveitar os benefícios da autogestão. Você também pode aprofundar seus conhecimentos sobre investimento imobiliário por meio da administração.
Aqueles que possuem propriedades na vizinhança.
Se a propriedade estiver próxima de sua casa, será mais fácil patrulhar e responder a emergências. O tempo de deslocamento e os custos de transporte podem ser minimizados.
Investimentos menores com uma ou duas unidades.
Se o número de propriedades for pequeno, a carga de trabalho de gerenciamento será limitada. A redução nas taxas de gerenciamento também é relativamente grande.
Pessoas com amplo conhecimento e experiência em gerenciamento de propriedades.
Aqueles com experiência no setor de construção ou de propriedades podem utilizar seus conhecimentos para uma autogestão eficiente.
Estágio inicial: comece com a administração terceirizada
Ao iniciar o investimento em propriedades, recomendamos começar com a administração terceirizada. Ao observar o trabalho da empresa de administração, você pode aprender sobre o conteúdo e o fluxo das tarefas de administração.
Fase de médio prazo: autogerenciamento parcial
Depois de se familiarizar com as tarefas de gerenciamento, considere a possibilidade de transferir algumas delas para o autogerenciamento. Por exemplo, você pode pedir à empresa de administração para recrutar locatários, enquanto você gerencia a administração diária por conta própria.
Fase de longo prazo: autogestão completa ou terceirização profissional
Depois de adquirir experiência e conhecimento suficientes, você pode optar por passar para a autogestão total ou terceirizar para uma empresa de administração mais especializada.
Há vantagens e desvantagens claras tanto na gestão de propriedades terceirizada quanto na autogerida. A chave é fazer a escolha que melhor se adapte à sua situação e às suas metas de investimento.
Características da administração terceirizada
Características da autogestão
A chave para um investimento imobiliário bem-sucedido é selecionar o método de gerenciamento mais adequado com base em uma avaliação abrangente do tamanho do investimento, da localização e das circunstâncias pessoais.
Além disso, os métodos de gerenciamento não são estáticos. É importante revisá-los com flexibilidade à medida que a experiência de investimento se acumula, o número de propriedades muda e os estágios de vida mudam.
Nós, da INA&Associates Ltd., podemos sugerir o método de gerenciamento mais adequado para a situação de cada investidor. Se tiver alguma dúvida sobre gerenciamento de propriedades, não hesite em entrar em contato conosco. Estamos aqui para apoiar seu investimento imobiliário bem-sucedido.
Sim, é possível. No entanto, um período de aviso prévio de cerca de três meses geralmente é estabelecido no contrato de administração. Você deve verificar o conteúdo do contrato e seguir os procedimentos apropriados. Além disso, quando forem feitas alterações, você precisará notificar os locatários, assumir o controle de vários documentos e alterar o contrato com a empresa contratada.
A2: As tarefas mais difíceis são lidar com as reclamações dos locatários e lidar com emergências. Em particular, atender a emergências à noite ou em feriados pode ser mental e fisicamente desgastante. Exigir o pagamento de aluguéis atrasados e procedimentos legais também são tarefas difíceis que exigem conhecimento e experiência especializados.
R3: Os principais pontos na escolha de uma empresa de administração são os seguintes
Recomendamos que você obtenha cotações de várias empresas e tome uma decisão depois de entrevistá-las pessoalmente.
R4: Não são necessárias qualificações especiais para a autogestão. No entanto, você pode aprender sistematicamente o conhecimento especializado adquirindo qualificações, como comerciante de edifícios de lotes, administrador-chefe ou gerente de negócios de imóveis para locação. Essas qualificações ajudam a melhorar a qualidade da autogestão.
R5: Sim, é possível. Por exemplo, você pode pedir a uma empresa de administração que cuide do recrutamento e da contratação de inquilinos, enquanto você administra sua própria propriedade no dia a dia. Se você possui várias propriedades, também é possível alterar o método de administração de cada propriedade. Recomendamos que você combine os dois de forma flexível, dependendo de sua própria situação.